【正文】 蘭山國(guó)際大酒店投資估算 標(biāo)準(zhǔn)間 總價(jià) 首付 8年月供 月租金 月收益 8年凈收益 一套 60萬 三成為 18萬 元 元 元 地段 、 位置 、 交通 、 市政 地理位置圖 3 、 環(huán)境配套 商業(yè)步行街圖 【蘭山國(guó)際大酒店 投資潛力分析 】 生活配套 周邊的娛樂、休閑、購物設(shè)施應(yīng)有盡有。 如果低于 7％ 的回報(bào) ， 購房人心里購 買欲望減輕 ， 這是下限；高于 10％ 上限的回報(bào)率對(duì)于經(jīng)營(yíng)者又 意味著巨大壓力 ， 會(huì)產(chǎn)生虧損的可能性 。 二是公司希望業(yè)主們參與到酒店的管理中來 ， 讓他們關(guān)心 酒店運(yùn)營(yíng) ， 提高參與度 。 先有管理才有酒店形式的經(jīng)營(yíng) ， 由高水準(zhǔn)的酒店管理公司來運(yùn)營(yíng) ， 這既是其品質(zhì)檔次 的體現(xiàn) ， 也是對(duì)客戶利益的有效保障 。 以歐洲酒店為例：經(jīng)濟(jì)型酒店客房占總面積比例： 80%中等級(jí)酒店客房占總面積比例： 77%高等級(jí)酒店客房占總面積比例： 7271%這樣的比例關(guān)系對(duì)投資人來說是最有利可圖的 ， 回報(bào)率高 。 新天地國(guó)際大酒店?duì)I銷初步建議案”， 是經(jīng)我司股東會(huì)認(rèn)可的主做出來的銷售方 案模式。 建議三：酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)推薦： UAA都市化建筑博士研究團(tuán) （ 日 本 ） 酒店管理公司： 錦江酒店管理集團(tuán)公司 （ 江蘇） 商業(yè) 策劃顧問：博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院 （ 魯炳全商 業(yè)地產(chǎn)泰斗 ） 裝修設(shè)計(jì)公司：陳富華家裝設(shè)計(jì)公司 （ 香港 ） 廣告設(shè)計(jì)公司：天策九州品牌策動(dòng)機(jī)構(gòu) （ 北京） 博智威諾（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 建議四：可實(shí)施銷售方案包括：項(xiàng)目評(píng)估方案、投資返租計(jì)劃、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、營(yíng)銷推廣方案四部分，上次所提“再 過一個(gè)月仍無法具備正式預(yù)售條件”是指：截至 10月 中旬主要是“客戶前期積累”和“多項(xiàng)工作并舉”的過程， 在預(yù)售前駐場(chǎng)總策劃服務(wù)過程中，進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷方案 的最終確定。 目錄： 一 、 酒店委托經(jīng)營(yíng)管理合同范本 ? 前期洽談酒店管理公司借鑒運(yùn)用 二 、 “ 世界旅游組織 ” 對(duì)酒店標(biāo)準(zhǔn)的最低要求 ? 本案酒店標(biāo)準(zhǔn)借鑒運(yùn)用 三 、 國(guó)際酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)通行標(biāo)準(zhǔn)和慣例 ? 本案酒店標(biāo)準(zhǔn)借鑒運(yùn)用 四 、 綠色飯店基本條件 ?? 建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中增加綠色飯店作為營(yíng)銷買點(diǎn) 五 、 經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 五星級(jí)酒店的檔次 /經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格 六 、 改造工程考慮事項(xiàng) ?? 