【文章內(nèi)容簡介】 1宗宗新城區(qū)新城區(qū) 7宗宗賽罕區(qū)賽罕區(qū) 5宗宗金 川開發(fā)區(qū)0宗金橋開發(fā)區(qū) 0宗金山0宗土左0宗成交量價走勢 :土地成交量與商品房市場景氣指數(shù)呈滯后性；成交價一定程度上反映商品房市場景氣度2023年至 2023年土地成交量特征趨勢特征 1：年成交量呈 20%以上下降幅度特征 2： 2023年達四年以來峰值特征 3：一二級市場負相關(guān)08年金融危機低迷 峰值0 10年火熱2023年調(diào)控低迷商品房市場 土地市場持續(xù)下跌暴漲峰值因素分析： 發(fā)展商逆勢操作； 保障型住房大量供給； 保利、山東魯橋等發(fā)展商布局呼和浩特市。特征 4：兩年的成交波動周期2023年至 2023年土地成交價特征趨勢08年金融危機低迷 低谷0 10年火熱2023年調(diào)控低迷商品房市場 土地市場峰值、平穩(wěn)平穩(wěn)略升一二級市場正相關(guān)趨勢預判：未來兩年內(nèi)成交量下降，價格平穩(wěn)波動歷年趨勢成交結(jié)構(gòu)走勢 ：土地結(jié)構(gòu)類型的成交量和成交交價的變化受二級市場和政策的影響成交結(jié)構(gòu)明顯改變n 2023年土地成交結(jié)構(gòu)2023年居住用地成交 ，占比 41%，位列第一；工業(yè)用地 33%位列第二，其次分別為商業(yè)、住兼商和商兼住用地；n 歷年成交結(jié)構(gòu)變化趨勢住兼商 商兼住 商業(yè) 工業(yè) 居住2023年 2023年結(jié)構(gòu)特征：居住 工業(yè) 商業(yè) 住兼商 商兼住2023年結(jié)構(gòu)特征：影響因素 ： 住宅市場調(diào)控：保障性住房改善供給結(jié)構(gòu)； 市區(qū)用地日益稀缺； 金山等開發(fā)區(qū)工業(yè)用地成交集中在本年度 趨勢預判：未來兩年內(nèi)居住 住兼商 商兼住 商業(yè) 工業(yè)歷年趨勢成交價趨勢排序：商業(yè) 商兼住 住兼商 居住 工業(yè)。商業(yè)及商兼住用地的稀缺性使得總體價格呈穩(wěn)步上升趨勢，其中商業(yè)用地四年均值為 萬元 /畝，為各性質(zhì)成交用地之最；住兼商用地成交價在波動中上升，并在 2023年達到峰值僅排在商業(yè)用地之后；純居住用地和工業(yè)用地鑒于成交區(qū)位為較偏遠的近郊，成交價格不高，其中工業(yè)用地成交價走勢非常平穩(wěn)成交結(jié)構(gòu)走勢 ：純商業(yè)用地價格領(lǐng)跑；住兼商用地價格上漲趨勢強勁，工業(yè)用地平穩(wěn) 歷年趨勢出讓金與經(jīng)濟指標關(guān)系 量的競爭量的競爭 ：出讓金占 GDP維持在 2%3%水平，占財政收入比重以 15%為下限波動。n 鑒于歷年成交價小幅波動，成交量大幅波動影響， 歷年土地成交總歷年土地成交總額與歷年成交量走勢協(xié)額與歷年成交量走勢協(xié)同同 。由此判斷影響呼和浩特市年度出讓金總額大小的關(guān)鍵性因素在成交量上，即 目前土地市目前土地市場處于場處于 量的競爭量的競爭 ， 而非而非質(zhì)的競爭質(zhì)的競爭 。n 圖表對比分析：呼和浩特市土地出讓占 GDP比重維持在 2%3%水平，并有下降趨勢；占財政收入比重以 15%為下為下限波動限波動 ，并在 2023年占比達到 %， 土地收土地收入已經(jīng)成為呼和浩特市入已經(jīng)成為呼和浩特市財政收入的重要來源財政收入的重要來源 。