【正文】 酒店管理公司定期付給同等金額 的租金回報(bào) 。一者給洽談?lì)愃棋\江酒店管理公司這樣“物業(yè)管理取費(fèi)并不算太高，但在中國(guó)的品牌實(shí)力很強(qiáng)”予較為貼近的接受度，使投資回收年數(shù)成為切實(shí)可行的方案；再者計(jì)算內(nèi)容相對(duì)全面，亦顯得誠(chéng)心可靠，對(duì)開(kāi)發(fā)商及投資買(mǎi)房人均無(wú)太大風(fēng)險(xiǎn)值。 以下為預(yù)售前詳細(xì)借鑒運(yùn)用的六項(xiàng)內(nèi)容 。在貴司認(rèn)可我 司策劃總思路的前提下，建議貴司將策 劃顧問(wèn)協(xié)議轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售代理合同。 四、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 對(duì)購(gòu)買(mǎi) 200平米以上商業(yè)街的業(yè)主 ， 贈(zèng)送 50平米產(chǎn)權(quán)酒店一套； 組合新聞事件營(yíng)銷(xiāo) ， 先期定向新聞造勢(shì)； 拍賣(mài)式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售； 優(yōu)惠政策：免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立樓宇冠名權(quán) ， 贈(zèng)送包廂冠名權(quán) ， 贈(zèng) 送會(huì)員消費(fèi)卡 定向直銷(xiāo)策略為主 預(yù)售前的準(zhǔn)備工作流程一覽 (以下略 ) 市場(chǎng)定位 /產(chǎn)品定位深化工作內(nèi)容 配合設(shè)計(jì)單位共同完成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 配合開(kāi)發(fā)商完成的其他工作 制定銷(xiāo)售計(jì)劃及策略 制定營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃及策略 具體營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的執(zhí)行 附：工作日程一覽表 四、溝 通 函 建議一： 嚴(yán)格意義來(lái)講， 9月 10日以我的名字簽發(fā)的 “蘭山 【投資回報(bào)方案】 購(gòu)房業(yè)主若將所購(gòu)房租賃給酒店管理公司 ， 每年可獲得固定收益如下表所示： 房型 A B C D E 租金 租金可根據(jù)業(yè)主要求折算成入住權(quán)益 15天 /年的同房型免費(fèi)入住 ， 預(yù)估房?jī)r(jià)如下表所示： 房型 A B C D E 免費(fèi)入住天數(shù) 預(yù)估房?jī)r(jià) 預(yù)估房?jī)r(jià)亦為酒店開(kāi)業(yè)之時(shí)最低門(mén)市價(jià) ， 入住權(quán)益可與酒店管理當(dāng)局協(xié)商代售 VIP卡一張 ， 入住酒店客房當(dāng)日享受九折優(yōu)惠和 10%現(xiàn)金回贈(zèng) 業(yè)主獲利方案 （ 以 A型房為例 ） 產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)例分析 （以下均以 A型房為例） 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 蘭山國(guó)際大酒店功能及設(shè)施示例 (圖片略 ) 酒店規(guī)模定位 酒店內(nèi)客房空間面積比例是依據(jù)酒店的等級(jí) 、 性質(zhì)而調(diào)整的 ， 一般客房面積占用率在酒店總面積中占多數(shù) ， 但是 ， 越高檔的酒店公共經(jīng)營(yíng)區(qū)面積越多 ， 客房面積占有率會(huì)減少；經(jīng)濟(jì)型酒店則正好相反 。 適合蘭州城市特點(diǎn) 、 適合蘭山 新天地大酒店的公司來(lái)管理經(jīng)營(yíng) ， 而沒(méi)有必要借助英 美管理顧問(wèn)來(lái)作秀 。 回租保障： 八年期 酒店時(shí)權(quán)： 酒店安排每年 15天免費(fèi)入住 ， 一是讓業(yè)主享受一下自家的 “ 酒 店生活 ” ， 提高生活質(zhì)量 ， 也算是公司為業(yè)主提供的一項(xiàng) “ 福利 ” 。 “ 財(cái)富(健康 (休 閑 的投資回報(bào)組合 ， !+$投資收益的結(jié)果 投資回報(bào)： 每年 8%的投資回報(bào)率 。 