本案建筑改造過程中借鑒運(yùn)用 六、蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 一 、 蘭山小區(qū)銷售返租方案示例 1 各項(xiàng)投資費(fèi)用 銷售建筑面積： 20平米為例 開盤銷售均價(jià)： 4500元 /平米 年免費(fèi)入住期： 15天；其中旺季 7天 ， 淡季 8天 （ 淡旺季的解釋權(quán) 由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)其標(biāo)準(zhǔn)確定） ； 固 定 回報(bào)期：回報(bào)時(shí)段以開業(yè)日期作為第一回報(bào)時(shí)段的起始時(shí) 間 ， 每一回報(bào)時(shí)段為 5年 。 投資回收年數(shù) 投資回收年數(shù)： (首期房款 35138元 +期房時(shí)間內(nèi)的按揭款按八個(gè) 月計(jì)算即 8)/【（ 150元 日 90元服務(wù) 費(fèi) ） 30天 （ 稅后月租金 ） 300元 /月配套設(shè)施 管理費(fèi) 按揭月供款 】 【 12 50%入住 率即 6個(gè)月 業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月 】 = 點(diǎn)評(píng) 1） ：本案對(duì)外營(yíng)銷推廣中 ， 月收益完全可以只取酒店配套 設(shè)施管理費(fèi)即可 ， 即便加上每月 6%的租金稅收成 本即月收益 ， 經(jīng)過 投資成本 。 以上 （ 二 、 三項(xiàng) ） 每月 ， 每年 。 （ 五 ） 、 手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)客 房 40年產(chǎn)權(quán) 。 以上投資回報(bào)方案供于總和貴司參閱。蘭州獨(dú)有的 高投資回報(bào)特征和休閑居家享受型的產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店 。 2） 蘭山新天地特色美食城包括一層沿街近 200米大眾特色 美食特產(chǎn)專賣一條街 ， 二層具有民族風(fēng)味的地方名菜特色 名吃 、 自助餐廳薈萃一條街 ， 三層中西餐廳 、 全國(guó)知名餐 飲名店一條街 。 ● 新天地特色美食城 一層招商定位： 特產(chǎn)文化街： 特色食品 、 特色瓜果 、 特色羊毛服裝 、 特色水煙 、 特色工藝品 、 特色中藥 、 特色購物 、 特色名酒 如 “ 康慶坊 ” 、 “ 本色 ” 、 “ 系列驕子 ” 、 “ 名揚(yáng)天下 ” 九龍 酒等白酒 ， 便民小超市 、 自選小市場(chǎng)；店面招商單 位面 積建議為 20平米 ， 置放于蘭山賓館區(qū)域?yàn)橹?。 分布于新蘭山商場(chǎng)和原蘭山商場(chǎng)大堂內(nèi)廳環(huán)廊部分 。 位置可設(shè)在一層共享大堂附近。分布 于蘭山賓館 /辦公樓 /新蘭山商場(chǎng)，面積建議以 40— 50平米為主。 娛樂城安排在原蘭山商場(chǎng) ， 以酒店室內(nèi)的娛樂休閑功能為主 ，建筑風(fēng)格特色按照莊家客戶度身訂制 。 備 注： 辦公樓 /新蘭山商場(chǎng)四層可預(yù)留餐飲包房。 與多功能廳緊相連的 ， 要有一個(gè)貴賓廳和接見廳 ， 要有適量面積的廚房或備餐間和一個(gè)家具周轉(zhuǎn)庫房 。 建議產(chǎn)品打造成健康主題的生態(tài)建筑 ， 如引進(jìn)新風(fēng)系統(tǒng) 、 考慮分戶式中央空調(diào) ， 純凈水的運(yùn)用等設(shè)施 。 八、“蘭山新天地大酒店”營(yíng)銷推廣概要 （市場(chǎng)導(dǎo)入期） 本著 “ 一切為了銷售 ” 和 “ 以最小的投入在最短的時(shí)間內(nèi)迅速獲得最大的銷售額 ” 的營(yíng)銷推廣原則 ， 針對(duì)預(yù)售前多線并舉的工作狀態(tài) ， 按綱領(lǐng)式營(yíng)銷工作 步驟和操盤策略提出以下營(yíng)銷綱要供貴司定奪 。 