歷年趨勢呼市 土地市場政策分析要點：耕地保護監(jiān)督制；超額完成保障型住房用地供給2023年呼和浩特市土地政策 /新聞一覽表時間 標題 關(guān)鍵內(nèi)容 內(nèi)蒙古將土地監(jiān)管責任納入盟市考核內(nèi)蒙古國土資源工作會議上，自治區(qū)副主席趙雙連與各盟市政府領(lǐng)導簽訂了 《 土地管理與耕地保護目標責任狀 》 ，將土地執(zhí)法監(jiān)管共同責任納入對盟市政府目標考核內(nèi)容 呼和浩特將啟動土地利用和監(jiān)督管理機制我市國土資源管理部門將啟動土地利用年度計劃指標與耕地保護和執(zhí)法檢查掛鉤機制 ,優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu) ,提高土地利用效率 內(nèi)蒙古出臺土地優(yōu)惠政策確保保障房建設用地供應計劃建設各類保障性住房４４．６４萬套、２７５２萬平方米，計劃用地１９５１公頃，總投資４２０億元 。 呼市國土局：落實安居工程用地截至 2023年 11月，呼市落實保障性安居工程建設任務用地 ，比自治區(qū)下達用地任務 ，已超額完成今年自治區(qū)下達的保障性安居工程用地落實任務。政策 /新聞解讀：上半年土地政策傾向主要集中在保護耕地、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)上。耕地保護實行監(jiān)督機制， 表明耕地問題已經(jīng)成為呼表明耕地問題已經(jīng)成為呼和浩特乃至內(nèi)蒙古亟待解決的問題之一和浩特乃至內(nèi)蒙古亟待解決的問題之一 。下半年遵照中央部署，在保障性住房用地供給上超額完成任務。形勢預判：以履行、貫徹部委，尤其是國土資源局指令和文件精神為主導， 根據(jù)地方特點制定出符合地方特色的土地政策是根據(jù)地方特點制定出符合地方特色的土地政策是未來內(nèi)蒙古和呼和浩特市未來土地政策長期堅持的方向未來內(nèi)蒙古和呼和浩特市未來土地政策長期堅持的方向 。玉泉區(qū)14宗如意開發(fā)區(qū)30宗回民區(qū)9宗新城區(qū)39宗，賽罕區(qū)10宗金川開發(fā)區(qū)2宗金橋開發(fā)區(qū)15宗金山區(qū)域 59宗出讓區(qū)域情況出讓區(qū)域情況 ：呼市 2023年出讓土地 178宗宗 ，其中新城、如意、金山出讓土地均超過 30宗；市內(nèi)如回民，玉泉等土地稀缺加大，或多為城中村改造用地集中區(qū)域。出讓面積情況：出讓面積情況：呼市 2023年出讓土地宗地面積為㎡萬㎡ ，合 11696畝；建筑面積為 ㎡萬㎡ 。出讓性質(zhì)：出讓性質(zhì)：呼市 2023年出讓土地性質(zhì)為 5種：為商兼住用地、住兼商用地、商業(yè)用地、住宅用地、中低價位中小套型用地、其他（倉儲和工業(yè)）類用地。趨勢小結(jié) ：區(qū)位判斷 2023年出讓區(qū)域大部分位于二環(huán)之外，二環(huán)之內(nèi)可出讓建設用地稀缺。金山土地供給領(lǐng)跑、新城、如意隨后2023年特征n 出讓面積 住宅第一；商服位列第二；住兼商位列第三；其他（工業(yè)和倉儲）、中小套型、中低價位、商兼住依次按照從大到小排列。n 出讓宗數(shù) 商服第一；住宅第二；住兼商排第三。n 尚達信觀點 2023年在政策市場引導，供應結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本的改變：住宅出讓面積占主導，出現(xiàn)了中小套型中低價位的新用地性質(zhì)。 在保證保障性住房用地供給的大調(diào)性下，預計未來住宅用地出讓比重仍舊比較大。住宅市場的不景氣，將成就商業(yè)地產(chǎn)，未來商服用地出讓比重仍占優(yōu)勢。