【正文】 拍賣底價 ： 一般房地產(chǎn)的不動產(chǎn)的拍賣底價是房價下浮 30%左右 。同時針對大宗意向買家進行一對一溝通。 強強聯(lián)手組合： 盡快確立或包裝“實力開發(fā)商 /知名承建商 /知名監(jiān)理商 /一流酒店管理公司 /一流商業(yè)管理公司 /著名保險公司 /實力商業(yè)銀行 /專業(yè)策劃代理公司 /著名國際型規(guī)劃設計院 /知名海外家裝公司等顧問先鋒組合”，作為先期預定買家的專業(yè)顧問團，構成目標客群購買行為的信譽和實力保障； 強勢賣點梳理 ： 如“蘭州首家產(chǎn)權式娛樂酒店；蘭州首席特色餐飲娛樂城；近 30米挑空生態(tài)健康共享大堂；獨棟酒店、獨棟商業(yè)樓宇贈送樓宇冠名權、標間冠名權；最穩(wěn)妥的低首付、低風險、低投入，高回報、高增值、高收益投資錦囊計劃；獨有三條特色商業(yè)步行街，中央商業(yè)區(qū)最時尚的休閑娛樂人間天堂、結合新蘭山商場戶型結構首推五星級家庭式套房、大西北有了自己的新天地、南有上海新天地、北有蘭州新天地”等。 一層重視酒店生活情調(diào)的享受 。 特色餐飲街 ：清湯牛肉拉面、釀皮、灰豆、漿水面等特色經(jīng)濟性 小吃、燒烤，早餐、午餐、晚餐、夜宵 24小時晝夜 多餐經(jīng)營，形成整體項目日消費 +夜消費的經(jīng)營格 局 ；大眾快餐和餐飲特產(chǎn)為主的專賣連鎖店 是本案商業(yè)餐飲街的經(jīng)營特色。 （ 六 ） 、 與此同時 ， 業(yè)主將獲得更大的收益 。 備 注 ：以上推薦系列公司如貴司經(jīng)過了解溝通或競標認可， 可單獨與其進行合作，對與我司業(yè)務合作與否不受影 響；除“錦江酒店管理集團公司”之外，以上各司均可 根據(jù)需要，提供駐場顧問式的服務。 回購承諾： 八年后不低于目前認購價 后期方案： 業(yè)主可續(xù)租也可轉(zhuǎn)賣 ， 亦可自住 ， 自住成本較高 ， 在 酒店配套設施 、 管理服務檔次升級的情況下 ，居住費 用自然會相應提高 。 產(chǎn)權式酒店偏重于統(tǒng)一經(jīng)營與回報 。 十、針對商業(yè)業(yè)態(tài)，以為銷售服務和銷售利潤最大化兩者兼容的角度，提出合理、可行性的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇和規(guī)劃建議。 四 、 由貴司工程部門就酒店專用物料和設備做出技術上的選擇 ， 不用做具體的品牌確定 ， 但需做檔次和規(guī)格確定 ， 為銷售做準備 。 二 、 酒店室內(nèi)外裝飾裝修工程設計公司及酒店環(huán)境藝術設計公司的確定 。 七 、 投資回報計劃的計算和包裝 。 客群定位： 本案以 4萬多戶浙江人為主投資客占總目標客群的 50%左右 ， 私營企業(yè)主將占據(jù) 70%以上的投資比例 。 不 動產(chǎn)證券化 ， 小業(yè)主享受收益也享受風險 。 建議二：針對規(guī)劃設計、裝修公司、酒店管理公 司、商業(yè)管理公司、廣告設計公司等在 一月之內(nèi)要求工作到位的特點，都需要 把控市場面的代理行提前介入進行預售 前的多元組織和總策劃。 （ 四 ） 、 業(yè)主無須負擔物業(yè)管理費 、 采暖費 、 電視開通費 、 水電費 、 寬帶費及附屬設備設施使用費 。 ●產(chǎn)品定位表現(xiàn)圖 ● 五 至九層 駐蘭機構酒店標房 ● 一至三層 外向型商業(yè)街 ● 四至五層餐飲包房 ● 六至八層 商務人仕酒店 行政層 ● 五至十三層商人酒店標房 /套房 ● 一至五層 新天地娛樂城 ● 六至八層娛樂包房 商業(yè)分布： 蘭山賓館一至三層 ， 辦公樓一至三層 ， 新蘭山商場一 至三層；地上二層與三層通過連廊連接；原蘭山商場 一至五層為娛樂城；總面積 11400平米左右 。分 布于蘭山賓館 /辦公樓 /新蘭山商場，建議面積為100— 300平米為主。 行政客房的面積要比普通客房大一些 ， 套房多一些 ， 房間內(nèi)提供良好的辦公條件 。 莊家客戶公關 ： 蘭山項目無論從商鋪帶動全盤發(fā)售或商業(yè)投資經(jīng)營的莊家客戶帶動商鋪投資客，商業(yè)客戶均是莊家客戶公關對象。 