【正文】 墅33棟\ TownHouse31棟\高層13棟\獨棟22棟物業(yè)管理費㎡.月銷售價格(均價)57008600元/㎡停車位一戶一位優(yōu)勢 富力地產(chǎn)強勢品牌； 配套設置較為完善；開發(fā)時間較早，社區(qū)比較成熟，人氣較旺劣勢社區(qū)園林綠化沒有宣傳中的好兆南西海豪園物業(yè)類別住宅、別墅項目特色13300㎡水景風光建筑類別別墅、小高層建筑密度16%容 積 率綠 化 率52%占地面積:147畝總建筑面積57800㎡產(chǎn)品結構７０棟尊貴別墅、２２４套情景洋房開盤時間20070501入住時間20081 (別墅) 20086(公寓)物業(yè)管理費；（含養(yǎng)護費）銷售價格公寓：5880元/㎡ 別墅：1000015000元/㎡停車位別墅：一戶二位公寓：一戶一位戶型設計5大別墅戶型，292—505平方米。公寓戶型都是三房兩廳，而112層為躍層。麗灣物業(yè)類別別墅、公寓項目特色北美風情建筑類別獨棟、多層建筑密度15%容 積 率綠 化 率%（含水面）占地面積㎡總建筑面積㎡產(chǎn)品結構34棟別墅和4棟12層高的公寓開盤時間2009430入住時間20091030停車位別墅首創(chuàng)雙車位，室內(nèi)戶外各一個；公寓則設為地下停車場銷售價格別墅（均價）：13000元/㎡ 公寓（起價）：6600元/㎡戶型設計別墅分為豪華別墅、獨棟別墅和雙拼別墅三種類型，一共三層，斜屋頂設計，空間格局大。 近年來高端別墅市場開發(fā)的嚴重滯后，積聚了巨大的消費空間從西海岸優(yōu)質(zhì)稀缺的旅游度假資源來看，西海岸高端別墅市場的開發(fā)無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴重滯后。相對于價格因素，他們會更關注物業(yè)本身的價值，特別是投資價值。 經(jīng)濟前景仍然不明朗，科學的營銷企劃顯得尤為重要近兩年，西海岸別墅項目如雨后春筍般層出不窮，市場競爭進一步加劇?；谝陨险{(diào)查數(shù)據(jù)，我們可以得出以下結論： 西海岸將成為未來幾年某別墅開發(fā)的焦點海景別墅作為別墅里的頂級產(chǎn)品，一直是富人階級的終極追求目標。島外購房客戶已占到70%以上，主要為二次以上置業(yè)者，他們有較好的經(jīng)濟收入和較高的社會地位，看重生活方式，主要用于度假和養(yǎng)老，中長期投資占一小部分（投資模式為物業(yè)升值）。競爭態(tài)勢：競爭激烈。各種戶型都有，以中大戶型為主，形態(tài)以別墅和多層、小高層住宅組成的樓盤居多，能滿足各類消費群。開發(fā)規(guī)模：數(shù)量不多，規(guī)模較大。配套特征：目前生活配套設施相對落后。緊鄰瓊州海峽，周圍沒有工業(yè)設施沒有污染，空氣質(zhì)量優(yōu)良，能做到離塵不離城，適合做高檔住宅片區(qū)。二、 某西海岸別墅市場分析隨著西海岸規(guī)劃方案的不斷清晰，西海岸從2007年下半年開始，掀起了新一輪的投資熱潮。規(guī)劃結合區(qū)域內(nèi)獨有的“?！?、“林”、“田”等自然資源，提出建設與自然環(huán)境協(xié)調(diào)共生，具有南洋風情和熱帶濱海特色的現(xiàn)代化新城。第一章 市場分析一、 某西海岸區(qū)域概況分析西海岸新區(qū)位于某城市西部，東起長濱路(長流一號公路)，西至與澄邁縣交界處，北依瓊州海峽，南抵南海大道，其土地資源儲備十分豐富，擁“天、海、河、湖、園、岸、林” 等天賦優(yōu)越的熱帶自然生態(tài)環(huán)境，是目前某生態(tài)旅游資源保存最完好的區(qū)域之一。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么中國樓市將在不遠的未來進入“第三波”—“追求回歸自然，提高生活品位”?！　亩唐趤砜?，受金融危機和全國房地產(chǎn)市場大環(huán)境等因素的影響，某房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了成交量下降的現(xiàn)象，但隨著金融危機影響的減退以及利好政策的實施，從升值前景、現(xiàn)實價格、人居環(huán)境三大因素來說，某別墅投資的空間值相當可觀。海岸別墅營銷策劃方案夏威夷海岸營銷策劃方案目 錄前言第一章、市場分析一、某西海岸區(qū)域概況分析二、某西海岸別墅市場分析三、周邊項目分析第二章、項目分析一、 項目SWOT分析二、 目標客戶群分析第三章、項目產(chǎn)品定位分析一、產(chǎn)品建議二、物業(yè)管理建議第四章、產(chǎn)品定價策略第五章、營銷策略一、 核心價值提煉二、 賣點提煉三、 推廣策略四、 營銷模式分析第六章、階段性媒體策略第七章、階段執(zhí)行說明與補充一、 引導期媒體推廣組合二、 開盤強銷期推廣組合三、 持續(xù)強銷期推廣組合四、 尾盤銷售期推廣組合第八章、案場銷售管理前 言某作為全國唯一擁有熱帶濱海島嶼稀缺資源的省份，在房產(chǎn)低潮和金融危機的雙重影響下，房地產(chǎn)市場無論在開發(fā)規(guī)模還是銷售價格上都保持了穩(wěn)步增長，彰顯了某房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?。