【正文】 測(cè)評(píng)人員 蘭山國(guó)際大酒店 2023年 9月 8日 博智威諾市場(chǎng)調(diào)查 特別專(zhuān)案組 價(jià)格狀況 蘭山國(guó)際大酒店投資估算 標(biāo)準(zhǔn)間 總價(jià) 首付 8年月供 月租金 月收益 8年凈收益 一套 60萬(wàn) 三成為 18萬(wàn) 元 元 元 地段 、 位置 、 交通 、 市政 地理位置圖 3 、 環(huán)境配套 商業(yè)步行街圖 【蘭山國(guó)際大酒店 投資潛力分析 】 生活配套 周邊的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物設(shè)施應(yīng)有盡有。具體如下： 娛樂(lè) 休閑 購(gòu)物 生活配套圖景 硬件設(shè)施 蘭山國(guó)際大酒店優(yōu)越性在于： 綜述： 二、投資返租方案（ 低首付 /低月供 /低風(fēng)險(xiǎn) /高租金 /高回報(bào) /高升值 ） 產(chǎn)權(quán)年限： 39年 雙贏原則： 以諸多利益和保障徹底解決投資者的后顧之憂 。 形成商業(yè)銀行 、 保險(xiǎn)公司 、 投資公司和專(zhuān)業(yè)基金戰(zhàn)略聯(lián)盟 。 “ 財(cái)富(健康 (休 閑 的投資回報(bào)組合 ， !+$投資收益的結(jié)果 投資回報(bào)： 每年 8%的投資回報(bào)率 。 如果低于 7％ 的回報(bào) ， 購(gòu)房人心里購(gòu) 買(mǎi)欲望減輕 ， 這是下限；高于 10％ 上限的回報(bào)率對(duì)于經(jīng)營(yíng)者又 意味著巨大壓力 ， 會(huì)產(chǎn)生虧損的可能性 。 不管從購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)還 是從經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō) ， 七到十之間應(yīng)該說(shuō)還是較合理和理智的 。 不 動(dòng)產(chǎn)證券化 ， 小業(yè)主享受收益也享受風(fēng)險(xiǎn) 。 回租保障： 八年期 酒店時(shí)權(quán)： 酒店安排每年 15天免費(fèi)入住 ， 一是讓業(yè)主享受一下自家的 “ 酒 店生活 ” ， 提高生活質(zhì)量 ， 也算是公司為業(yè)主提供的一項(xiàng) “ 福利 ” 。 二是公司希望業(yè)主們參與到酒店的管理中來(lái) ， 讓他們關(guān)心 酒店運(yùn)營(yíng) ， 提高參與度 。 回購(gòu)承諾： 八年后不低于目前認(rèn)購(gòu)價(jià) 后期方案： 業(yè)主可續(xù)租也可轉(zhuǎn)賣(mài) ， 亦可自住 ， 自住成本較高 ， 在 酒店配套設(shè)施 、 管理服務(wù)檔次升級(jí)的情況下 ，居住費(fèi) 用自然會(huì)相應(yīng)提高 。 首 付 款： 為限制炒房和提升業(yè)主檔次 ， 首付暫定為 40%，可以辦 理按揭 酒店管理： 推薦錦江酒店管理集團(tuán)公司 ， 產(chǎn)權(quán)式酒店幾乎都是簽 約知名的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 ， 這給購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán) 的業(yè)主以信心和保障 。 適合蘭州城市特點(diǎn) 、 適合蘭山 新天地大酒店的公司來(lái)管理經(jīng)營(yíng) ， 而沒(méi)有必要借助英 美管理顧問(wèn)來(lái)作秀 。 先有管理才有酒店形式的經(jīng)營(yíng) ， 由高水準(zhǔn)的酒店管理公司來(lái)運(yùn)營(yíng) ， 這既是其品質(zhì)檔次 的體現(xiàn) ， 也是對(duì)客戶利益的有效保障 。 住 房 率： 預(yù)期可高達(dá) 85%，市場(chǎng)前景十分看好。 投資示例： 總價(jià)預(yù)計(jì) 60萬(wàn)左右 投資成本 60萬(wàn) 8%的年固定投資回報(bào)率 八年的回租期 每年獲得固定利潤(rùn)為 60X8%= 八年收益為 = 十年后出售 ， 強(qiáng)達(dá)回購(gòu)不低于 60萬(wàn)元 產(chǎn)權(quán)升值收益更多 業(yè)主收益保障將是百分之百 ， 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是零 規(guī)劃原則： 理念新穎 ， 內(nèi)外配套完備 可購(gòu)指數(shù)： ★★★★★ 樣 板 間： 停 車(chē) 場(chǎng)： 擁有充足的停車(chē)場(chǎng)所 ， 這在蘭州城區(qū)尤其是在火車(chē)站 商業(yè)圈 ， 是一 個(gè)極具價(jià)值的資源 。 