【文章內(nèi)容簡介】 000 5000 5000 5000 50002 二期工程 114815 0 11100 21365 17650 11800 11800 11800 11800 4300 4300 4300 4600 0 0 0 拆遷 22465 3000 13615 5850 綜合主樓 47100 0 8100 0 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4300 4600 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 8100 8100 建安成本 39000 4300 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 計算所 6000 0 0 1000 1000 1000 1000 1000 1000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 0 建安成本 6000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 研發(fā)樓 39250 0 0 6750 6500 6500 6500 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 土地出讓金 6750 6750 建安成本 32500 6500 6500 6500 6500 65003 三期工程 54000 0 0 0 0 0 11000 0 0 0 7000 5250 4850 4850 4850 4850 4850 3250 3250 0 0 拆遷 11000 11000 公寓 11600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1600 2023 1600 1600 1600 1600 1600 0 0 0 0 土地出讓金 1600 1600 建安成本 10000 2023 1500 1500 1500 1500 1500 寫字樓 31400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5400 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 0 0 土地出讓金 5400 5400 建安成本 26000 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250 3250金額（萬元）項目序號2023 年 2023 年2023 年 2023 年 2023 年 小區(qū)開發(fā)項目收益預(yù)測 序號項目面積( 萬M2 ）總投資( 萬元 )其中建安費土地出讓金拆遷費分?jǐn)偝杀就度肫鹗紩r間起租時間回收期起算時間租金方案 ( 元/M2 ）年租金額 ( 萬元 )靜態(tài)回收期（年）動態(tài)回收期（年）內(nèi)部收益率（ IRR ）8 9198 %6 6898 %8 15768 %6 11826 %8 13140 %6 9855 %6 3066 %4 2044 %8 10512 %6 7884 %53655 %39821 %2023 年 2023 年59100 2023 年 2023 年 2023 年1 首發(fā) 37725 2023 年260002 主樓 39000325003 研發(fā) 49250公寓 15600 2023 年2023 年2023 年2023 年4000 2023 年1000026000 5400 2023 年7小區(qū)合計202375 2023 年6 寫字樓 39400410004725810067501600700012023100008000 計算依據(jù) :265756524 1335005 =(34665+6000)?22 － ) =2023 元 /M2 4: 拆遷費分?jǐn)?=( 拆遷總費用 + 計算所建設(shè)費 )? 地上建筑面積－計算所面積 )2023 年2023 年2023 年2023 年1: 折現(xiàn) :7%。 營業(yè)稅 :5%。 房產(chǎn)稅 :12%。 所得稅 :33%。 折舊 :50 年 2: 寫字樓租金：分別按： 8 元 / 天 . M2。 6 元 / 天 .譓2。 出租率 :3: 公寓租金：分別按： 6 元 / 天 . M2。 4 元 / 天 .譓2。 出租率 : 三 :小區(qū)開發(fā)策略 ： 目標(biāo)客戶為 IT及通訊類企業(yè)， 園區(qū)以研發(fā)、辦公為主，商貿(mào)為輔。 : ● 大客戶的吸引：量身定做； ● 中小客戶的吸引：提供良好的企業(yè)生態(tài)環(huán)境； 利用聯(lián)想品牌優(yōu)勢，吸引其上 下游及相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐。 :統(tǒng)一規(guī)劃 ,分期建設(shè) 。 縮短建設(shè)工期 ,盡早入市 ： 提供全方位的服務(wù)功能和高水平 的物業(yè)管理。 深圳開發(fā)部 2023年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 LSP戰(zhàn)略設(shè)計的方法體系及 一些重要的分析結(jié)論 陳國棟 二零零一年一月八日 戰(zhàn)略設(shè)計的方法體系 行業(yè)前景及特點分析： 決定進(jìn)入否 。 客戶系統(tǒng)分析： 確定目標(biāo)客戶 找出關(guān)鍵性需求 確定產(chǎn)品定位 明確產(chǎn)品的價值工程 。 供應(yīng)商價值鍵分析： 找到最有效的運作策略，確定核心 競爭力的立足點及發(fā)展方向。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析（五力分析）： 確定競爭策略及系 統(tǒng)運作的重點和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 樹立信心，形成戰(zhàn)略。 房地產(chǎn)行業(yè)前景及特點分析 規(guī)模巨大，還將高速成長， 每年市場規(guī)模 2700億，北京 307億，深圳 223億； 每年 8%以上經(jīng)濟(jì)增長，人均 GDP803美元；恩格爾 系數(shù)小于 。