【文章內(nèi)容簡介】 造工程考慮事項 ?? 本案建筑改造過程中借鑒運(yùn)用 六、蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 一 、 蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 1 各項投資費用 銷售建筑面積： 20平米為例 開盤銷售均價： 4500元 /平米 年免費入住期： 15天；其中旺季 7天 ， 淡季 8天 （ 淡旺季的解釋權(quán) 由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)其標(biāo)準(zhǔn)確定） ； 固 定 回報期：回報時段以開業(yè)日期作為第一回報時段的起始時 間 ， 每一回報時段為 5年 。 雙方不得中途終止合同 （ 合同適用于第一回報時段 ） ； 總 房 款： 9萬元 貸 款 額： 6萬元 首 付 款： （ 七成十年 30%首付 ） 3萬元 月 供： 6（萬元） 10年期還款系數(shù)= 律 師 費： 貸款額千分之二點五， 150元 保 險 費： 貸款金額 ％貸款年限， 300元 交易手續(xù)費： 280元 契 稅：總房款百分之二， 1800元 公共維修基金：總房款百分之二， 1800元 印 花 稅： 總房款萬分之五， 45元 公 證 費： 200元夫妻雙方 產(chǎn)權(quán)登記費：總房價 ％ =63元 雜 費： 500元人民幣 (包括土地登記費、測量費 、權(quán)屬證件工本費 ) —— 以上 9項共計 5138元 投資回報率 月 租 金： 150元 30天 =4500元 年固定回報 1：年租金 9900元 /（總房款 90000元+5138元） =% 年租金計算 1： （ 150元 日 90元服務(wù)費 ） 30天 【（ 12月 50%入住率 ） 業(yè)主免費入住半個月 】 =9900 元 （ 國家權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計 ， 我國產(chǎn)權(quán)式酒店客 房平均出租率僅 50%出頭 ， 按照 50%的出租率 ， 投資回報率計算就不包括業(yè)主一年中免費入 住半月 ） 年固定回報 2： 年租金 8250元 /（ 總房款 90000元 +5138元 ） =% 年租金計算 2： 【（ 150元 日 90元服務(wù)費 ） 30天 300元 /月配套設(shè)施管理費 】 【（ 12月 50%入住率即 6個月 ） 業(yè)主免費入住半個月 】 =8250元 年固定回報 3：年租金 14750元 /（總房款 90000元 +5138 元） =% 年租金計算 3: 如按每月客房平均入住率 85%計算 ， (全 年為 310天 業(yè)主免費入住 15天 ) （ 150 元 日 90元服務(wù)費 平均日 10元配套設(shè)施管 理費 ） =14750元 年固定回報 4： 年租金 7920元 /（ 總房款 90000元 +5138 元 ） =% 年租金計算 4： 【（ 150元 日 90元服務(wù)費 ） 30天 300 元 /月配套設(shè)施管理費 一般酒店 / 月 /平米的物業(yè)管理費 20平米 】 【（ 12月 50%入住率即 6個月 ） 業(yè)主免 費入住半個月 】 =7920元 點評 1） 、 以上前三種核算方式均未考慮 “ 車位月租金 、 物業(yè)管理費 、 中介費 、 水電氣衛(wèi)生費 、 供暖費 （ 28/平米 ） 或空調(diào)費 、電話費 、 稅金等 ” 費用 。 點評 2）、 結(jié)合項目的可實施性，重點推薦第二種投資回報率計算方式，即投資回報率為 %。一者給洽談類似錦江酒店管理公司這樣“物業(yè)管理取費并不算太高，但在中國的品牌實力很強(qiáng)”予較為貼近的接受度，使投資回收年數(shù)成為切實可行的方案；再者計算內(nèi)容相對全面，亦顯得誠心可靠，對開發(fā)商及投資買房人均無太大風(fēng)險值。 投資回收年數(shù) 投資回收年數(shù)： (首期房款 35138元 +期房時間內(nèi)的按揭款按八個 月計算即 8)/【（ 150元 日 90元服務(wù) 費 ） 30天 （ 稅后月租金 ） 300元 /月配套設(shè)施 管理費 按揭月供款 】 【 12 50%入住 率即 6個月 業(yè)主免費入住半個月 】 = 點評 1） ：本案對外營銷推廣中 ， 月收益完全可以只取酒店配套 設(shè)施管理費即可 ， 即便加上每月 6%的租金稅收成 本即月收益 ， 經(jīng)過 投資成本 。 點評 2） ： 酒店管理公司每半年返還一次同等金額的租金回報較 為適宜；首付款分八年陸續(xù)返還業(yè)主 ， 酒店管理 公司每年返還一次 ， 并 請專門的擔(dān)保公司做擔(dān)保 二、 蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 2 投資回報計劃書 （ 一 ） 、 以 20平米標(biāo)準(zhǔn)間為例 ， 單價 4500元 /平米 ， 總價 90， 000元 （ 二 ） 、 業(yè)主首付 30， 000元 ， 但酒店管理公司將分 10年按月返往業(yè) 主 ， 每月僅還業(yè)主 250元 。 （ 三 ） 、 貸款金額為 6萬元 ， 按 10年貸款計算 ， 每月還貸 （ 6= ） 。 酒店管理公司定期付給同等金額 的租金回報 。 以上 （ 二 、 三項 ） 每月 ， 每年 。 