特色的 、 特產(chǎn)的 、 特定的三 特是項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能的定位原則 。 酒店特點(diǎn)： 建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū) ， 以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間 。 300家長(zhǎng)期駐蘭政府機(jī)構(gòu)， 300萬(wàn)市區(qū)商業(yè)消費(fèi)群體 ， 火車(chē)站 4萬(wàn)人次 /日客運(yùn)量及當(dāng)?shù)赝顿Y人士為主 。 一、項(xiàng)目評(píng)估方案（ 站在目標(biāo)買(mǎi)家的角度 ） 項(xiàng)目名稱(chēng)： 蘭山 三、銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始銷(xiāo)售。 二 ． 房地產(chǎn)的投資價(jià)值和概念的宣傳推廣 ， 用數(shù)字和價(jià)值來(lái)吸引目標(biāo)客戶(hù) 。 八 、 協(xié)助貴司進(jìn)行按揭銀行的選擇 ， 同時(shí)從銷(xiāo)售角度提出條件和要求 。 四、進(jìn)一步做深入的市場(chǎng)調(diào)查，確定符合市場(chǎng)需要的單價(jià)、總價(jià)，確定可行性的銷(xiāo)售價(jià)格。 同時(shí)作為紐帶將貴司與各個(gè)相關(guān)合作設(shè)計(jì)公司緊密聯(lián)系起來(lái) 。針對(duì)酒店管理的各個(gè)方面為我們以后的管理工作和營(yíng)銷(xiāo)工作做指導(dǎo)。 三 、 園林 、 景觀(guān) 、 景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的確定 。 第一部分 目前開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的各項(xiàng)工作內(nèi)容 一 、 我司協(xié)助發(fā)展商需要做的工作 針對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)狀，在已確定為酒店改造項(xiàng)目的前提下，邀請(qǐng) 2～ 3家有酒店設(shè)計(jì)改造經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行投標(biāo)，讓他們作初步設(shè)計(jì)方案，貴司可在方案中盡快選擇一家設(shè)計(jì)公司，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性設(shè)計(jì)階段； 我司作為專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)策劃代理公司 ， 可以從市場(chǎng)角度 ， 向貴司及建筑設(shè)計(jì)公司提出建議 ， 共同做好工作 。甘肅強(qiáng)達(dá)供銷(xiāo)配送置業(yè)有限公司 蘭州市蘭山小區(qū)改建項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo) /策劃綱要 博智威諾 (北京 )房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 劉旭濤 2023年 8月至 9月 一、博智威諾蘭州項(xiàng)目專(zhuān)案組成員 營(yíng)銷(xiāo)總顧問(wèn)：李世濠 （ 加拿大籍 ） —— 加拿大 、香港 、 上海 、 北京近 18年 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn) 投資總顧問(wèn)： Jackie（ 美國(guó)籍 ） —— 美國(guó)三大投資基金會(huì)中國(guó)唯一授權(quán)人 中國(guó)區(qū)已投資經(jīng)營(yíng) 10余個(gè)項(xiàng)目 客戶(hù)總顧問(wèn)：司馬墅 （ 浙江籍 ） —— 溫州購(gòu)房團(tuán)領(lǐng)袖 ， 經(jīng)他調(diào)動(dòng)的溫州于 北京投資客資金已超過(guò) 50億 規(guī)劃設(shè)計(jì)總顧問(wèn)：劉 域 —— UAA都市化建筑博士研究團(tuán)工作室日 本區(qū) /韓國(guó)區(qū)/中國(guó)區(qū)總建筑師 /總經(jīng)理 商業(yè)地產(chǎn)總顧問(wèn)：魯 柄 全 —— 中國(guó)首批獲得資格認(rèn)證的國(guó)際商務(wù)策 劃師 ， 中國(guó)商用地產(chǎn)策劃泰斗 家裝顧問(wèn)：陳富華 （ 香港 ） —— 代表作如東方銀座酒店式公寓 