【文章內(nèi)容簡介】 1宗宗新城區(qū)新城區(qū) 7宗宗賽罕區(qū)賽罕區(qū) 5宗宗金 川開發(fā)區(qū)0宗金橋開發(fā)區(qū) 0宗金山0宗土左0宗成交量價走勢 :土地成交量與商品房市場景氣指數(shù)呈滯后性；成交價一定程度上反映商品房市場景氣度2023年至 2023年土地成交量特征趨勢特征 1：年成交量呈 20%以上下降幅度特征 2： 2023年達(dá)四年以來峰值特征 3：一二級市場負(fù)相關(guān)08年金融危機(jī)低迷 峰值0 10年火熱2023年調(diào)控低迷商品房市場 土地市場持續(xù)下跌暴漲峰值因素分析： 發(fā)展商逆勢操作； 保障型住房大量供給； 保利、山東魯橋等發(fā)展商布局呼和浩特市。特征 4：兩年的成交波動周期2023年至 2023年土地成交價特征趨勢08年金融危機(jī)低迷 低谷0 10年火熱2023年調(diào)控低迷商品房市場 土地市場峰值、平穩(wěn)平穩(wěn)略升一二級市場正相關(guān)趨勢預(yù)判：未來兩年內(nèi)成交量下降，價格平穩(wěn)波動歷年趨勢成交結(jié)構(gòu)走勢 ：土地結(jié)構(gòu)類型的成交量和成交交價的變化受二級市場和政策的影響成交結(jié)構(gòu)明顯改變n 2023年土地成交結(jié)構(gòu)2023年居住用地成交 ，占比 41%，位列第一；工業(yè)用地 33%位列第二，其次分別為商業(yè)、住兼商和商兼住用地；n 歷年成交結(jié)構(gòu)變化趨勢住兼商 商兼住 商業(yè) 工業(yè) 居住2023年 2023年結(jié)構(gòu)特征：居住 工業(yè) 商業(yè) 住兼商 商兼住2023年結(jié)構(gòu)特征：影響因素 ： 住宅市場調(diào)控：保障性住房改善供給結(jié)構(gòu)； 市區(qū)用地日益稀缺； 金山等開發(fā)區(qū)工業(yè)用地成交集中在本年度 趨勢預(yù)判：未來兩年內(nèi)居住 住兼商 商兼住 商業(yè) 工業(yè)歷年趨勢成交價趨勢排序：商業(yè) 商兼住 住兼商 居住 工業(yè)。商業(yè)及商兼住用地的稀缺性使得總體價格呈穩(wěn)步上升趨勢，其中商業(yè)用地四年均值為 萬元 /畝，為各性質(zhì)成交用地之最；住兼商用地成交價在波動中上升，并在 2023年達(dá)到峰值僅排在商業(yè)用地之后；純居住用地和工業(yè)用地鑒于成交區(qū)位為較偏遠(yuǎn)的近郊，成交價格不高，其中工業(yè)用地成交價走勢非常平穩(wěn)成交結(jié)構(gòu)走勢 ：純商業(yè)用地價格領(lǐng)跑；住兼商用地價格上漲趨勢強(qiáng)勁，工業(yè)用地平穩(wěn) 歷年趨勢出讓金與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)關(guān)系 量的競爭量的競爭 ：出讓金占 GDP維持在 2%3%水平，占財政收入比重以 15%為下限波動。n 鑒于歷年成交價小幅波動，成交量大幅波動影響， 歷年土地成交總歷年土地成交總額與歷年成交量走勢協(xié)額與歷年成交量走勢協(xié)同同 。由此判斷影響呼和浩特市年度出讓金總額大小的關(guān)鍵性因素在成交量上，即 目前土地市目前土地市場處于場處于 量的競爭量的競爭 ， 而非而非質(zhì)的競爭質(zhì)的競爭 。n 圖表對比分析：呼和浩特市土地出讓占 GDP比重維持在 2%3%水平，并有下降趨勢；占財政收入比重以 15%為下為下限波動限波動 ，并在 2023年占比達(dá)到 %， 土地收土地收入已經(jīng)成為呼和浩特市入已經(jīng)成為呼和浩特市財政收入的重要來源財政收入的重要來源 。歷年趨勢呼市 土地市場政策分析要點(diǎn)：耕地保護(hù)監(jiān)督制；超額完成保障型住房用地供給2023年呼和浩特市土地政策 /新聞一覽表時間 標(biāo)題 關(guān)鍵內(nèi)容 內(nèi)蒙古將土地監(jiān)管責(zé)任納入盟市考核內(nèi)蒙古國土資源工作會議上，自治區(qū)副主席趙雙連與各盟市政府領(lǐng)導(dǎo)簽訂了 《 土地管理與耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任狀 》 ，將土地執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任納入對盟市政府目標(biāo)考核內(nèi)容 呼和浩特將啟動土地利用和監(jiān)督管理機(jī)制我市國土資源管理部門將啟動土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)與耕地保護(hù)和執(zhí)法檢查掛鉤機(jī)制 ,優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) ,提高土地利用效率 內(nèi)蒙古出臺土地優(yōu)惠政策確保保障房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃建設(shè)各類保障性住房４４．