購房者拍得拍賣商品房后 ， 可向銀行申請最高為房價 60%的按揭貸款 ， 貸款年限最多為 15年 。 現(xiàn)將有關事宜公告如下： 1） 、 拍賣標的： 蘭州市蘭山新天地 號樓 戶型 ， 建筑面積 平方米 ， 起拍價人民幣 萬元 。 11） 投資型業(yè)主在房產(chǎn)委托經(jīng)營期間 ， 免交物業(yè)費 、 水電費及經(jīng)營房產(chǎn)所發(fā)生的全部稅費； 12） 持卡在蘭山大酒店所屬的其它娛樂項目消費時 ， 均可享有與產(chǎn)權酒店相同的優(yōu)惠待遇； 13） 購買開發(fā)商的其它產(chǎn)權酒店時 ， 一律享受內(nèi)部最惠價格； 14）投資收益即購即返，是五年還是兩年需要探討。 基本銷售工具 ： 直銷單分為酒店和商鋪兩部分，分別做成兩面印刷的八開規(guī)格內(nèi)放標準層各戶型圖和項目簡介單張，每張戶型圖闡明投資回報方案，作為通過郵局定點派發(fā)郵送給私企生意人；印量不需過多 2萬份即可；同時銷售體內(nèi)部準備價單、銷控表、答客問，每一位銷售人員均準備系統(tǒng)全面的銷售文件夾資料； 銷售強化培訓： 我司將以在北京區(qū)成功操盤過產(chǎn)權酒店的營銷總監(jiān)為駐場服務代表，由總經(jīng)理直接進行半個月的強化培訓，并組成酒店管理、商業(yè)專家、規(guī)劃設計專家的培訓顧問團，對總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售主管、銷售代表、客戶引導包括保安保潔及經(jīng)理助理進行全面專業(yè)的產(chǎn)權酒店專業(yè)和銷售管理 /客戶服務跟蹤等強化培訓，預期打造成蘭州首家產(chǎn)權酒店的一流銷售隊伍，從而不輕易放掉一個準客戶； 地緣客戶積累 ： 本案地緣客戶是最有希望迅速成單的第一批客戶，分為火車站進貨運貨商、城關區(qū)以內(nèi)的來往人流車流、附近火車站及鐵路局商圈居住人群以及附近做生意的私營老板。 備 注： 辦公樓 /新蘭山商場四層可預留餐飲包房。 分布于新蘭山商場和原蘭山商場大堂內(nèi)廳環(huán)廊部分 。 以上投資回報方案供于總和貴司參閱。 目錄： 一 、 酒店委托經(jīng)營管理合同范本 ? 前期洽談酒店管理公司借鑒運用 二 、 “ 世界旅游組織 ” 對酒店標準的最低要求 ? 本案酒店標準借鑒運用 三 、 國際酒店規(guī)劃設計通行標準和慣例 ? 本案酒店標準借鑒運用 四 、 綠色飯店基本條件 ?? 建議項目規(guī)劃設計中增加綠色飯店作為營銷買點 五 、 經(jīng)濟型酒店的經(jīng)濟指標 ? 五星級酒店的檔次 /經(jīng)濟型酒店的價格 六 、 改造工程考慮事項 ?? 本案建筑改造過程中借鑒運用 六、蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 一 、 蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 1 各項投資費用 銷售建筑面積： 20平米為例 開盤銷售均價： 4500元 /平米 年免費入住期： 15天；其中旺季 7天 ， 淡季 8天 （ 淡旺季的解釋權 由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)其標準確定） ； 固 定 回報期：回報時段以開業(yè)日期作為第一回報時段的起始時 間 ， 每一回報時段為 5年 。 先有管理才有酒店形式的經(jīng)營 ， 由高水準的酒店管理公司來運營 ， 這既是其品質(zhì)檔次 的體現(xiàn) ， 也是對客戶利益的有效保障 。 作為一種特殊投資和消費模式 ， 產(chǎn)權式酒店符合經(jīng)濟資源共享的基本原則 ， 它使業(yè)主閑置的物業(yè)以酒店形式向社會開放 ， 對公眾推出一種既是消費又是存儲 ， 既是家產(chǎn)又是服務 ，既可自用又可贈送的特殊商品 ， 是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結合 ， 是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物 。 