【正文】 墅33棟\ TownHouse31棟\高層13棟\獨(dú)棟22棟物業(yè)管理費(fèi)㎡.月銷售價(jià)格(均價(jià))57008600元/㎡停車位一戶一位優(yōu)勢(shì) 富力地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)品牌； 配套設(shè)置較為完善；開發(fā)時(shí)間較早，社區(qū)比較成熟，人氣較旺劣勢(shì)社區(qū)園林綠化沒有宣傳中的好兆南西海豪園物業(yè)類別住宅、別墅項(xiàng)目特色13300㎡水景風(fēng)光建筑類別別墅、小高層建筑密度16%容 積 率綠 化 率52%占地面積:147畝總建筑面積57800㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)７０棟尊貴別墅、２２４套情景洋房開盤時(shí)間20070501入住時(shí)間20081 (別墅) 20086(公寓)物業(yè)管理費(fèi)；（含養(yǎng)護(hù)費(fèi)）銷售價(jià)格公寓：5880元/㎡ 別墅：1000015000元/㎡停車位別墅：一戶二位公寓：一戶一位戶型設(shè)計(jì)5大別墅戶型，292—505平方米。公寓戶型都是三房?jī)蓮d，而112層為躍層。麗灣物業(yè)類別別墅、公寓項(xiàng)目特色北美風(fēng)情建筑類別獨(dú)棟、多層建筑密度15%容 積 率綠 化 率%（含水面）占地面積㎡總建筑面積㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)34棟別墅和4棟12層高的公寓開盤時(shí)間2009430入住時(shí)間20091030停車位別墅首創(chuàng)雙車位，室內(nèi)戶外各一個(gè)；公寓則設(shè)為地下停車場(chǎng)銷售價(jià)格別墅（均價(jià)）：13000元/㎡ 公寓（起價(jià)）：6600元/㎡戶型設(shè)計(jì)別墅分為豪華別墅、獨(dú)棟別墅和雙拼別墅三種類型，一共三層，斜屋頂設(shè)計(jì)，空間格局大。 近年來高端別墅市場(chǎng)開發(fā)的嚴(yán)重滯后，積聚了巨大的消費(fèi)空間從西海岸優(yōu)質(zhì)稀缺的旅游度假資源來看，西海岸高端別墅市場(chǎng)的開發(fā)無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴(yán)重滯后。相對(duì)于價(jià)格因素，他們會(huì)更關(guān)注物業(yè)本身的價(jià)值，特別是投資價(jià)值。 經(jīng)濟(jì)前景仍然不明朗，科學(xué)的營(yíng)銷企劃顯得尤為重要近兩年，西海岸別墅項(xiàng)目如雨后春筍般層出不窮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇?；谝陨险{(diào)查數(shù)據(jù)，我們可以得出以下結(jié)論： 西海岸將成為未來幾年某別墅開發(fā)的焦點(diǎn)海景別墅作為別墅里的頂級(jí)產(chǎn)品，一直是富人階級(jí)的終極追求目標(biāo)。島外購(gòu)房客戶已占到70%以上，主要為二次以上置業(yè)者，他們有較好的經(jīng)濟(jì)收入和較高的社會(huì)地位，看重生活方式，主要用于度假和養(yǎng)老，中長(zhǎng)期投資占一小部分（投資模式為物業(yè)升值）。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)激烈。各種戶型都有，以中大戶型為主，形態(tài)以別墅和多層、小高層住宅組成的樓盤居多，能滿足各類消費(fèi)群。開發(fā)規(guī)模：數(shù)量不多，規(guī)模較大。配套特征：目前生活配套設(shè)施相對(duì)落后。緊鄰瓊州海峽，周圍沒有工業(yè)設(shè)施沒有污染，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，能做到離塵不離城，適合做高檔住宅片區(qū)。二、 某西海岸別墅市場(chǎng)分析隨著西海岸規(guī)劃方案的不斷清晰，西海岸從2007年下半年開始，掀起了新一輪的投資熱潮。規(guī)劃結(jié)合區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的“?！?、“林”、“田”等自然資源，提出建設(shè)與自然環(huán)境協(xié)調(diào)共生，具有南洋風(fēng)情和熱帶濱海特色的現(xiàn)代化新城。