住房體制改革； 正從群雄紛爭向區(qū)域性寡頭壟斷演化，競爭格局正 在變化，將產(chǎn)生巨型公司（類似香港）；土地政策也在變化； 一、 房地產(chǎn)行業(yè)前景及特點分析 低水平、低素質(zhì)的競爭： 項目性公司，一般很松散，管理無章法； 大多實力較弱，資金極少，短期行為； 競爭階段： 關(guān)系競爭 包裝競爭 產(chǎn)品競爭 營銷 策略競爭 品牌競爭 全面競爭； 結(jié)論： 立足于北京、深圳市場；著眼長遠(yuǎn)，租售結(jié) 合，創(chuàng)立品牌。一定能夠成就頗具地實力的 地產(chǎn)大企業(yè)。 客戶系統(tǒng)分析 客戶物業(yè)消費支出分析； 確定目標(biāo)客戶。 固定收入 特殊收入 總收入 消費傾向（如恩格爾系數(shù)） 用于物業(yè)的支出 結(jié)論： 高科技企業(yè)和企業(yè)人收入增長最快，總量較 大，地產(chǎn)消費傾向高，是最有潛力的客戶對象。 二、 客戶系統(tǒng)分析 客戶需求的細(xì)分及偏好排列 客戶需求 實用需求 新需求 心理需求 信息化、智能化 區(qū)位、面積、戶型、功能 環(huán)境、 檔次、投資、地位 客戶系統(tǒng)分析 關(guān)鍵性需求及產(chǎn)品的定位 A 客戶 B 結(jié)論： 寫字樓定位于有檔次、講環(huán)境的偏高檔物業(yè)； 住宅定位于講求功能、戶型與信息化的中檔 物業(yè)。 支出 功能 最大處為關(guān)鍵性需求，即產(chǎn)品的定位點。偏好排序在其下的為基本需求，必須滿足，在其上的為暫時冗余的價值。 供應(yīng)商的價值鍵分析 .供應(yīng)商的價值鏈分析：確定我們的運作策略與核心競爭力的切入點 三、 裝 結(jié)論 ： 直接增值鏈各環(huán)節(jié)占價值構(gòu)成的 90%左右，僅停留在此層面上運作，余地極?。?+5~10%）。 在間接增值鏈上下工夫，可撬動直接成本大幅度降低，形成較高的附加價值。 目前絕大多數(shù)競爭對手都停留在直接增值鏈的具體環(huán)節(jié)上下力氣，少數(shù)的對方案研究與設(shè)計管理有認(rèn)識，但尚未形成有效的做法。 供應(yīng)商的價值鍵分析 潛在進(jìn)入者 替代品 競爭對手分析 供方 政府 政策導(dǎo)向與政府扶植 買方 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析（五力分析） 四、 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析（五力分析） 競爭對手分析（ SWOT） 結(jié)論： 總體優(yōu)勢大于劣勢 機遇大于風(fēng)險， 最大的劣勢與風(fēng)險在于對市場的 把握，必須盡最大的力量去關(guān)注、 重視。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析 買方侃價能力 A、大客戶： 大客戶侃價能力強，但具有固定性和輻射力。 B、小客戶與住戶： 有一定的選擇力，但無侃價能力。 結(jié)論： 盡量以客戶需求為導(dǎo)向，量身定做； 努力創(chuàng)造增值服務(wù)的體系與品牌（ IDC、餐飲、環(huán)境、 商圈等）； 保持與競爭物業(yè)的成本競爭力。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析 C、 替代品： 在細(xì)分市場和清晰的產(chǎn)品定位后，不會有太 多的替代品。 D、 新進(jìn)入者的威脅： 由于房地產(chǎn)的地域性，資金門檻 高，關(guān)系復(fù)雜，壁壘較強。 E、政策導(dǎo)向與政府扶持： 科技物業(yè)完全符合政策導(dǎo)向， 應(yīng)爭取獲得政府大力支持。 產(chǎn)業(yè)競爭系統(tǒng)分析 F、供方侃價能力 總包和分包商 ： 由于競爭十分激烈，產(chǎn)業(yè)很成熟，侃價能力 極弱。 土地供應(yīng)和政府 ： 由于土地的獨特性和政府地位，我方侃價 絕對能力極弱，但相對同業(yè)競爭者則較強。 結(jié)論： 由于政策彈性很大，應(yīng)該極大加強公關(guān)工作， 又要搞好辦事人員關(guān)系。 信心與策略 信心與策略： 愿景、目標(biāo)、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品定位、 競爭策略、組織與管理的體系、業(yè)務(wù)規(guī)劃、 經(jīng)濟(jì)測算及資源條件。 五、 2023年 1月 聯(lián)想科技園公司 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 內(nèi) 容 ?公司長期目標(biāo)：愿景與使命 ?中期目標(biāo) ?實現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟 ?2023年目標(biāo)及保障措施 ?評價與調(diào)整 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 ?公司長期目標(biāo)：愿景與使命 ?中期目標(biāo) ?實現(xiàn)中期目標(biāo)戰(zhàn)略路線與步驟 ?2023年目標(biāo)及保障措施 ?評價與調(diào)整 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場狀況分析 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析 自身條件分析 公司長期目標(biāo) 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場狀況分析 1999年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)營額 2700億元 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場狀況分析 1999年我國人均 GDP為 802美元 ， 首次突破 800美元大關(guān) 1999年我國的恩格爾系數(shù)為 %， 首次低于 50% 國家已將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) 科技園公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國房地產(chǎn)市場狀況分析 ?關(guān)系 包裝