【文章內(nèi)容簡介】 遷到芝加哥。 Jones Lang LaSalle Incorporated (NYSE: JLL) ， 經(jīng)過了 200年的歷史，從二戰(zhàn)后進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，國際化并介入商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務，在業(yè)務規(guī)模化后發(fā)展速度進入加速期；公司還在房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)鏈上發(fā)展了多種業(yè)務。 1994年，成立 不同的業(yè)務公司 ?1994年，成立Brown Kleinwort Benson房地產(chǎn)咨詢公司； ?1996年，成立房地產(chǎn)投資公司 。 ? 1996年， CIN成立房地產(chǎn)管理公司 ?1997年，成立 Galbreath 房地產(chǎn)發(fā)展管理公司 ?1998年，成立房地產(chǎn)項目管理公司。 公司發(fā)展階段劃分 公司業(yè)務區(qū)域擴張 澳大利亞 悉尼 \墨爾本 房地產(chǎn)業(yè)務開始 歐洲 美國 亞太地區(qū) 新西蘭、新加坡、香港和日本 本地化經(jīng)營地產(chǎn) 向產(chǎn)業(yè)鏈上下游一體化，并以成立專業(yè)公司的形式在各個業(yè)務板塊做精做強 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 房地產(chǎn)咨詢服務 房地產(chǎn)金融服務 成立專業(yè) 公司經(jīng)營 Jones Lang LaSalle公司的發(fā)展模式：區(qū)域擴張＋ 在同一產(chǎn)業(yè)鏈上下游一體化并形成專業(yè)經(jīng)營態(tài)勢 我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式研究：萬科的西點管理模式 — 斯巴達 +雅典 西點模式： 斯巴達（嚴格治理軍隊）＋ 雅典（藝術(shù)、靈活） 斯巴達 — 主要表現(xiàn)為精細化管理和標準化 提升產(chǎn)品力，集中體現(xiàn)在集中采購、產(chǎn)品標準化、研究與創(chuàng)新、專業(yè)集成四個方面。 進行產(chǎn)品標準化研究?！度f科住宅標準》促進了萬科房屋新的結(jié)構(gòu)形式、施工工藝、制造流程的探討，從而加快項目的操作速度。 萬科專業(yè)化組織機構(gòu)及管理流程已基本形成 雅典 — 主要表現(xiàn)在企業(yè)文化的領(lǐng)域 構(gòu)建企業(yè)的使命 ： 從“中國（內(nèi)地）房地產(chǎn)第一品牌”、“房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者”，到形成“面向新經(jīng)濟、關(guān)注普通人”的企業(yè)使命。 從 “ 控制 ” ， 到 “ 解放 ” 的企業(yè)文化 。 在企業(yè)里創(chuàng)造一種解放思想 、 充分發(fā)揮每一個人潛能的環(huán)境和氛圍 。 讓員工自己去發(fā)現(xiàn)自身的創(chuàng)造力 、 創(chuàng)新力和自我組織力；培養(yǎng)員工創(chuàng)造性工作的熱情和適應力 。 為了進步 ， 勇于嘗試的企業(yè)文化 …… 萬科企業(yè)股份有限公司對信息化的“執(zhí)迷”程度在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)并不多見。因近年來信息化積蓄起來的勢能，萬科已經(jīng)開始在經(jīng)營層面直接受益。 1987年，萬科開始財務電算化； 1995年，萬科選擇了一套基于 PC機的電算化軟件； 1997年，萬科選擇金蝶基于 Windows平臺的財務軟件。 1998年，為加強計算機應用，萬科專門設立了 IT信息技術(shù)中心； 2023年 6月成本管理系統(tǒng)正式上線； 目前在萬科應用系統(tǒng)還有：金蝶家族的財務管理系統(tǒng)、資金結(jié)算中心管理系統(tǒng)，物業(yè)管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、招標采購系統(tǒng)。 按照萬科的信息化規(guī)劃，接下來還要實施知識管理系統(tǒng)、項目開發(fā)管理系統(tǒng)等，最終實現(xiàn)一個覆蓋萬科企業(yè)各個業(yè)務環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)高效運轉(zhuǎn)的信息系統(tǒng)。 萬科的管理不僅體現(xiàn)在管理模式上，還有突出的幾個具體方面：精細化管理和標準化的輔助工具 — IT應用 萬科的人才戰(zhàn)略 在不同的發(fā)展階段，萬科應用了不同的人才策略，保持其核心競爭力 . 在項目的第三階段將制定公司的經(jīng)營目標和發(fā)展戰(zhàn)略 內(nèi)外部環(huán)境分析 確定公司的經(jīng)營目標和發(fā)展戰(zhàn)略 建立商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系 企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理模式研究 ?確定公司未來五年的經(jīng)營目標和發(fā)展模式 ?制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略 公司組織和管理體系保障 公司的經(jīng)營目標將包括以下兩個層面的內(nèi)容。首先是確定公司的定位和發(fā)展方向 商業(yè)房地產(chǎn) 其他房地產(chǎn)？ 其他產(chǎn)業(yè)？ 制造業(yè)？ 服務業(yè)？ …… 考慮到房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)面臨著很多開發(fā)商不可控的風險，新華信在制定公司未來發(fā)展方向時將研究百年城集團是否在未來幾年考慮進入其他產(chǎn)業(yè)，也就是回答相關(guān)產(chǎn)業(yè)和非相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化的問題，并制定實施時間表 降低公司整體經(jīng)營風險 2023 2023 2023 2023 多元化決策 選擇多元化產(chǎn)業(yè) 制定進入戰(zhàn)略 戰(zhàn)略實施 第二是確定公司在未來幾年的經(jīng)營發(fā)展目標 公司整體戰(zhàn)略目標 業(yè)務 A戰(zhàn)略目標 業(yè)務 B戰(zhàn)略目標 銷售收入 利潤率 銷售收入增長率 目標市場及客戶 市場份額 …… 銷售收入 利潤率 銷售收入增長率 目標市場及客戶 市場份額 …… 銷售收入 利潤率 銷售收入增長率 目標市場及客戶 市場份額 …… 經(jīng)營發(fā)展目標應該分階段制定 業(yè)務 發(fā)展階段劃分 投資計劃 資源配備 發(fā)展目標分解 計劃檢查監(jiān)督 …… 業(yè)務 A 業(yè)務 B 業(yè)務 C …… 同時，還將確定公司未來商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務的贏利模式和發(fā)展模式 確定百年城集團的贏利模式應從以下幾個方面出發(fā) 把握好項目的市場背景，認真做好市場調(diào)查，進行準確的市場定位，做到不同質(zhì)化，不跟風 考慮投資實力，根據(jù)實力決定到底是賣，是租，還是采用其他方式 考慮公司有無經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)的人才和管理團隊，是否有能力經(jīng)營管理好一個商業(yè)房地產(chǎn)的運營 設定投資回報的期望值，確定是謀求短期利潤還是長遠利潤，據(jù)此設定科學合理的贏利模式 確定公司采用不同贏利模式的原則和判斷標準，并確定公司的發(fā)展模式： 在不同地區(qū)發(fā)展類似的房地產(chǎn)項目？還是涉足多種房地產(chǎn)經(jīng)營形式？ …… 在本階段的最后，將制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略，包括融資戰(zhàn)略 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最大困難是缺乏資金，在這種情況下，開發(fā)商無法長期持有發(fā)展商業(yè)項目以謀求利潤最大化，只有盡快出手回籠資金，將風險轉(zhuǎn)嫁給投資者。因而解決融資難題，將為公司的發(fā)展拓展更為廣闊的空間。融資戰(zhàn)略包括以下幾個方面的內(nèi)容： 融資的形式和渠道 引入戰(zhàn)略合作伙伴；引入投資方；開發(fā)信托產(chǎn)品；利用金融中介；上市等 利益分配原則 確定利用不同融資形式的利益分配原則 融資計劃 根據(jù)公司房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃制定融資計劃 計劃實施 融資計劃的實施步驟和階段目標 融資的形式和渠道包括以下幾種 融資形式 發(fā)行股票或 企業(yè)債券 利用金融中介 引入風險投資者 建立戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)盟 ?? 銀行借款 聯(lián)合信托公司發(fā)行新的信托產(chǎn)品 為了能夠順利實現(xiàn)融資戰(zhàn)略，需要從現(xiàn)階段開始在公司運營等各方面規(guī)范運作，以滿足各項融資方式對企業(yè)提出的具體要求 企業(yè)具有一定的規(guī)模，經(jīng)營業(yè)績好 資金、財務狀況良好 誠信經(jīng)營，市場和消費者心中口碑和形象良好 …… 規(guī)范管理和運作 實現(xiàn)融資戰(zhàn)略需要從現(xiàn)在做起 公司的發(fā)展戰(zhàn)略還包括人才戰(zhàn)略 根據(jù)公司的定位、發(fā)展方向和經(jīng)營目標確定公司在未來幾年的人力資源目標，以及人員招聘、培訓計劃 人力資源戰(zhàn)略內(nèi)容 制定人力供求平衡計劃 制定人員征聘補充計劃 制定人員培訓計劃 人力使用計劃 該計劃應考慮因業(yè)務發(fā)展、轉(zhuǎn)變或技術(shù)裝備更新所需增加的人員數(shù)量及其層次；因員工變動所需補充的人員數(shù)量及其層次；因內(nèi)部成員升遷而發(fā)生的人力結(jié)構(gòu)變化 內(nèi)部提升或向外征聘以何者為先？外聘選用何種方式？外聘所選用的人力來源如何？有無困難？如何解決？如果是內(nèi)部提升或調(diào)動，其方向與層次如何 對內(nèi)遴選現(xiàn)有員工，加強對員工進行產(chǎn)品專業(yè)知識及工作技能培訓；對外應積極獵取社會上少量的且未來極需的人才，以避免企業(yè)中該類人才的缺乏 人力規(guī)劃不僅要滿足未來人力的需要，更應該對現(xiàn)有人力做充分的運用。人力運用涵蓋的范圍很廣，而其關(guān)鍵在于“人”與“事”的圓滿配合，使事得其人，人盡其才 和品牌戰(zhàn)略 品牌戰(zhàn)略 品牌戰(zhàn)略的目的在于為品牌規(guī)劃和管理設立目標、方向與指導原則，指引日常的品牌建設活動 品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 為實現(xiàn)公司的品牌戰(zhàn)略而制定的具體實施步驟和措施 品牌化決策 品牌模式選擇 品牌識別界定 品牌延伸規(guī)劃 品牌資產(chǎn)管理 品牌戰(zhàn)略實施 ? 創(chuàng)建公司品牌還是項目品牌？ ? 品牌的結(jié)構(gòu)是怎樣的？ ? 品牌的理念識別、行為識別和符號識別？ ? 界定品牌未來發(fā)展所適宜的事業(yè)領(lǐng)域范圍 ? 創(chuàng)建具有鮮明核心價值與個性豐富的品牌 ? 是品牌戰(zhàn)略的實施方案，包括組織保障、實施準備工作 在項目第四階段將制定商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系 內(nèi)外部環(huán)境分析 確定公司的經(jīng)營目標和發(fā)展戰(zhàn)略 建立商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理體系 企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理模式研究 ?建立商業(yè)房地