【文章內(nèi)容簡介】 樓盤名稱 華泰新城 建筑類型 小高層、多層位置 人民路與淇園路交匯處東 100米（新縣政府西側(cè)） 均價 小高層 2800元 /㎡多層 22002500元 /㎡占地面積 120畝 建筑面積 22萬㎡產(chǎn)品描述 131136㎡ 的三房， 143170㎡ 的四房 去化量 5套 /月優(yōu)惠活動 每周推出兩套特價房，小高層（ 11層），只剩余頂層 110㎡ 的兩室兩廳， 2800元 /㎡ ；多層（ 6層不帶電梯）面積 130160㎡ ，價格 2338元 /㎡ ，五層價格在 2600元 /㎡描述 清盤，多層剩余 6層大面積房源，小高層剩余頂層房源，最后 50套， 131136㎡ 的三房， 143170㎡ 的四房，客戶來源大多數(shù)是淇縣縣城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住宅調(diào)研華 泰新城㎡四室兩廳兩衛(wèi) ㎡兩三室兩廳兩衛(wèi)216。全明戶型，南北通透216。主臥配備獨立衛(wèi)生間，方便實用216。超大觀景陽臺216。入戶玄關(guān)設(shè)計，保護主人的私密性216。全明戶型，南北通透216。衛(wèi)生間干濕分離216。客廳、餐廳自然銜接216?？蛷d連接陽臺，提高生活舒適度住宅調(diào)研戶型分析戶型分析 超大觀景陽臺，入戶玄關(guān)設(shè)計樓盤名稱 大河朝暉 建筑類型 小高層位置 淇縣上街路（老縣政府南側(cè)） 均價 2700元 /㎡占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡去化率 9套 /月 推廣渠道 派單、電視廣告、戶外廣告產(chǎn)品描述 116134㎡的三房、 137173㎡的街鋪（一二層連賣 8800元 /㎡ )優(yōu)惠活動 住宅一層特價 2488元 /㎡，按揭無優(yōu)惠，一次性每平方減少 50元描述 建筑面積 57000㎡， 534套，一期推出三棟住宅，一棟 9層，兩棟 11層的小高層，銷售 80%，客戶來源大多數(shù)是淇縣縣城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住宅調(diào)研大河朝 暉住宅調(diào)研戶型分析戶型分析㎡三室兩廳一衛(wèi) ㎡三室兩廳兩衛(wèi)216。全明戶型，南北通透216。兩臥和客廳朝南216。衛(wèi)生間干濕分離216?？蛷d帶有觀景陽臺216。全明戶型，戶型方正216。兩臥和客廳南向采光216。主臥配備獨立衛(wèi)生間、超大陽臺、衣帽間，方便實用216。餐廳廚房自然銜接方便實用全明戶型，南北通透，客廳和至少一臥朝南，飄窗和觀景陽臺設(shè)計樓盤名稱 中山花園 建筑類型 小高層、高層位置 云夢大道與下關(guān)路交匯處 均價 2700元 /㎡占地面積 200畝 建筑面積 40萬㎡去化率 12套 /月 推廣渠道 短信、派單、電視廣告、戶外廣告產(chǎn)品描述 94㎡兩房， 106135㎡三房， 142182㎡的四房優(yōu)惠活動 截止到 3月 1日，凡是在中山花園購房交納定金（ 2萬），即可參與砸金蛋活動，一等獎液晶電視，二等獎電冰箱，三等獎微波爐，此外按揭無優(yōu)惠，一次性每平方少 50元描述中山花園是城中村改造項目，項目規(guī)劃有 11層， 15層， 18層的小高層，一期在 12月 1日開盤，推出 3棟小高層， 1棟 18層， 2棟 11層，到目前為止已銷售 85%左右，客戶全部都是淇縣縣城及周邊村鎮(zhèn)居民住宅調(diào)研中山花園216。