居住、商服用地出讓比重占主導，政策影響土地供給結(jié)構(gòu)出讓用地性質(zhì)分析出讓用地性質(zhì)分析2023年特征金山區(qū)域 82宗成交區(qū)域情況成交區(qū)域情況 ：呼市 2023年出成交土地 168宗宗 ，出讓 /成交 %；其中新城、賽罕、金山成交土地均超過 20宗。成交面積情況成交面積情況 ：呼市 2023年出讓土地宗地面積為㎡萬㎡ ，合 15725畝；建筑面積為 ㎡萬㎡ 。成交結(jié)構(gòu)情況成交結(jié)構(gòu)情況 ：呼市 2023年出讓土地結(jié)構(gòu)為 5種，為商兼住用地、住兼商用地、商業(yè)用地、住宅用地、中低價位中小套型用地、其他（倉儲和工業(yè)）類性質(zhì)用地。注：注：金山開發(fā)區(qū)成交主要以工業(yè)用地和倉儲用地、中小套型、中低價位為主 。玉泉區(qū)11宗如意開發(fā)區(qū)8宗回民區(qū)5宗新城區(qū)23宗，賽罕區(qū)23宗金川開發(fā)區(qū)5宗金橋開發(fā)區(qū)11宗金山土地成交領(lǐng)跑、新城賽罕隨后，本年度土地成交面積突破千萬2023年特征回民區(qū) 賽罕區(qū)新城區(qū)玉泉區(qū)金川開發(fā)區(qū)如意開發(fā)區(qū)金橋開發(fā)區(qū)金山開發(fā)區(qū)東河片區(qū)如意片區(qū)賽罕二環(huán) 金橋片區(qū)金山片區(qū)成交區(qū)位：成交區(qū)位： 集中在東部二環(huán)附近及金山開發(fā)區(qū)2023年特征注：城市環(huán)線集中，未來激烈；市內(nèi)土地稀缺，寸土寸金216。 成交面積成交面積 ： 其他（工業(yè)和倉儲）用地、住宅并列第一，商服用地第二，住兼商第三，中小套型、中價位第四。216。 成交宗數(shù)成交宗數(shù) ： 商服第一、其他第二，住宅第三。216。 尚達信觀點尚達信觀點 ： 本年度增加了中小套型、中低價位用地，原因：1. 今年政策調(diào)控導致保障性住房供應增加； 的建設，需要大量的土地供應。 調(diào)控導致土地成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：工業(yè)、商業(yè)非住宅類成交量排名靠前；保障性住房用地供給使得住宅用地成交量激增。 居住、商服、工業(yè)用地成交比重主導。政策影響土地成交結(jié)構(gòu)2023年特征n土地成交單價：商服為 3746元 /㎡ 住兼商 3514元 /㎡ 商兼住 3200元 /㎡ 住宅 1404元 /㎡其他 342元 /㎡ 中小套型、中低價位 242元 /㎡ 。n樓面地價：商服 1392元 /㎡ 住兼商 1250元 /㎡ 商兼住 1229元 /㎡ 住宅 927元 /㎡ 其他 342元 /㎡ 中小套型和中低價位 144元 /㎡成交土地價格分析：成交土地價格分析： 商服 住兼商 商兼住 住宅 其他 中小套型和中低價位2023年特征出讓情況出讓情況 ：n出讓 39宗，面積㎡，合 2373畝，建筑面積為㎡。n出讓面積出讓面積 ：出讓面積排序：商服47%住兼商 23%住宅22%商兼住 8%。新城區(qū)土地出讓：新城區(qū)土地出讓： 出讓建面超過 400萬平米，商服、住兼商用地占比 8成2023年特征n 成交面積成交面積 ：成交 23宗，宗地面積為㎡，合 2606畝，建筑面積為 ㎡；宗地面積：住宅 住兼商 商服 商兼住。n 成交金額及價格成交金額及價格 ：成交金額為 ，成交單價為 3106元 /㎡ ，平均樓面地價為 1728元 /㎡ ；樓面地價大到小依次排列：住宅 3133元 /㎡ 商兼住 1880元 /㎡ 住兼商 1200元 /㎡ 商服為 698元 /㎡ 。