【文章內(nèi)容簡介】 遷到芝加哥。 Jones Lang LaSalle Incorporated (NYSE: JLL) ， 經(jīng)過了 200年的歷史，從二戰(zhàn)后進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，國際化并介入商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在業(yè)務(wù)規(guī)?；蟀l(fā)展速度進(jìn)入加速期；公司還在房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)鏈上發(fā)展了多種業(yè)務(wù)。 1994年，成立 不同的業(yè)務(wù)公司 ?1994年，成立Brown Kleinwort Benson房地產(chǎn)咨詢公司； ?1996年，成立房地產(chǎn)投資公司 。 ? 1996年， CIN成立房地產(chǎn)管理公司 ?1997年，成立 Galbreath 房地產(chǎn)發(fā)展管理公司 ?1998年，成立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司。 公司發(fā)展階段劃分 公司業(yè)務(wù)區(qū)域擴(kuò)張 澳大利亞 悉尼 \墨爾本 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始 歐洲 美國 亞太地區(qū) 新西蘭、新加坡、香港和日本 本地化經(jīng)營地產(chǎn) 向產(chǎn)業(yè)鏈上下游一體化，并以成立專業(yè)公司的形式在各個(gè)業(yè)務(wù)板塊做精做強(qiáng) 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 房地產(chǎn)咨詢服務(wù) 房地產(chǎn)金融服務(wù) 成立專業(yè) 公司經(jīng)營 Jones Lang LaSalle公司的發(fā)展模式：區(qū)域擴(kuò)張＋ 在同一產(chǎn)業(yè)鏈上下游一體化并形成專業(yè)經(jīng)營態(tài)勢 我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式研究：萬科的西點(diǎn)管理模式 — 斯巴達(dá) +雅典 西點(diǎn)模式： 斯巴達(dá)（嚴(yán)格治理軍隊(duì)）＋ 雅典（藝術(shù)、靈活） 斯巴達(dá) — 主要表現(xiàn)為精細(xì)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化 提升產(chǎn)品力，集中體現(xiàn)在集中采購、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、研究與創(chuàng)新、專業(yè)集成四個(gè)方面。 進(jìn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究?！度f科住宅標(biāo)準(zhǔn)》促進(jìn)了萬科房屋新的結(jié)構(gòu)形式、施工工藝、制造流程的探討，從而加快項(xiàng)目的操作速度。 萬科專業(yè)化組織機(jī)構(gòu)及管理流程已基本形成 雅典 — 主要表現(xiàn)在企業(yè)文化的領(lǐng)域 構(gòu)建企業(yè)的使命 ： 從“中國（內(nèi)地）房地產(chǎn)第一品牌”、“房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者”，到形成“面向新經(jīng)濟(jì)、關(guān)注普通人”的企業(yè)使命。 從 “ 控制 ” ， 到 “ 解放 ” 的企業(yè)文化 。 在企業(yè)里創(chuàng)造一種解放思想 、 充分發(fā)揮每一個(gè)人潛能的環(huán)境和氛圍 。 讓員工自己去發(fā)現(xiàn)自身的創(chuàng)造力 、 創(chuàng)新力和自我組織力；培養(yǎng)員工創(chuàng)造性工作的熱情和適應(yīng)力 。 為了進(jìn)步 ， 勇于嘗試的企業(yè)文化 …… 萬科企業(yè)股份有限公司對信息化的“執(zhí)迷”程度在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)并不多見。因近年來信息化積蓄起來的勢能，萬科已經(jīng)開始在經(jīng)營層面直接受益。 1987年，萬科開始財(cái)務(wù)電算化； 1995年，萬科選擇了一套基于 PC機(jī)的電算化軟件； 1997年，萬科選擇金蝶基于 Windows平臺(tái)的財(cái)務(wù)軟件。 1998年，為加強(qiáng)計(jì)算機(jī)應(yīng)用，萬科專門設(shè)立了 IT信息技術(shù)中心； 2023年 6月成本管理系統(tǒng)正式上線； 目前在萬科應(yīng)用系統(tǒng)還有：金蝶家族的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、資金結(jié)算中心管理系統(tǒng)，物業(yè)管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、招標(biāo)采購系統(tǒng)。 