【正文】 前后院含外廊；層高 ，無柱結(jié)構(gòu)，大尺度空間，可自行組合家庭功能分區(qū)。 門頭、柱廊、山花等 歐式建筑元 素 的巧妙運(yùn)用，質(zhì)地感強(qiáng)的外墻 磚，腰線、門廊、窗套等細(xì)部的 高檔石材用料，體現(xiàn)建筑的精致 感和價(jià)值感。 3000平米的獨(dú)立會(huì)所，泳池、餐 廳、超市、咖啡廳 …… 便利享受 別墅住區(qū)之配套。政策的出臺(tái)使得市場(chǎng)呼喚出現(xiàn)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的精品地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)?；诂F(xiàn)階段成交量出現(xiàn)的相對(duì)萎縮的時(shí)效性，結(jié)合本案的推盤時(shí)間，國(guó)八條應(yīng)該不會(huì)對(duì)本案的成交量產(chǎn)生較大的影響。 ? 市場(chǎng)需求客觀存在 ， 而且蘊(yùn)含著較大的潛力 ， 短期收縮不代表長(zhǎng)期疲軟 。 投機(jī)現(xiàn)象被最大限度抑制，投資行為出現(xiàn)階段性收縮。 中端項(xiàng)目受影響最大，高端、低端受影響相對(duì)較小。 但 6月份的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明， 6月份與 5月份相比，并沒有出現(xiàn)大幅下跌，雖 沒有全面統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但是認(rèn)購(gòu)換簽率與來訪成交比一樣普遍反映有降低。 ? 4月 28日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了 《 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條 措施 》 ，即“新國(guó)八條”。 ? 5月 11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等七部委 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的 意見 》 ，共 8條意見，也被部分業(yè)內(nèi)人士稱為“新新國(guó)八條”或“鐵八條”。 購(gòu)房人普遍持幣觀望，決策時(shí)間、成交周期拉長(zhǎng)。 根據(jù)偉業(yè)代理的 25個(gè)在售項(xiàng)目來看 ， 除去領(lǐng)袖硅谷等極個(gè)別因?yàn)橥剖酃?jié)奏等原因表現(xiàn)異常的項(xiàng)目 ， 受到國(guó)八條政策影響較大的是一些中高檔項(xiàng)目 。 短期炒房的投機(jī)行為在相當(dāng)程度上被遏制是不爭(zhēng)的事實(shí) 。 ? 北京作為國(guó)家首都 ， 地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱 ， 不可能出現(xiàn)長(zhǎng)期低迷和萎縮 。 中端項(xiàng)目受到的影響較大，而本案作為高檔豪宅，客戶購(gòu)房需求的實(shí)現(xiàn)受到政策的影響較小。 政策影響：要求產(chǎn)品打造精益求精，提高競(jìng)爭(zhēng)力 價(jià)值地段 + 特色產(chǎn)品 高端物業(yè) + 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷推廣 偉業(yè)優(yōu)勢(shì) 宏觀市場(chǎng)分析 中觀市場(chǎng)分析 微觀市場(chǎng)分析 產(chǎn)品解讀 項(xiàng)目定位 客群定位 推廣策略 銷售策略 中觀分析 —— 區(qū)域分析 本區(qū)域?yàn)楸本﹤鹘y(tǒng)的、涉外 的中央別墅區(qū) 中央別墅區(qū)是北京別墅市場(chǎng)發(fā)展最早的區(qū)域之一，自上世紀(jì) 90年代初就推出了首個(gè)別墅項(xiàng)目－－麗京花園，依托便利的交通、溫榆河景觀及國(guó)際化的教育配套，目前已發(fā)展成為北京最高檔的涉外別墅區(qū) 名稱 