新城區(qū)土地成交：新城區(qū)土地成交： 成交建面超過 400萬平米，住宅成交領(lǐng)先；平均樓面價 1728元 /平米2023年特征n出讓數(shù)值出讓數(shù)值 ：出讓 10宗，出讓面積為 ㎡，合 402畝，建筑面積為㎡。n出讓面積出讓面積 ：出讓面積商兼住第一，住宅第二，中小套型、中低價位住第三。賽罕區(qū)土地出讓：賽罕區(qū)土地出讓： 出讓建面超過 400萬㎡，住宅成交領(lǐng)先；平均樓面價 1728元 /㎡2023年特征n 成交數(shù)量成交數(shù)量成交 23宗，宗地面積為 萬㎡，合 1523畝，建筑面積為㎡。成交面積：商服第一，住宅第二，住兼商第三。n成交金額和價格成交金額和價格成交金額為 ，成交單價為 3507元 /㎡ ，平均樓面地價為 1462元 /㎡ 。樓面地價大到小依次排列為住宅 1850元 /㎡ 、商服為 1421㎡、住兼商用地為 965㎡ 。賽罕區(qū)土地成交：賽罕區(qū)土地成交： 成交宗地面積超過 100萬㎡；平均樓面價1462元 /㎡2023年特征n 如意區(qū)招拍掛出讓14宗，出讓面積為㎡，合 1381畝，建筑面積為 ㎡； n出讓面積其他第一，住宅第二；n土地出讓結(jié)構(gòu)一定程土地出讓結(jié)構(gòu)一定程度上體現(xiàn)度上體現(xiàn) 了區(qū)域總部基地的定位。如意區(qū)土地出讓：如意區(qū)土地出讓： 土地出讓結(jié)構(gòu)體現(xiàn)區(qū)域定位2023年特征n 成交量成交量成交 8宗，宗地面積為 萬㎡，合 486畝，建筑面積為㎡。成交面積，住兼商第一，商服第二，其他用地第三 。n成交金額及價格成交金額及價格成交金額為 ，成交單價為 2401元 /㎡ ，平均樓面地價為 1077元 /㎡ 。樓面地價大到小依次排列為商業(yè) 1807元 /㎡ 、住兼商為1019㎡ ，其他用地為 100元 /㎡ 。如意區(qū)土地成交：如意區(qū)土地成交： 住兼商、商業(yè)成交占主導與總部基地定位一定程度上契合2023年特征n出讓數(shù)值出讓數(shù)值 ： 回民區(qū) 2023土地招拍掛出讓 9宗，出讓面積為 ㎡，合637畝，建筑面積為㎡；n出讓面積出讓面積 ：出讓面積商服第一，住宅第二，其他第三?；孛駞^(qū)土地出讓：回民區(qū)土地出讓： 商服用地出讓占優(yōu)2023年特征n 成交量成交量 ：成交 5宗，宗地面積為㎡，合 333畝，建筑面積為 ㎡；成交面積：住宅第一，商服第二，住兼商第三。n成交金額及價格成交金額及價格 ：成交金額為 ，成交單價為 2086元 /㎡ ，平均樓面地價為 1518元 /㎡ ；樓面地價大到小依次排列為住宅 1744元 /㎡ 、商服為1212元 /㎡ 、商住兼商用地為 1028元 /㎡ ?；孛駞^(qū)土地成交：回民區(qū)土地成交： 住宅用地成交量價均居首位2023年特征n出讓數(shù)值出讓數(shù)值 ：：玉泉區(qū) 2023土地招拍掛出讓 14宗，出讓面積為㎡，合 1031畝，建筑面積為 ㎡ 。n出讓性質(zhì)出讓性質(zhì) ：出讓面積商服第一，住宅第二，其他住第三。玉泉區(qū)土地出讓：玉泉區(qū)土地出讓： 成交宗地面積超過 100萬㎡；平均樓面價 1462元 /平㎡2023年特征n 成交量成交量 ：：2023年土地成交 11宗，宗地面積為 ㎡，合 719畝，建筑面積為 ㎡；成交面積：住宅第一，商服第二，住兼商第三，商兼住第四。n 成交額及成交價成交額及成交價 ：玉泉區(qū) 2023年成交金額為，成交單價為 3067元 /㎡ ，樓面地價為 1616元 /㎡ ；樓面地價大到小依次排列為住