全明戶型，南北通透216。南向三臥室朝南216。主臥帶有觀景陽臺和獨立衛(wèi)生間216。270度落地窗，增加景觀視野216。南向兩臥朝南，增加生活舒適度216。明廚明衛(wèi)合理設(shè)計216?？蛷d餐廳自然銜接，實用方便216。戶型方正，全明設(shè)計216。南向雙臥采光216。主臥配備觀景陽臺，㎡四室兩廳兩衛(wèi) ㎡三室兩廳兩衛(wèi) ㎡兩室兩廳兩衛(wèi)住宅調(diào)研戶型分析戶型分析 戶型采用多陽臺和 270度落地窗設(shè)計啟示 —— 從淇縣項目的物業(yè)形態(tài)配比來看，小高層產(chǎn)品是目前市場的發(fā)展趨勢，多層仍占主導地位，同時產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重也要求本項目進行多方面創(chuàng)新。項目名稱 別墅 /洋房 多層 小高層 711 中高層1218 高層18朝歌雅園 ★ ★ 廣廈國際城 ★ ★ ★ 麒麟郡 ★ ★ ★ ★ 朝歌首府 ★ ★ 新城佳苑 ★ ★ ★ 華泰新城 ★ ★ ★ 大河朝暉 ★ ★ 中山花園 ★ ★淇縣縣城建筑形態(tài)以 56層的花園洋房和多層為主， 11層的小高層在本縣剛剛興，對 20多層的高層存在抗性項目價值分析區(qū)域房地產(chǎn)分析區(qū)域房地產(chǎn)分析片區(qū)兩房供應面積集中在 80120㎡ ；三房集中為 110140㎡ 面積段，整體凸顯為剛需自住 .房型面積范圍（㎡） 朝歌雅園 廣廈國際城 麒麟郡 朝歌首府 新城佳苑 華泰新城 大河朝暉 中山花園一房30以下 3050 5070 兩房70以下 7080 8090 ★ 90100 ★ ★100120 ★ 三房100以下 100110 ★ ★ ★110120 ★ ★ ★ ★ ★ ★120140 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★140160 ★ 160以上 四房150以下 ★ ★ ★ ★150160 ★ ★160180 ★ ★ ★180以上 ★ ★五房 180以上 ★ 復式 　 項目價值分析區(qū)域房地產(chǎn)分析區(qū)域房地產(chǎn)分析從內(nèi)部環(huán)境發(fā)展角度來看，區(qū)域沒有注重于區(qū)位賣點的提煉，部分項目注重內(nèi)部環(huán)境的打造并提煉為賣點，總體呈現(xiàn)一種自住樓盤的對外展示。項目名稱 園林主題 水系 水景 老人活動設(shè)施 兒童活動 設(shè)施 網(wǎng)球 場 羽毛球場 高爾夫球 場 游泳 池 休閑設(shè)施朝歌雅園 ★廣廈國際城 ★ ★ ★麒麟郡 ★ ★ ★ ★朝歌首府 ★ ★ ★新城佳苑 ★ ★華泰新城 大河朝暉 中山花園 ★ ★啟示 ——大多數(shù)項目注重對水資源利用，內(nèi)部配有休閑公園，一些新建項目開始注重園林景觀的打造。項目價值分析區(qū)域房地產(chǎn)分析區(qū)域房地產(chǎn)分析區(qū)域項目注重商業(yè)生活配套的打造，以商業(yè)街為主，車位配比無明顯的概念，本項目應在完善社區(qū)配套的同時，打造特色化配套，以達到能有力促進項目銷售的結(jié)果。項目名稱 會所 商業(yè) 街 休閑廣場 體育場館 酒店 羽毛球場 幼兒園 /學校 游泳 池 圖書 /藝術(shù)館 車位配比朝歌雅園 廣廈國際城 ★ ★ 1:1麒麟郡 ★ ★ ★ 朝歌首府 ★ 新城佳苑 ★ ★ 華泰新城 大河朝暉 ★ 中山花園 ★ ★ ★ ——項目價值分析區(qū)域房地產(chǎn)分析區(qū)域房地產(chǎn)分析市場競爭分析小結(jié)p淇縣房地產(chǎn)市場目前正處于初級階段，在產(chǎn)品設(shè)計的細節(jié)化、多元化、人性化還不完善。