６４萬套、２７５２萬平方米，計(jì)劃用地１９５１公頃，總投資４２０億元 。 呼市國土局：落實(shí)安居工程用地截至 2023年 11月，呼市落實(shí)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)用地 ，比自治區(qū)下達(dá)用地任務(wù) ，已超額完成今年自治區(qū)下達(dá)的保障性安居工程用地落實(shí)任務(wù)。政策 /新聞解讀：上半年土地政策傾向主要集中在保護(hù)耕地、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)上。耕地保護(hù)實(shí)行監(jiān)督機(jī)制， 表明耕地問題已經(jīng)成為呼表明耕地問題已經(jīng)成為呼和浩特乃至內(nèi)蒙古亟待解決的問題之一和浩特乃至內(nèi)蒙古亟待解決的問題之一 。下半年遵照中央部署，在保障性住房用地供給上超額完成任務(wù)。形勢預(yù)判：以履行、貫徹部委，尤其是國土資源局指令和文件精神為主導(dǎo)， 根據(jù)地方特點(diǎn)制定出符合地方特色的土地政策是根據(jù)地方特點(diǎn)制定出符合地方特色的土地政策是未來內(nèi)蒙古和呼和浩特市未來土地政策長期堅(jiān)持的方向未來內(nèi)蒙古和呼和浩特市未來土地政策長期堅(jiān)持的方向 。玉泉區(qū)14宗如意開發(fā)區(qū)30宗回民區(qū)9宗新城區(qū)39宗，賽罕區(qū)10宗金川開發(fā)區(qū)2宗金橋開發(fā)區(qū)15宗金山區(qū)域 59宗出讓區(qū)域情況出讓區(qū)域情況 ：呼市 2023年出讓土地 178宗宗 ，其中新城、如意、金山出讓土地均超過 30宗；市內(nèi)如回民，玉泉等土地稀缺加大，或多為城中村改造用地集中區(qū)域。出讓面積情況：出讓面積情況：呼市 2023年出讓土地宗地面積為㎡萬㎡ ，合 11696畝；建筑面積為 ㎡萬㎡ 。出讓性質(zhì)：出讓性質(zhì)：呼市 2023年出讓土地性質(zhì)為 5種：為商兼住用地、住兼商用地、商業(yè)用地、住宅用地、中低價位中小套型用地、其他（倉儲和工業(yè)）類用地。趨勢小結(jié) ：區(qū)位判斷 2023年出讓區(qū)域大部分位于二環(huán)之外，二環(huán)之內(nèi)可出讓建設(shè)用地稀缺。金山土地供給領(lǐng)跑、新城、如意隨后2023年特征n 出讓面積 住宅第一；商服位列第二；住兼商位列第三；其他（工業(yè)和倉儲）、中小套型、中低價位、商兼住依次按照從大到小排列。n 出讓宗數(shù) 商服第一；住宅第二；住兼商排第三。n 尚達(dá)信觀點(diǎn) 2023年在政策市場引導(dǎo)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本的改變：住宅出讓面積占主導(dǎo)，出現(xiàn)了中小套型中低價位的新用地性質(zhì)。 在保證保障性住房用地供給的大調(diào)性下，預(yù)計(jì)未來住宅用地出讓比重仍舊比較大。住宅市場的不景氣，將成就商業(yè)地產(chǎn)，未來商服用地出讓比重仍占優(yōu)勢。居住、商服用地出讓比重占主導(dǎo)，政策影響土地供給結(jié)構(gòu)出讓用地性質(zhì)分析出讓用地性質(zhì)分析2023年特征金山區(qū)域 82宗成交區(qū)域情況成交區(qū)域情況 ：呼市 2023年出成交土地 168宗宗 ，出讓 /成交 %；其中新城、賽罕、金山成交土地均超過 20宗。成交面積情況成交面積情況 ：呼市 2023年出讓土地宗地面積為㎡萬㎡ ，合 15725畝；建筑面積為 ㎡萬㎡ 。成交結(jié)構(gòu)情況成交結(jié)構(gòu)情況 ：呼市 2023年出讓土地結(jié)構(gòu)為 5種，為商兼住用地、住兼商用地、商業(yè)用地、住宅用地、中低價位中小套型用地、其他（倉儲和工業(yè)）類性質(zhì)用地。注：注：金山開發(fā)區(qū)成交主要以工業(yè)用地和倉儲用地、中小套型、中低價位為主 。