按照萬科的信息化規(guī)劃，接下來還要實(shí)施知識(shí)管理系統(tǒng)、項(xiàng)目開發(fā)管理系統(tǒng)等，最終實(shí)現(xiàn)一個(gè)覆蓋萬科企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的信息系統(tǒng)。 萬科的管理不僅體現(xiàn)在管理模式上，還有突出的幾個(gè)具體方面：精細(xì)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化的輔助工具 — IT應(yīng)用 萬科的人才戰(zhàn)略 在不同的發(fā)展階段，萬科應(yīng)用了不同的人才策略，保持其核心競爭力 . 在項(xiàng)目的第三階段將制定公司的經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略 內(nèi)外部環(huán)境分析 確定公司的經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略 建立商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系 企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理模式研究 ?確定公司未來五年的經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展模式 ?制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略 公司組織和管理體系保障 公司的經(jīng)營目標(biāo)將包括以下兩個(gè)層面的內(nèi)容。首先是確定公司的定位和發(fā)展方向 商業(yè)房地產(chǎn) 其他房地產(chǎn)？ 其他產(chǎn)業(yè)？ 制造業(yè)？ 服務(wù)業(yè)？ …… 考慮到房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)面臨著很多開發(fā)商不可控的風(fēng)險(xiǎn)，新華信在制定公司未來發(fā)展方向時(shí)將研究百年城集團(tuán)是否在未來幾年考慮進(jìn)入其他產(chǎn)業(yè)，也就是回答相關(guān)產(chǎn)業(yè)和非相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化的問題，并制定實(shí)施時(shí)間表 降低公司整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 2023 2023 2023 2023 多元化決策 選擇多元化產(chǎn)業(yè) 制定進(jìn)入戰(zhàn)略 戰(zhàn)略實(shí)施 第二是確定公司在未來幾年的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo) 公司整體戰(zhàn)略目標(biāo) 業(yè)務(wù) A戰(zhàn)略目標(biāo) 業(yè)務(wù) B戰(zhàn)略目標(biāo) 銷售收入 利潤率 銷售收入增長率 目標(biāo)市場及客戶 市場份額 …… 銷售收入 利潤率 銷售收入增長率 目標(biāo)市場及客戶 市場份額 …… 銷售收入 利潤率 銷售收入增長率 目標(biāo)市場及客戶 市場份額 …… 經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)應(yīng)該分階段制定 業(yè)務(wù) 發(fā)展階段劃分 投資計(jì)劃 資源配備 發(fā)展目標(biāo)分解 計(jì)劃檢查監(jiān)督 …… 業(yè)務(wù) A 業(yè)務(wù) B 業(yè)務(wù) C …… 同時(shí)，還將確定公司未來商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的贏利模式和發(fā)展模式 確定百年城集團(tuán)的贏利模式應(yīng)從以下幾個(gè)方面出發(fā) 把握好項(xiàng)目的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，做到不同質(zhì)化，不跟風(fēng) 考慮投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，是租，還是采用其他方式 考慮公司有無經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)的人才和管理團(tuán)隊(duì)，是否有能力經(jīng)營管理好一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營 設(shè)定投資回報(bào)的期望值，確定是謀求短期利潤還是長遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式 確定公司采用不同贏利模式的原則和判斷標(biāo)準(zhǔn)，并確定公司的發(fā)展模式： 在不同地區(qū)發(fā)展類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目？