物業(yè)類型規(guī)模（萬(wàn)平米）容積率 戶型單價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)元） 開盤時(shí)間麗京花園 雙拼、聯(lián)排 10 雙拼265 32 0 $1,000 210256 1992裕京花園 獨(dú)棟 —— 320480 $2,000 540980 1994名都園 獨(dú)棟、公寓 16 獨(dú)棟330 74 5 $2,000 4761251 1996麗斯花園 獨(dú)棟、雙拼 16 —— 獨(dú)棟260 40 0 $1,800 260400 1998嘉浩國(guó)際城 獨(dú)棟 20 200500，另有4棟18 00$2,300 380950 1998萊蒙湖別墅 獨(dú)棟、聯(lián)排 10 ——獨(dú)棟516 648 ，聯(lián)排217317$2,350獨(dú)棟670 840 ，聯(lián)排2804122023優(yōu)山美地 獨(dú)棟、聯(lián)排 30 5 獨(dú)棟295 10 00 $2,200 5001500 2023合計(jì) 中觀分析 —— 區(qū)域分析 美林香檳小鎮(zhèn)雙拼、聯(lián)排、疊拼雙拼 295 （ 0 ），聯(lián)排23 0 28 0 （ 100 ），疊拼20 0 21 0 （ 60 80 ）聯(lián)排 11000 ，疊拼 10000 ，雙拼130002023年5月 90%優(yōu)山美地 0. 4獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排獨(dú)棟 29 5 10 00 、雙拼 300、聯(lián)排 26218800 2023 年 3 月 40%晴翠園 獨(dú)棟、四合院獨(dú)棟 304 （ 95 ） 70 6（ 0 ），四合院 85016 00 0 18 00 0 2023年5月一期 23 棟售出 16 棟麗嘉花園 獨(dú)棟 280－380 2300 美元 / 平米 2023年下半年 ———開盤時(shí)間 銷售率項(xiàng)目名稱 建筑形式售價(jià)（元 / 平米）戶型地上面積（地下室面積）（平方米）容積率中觀分析 —— 區(qū)域分析 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷推廣 偉業(yè)優(yōu)勢(shì) 宏觀市場(chǎng)分析 中觀市場(chǎng)分析 微觀市場(chǎng)分析 產(chǎn)品解讀 項(xiàng)目定位 客群定位 推廣策略 銷售策略 麗嘉花園 項(xiàng)目基本資料 ◆ 占地 萬(wàn)平方米 ◆ 總建筑面積 萬(wàn)平方米 ◆ 容積率為 ◆ 規(guī)劃為 138 棟獨(dú)棟別墅 ◆ 主力戶型面積約為 300平方 米，為地上兩層和地下一 層。目前已建成 順 義國(guó)際學(xué)校、京西國(guó)際學(xué)校、瑞 典小學(xué)、德威學(xué)校、蒙臺(tái)梭利幼 兒園、伊頓學(xué)校、和睦家醫(yī)院 等 涉外教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以日祥廣 場(chǎng)為代表的商業(yè)休閑、餐飲配套 為本區(qū)域構(gòu)建著更為純粹、地道 的國(guó)際化生活場(chǎng)所。 窗的“凹陷”設(shè)計(jì)，使建筑整體在 陽(yáng)光照射下立體感更加強(qiáng)烈，突 顯出更為純粹的 歐洲建筑感受 。 二層設(shè)置大尺度主臥區(qū)域、兩個(gè)次臥室及觀景臺(tái)。 獨(dú)立地上室內(nèi)車庫(kù)設(shè)計(jì)，并保證每戶擁有一個(gè)戶外車位。 私家院落面積達(dá) 250平米以上，私家戶外生活因此更多快樂感受。 地下室層高 ，下沉庭院結(jié)合采光窗景的設(shè)計(jì)，在豐富平面布局的同時(shí)保障了主要功能空間的采光與通風(fēng)。 項(xiàng)目所處地塊成熟，周邊居住氛圍良好。 