從長遠來看，隨著某戰(zhàn)略地位的提升、國際旅游島建設的推進、世界旅游與宜居價值的提升，將帶來更多的島外高端客戶，某別墅的保值升值性還會進一步提升。 作為中國強勢旅游目的地之一的某，已經(jīng)成為眾多高端客戶群“第二居所”的首選地。根據(jù)某市城市總體目標和“西拓”的總體要求，西海岸新區(qū)將重點規(guī)劃建設行政服務中心、總部經(jīng)濟基地、金沙灣熱帶濱海國際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉儲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地、會展酒店集聚區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高品質(zhì)宜居社區(qū)等功能區(qū)?；谝陨习l(fā)展規(guī)劃，我們可以預見，隨著區(qū)域內(nèi)總體建設規(guī)劃的有序推進和區(qū)域內(nèi)生活配套設施的進一步完善，西海岸片區(qū)的宜居性和升值潛力將得到更多消費群體的認可?，F(xiàn)在已有30多家企業(yè)進駐西海岸新區(qū)，包括中國富力、北京天鴻、北京首創(chuàng)、北京中牧、山西美錦集團、金石投資、萬科集團旗下的富春東方等國內(nèi)著名企業(yè)，這些企業(yè)的項目多為旅游項目、度假房地產(chǎn)項目等。區(qū)域特征：西海岸是市政府重點開發(fā)區(qū)域。但隨著周邊項目的逐步開發(fā)建成，以及市政府的西遷入駐將會越發(fā)成熟。目前區(qū)域樓盤相對不算多，規(guī)模相對其他區(qū)域卻較大。特別是度假和居住客戶能夠在這一區(qū)域找到自己滿意的項目，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，個體差異不大。自2008年開始，區(qū)內(nèi)臨?；蚪５貕K開發(fā)的新樓盤不斷涌現(xiàn)，且占地面積相對較大、地塊規(guī)整、海景資源豐富、可塑性高，不斷涌現(xiàn)出高質(zhì)素的較大型住宅小區(qū)。購買目的：購買考慮因素：購買人群年齡：根據(jù)西海岸現(xiàn)在正在銷售的產(chǎn)品結構比例進行分析，并統(tǒng)計出各戶型面積的相關比例狀況，具體見下圖：說明：西海岸區(qū)域中，目前銷售面積在90平米以下的戶型面積占總體供應量的43%；而100~%，使得這部分產(chǎn)品的供應總量是最大的。別墅是一種詩意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧靜安詳，所以風景區(qū)就成為首選。加之受2008年下半年開始的金融危機的影響，在一定程度上消減了人們的消費信心。但是對于公寓部分可能會帶來較大的影響，因為公寓樓單套面積基本上在120平方米左右，總價較高。從這些項目的銷售情況來看，獨棟別墅的去化速度遠比其他類型物業(yè)要快，由此可見獨立式別墅仍然有巨大的消費空間。其中豪華別墅7棟，面積為413平方米，一、二層中空。優(yōu)勢 昌茂集團品牌實力雄厚；世邦魏理仕物業(yè)管理；公寓樓純板樓設計，戶型內(nèi)格局分布合理； 準現(xiàn)房發(fā)售劣勢園林規(guī)劃設計沒有特色；社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設施不夠完善蔚藍海岸（二期）物業(yè)類別別墅、酒店式公寓項目特色特色別墅建筑類別別墅、小高層裝修標準毛坯容 積 率綠 化 率60%占地面積:92000㎡總建筑面積60000㎡產(chǎn)品結構73棟獨立別墅、1幢10層雙連體退臺式產(chǎn)權式酒店公寓(共123套)開盤時間20080501入住時間20091231物業(yè)管理費；（含養(yǎng)護費）銷售價格(均價)510萬/棟停車位獨立別墅地下雙車位酒店式公寓100個車位戶型設計度假公寓面積在40170平方不等，酒店式公寓配套精裝修，溫泉入戶，每戶帶有溫泉泡池和私家游泳池。7種公寓戶型，85—233平方米。海岸水城多層小高層公寓60－3506000－800056－250結論：西海岸別墅供應量仍將持續(xù)放大2008年上半年西海岸在售別墅項目供應量：㎡，下半年達到了8—10萬㎡。如比華利山莊、兆南西海豪園、浪琴灣等項目的別墅去化速度非?？?，客戶集中在上海、北京、東北、山西等地區(qū)?！癞a(chǎn)品優(yōu)勢：開發(fā)規(guī)模較大，規(guī)劃設計別具一格，整體設計較好。●升值潛力優(yōu)勢：本項目為一線海景別墅社區(qū)，為稀缺資源，極具升值潛力?！衤糜螏訖C會：某旅游業(yè)的發(fā)展和城市知名度的提高，會吸引更多高收入人群來某旅游度假、投資置業(yè)。●作為休閑度假和養(yǎng)老消費產(chǎn)品，項目周邊醫(yī)療、教育環(huán)境以及生活配套相對處于劣勢。二、目標客戶群分析根據(jù)本案獨特的地理位