還是涉足多種房地產(chǎn)經(jīng)營形式？ …… 在本階段的最后，將制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最大困難是缺乏資金，在這種情況下，開發(fā)商無法長期持有發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目以謀求利潤最大化，只有盡快出手回籠資金，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給投資者。因而解決融資難題，將為公司的發(fā)展拓展更為廣闊的空間。融資戰(zhàn)略包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 融資的形式和渠道 引入戰(zhàn)略合作伙伴；引入投資方；開發(fā)信托產(chǎn)品；利用金融中介；上市等 利益分配原則 確定利用不同融資形式的利益分配原則 融資計(jì)劃 根據(jù)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃制定融資計(jì)劃 計(jì)劃實(shí)施 融資計(jì)劃的實(shí)施步驟和階段目標(biāo) 融資的形式和渠道包括以下幾種 融資形式 發(fā)行股票或 企業(yè)債券 利用金融中介 引入風(fēng)險(xiǎn)投資者 建立戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)盟 ?? 銀行借款 聯(lián)合信托公司發(fā)行新的信托產(chǎn)品 為了能夠順利實(shí)現(xiàn)融資戰(zhàn)略，需要從現(xiàn)階段開始在公司運(yùn)營等各方面規(guī)范運(yùn)作，以滿足各項(xiàng)融資方式對企業(yè)提出的具體要求 企業(yè)具有一定的規(guī)模，經(jīng)營業(yè)績好 資金、財(cái)務(wù)狀況良好 誠信經(jīng)營，市場和消費(fèi)者心中口碑和形象良好 …… 規(guī)范管理和運(yùn)作 實(shí)現(xiàn)融資戰(zhàn)略需要從現(xiàn)在做起 公司的發(fā)展戰(zhàn)略還包括人才戰(zhàn)略 根據(jù)公司的定位、發(fā)展方向和經(jīng)營目標(biāo)確定公司在未來幾年的人力資源目標(biāo)，以及人員招聘、培訓(xùn)計(jì)劃 人力資源戰(zhàn)略內(nèi)容 制定人力供求平衡計(jì)劃 制定人員征聘補(bǔ)充計(jì)劃 制定人員培訓(xùn)計(jì)劃 人力使用計(jì)劃 該計(jì)劃應(yīng)考慮因業(yè)務(wù)發(fā)展、轉(zhuǎn)變或技術(shù)裝備更新所需增加的人員數(shù)量及其層次；因員工變動(dòng)所需補(bǔ)充的人員數(shù)量及其層次；因內(nèi)部成員升遷而發(fā)生的人力結(jié)構(gòu)變化 內(nèi)部提升或向外征聘以何者為先？外聘選用何種方式？外聘所選用的人力來源如何？有無困難？如何解決？如果是內(nèi)部提升或調(diào)動(dòng)，其方向與層次如何 對內(nèi)遴選現(xiàn)有員工，加強(qiáng)對員工進(jìn)行產(chǎn)品專業(yè)知識(shí)及工作技能培訓(xùn)；對外應(yīng)積極獵取社會(huì)上少量的且未來極需的人才，以避免企業(yè)中該類人才的缺乏 人力規(guī)劃不僅要滿足未來人力的需要，更應(yīng)該對現(xiàn)有人力做充分的運(yùn)用。人力運(yùn)用涵蓋的范圍很廣，而其關(guān)鍵在于“人”與“事”的圓滿配合，使事得其人，人盡其才 和品牌戰(zhàn)略 品牌戰(zhàn)略 品牌戰(zhàn)略的目的在于為品牌規(guī)劃和管理設(shè)立目標(biāo)、方向與指導(dǎo)原則，指引日常的品牌建設(shè)活動(dòng) 品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 為實(shí)現(xiàn)公司的品牌戰(zhàn)略而制定的具體實(shí)施步驟和措施 品牌化決策 品牌模式選擇 品牌識(shí)別界定 品牌延伸規(guī)劃 品牌資產(chǎn)管理 品牌戰(zhàn)略實(shí)施 ? 創(chuàng)建公司品牌還是項(xiàng)目品牌？ ? 品牌的結(jié)構(gòu)是怎樣的？ ? 品牌的理念識(shí)別、行為識(shí)別和符號(hào)識(shí)別？ ? 界定品牌未來發(fā)展所適宜的事業(yè)領(lǐng)域范圍 ? 創(chuàng)建具有鮮明核心價(jià)值與個(gè)性豐富的品牌 ? 是品牌戰(zhàn)略的實(shí)施方案，包括組織保障、實(shí)施準(zhǔn)備工作 在項(xiàng)目第四階段將制定商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系 內(nèi)外部環(huán)境分析 確定公司的經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略 建立商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系 企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理模式研究 ?建立商業(yè)房地