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 營(yíng)銷推廣 偉業(yè)優(yōu)勢(shì) 宏觀市場(chǎng)分析 中觀市場(chǎng)分析 微觀市場(chǎng)分析 產(chǎn)品解讀 項(xiàng)目定位 客群定位 推廣策略 銷售策略 產(chǎn)品解讀 溫榆河 雙車庫(kù) 獨(dú)棟 湖 緩坡 歐式皇家園林 新古典主義 陽(yáng)光房 關(guān)鍵詞： 溫榆河 優(yōu)山美地 名都園 麗斯花園 朝陽(yáng)溫榆河區(qū)域，由于擁有天然的自然條件和景 觀，在 90年代初就已成為北京最高檔別墅的聚集 區(qū)，先后出現(xiàn)了如：名都園、麗斯花園、優(yōu)山美 地等高檔豪宅。 湖 水是高端別墅不可缺少的元素，沒有水就沒有景， 沒有水就不會(huì)有靈性。 新古典主義 簡(jiǎn)約、尊貴、獨(dú)特、稀缺 陽(yáng)光房 四季陽(yáng)光房，時(shí)刻享受陽(yáng)光浴 項(xiàng)目賣點(diǎn)歸結(jié) 本項(xiàng)目賣點(diǎn)較多，但每一個(gè)賣點(diǎn)都不足以形成擊敗對(duì)手的殺傷力，因此，只有把這些賣點(diǎn)整合在一起，形成合力達(dá)到稀缺，才能使本項(xiàng)目成為短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上的贏者。 諸多的細(xì)節(jié)之處 感受 生活的品質(zhì)與味道 核心賣點(diǎn)提煉 之 精致的歐式皇家園林 花階。實(shí)用性。 價(jià)值感。 核心賣點(diǎn)提煉 之 奢華雙車庫(kù) 人性化。 位于傳統(tǒng)別墅區(qū)的具有相當(dāng)產(chǎn)品差異化特色產(chǎn)品 從產(chǎn)品的外延至產(chǎn)品的內(nèi)在，通過項(xiàng)目賣點(diǎn)的提煉，滲透在規(guī)劃、建筑、園林等等每一個(gè)細(xì)節(jié)、每一個(gè)符號(hào)，讓它能夠成為一種標(biāo)志，一種生活品質(zhì)的標(biāo)尺，一種生活生活方式的象征。 由于本項(xiàng)目一期可售套數(shù)并不多，只要在短時(shí)間內(nèi)制造足夠的新聞效應(yīng)，引起市場(chǎng)關(guān)注，就可以保證銷售現(xiàn)場(chǎng)的人氣。 在實(shí)際推廣過程中，我公司會(huì)盡量發(fā)揮偉業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，以及偉業(yè)多年來高端物業(yè)的銷售經(jīng)驗(yàn)，以主動(dòng)營(yíng)銷為主，最大限度的發(fā)揮偉業(yè)的數(shù)據(jù)庫(kù)資源；盡量控制宣傳推廣費(fèi)用，將總體推廣費(fèi)用控制在 1000萬(wàn)元以內(nèi)。同時(shí)， 對(duì)區(qū)域內(nèi)的租客和升級(jí)換代客戶 進(jìn)行宣傳，達(dá)到“一箭雙雕”的 作用。 2 舊金山 圣塔瑪麗亞 巴士 上午乘車前往太平洋海邊的蒙特雷水族館進(jìn)行訪問；如油畫般的十七英里地，沿太平洋抵達(dá)中加州海邊山上的著名的赫氏古堡。影城中各種動(dòng)態(tài)布景及特技表演：大猩猩、地震、洪水、侏羅紀(jì)公園、回到未來、水上世界等。返回洛杉磯。 8 拉斯維加斯 /華盛頓 飛機(jī) 上午城市觀光，參觀拉斯維加斯著名酒店后，乘飛機(jī)前往美國(guó)首都華盛頓。之后前往紐約。 舉辦商務(wù)人士高峰交流會(huì) 與北京商會(huì)，以及美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等大使館合作，共同舉辦“海外歸國(guó)創(chuàng)業(yè) 成功人士高峰交流會(huì)”，一方面讓這些歸國(guó)創(chuàng)業(yè)成功人士得到社會(huì)的關(guān)注，讓 他們成為社會(huì)的榜樣；另一方面，讓他們之間能產(chǎn)生交流，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生 足夠深的印象。 大眾傳媒 報(bào)紙雜志網(wǎng)絡(luò)廣告的投放，集中在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上，如開盤初期樹立市場(chǎng)形象； 示范區(qū)完成后，樹立產(chǎn)品品質(zhì)；工程主體完工后，展現(xiàn)現(xiàn)房實(shí)