p淇縣主要在售樓盤規(guī)模較大，其中超過百畝的樓盤 5個， 建筑面積從 640萬㎡ ， 市場房源充足，競爭激烈。p淇縣縣城住宅以 56層的多層為主， 11層的小高層近兩年內(nèi)剛被市場接受和認可，同時現(xiàn)在也出現(xiàn)了 1518層的小高層，但是市場接受程度不大，更傾向于普通多層住宅，對高層存在一定的抗性p面積劃分方面趨向于舒適性，戶型選擇上較為保守，戶型偏好 90130平米，以舒適型兩房和經(jīng)濟型三房為主。兩房在 80120㎡ 左右，三房面積段在 110140㎡ ，還有少量的 150以上的大戶型設(shè)計，接受度比較大的是 130左右的三房p小高層的均價在 24002600元 /㎡ ，花園洋房在 30003200元 /㎡ ，月消化量在 1015套，在項目核心 賣點方面，有些項較著重內(nèi)部配套的打造（水系、幼兒園、地暖雙氣等）。p項目推廣渠道較為傳統(tǒng)，多為電視廣告、派單和短信淇縣市場競爭分析小結(jié)鶴壁新區(qū)商業(yè)調(diào)研商業(yè)街燕莎商場核心商圈購物中心銀興時代廣場商業(yè)部分調(diào)研鶴壁商圈布局現(xiàn)狀鶴壁商圈布局現(xiàn)狀新世紀廣場步行街燕莎商場商業(yè)街西巷 廣場西路淇濱區(qū)核心商圈u鶴壁新區(qū)又稱淇濱區(qū)，本區(qū)域是淇濱區(qū)發(fā)展較早并且較為成熟的區(qū)域，有步行街和商場，人流量較大，商業(yè)氛圍較好；但區(qū)域內(nèi)整體屬于中低檔次，中高檔品牌較少，消費水平不高，商業(yè)需要升級和改造。u商業(yè)街西巷和廣場西路均為臨街商鋪，單層或者兩層，兩條路內(nèi)部為單層內(nèi)鋪，業(yè)態(tài)多為服裝、鞋包、有部分餐飲，整體商業(yè)水平較差。新世紀廣場步行街商業(yè)街西巷 廣場西路u步行街為新區(qū)較早的商業(yè)，旁邊緊鄰新區(qū)最大的廣場 —世紀廣場，定位為年輕人群休閑消費場所，商品較為時尚，但是檔次較低，整體物業(yè)管理很不完善，各種業(yè)態(tài)混雜經(jīng)營，主要是依托自身的地理優(yōu)勢通過休閑的人到此，帶來商機，營業(yè)人員主要是個體經(jīng)營商戶。u商業(yè)街西巷東西兩側(cè)均為規(guī)模較小的店鋪，品牌店較少，經(jīng)營業(yè)態(tài)多為服裝、鞋包店，消費主力人群為年輕群體，檔次為中低檔，人流量相對較大，但商業(yè)環(huán)境較差，整體消費水平不高。u商業(yè)街西側(cè)商鋪為一層，商鋪產(chǎn)權(quán)獨立；商業(yè)街東側(cè)商鋪為兩層，產(chǎn)權(quán)獨立，租戶一般為兩層連租。新世紀步行街商圈臨街商業(yè)調(diào)研表格序號 臨街商鋪位置 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要店面 經(jīng)營面積㎡ 租金（元 /天 /㎡）1 商業(yè)街西巷（路東） 服裝 衫國演義 60 2 服裝 寶貝的衣柜 60 3 箱包 世紀包行 60 4 服裝 夕陽紅 120 5 鞋業(yè) 鞋柜 120 6 化妝品 歐萊雅名店 120 7 商業(yè)街西巷（路西） 鮮花 花坊 50 8 皮具 啄木鳥 50 9 服裝 韋氏 25 10 服裝 安徒生兒童世 界 100 11 餐飲 麻辣燙 40 212 服裝 鶴藍內(nèi)衣 80 2新世紀步行街商業(yè)研究新世紀廣場步行街商業(yè)街西巷 廣場西路u廣場西路緊鄰世紀廣場，整體環(huán)境較好，上下兩層連租；多為品牌店，主要業(yè)態(tài)為服裝、鞋包、煙酒超市等；較商業(yè)街西巷來說，店面規(guī)模較大，檔次較高，但人流量相對較少。