基本銷售工具 ： 直銷單分為酒店和商鋪兩部分，分別做成兩面印刷的八開規(guī)格內(nèi)放標(biāo)準(zhǔn)層各戶型圖和項(xiàng)目簡(jiǎn)介單張，每張戶型圖闡明投資回報(bào)方案，作為通過郵局定點(diǎn)派發(fā)郵送給私企生意人；印量不需過多 2萬份即可；同時(shí)銷售體內(nèi)部準(zhǔn)備價(jià)單、銷控表、答客問，每一位銷售人員均準(zhǔn)備系統(tǒng)全面的銷售文件夾資料； 銷售強(qiáng)化培訓(xùn)： 我司將以在北京區(qū)成功操盤過產(chǎn)權(quán)酒店的營(yíng)銷總監(jiān)為駐場(chǎng)服務(wù)代表，由總經(jīng)理直接進(jìn)行半個(gè)月的強(qiáng)化培訓(xùn)，并組成酒店管理、商業(yè)專家、規(guī)劃設(shè)計(jì)專家的培訓(xùn)顧問團(tuán)，對(duì)總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售主管、銷售代表、客戶引導(dǎo)包括保安保潔及經(jīng)理助理進(jìn)行全面專業(yè)的產(chǎn)權(quán)酒店專業(yè)和銷售管理 /客戶服務(wù)跟蹤等強(qiáng)化培訓(xùn)，預(yù)期打造成蘭州首家產(chǎn)權(quán)酒店的一流銷售隊(duì)伍，從而不輕易放掉一個(gè)準(zhǔn)客戶； 地緣客戶積累 ： 本案地緣客戶是最有希望迅速成單的第一批客戶，分為火車站進(jìn)貨運(yùn)貨商、城關(guān)區(qū)以內(nèi)的來往人流車流、附近火車站及鐵路局商圈居住人群以及附近做生意的私營(yíng)老板。 房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)網(wǎng)站、蘭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)、蘭州房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、蘭州房地產(chǎn)網(wǎng)、甘肅房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、蘭州家園網(wǎng)、每日甘肅、中國(guó)蘭州、蘭州之窗、蘭州市旅游網(wǎng)、蘭州餐飲信息網(wǎng)、蘭州美食網(wǎng)、城關(guān)區(qū)政府網(wǎng)、蘭州商貿(mào)網(wǎng)、甘肅招商網(wǎng)等三十余家房地產(chǎn)相關(guān)媒體，以“產(chǎn)權(quán)式酒店的功能細(xì)分發(fā)展趨勢(shì)、全國(guó)罕有的產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店、蘭州爆出首家產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店、個(gè)人投資理財(cái)?shù)淖罴褌€(gè)案、產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)商鋪的多贏多娛收益、蘭州首家獨(dú)棟冠名權(quán)投資項(xiàng)目”等新聞稿的形式，即以 100— 200元稿費(fèi)邀約每家媒體記者，集中在 10月下旬或 11月上旬半個(gè)月的時(shí)間轟炸式報(bào)道，以最小的投入在最短時(shí)間內(nèi)形成轟動(dòng)造勢(shì)效應(yīng)，快速獲得知名度、美譽(yù)度和多重宣傳口碑使客戶前來。 直銷重點(diǎn)攻略 ： 以開車時(shí)辰不超過 20分鐘，重點(diǎn)半徑 5公里以內(nèi)的商家為主。運(yùn)用電話預(yù)約、傳真、短信、 Email、 郵寄、上門洽談等多種方式進(jìn)行公關(guān)。 11） 投資型業(yè)主在房產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)期間 ， 免交物業(yè)費(fèi) 、 水電費(fèi)及經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)所發(fā)生的全部稅費(fèi)； 12） 持卡在蘭山大酒店所屬的其它娛樂項(xiàng)目消費(fèi)時(shí) ， 均可享有與產(chǎn)權(quán)酒店相同的優(yōu)惠待遇； 13） 購買開發(fā)商的其它產(chǎn)權(quán)酒店時(shí) ， 一律享受內(nèi)部最惠價(jià)格； 14）投資收益即購即返，是五年還是兩年需要探討。 