酒店管理公司在簽約（酒店委托管理合同）后，每年末時還給。 （ 四 ） 、 業(yè)主無須負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費 、 采暖費 、 電視開通費 、 水電費 、 寬帶費及附屬設(shè)備設(shè)施使用費 。 以上各種費用合計在 600元 /月左右 。 （ 五 ） 、 手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)客 房 40年產(chǎn)權(quán) 。 （ 六 ） 、 與此同時 ， 業(yè)主將獲得更大的收益 。 繁華地段的土地升值潛力無窮； 專業(yè)的酒店管理公司，可以幫你以后打理該物業(yè)，回報無窮 蘭州蘭山產(chǎn)權(quán)式酒店投資收益計算表（僅供參考） 序 號 明 細(xì) 數(shù) 據(jù) 計 算 由 來 1 面積 （ 平米 ） 20平米 2 單價 （ 元 /平米 ） 4500元 /平米 3 總價 （ 元 ） 90， 000元 20 4500元 /平米 =90，000元 4 標(biāo)準(zhǔn)首付款 （ 元 ） 七成十年 30， 000元 5 貸款額 （ 元 ） 七成十年 60， 000元 6 10年按揭每月供款 7 首付款每月返還 250元 30， 000元 /10年 /12月=250元 8 按 10年合約每月返還業(yè)主等額月供款 9 業(yè)主免交的該客房在本酒店中每月發(fā)生的成本費 600元 /月 10 客戶月回報額 250元 + +600元 = 11 客戶年回報額 1490. 20 12月= 12 年回報收益率 % 247。 90，000=% 根據(jù)開發(fā)商的提供數(shù)字 （ 1） 該酒店客房標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)租價為 150元 /天； （ 2） 根據(jù)市場酒店出租率在 50%左右； （ 3） 得出 ， 該標(biāo)準(zhǔn)客房每年的收入為 27， 000元； （ 4） 支付給客戶的回報在每年年末 ， 每年支付為 10， 據(jù)此可知開發(fā)商及酒店管理公司管理經(jīng)營得當(dāng)，上述方案是切實 可行的，業(yè)主也是很愿意接受的！ 三、結(jié)論 鑒于蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 2的年回報收益率中間過程中的水分明顯，對開發(fā)商回報承諾明顯帶來較大壓力，同時不能取得當(dāng)今目標(biāo)客群的信任度（年投資回報率越高、投資風(fēng)險越大），并且給知名酒店管理公司帶來巨大的談判難度（一般很難介入），最終推薦蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 1。 以上投資回報方案供于總和貴司參閱。具體情況待駐場后根據(jù)項目實際建筑參數(shù)和區(qū)域行情最終確定。 七、蘭山小區(qū)產(chǎn)品定位概要 ● 推薦案名：蘭山新天地大酒店 創(chuàng)新運(yùn)用上海新天地“時尚休閑文化娛樂中心”理 念，及她在國內(nèi)外品牌的影響力、輻射力、號召 力，使本案形成大西部中心的具有“黃河文化地 域特色”的首家“新天地娛樂磁場”。 ● 酒店定位：大西北商貿(mào)中心 首家五星級產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店 1） 蘭山新天地大酒店以娛樂酒店為主題 ， 集娛樂游玩 、 商業(yè)應(yīng)酬、 特色飲食 、 商務(wù)會議 、 旅游觀光 、 休閑度假于一體的綜合型酒店 2） 經(jīng)濟(jì)型酒店的價格 ， 五星級酒店的檔次 ， 娛樂型酒店的功能 。蘭州獨有的 高投資回報特征和休閑居家享受型的產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店 。 3） 客房面積建議為總建面的 70%即 26600平米左右。單人房 /標(biāo)準(zhǔn)房/普通套房 /豪華單間 /豪華標(biāo)準(zhǔn)房 /豪華套房 /總統(tǒng)套房 /女士行政房 /女士行政套房 /商務(wù)房（單人 /雙人） /高級商務(wù)房 /行政套房。 ● 商業(yè)定位：大西北商貿(mào)中心 首家品牌特色餐飲娛樂城 1） 以大西北特色美食城和大西北特色娛樂城為主體 ， 集餐 飲 、 娛樂 、 商業(yè)和配套一體的規(guī)?；?、 高格調(diào) 、 品牌經(jīng)營 的特色商業(yè)區(qū) 。 2） 蘭山新天地特色美食城包括一層沿街近 200米大眾特色 美食特產(chǎn)專賣一條街 ， 二層具有民族風(fēng)味的地方名菜特色 名吃 、 自助餐廳薈萃一條街 ， 三層中西餐廳 、 全國知名餐 飲名店一條街 。 3） 蘭山新天地娛樂城位于原蘭山商場，匯聚歌舞廳夜總會 娛樂超市、 SPA水療館及異邦桑拿浴、休躺式國際影院、情 調(diào)酒吧和咖啡吧、熏香足療與美容料理等，是 24小時娛樂 休閑不夜城。 ●產(chǎn)品定位表現(xiàn)圖 ● 五 至九層 駐蘭機(jī)構(gòu)酒店標(biāo)房 ● 一至三層 外向型商業(yè)街 ● 四至五層餐飲包房 ● 六至八層 商務(wù)人仕酒店 行政層 ● 五至十三層商人酒店標(biāo)房 /套房 ● 一至五層 新天地娛樂城 ● 六至八層娛樂包房 商業(yè)分布