【投資回報(bào)方案】 購(gòu)房業(yè)主若將所購(gòu)房租賃給酒店管理公司 ， 每年可獲得固定收益如下表所示： 房型 A B C D E 租金 租金可根據(jù)業(yè)主要求折算成入住權(quán)益 15天 /年的同房型免費(fèi)入住 ， 預(yù)估房?jī)r(jià)如下表所示： 房型 A B C D E 免費(fèi)入住天數(shù) 預(yù)估房?jī)r(jià) 預(yù)估房?jī)r(jià)亦為酒店開(kāi)業(yè)之時(shí)最低門(mén)市價(jià) ， 入住權(quán)益可與酒店管理當(dāng)局協(xié)商代售 VIP卡一張 ， 入住酒店客房當(dāng)日享受九折優(yōu)惠和 10%現(xiàn)金回贈(zèng) 業(yè)主獲利方案 （ 以 A型房為例 ） 產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)例分析 （以下均以 A型房為例） 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 蘭山國(guó)際大酒店功能及設(shè)施示例 (圖片略 ) 酒店規(guī)模定位 酒店內(nèi)客房空間面積比例是依據(jù)酒店的等級(jí) 、 性質(zhì)而調(diào)整的 ， 一般客房面積占用率在酒店總面積中占多數(shù) ， 但是 ， 越高檔的酒店公共經(jīng)營(yíng)區(qū)面積越多 ， 客房面積占有率會(huì)減少；經(jīng)濟(jì)型酒店則正好相反 。 以歐洲酒店為例：經(jīng)濟(jì)型酒店客房占總面積比例： 80%中等級(jí)酒店客房占總面積比例： 77%高等級(jí)酒店客房占總面積比例： 7271%這樣的比例關(guān)系對(duì)投資人來(lái)說(shuō)是最有利可圖的 ， 回報(bào)率高 。 會(huì)議型 、 渡假型和娛樂(lè)型酒店 ， 這種比例有所不同 ， 美國(guó)酒店情況如下： 類(lèi)型 客房面積比例 公共經(jīng)營(yíng)區(qū)面積比例 其它設(shè)施和交通面積比例 會(huì)議型酒店 44% 22% 4% 娛樂(lè)型酒店 45% 25% 30% 渡假型酒店 45% 25% 30% 綜合性酒店 62% 14% 24% 酒店功能分布： （ 新蘭山商場(chǎng)示例 ） 項(xiàng)目二期中心：停車(chē)場(chǎng) 第 1層 :總臺(tái) 、 酒店大堂 、 大堂吧 、 精品商店 、 鮮花店 、 商務(wù)中心 、 書(shū)店 外向型特色商業(yè)街 （ 大眾市場(chǎng) ） 第 2層：中餐廳 、 西餐廳 、 風(fēng)味餐廳 、 自助餐廳 （ 中高檔次特色餐飲內(nèi) 街 ） 第 3層： 宴會(huì)廳 、 多功能廳 、 VIP包房 （ 高檔次 ） 第 4層： 夜總匯 （ 原蘭山商場(chǎng) ） 第 5層： 會(huì)議中心 （ 蘭山賓館 ） 、 康樂(lè)中心 （ 原蘭山商場(chǎng) ） 第 6層： 陽(yáng)光泳池 、 康體休閑會(huì)所 、 美容美發(fā)中心 對(duì)外開(kāi)放型會(huì)所 第 712層：酒店產(chǎn)權(quán)客房 第 13層： 總統(tǒng)套房 （ 新蘭山商場(chǎng) ） 第 14層： 頂層觀光酒吧 （ 新蘭山商場(chǎng) ） —— 初步建議 ， 待深化論證 KTV包房： KTV娛樂(lè)超市設(shè)有百余間 豪華貴賓房： 50間 多功能宴會(huì)廳：設(shè)有四國(guó)同聲傳譯設(shè)備 ， 進(jìn)口燈光 、 音響及舞臺(tái)裝置 ， 適應(yīng)多方位需求 。 可接待 200300人的大型會(huì)議及200人的大 型婚宴典禮 ,并且自助餐會(huì) ， 公司慶典 、 新聞發(fā)布 、小型訂 貨展銷(xiāo)會(huì) 、 聯(lián)誼晚會(huì)等多種形式的會(huì)議要求 。 四、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 對(duì)購(gòu)買(mǎi) 200平米以上商業(yè)街的業(yè)主 ， 贈(zèng)送 50平米產(chǎn)權(quán)酒店一套； 組合新聞事件營(yíng)銷(xiāo) ， 先期定向新聞造勢(shì)； 拍賣(mài)式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售； 優(yōu)惠政策：免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立樓宇冠名權(quán) ， 贈(zèng)送包廂冠名權(quán) ， 贈(zèng) 送會(huì)員消費(fèi)卡 定向直銷(xiāo)策略為主 預(yù)售前的準(zhǔn)備工作流程一覽 (以下略 ) 市場(chǎng)定位 /產(chǎn)品定位深化工作內(nèi)容 