第一章 市場(chǎng)分析一、 某西海岸區(qū)域概況分析西海岸新區(qū)位于某城市西部，東起長(zhǎng)濱路(長(zhǎng)流一號(hào)公路)，西至與澄邁縣交界處，北依瓊州海峽，南抵南海大道，其土地資源儲(chǔ)備十分豐富，擁“天、海、河、湖、園、岸、林” 等天賦優(yōu)越的熱帶自然生態(tài)環(huán)境，是目前某生態(tài)旅游資源保存最完好的區(qū)域之一。如果說，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么中國(guó)樓市將在不遠(yuǎn)的未來進(jìn)入“第三波”—“追求回歸自然，提高生活品位”?！　亩唐趤砜?，受金融危機(jī)和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境等因素的影響，某房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了成交量下降的現(xiàn)象，但隨著金融危機(jī)影響的減退以及利好政策的實(shí)施，從升值前景、現(xiàn)實(shí)價(jià)格、人居環(huán)境三大因素來說，某別墅投資的空間值相當(dāng)可觀。海岸別墅營(yíng)銷策劃方案夏威夷海岸營(yíng)銷策劃方案目 錄前言第一章、市場(chǎng)分析一、某西海岸區(qū)域概況分析二、某西海岸別墅市場(chǎng)分析三、周邊項(xiàng)目分析第二章、項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目SWOT分析二、 目標(biāo)客戶群分析第三章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析一、產(chǎn)品建議二、物業(yè)管理建議第四章、產(chǎn)品定價(jià)策略第五章、營(yíng)銷策略一、 核心價(jià)值提煉二、 賣點(diǎn)提煉三、 推廣策略四、 營(yíng)銷模式分析第六章、階段性媒體策略第七章、階段執(zhí)行說明與補(bǔ)充一、 引導(dǎo)期媒體推廣組合二、 開盤強(qiáng)銷期推廣組合三、 持續(xù)強(qiáng)銷期推廣組合四、 尾盤銷售期推廣組合第八章、案場(chǎng)銷售管理前 言某作為全國(guó)唯一擁有熱帶濱海島嶼稀缺資源的省份，在房產(chǎn)低潮和金融危機(jī)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)無論在開發(fā)規(guī)模還是銷售價(jià)格上都保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)，彰顯了某房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著某戰(zhàn)略地位的提升、國(guó)際旅游島建設(shè)的推進(jìn)、世界旅游與宜居價(jià)值的提升，將帶來更多的島外高端客戶，某別墅的保值升值性還會(huì)進(jìn)一步提升。 作為中國(guó)強(qiáng)勢(shì)旅游目的地之一的某，已經(jīng)成為眾多高端客戶群“第二居所”的首選地。根據(jù)某市城市總體目標(biāo)和“西拓”的總體要求，西海岸新區(qū)將重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)行政服務(wù)中心、總部經(jīng)濟(jì)基地、金沙灣熱帶濱海國(guó)際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地、會(huì)展酒店集聚區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高品質(zhì)宜居社區(qū)等功能區(qū)?；谝陨习l(fā)展規(guī)劃，我們可以預(yù)見，隨著區(qū)域內(nèi)總體建設(shè)規(guī)劃的有序推進(jìn)和區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，西海岸片區(qū)的宜居性和升值潛力將得到更多消費(fèi)群體的認(rèn)可?，F(xiàn)在已有30多家企業(yè)進(jìn)駐西海岸新區(qū)，包括中國(guó)富力、北京天鴻、北京首創(chuàng)、北京中牧、山西美錦集團(tuán)、金石投資、萬科集團(tuán)旗下的富春東方等國(guó)內(nèi)著名企業(yè)，這些企業(yè)的項(xiàng)目多為旅游項(xiàng)目、度假房地產(chǎn)項(xiàng)目等。區(qū)域特征：西海岸是市政府重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。但隨著周邊項(xiàng)目的逐步開發(fā)建成，以及市政府的西遷入駐將會(huì)越發(fā)成熟。