九、蘭山新天地大酒店創(chuàng)新拍賣式開盤策劃綱要 （正式開盤期） 在立體新聞造勢(shì) ， 客戶初步積累半個(gè)月左右的時(shí)間進(jìn)行后 ，趁熱打鐵步入內(nèi) 部認(rèn)購期 。 拍賣知識(shí)：農(nóng)行 、 建行 、 工行等都加入了辦理拍賣房屋按揭的行列中 。 競(jìng)買程序 （略） 拍賣起價(jià) 保密形式：密封拍賣 ， 以出價(jià)最高中標(biāo) 。 現(xiàn)將有關(guān)事宜公告如下： 1） 、 拍賣標(biāo)的： 蘭州市蘭山新天地 號(hào)樓 戶型 ， 建筑面積 平方米 ， 起拍價(jià)人民幣 萬元 。 2）舉牌競(jìng)拍。 競(jìng)買保證金 1萬元 2） 、 現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)間為： 2023年 10月 30日至 月 日 (周六 、 日照常 )。 競(jìng)拍幅度 ： 一般每次加價(jià)幅度定在價(jià)位金額的 10%左右較為合理 。 購房者拍得拍賣商品房后 ， 可向銀行申請(qǐng)最高為房?jī)r(jià) 60%的按揭貸款 ， 貸款年限最多為 15年 。 為全面創(chuàng)造出蘭山項(xiàng)目于蘭州市場(chǎng)前所未有的銷售奇跡 ， 采用蘭州首家拍賣式開盤的做法 ， 將是本案新聞銷售力亮點(diǎn)頻出的開門紅 ， 甚至將拍賣組合活動(dòng)當(dāng)成本案銷售期內(nèi)的一項(xiàng)常規(guī)戰(zhàn)術(shù)來運(yùn)用 。分租賃和購買兩種需求情況：租賃客戶至少在 500平米以上的當(dāng)?shù)刂炫灥昊蛑髁Φ辏员阃ㄟ^期進(jìn)駐訊息快速帶動(dòng)全盤發(fā)售；購買的莊家客戶將針對(duì) 300平米以上的需求買家亦為品牌連鎖店進(jìn)行最惠待遇（如放低折扣點(diǎn)或提高回報(bào)承諾點(diǎn)）促其成交；尤其是產(chǎn)權(quán)酒店亦屬大商業(yè)范疇，先期引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司將對(duì)全盤發(fā)售起到至關(guān)重要的信譽(yù)購買拉動(dòng)。 優(yōu)惠促銷整合 ： 1） 買 200平米以上商鋪贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)房； 2） 買獨(dú)棟贈(zèng)送冠名權(quán)和廣告牌； 3） 一次性付款 /分期付款 /按揭付款的折扣優(yōu)惠；如 一次性付款購房者及購買大戶型的業(yè)主可獲得鉆石卡 ， 在酒店消費(fèi)可享有八折優(yōu)惠； 4） 每年可獲得實(shí)際購房?jī)r(jià)格 8%～ 10%的固定收益并享有免費(fèi)居住 15天的特權(quán)； 5） 長(zhǎng)住業(yè)主永久享有在酒店消費(fèi)八折的優(yōu)惠特權(quán) ， 并享受酒店公司提供的房間日常保潔 、 定期消毒 、 洗衣 、 代購物品、 寵物看護(hù) 、 花木養(yǎng)護(hù)等特價(jià)優(yōu)惠服務(wù)； 6） 業(yè)主每年可免費(fèi)獲得酒店公司贈(zèng)與的會(huì)員卡 ， 持卡在酒店消費(fèi)將享有最惠待遇 。 莊家客戶公關(guān) ： 蘭山項(xiàng)目無論從商鋪帶動(dòng)全盤發(fā)售或商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的莊家客戶帶動(dòng)商鋪投資客，商業(yè)客戶均是莊家客戶公關(guān)對(duì)象。 商家聯(lián)袂招標(biāo)： 于蘭州主力報(bào)紙媒體首頁打出第一版半版形象促銷招標(biāo)招商廣告。銷售戰(zhàn)術(shù)上分為售樓處自然客戶和業(yè)務(wù)員主動(dòng)上門型客戶，通過項(xiàng)目對(duì)火車站商圈的主力帶動(dòng)預(yù)期，形成與周邊商家主動(dòng)互動(dòng)的咨詢體系，為預(yù)售做穩(wěn)定鋪墊。 投資返租計(jì)劃 ： 一是 交給酒店管理公司的