配合設(shè)計(jì)單位共同完成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 配合開(kāi)發(fā)商完成的其他工作 制定銷(xiāo)售計(jì)劃及策略 制定營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃及策略 具體營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的執(zhí)行 附：工作日程一覽表 四、溝 通 函 建議一： 嚴(yán)格意義來(lái)講， 9月 10日以我的名字簽發(fā)的 “蘭山 新天地國(guó)際大酒店?duì)I銷(xiāo)初步建議案”， 是經(jīng)我司股東會(huì)認(rèn)可的主做出來(lái)的銷(xiāo)售方 案模式。正式建議蘭山項(xiàng)目 10月中旬之前 積累客戶， 10月底預(yù)售， 11月中旬左右開(kāi) 盤(pán)。 建議二：針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修公司、酒店管理公 司、商業(yè)管理公司、廣告設(shè)計(jì)公司等在 一月之內(nèi)要求工作到位的特點(diǎn)，都需要 把控市場(chǎng)面的代理行提前介入進(jìn)行預(yù)售 前的多元組織和總策劃。在貴司認(rèn)可我 司策劃總思路的前提下，建議貴司將策 劃顧問(wèn)協(xié)議轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售代理合同。 建議三：酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)推薦： UAA都市化建筑博士研究團(tuán) （ 日 本 ） 酒店管理公司： 錦江酒店管理集團(tuán)公司 （ 江蘇） 商業(yè) 策劃顧問(wèn)：博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院 （ 魯炳全商 業(yè)地產(chǎn)泰斗 ） 裝修設(shè)計(jì)公司：陳富華家裝設(shè)計(jì)公司 （ 香港 ） 廣告設(shè)計(jì)公司：天策九州品牌策動(dòng)機(jī)構(gòu) （ 北京） 博智威諾（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 建議四：可實(shí)施銷(xiāo)售方案包括：項(xiàng)目評(píng)估方案、投資返租計(jì)劃、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案四部分，上次所提“再 過(guò)一個(gè)月仍無(wú)法具備正式預(yù)售條件”是指：截至 10月 中旬主要是“客戶前期積累”和“多項(xiàng)工作并舉”的過(guò)程， 在預(yù)售前駐場(chǎng)總策劃服務(wù)過(guò)程中，進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案 的最終確定。 備 注 ：以上推薦系列公司如貴司經(jīng)過(guò)了解溝通或競(jìng)標(biāo)認(rèn)可， 可單獨(dú)與其進(jìn)行合作，對(duì)與我司業(yè)務(wù)合作與否不受影 響；除“錦江酒店管理集團(tuán)公司”之外，以上各司均可 根據(jù)需要，提供駐場(chǎng)顧問(wèn)式的服務(wù)。 五、建 議 函 前言 蘭山小區(qū)改建項(xiàng)目在 9至 10月份的預(yù)售前過(guò)程中 ， 更多是開(kāi)發(fā)商 /代理行 /規(guī)劃設(shè)計(jì)方相互溝通確定產(chǎn)品定位 /市場(chǎng)定位的過(guò)程 。 以下為預(yù)售前詳細(xì)借鑒運(yùn)用的六項(xiàng)內(nèi)容 。 目錄： 一 、 酒店委托經(jīng)營(yíng)管理合同范本 ? 前期洽談酒店管理公司借鑒運(yùn)用 二 、 “ 世界旅游組織 ” 對(duì)酒店標(biāo)準(zhǔn)的最低要求 ? 本案酒店標(biāo)準(zhǔn)借鑒運(yùn)用 三 、 國(guó)際酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)通行標(biāo)準(zhǔn)和慣例 ? 本案酒店標(biāo)準(zhǔn)借鑒運(yùn)用 四 、 綠色飯店基本條件 ?? 建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中增加綠色飯店作為營(yíng)銷(xiāo)買(mǎi)點(diǎn) 五 、 經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 五星級(jí)酒店的檔次 /經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格 六 、 改