目前區(qū)域樓盤相對(duì)不算多，規(guī)模相對(duì)其他區(qū)域卻較大。特別是度假和居住客戶能夠在這一區(qū)域找到自己滿意的項(xiàng)目，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，個(gè)體差異不大。自2008年開始，區(qū)內(nèi)臨海或近海地塊開發(fā)的新樓盤不斷涌現(xiàn)，且占地面積相對(duì)較大、地塊規(guī)整、海景資源豐富、可塑性高，不斷涌現(xiàn)出高質(zhì)素的較大型住宅小區(qū)。購(gòu)買目的：購(gòu)買考慮因素：購(gòu)買人群年齡：根據(jù)西海岸現(xiàn)在正在銷售的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行分析，并統(tǒng)計(jì)出各戶型面積的相關(guān)比例狀況，具體見下圖：說明：西海岸區(qū)域中，目前銷售面積在90平米以下的戶型面積占總體供應(yīng)量的43%；而100~%，使得這部分產(chǎn)品的供應(yīng)總量是最大的。別墅是一種詩(shī)意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧?kù)o安詳，所以風(fēng)景區(qū)就成為首選。加之受2008年下半年開始的金融危機(jī)的影響，在一定程度上消減了人們的消費(fèi)信心。但是對(duì)于公寓部分可能會(huì)帶來較大的影響，因?yàn)楣菃翁酌娣e基本上在120平方米左右，總價(jià)較高。從這些項(xiàng)目的銷售情況來看，獨(dú)棟別墅的去化速度遠(yuǎn)比其他類型物業(yè)要快，由此可見獨(dú)立式別墅仍然有巨大的消費(fèi)空間。其中豪華別墅7棟，面積為413平方米，一、二層中空。優(yōu)勢(shì) 昌茂集團(tuán)品牌實(shí)力雄厚；世邦魏理仕物業(yè)管理；公寓樓純板樓設(shè)計(jì)，戶型內(nèi)格局分布合理； 準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售劣勢(shì)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有特色；社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施不夠完善蔚藍(lán)海岸（二期）物業(yè)類別別墅、酒店式公寓項(xiàng)目特色特色別墅建筑類別別墅、小高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容 積 率綠 化 率60%占地面積:92000㎡總建筑面積60000㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)73棟獨(dú)立別墅、1幢10層雙連體退臺(tái)式產(chǎn)權(quán)式酒店公寓(共123套)開盤時(shí)間20080501入住時(shí)間20091231物業(yè)管理費(fèi)；（含養(yǎng)護(hù)費(fèi)）銷售價(jià)格(均價(jià))510萬/棟停車位獨(dú)立別墅地下雙車位酒店式公寓100個(gè)車位戶型設(shè)計(jì)度假公寓面積在40170平方不等，酒店式公寓配套精裝修，溫泉入戶，每戶帶有溫泉泡池和私家游泳池。7種公寓戶型，85—233平方米。海岸水城多層小高層公寓60－3506000－800056－250結(jié)論：西海岸別墅供應(yīng)量仍將持續(xù)放大2008年上半年西海岸在售別墅項(xiàng)目供應(yīng)量：㎡，下半年達(dá)到了8—10萬㎡。如比華利山莊、兆南西海豪園、浪琴灣等項(xiàng)目的別墅去化速度非?？?，客戶集中在上海、北京、東北、山西等地區(qū)?！癞a(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：開發(fā)規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)別具一格，整體設(shè)計(jì)較好。●升值潛力優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目為一線海景別墅社區(qū)，為稀缺資源，極具升值潛力。●旅游帶動(dòng)機(jī)會(huì)：某旅游業(yè)的發(fā)展和城市知名度的提高，會(huì)吸引更多高收入人群來某旅游度假、投資置業(yè)。●作為休閑度假和養(yǎng)老消費(fèi)產(chǎn)品，項(xiàng)目周邊醫(yī)療、教育環(huán)境以及生活配套相對(duì)處于劣勢(shì)。二、目標(biāo)客戶群分析根據(jù)本案獨(dú)特的地理位