三 ． 宣傳推廣工作的開展：包括宣傳計劃 、 費用 、 媒體選擇 、 活動內(nèi)容及安排以及軟文 、 硬廣的炒作造勢等等 四、結合廣告公司制作出整套 CI系統(tǒng)和樓書、海報、紙袋、小紀念品等全套銷售工具。 第二部分 目前我司需要進行的工作 現(xiàn)階段而言 ， 我司主要工作是以前期產(chǎn)品顧問和銷售準備工作為主 ， 只有在產(chǎn)品類型 、 風格 、 經(jīng)營理念等各方面經(jīng)過充分的市場論證后有大的思路條件下 ， 方可進入營銷理念和概念注入工作 。 第一部分 目前開發(fā)建設階段的各項工作內(nèi)容 一 、 我司協(xié)助發(fā)展商需要做的工作 針對本項目的現(xiàn)狀，在已確定為酒店改造項目的前提下，邀請 2～ 3家有酒店設計改造經(jīng)驗的專業(yè)建筑設計公司進行投標，讓他們作初步設計方案，貴司可在方案中盡快選擇一家設計公司，進入實質(zhì)性設計階段； 我司作為專業(yè)房地產(chǎn)策劃代理公司 ， 可以從市場角度 ， 向貴司及建筑設計公司提出建議 ， 共同做好工作 。 四、進一步做深入的市場調(diào)查，確定符合市場需要的單價、總價，確定可行性的銷售價格。 一、項目評估方案（ 站在目標買家的角度 ） 項目名稱： 蘭山 “ 財富(健康 (休 閑 的投資回報組合 ， !+$投資收益的結果 投資回報： 每年 8%的投資回報率 。 四、營銷推廣方案 對購買 200平米以上商業(yè)街的業(yè)主 ， 贈送 50平米產(chǎn)權酒店一套； 組合新聞事件營銷 ， 先期定向新聞造勢； 拍賣式開盤銷售； 優(yōu)惠政策：免費贈送獨立樓宇冠名權 ， 贈送包廂冠名權 ， 贈 送會員消費卡 定向直銷策略為主 預售前的準備工作流程一覽 (以下略 ) 市場定位 /產(chǎn)品定位深化工作內(nèi)容 配合設計單位共同完成設計任務書 配合開發(fā)商完成的其他工作 制定銷售計劃及策略 制定營銷推廣計劃及策略 具體營銷推廣工作的執(zhí)行 附：工作日程一覽表 四、溝 通 函 建議一： 嚴格意義來講， 9月 10日以我的名字簽發(fā)的 “蘭山 酒店管理公司定期付給同等金額 的租金回報 。 ● 商業(yè)定位：大西北商貿(mào)中心 首家品牌特色餐飲娛樂城 1） 以大西北特色美食城和大西北特色娛樂城為主體 ， 集餐 飲 、 娛樂 、 商業(yè)和配套一體的規(guī)?；?、 高格調(diào) 、 品牌經(jīng)營 的特色商業(yè)區(qū) 。地方名菜如：唐汪手抓羊肉、 烤小豬 、 烤全 羊 、 釀皮子 、 高三醬肉 、 陳春麻辣粉 、 百歲雞 、 灰 豆子 ；考羊排餐廳、蘭州啤酒餐廳、蘭州本家菜、 蘭州音樂餐廳、酒吧餐廳、蘭州白合粥店、日本拉 面 /蘭州牛肉拉面精品店 /羊肉拉面精品店等?？山哟?200300人的大型會議及 200人的大型婚宴典禮，并且自助餐會，公司慶典、新聞發(fā)布、小型訂貨展銷會、聯(lián)誼晚會等多種形式的會議要求。包括房地產(chǎn)拍賣公司 —— 提議項目采取拍賣型開盤策略、知名餐飲娛樂公司、家裝公司、建材供應商等，以投資客和商家為主對象，屬告知型廣告。 一、活動綱要 活動地點：選擇蘭州火車站露天拍賣 ， 可直接吸引 買家到售樓處成交； 活動時間：上午 9： 00— 11： 30 主 辦 方 ： 甘肅強達供銷配送置業(yè)有限公司 博智威諾 （ 北京 ） 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 承 辦 方：某某房地產(chǎn)拍賣有限公司市公證單位 協(xié) 辦 方：蘭州專業(yè)公關活動公司或禮儀公司 某某廣告設計制作公司 活動主題：蘭州首家產(chǎn)權式娛樂酒店產(chǎn)權特色商業(yè) 娛樂城 —— 無底價拍賣會暨投資財富置業(yè)活動 活動風格：輕松緊張 、 高雅享受 、 嚴謹專業(yè) 、 特色 新聞 、 聯(lián)動促銷 二、 推廣造勢 報 紙 —— 主力報紙廣告半版信息配合 ， 一次拍賣廣告告知配合； 新聞造勢 —— 開盤日之前 ， 讓合作過的新聞媒體集中免費造勢 DM直投