以上人員視項(xiàng)目重大相關(guān)決策事宜可隨機(jī)赴蘭州 博智威諾總經(jīng)理：劉旭濤 —— 預(yù)售前期確保半月時(shí)間左右駐蘭 ， 進(jìn)入常規(guī)銷(xiāo)售期確保每月兩次左右的與開(kāi)發(fā)商開(kāi)決策會(huì)議 策劃總監(jiān)：雷力 —— 根據(jù)工作需要一月一次赴蘭 ， 現(xiàn)場(chǎng)招聘 策劃經(jīng)理定期向北京總部匯報(bào) 營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)：楊慶 （ 待定 ） —— 全程駐場(chǎng)人員 ， 在總經(jīng)理 授權(quán)之下 ， 經(jīng)得開(kāi)發(fā)商認(rèn)可 ， 負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)及推廣把控 蘭州項(xiàng)目計(jì)劃本地招聘策劃經(jīng)理 1名、置業(yè)主管 2名，置業(yè)顧問(wèn) 6名，前臺(tái)接待 2名，客戶(hù)服務(wù) 1名，經(jīng)強(qiáng)化培訓(xùn) 1個(gè)月方可上崗共計(jì) 13名全職進(jìn)場(chǎng)人員。具體建議內(nèi)容如下： （ 1） 酒店的總體風(fēng)格建議； （ 2） 酒店內(nèi)套房 、 標(biāo)間 、 商務(wù)間的套數(shù)配比 ， 面積大 小等； （ 3） 四棟獨(dú)立建筑的相互關(guān)聯(lián)關(guān)系建議； （ 4） 外部商業(yè)的建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)建議； （ 5） 內(nèi)部商業(yè)和公建配套功能 、 數(shù)量 、 面積配比等； 以上建議以促進(jìn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)為主要目的，同時(shí)保證貴司對(duì)以后這些設(shè)施的合理使用和費(fèi)用控制。 以上三個(gè)重要設(shè)計(jì)公司的確定是有機(jī)的 、 相統(tǒng)一的 ，要綜合起來(lái)考慮和工作 ， 將三種側(cè)重不同方面的設(shè)計(jì)方案有機(jī)的相同一結(jié)合起來(lái) 。 第二部分 目前我司需要進(jìn)行的工作 現(xiàn)階段而言 ， 我司主要工作是以前期產(chǎn)品顧問(wèn)和銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作為主 ， 只有在產(chǎn)品類(lèi)型 、 風(fēng)格 、 經(jīng)營(yíng)理念等各方面經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)論證后有大的思路條件下 ， 方可進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)理念和概念注入工作 。 三 ． 參與到各個(gè)設(shè)計(jì)公司的工作中去 。 五 、 售樓處的選址和設(shè)計(jì)風(fēng)格的建議 ， 就位置 、 車(chē)位 、 看房通道 、 圍板 、 外觀(guān)等各個(gè)方面提出建議 ， 供設(shè)計(jì)公司參考 。 九 、 協(xié)助貴司確定符合要求的律師事務(wù)所 。 三 ． 宣傳推廣工作的開(kāi)展：包括宣傳計(jì)劃 、 費(fèi)用 、 媒體選擇 、 活動(dòng)內(nèi)容及安排以及軟文 、 硬廣的炒作造勢(shì)等等 四、結(jié)合廣告公司制作出整套 CI系統(tǒng)和樓書(shū)、海報(bào)、紙袋、小紀(jì)念品等全套銷(xiāo)售工具。 附：我司于本周提案內(nèi)容 提案主題 ： 蘭州項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 /市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣綱要性方案 產(chǎn)品定位建議 ： 以具有較大市場(chǎng)沖擊力的市場(chǎng)理念為核心 ，以產(chǎn)權(quán)酒店單體建筑的功能分區(qū) 、 商業(yè)業(yè)態(tài)定位為主 市場(chǎng)定位綱要 ： 通過(guò)詳盡的市場(chǎng)分析 ， 確立目標(biāo)客群主定位與產(chǎn)權(quán)式酒店和底商的價(jià)格定位 （ 包括首付款限度 ） 營(yíng)銷(xiāo)推廣綱要 ： 以蘭州首家產(chǎn)權(quán)式酒店為最大買(mǎi)點(diǎn)之一 ， 提煉項(xiàng)目至少三個(gè)以上的獨(dú)家買(mǎi)點(diǎn) ， 融合投資返租的戰(zhàn)術(shù) 三、蘭山小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)初步建議案 本方案是在貴司 04年 9月 2日提交的“蘭山小區(qū)改建項(xiàng)目產(chǎn)品定位/市場(chǎng)定位策劃案”認(rèn)可的基礎(chǔ)上細(xì)化的部分操作方案。 