臨街商業(yè)調(diào)研表格序號 臨街商鋪位置 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要店面 經(jīng)營面積㎡ 租金（元 /天 /㎡）1 廣場西路 鞋業(yè) 鞋柜 120 2 煙酒 名煙名酒 60 3 服務 干洗店 60 4 家電 小家電 60 5 攝影 影樓 120 新世紀步行街商業(yè)研究新世紀廣場步行街商業(yè)街西巷 廣場西路臨街商業(yè)調(diào)研表格序號 臨街商鋪位置 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要店面 經(jīng)營面積㎡ 租金（元 /天 /㎡）1 商業(yè)內(nèi)街 鞋業(yè) 銳足 120 2 飾品 銀飾 25 3 服裝 炫 e族 25 4 服裝 時尚生活館 30 5 服裝 edbe 60 u商業(yè)內(nèi)街商鋪規(guī)模較小，環(huán)境一般，業(yè)態(tài)多為服裝、鞋業(yè)、化妝品等，較少的品牌店，人流量相對較少，商業(yè)氛圍較弱新世紀步行街商業(yè)研究商業(yè)部分調(diào)研步行街商業(yè)調(diào)研總結(jié)步行街商業(yè)調(diào)研總結(jié)業(yè)態(tài) ：臨街商業(yè)主要分布在商業(yè)街西巷和廣場西路，商鋪面積在 25120㎡之間，租金在 /天 /㎡之間，多以服飾、鞋類為主，商業(yè)氛圍較好，但品牌檔次較低；產(chǎn)品 ：銷售的產(chǎn)品檔次一般，品種較為類似或集中，主要針對年輕消費群體或者是婦幼群體；方向 ：整條商業(yè)街的檔次為中低檔，品牌雜亂沒有規(guī)劃分區(qū)分類經(jīng)營。路邊擺攤?cè)藛T較多，多為小吃攤，使整個環(huán)境顯得散亂。問題 ：作為一條發(fā)展較為成熟，市場認知度較高的商業(yè)街，缺乏中高檔品牌，整體環(huán)境較差，不能與周邊的集中式商業(yè)形成聯(lián)動效應，缺乏整體有效的管理。名稱 燕莎購物廣場燕莎購物廣場位置 /所屬區(qū)域 黃河路與云夢巷交叉口占地面積 3000㎡總建筑面積 12500㎡樓層數(shù) 5F檔次定位 中高檔目標客群 本地中高端消費者開發(fā)商 /運營商 燕莎集團運營模式 統(tǒng)一經(jīng)營管理項目情況燕莎商場主要是品牌直營或是加盟店，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，多為中高檔商品，市場的認知度和接受度較高，人流客流量較大商業(yè)部分調(diào)研燕莎商場燕莎商場樓層 主要業(yè)態(tài) 經(jīng)營范圍 商家列舉5F 美食廣場4F 商務紳士、休 閑戶外管 紳士正裝、時尚休閑、上 午休閑、戶外裝備 李寧、安踏、增致牛仔、以 純3F 名媛仕女館 精品少女、名媛仕女、時 尚少淑、貴婦裝 愛慕、播、李紅國際、曼婭 奴2F 大賣場生鮮冷藏、百貨針織、蔬菜干調(diào)、洗滌化妝、圖書音像 mart1F 精品百貨 黃金珠寶、化妝名品、高 檔名表