新天地國(guó)際大酒店 項(xiàng)目定位： 大西北商貿(mào)中心 首家五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式休閑酒店 大西北商貿(mào)中心 首家品牌共創(chuàng)式特色商業(yè)城 大西北特色美食城 物業(yè)類(lèi)型： 五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式休閑型 （ 或娛樂(lè)型 ） 酒店 市內(nèi)娛樂(lè)休閑市外度假游玩 ， 財(cái)富 /健康 /休閑 /娛樂(lè)的投資回報(bào)組合 ， !+$投資收益方式 。 項(xiàng)目均價(jià)： 產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)盤(pán)均價(jià) 4500元 /平米（含全套五星級(jí)檔次精裝修、高檔家具電器）；產(chǎn)權(quán)式商鋪開(kāi)盤(pán)均價(jià) 25000元 /平米 產(chǎn)權(quán)酒店： 是一種全新的物業(yè)形式 ， 是由開(kāi)發(fā)商將酒店的每個(gè)單位分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者 ， 并聘請(qǐng)酒店專(zhuān)業(yè)人士為業(yè)主展開(kāi)出租和理財(cái)服務(wù) ， 業(yè)主坐享可觀(guān)的固定回報(bào) 。 作為一種特殊投資和消費(fèi)模式 ， 產(chǎn)權(quán)式酒店符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則 ， 它使業(yè)主閑置的物業(yè)以酒店形式向社會(huì)開(kāi)放 ， 對(duì)公眾推出一種既是消費(fèi)又是存儲(chǔ) ， 既是家產(chǎn)又是服務(wù) ，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品 ， 是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合 ， 是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物 。 招商面積： 850平米左右 經(jīng)營(yíng)時(shí)段： 早餐 、 午餐 、 晚餐 、 夜宵 24小時(shí)晝夜多餐經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)格局： 整體項(xiàng)目日消費(fèi) +夜消費(fèi) 【蘭山國(guó)際大酒店基本情況一覽表】 項(xiàng)目 蘭山國(guó)際大酒店 年固定回報(bào)率 8% 開(kāi)發(fā)商 甘肅強(qiáng)達(dá)供銷(xiāo)配送置業(yè)有限公司 首期回租年限 8年 物業(yè)類(lèi)別 產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店 年免費(fèi)入住期 15天 建筑類(lèi)別 高層 供應(yīng)量 300套左右 物業(yè)地址 蘭州市城關(guān)區(qū)天水路 6號(hào) 規(guī)劃總戶(hù)數(shù) 600戶(hù) 改建日期 2023年 9月 30日 預(yù)計(jì)完工日期 2023年 6月 建筑樓高 56米 開(kāi)盤(pán)日期 10月中旬 建筑樓層 14層 預(yù)計(jì)價(jià)格 4500元 /平米 樓層高 車(chē)位 200個(gè) 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 五星級(jí)檔次標(biāo)準(zhǔn) 備注 市場(chǎng)前景看好 【 蘭山國(guó)際大酒店 基本情況一覽表】 【蘭山國(guó)際大酒店樣本價(jià)值測(cè)評(píng)指數(shù)】 【 可購(gòu)買(mǎi)指數(shù)測(cè)評(píng)具體情況解析 】 測(cè)評(píng)項(xiàng)目 測(cè)評(píng)時(shí)間 數(shù)據(jù)來(lái)源 測(cè)評(píng)人員 蘭山國(guó)際大酒店 2023年 9月 8日 博智威諾市場(chǎng)調(diào)查 特別專(zhuān)案組 價(jià)格狀況