玉泉區(qū)11宗如意開發(fā)區(qū)8宗回民區(qū)5宗新城區(qū)23宗，賽罕區(qū)23宗金川開發(fā)區(qū)5宗金橋開發(fā)區(qū)11宗金山土地成交領(lǐng)跑、新城賽罕隨后，本年度土地成交面積突破千萬2023年特征回民區(qū) 賽罕區(qū)新城區(qū)玉泉區(qū)金川開發(fā)區(qū)如意開發(fā)區(qū)金橋開發(fā)區(qū)金山開發(fā)區(qū)東河片區(qū)如意片區(qū)賽罕二環(huán) 金橋片區(qū)金山片區(qū)成交區(qū)位：成交區(qū)位： 集中在東部二環(huán)附近及金山開發(fā)區(qū)2023年特征注：城市環(huán)線集中，未來激烈；市內(nèi)土地稀缺，寸土寸金216。 成交面積成交面積 ： 其他（工業(yè)和倉儲）用地、住宅并列第一，商服用地第二，住兼商第三，中小套型、中價位第四。216。 成交宗數(shù)成交宗數(shù) ： 商服第一、其他第二，住宅第三。216。 尚達(dá)信觀點(diǎn)尚達(dá)信觀點(diǎn) ： 本年度增加了中小套型、中低價位用地，原因：1. 今年政策調(diào)控導(dǎo)致保障性住房供應(yīng)增加； 的建設(shè)，需要大量的土地供應(yīng)。 調(diào)控導(dǎo)致土地成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：工業(yè)、商業(yè)非住宅類成交量排名靠前；保障性住房用地供給使得住宅用地成交量激增。 居住、商服、工業(yè)用地成交比重主導(dǎo)。政策影響土地成交結(jié)構(gòu)2023年特征n土地成交單價：商服為 3746元 /㎡ 住兼商 3514元 /㎡ 商兼住 3200元 /㎡ 住宅 1404元 /㎡其他 342元 /㎡ 中小套型、中低價位 242元 /㎡ 。n樓面地價：商服 1392元 /㎡ 住兼商 1250元 /㎡ 商兼住 1229元 /㎡ 住宅 927元 /㎡ 其他 342元 /㎡ 中小套型和中低價位 144元 /㎡成交土地價格分析：成交土地價格分析： 商服 住兼商 商兼住 住宅 其他 中小套型和中低價位2023年特征出讓情況出讓情況 ：n出讓 39宗，面積㎡，合 2373畝，建筑面積為㎡。n出讓面積出讓面積 ：出讓面積排序：商服47%住兼商 23%住宅22%商兼住 8%。新城區(qū)土地出讓：新城區(qū)土地出讓： 出讓建面超過 400萬平米，商服、住兼商用地占比 8成2023年特征n 成交面積成交面積 ：成交 23宗，宗地面積為㎡，合 2606畝，建筑面積為 ㎡；宗地面積：住宅 住兼商 商服 商兼住。n 成交金額及價格成交金額及價格 ：成交金額為 ，成交單價為 3106元 /㎡ ，平均樓面地價為 1728元 /㎡ ；樓面地價大到小依次排列：住宅 3133元 /㎡ 商兼住 1880元 /㎡ 住兼商 1200元 /㎡ 商服為 698元 /㎡ 。新城區(qū)土地成交：新城區(qū)土地成交： 成交建面超過 400萬平米，住宅成交領(lǐng)先；平均樓面價 1728元 /平米2023年特征n出讓數(shù)值出讓數(shù)值 ：出讓 10宗，出讓面積為 ㎡，合 402畝，建筑面積為㎡。n出讓面積出讓面積 ：出讓面積商兼住第一，住宅第二，中小套型、中低價位住第三。賽罕區(qū)土地出讓：賽罕區(qū)土地出讓： 出讓建面超過 400萬㎡，住宅成交領(lǐng)先；平均樓面價 1728元 /㎡2023年特征n 成交數(shù)量成交數(shù)量成交 23宗，宗地面積為 萬㎡，合 1523畝，建筑面積為㎡。成交面積：商服第一，住宅第二，住兼商第三。n成交金額和價格成交金額和價格成交金額為 ，成交單價為 3507元 /㎡ ，平均樓面地價為 1462元 /㎡ 。樓面地價大到小依次排列為住宅 1850元 /㎡ 、商服為 1421㎡、住兼商用地為 965㎡ 。賽罕區(qū)土地成交：賽罕區(qū)土地成交： 成交宗地面積超過 100萬㎡；平均樓面價1462元 /㎡2023年特征n 如意區(qū)招拍掛出讓14宗，出讓面積為㎡，合 1381畝，建筑面積為 ㎡； n出讓面積其他第一，住宅第二；n土地出讓結(jié)構(gòu)一定程土地出讓結(jié)構(gòu)一定程度上體現(xiàn)度上體現(xiàn) 了區(qū)域總部基地的定位。如意區(qū)土地出讓：如意區(qū)土地出讓： 土地出讓結(jié)構(gòu)體現(xiàn)區(qū)域定位2023年特征n 成交量成交量成交 8宗，宗地面積為 萬㎡，合 486畝，建筑面積為㎡。成交面積，住兼商第一，商服第二，其他用地第三 。n成交金額及價格成交金額及價格成交金額為 ，成交單價為 2401元 /㎡ ，平均樓面地價為 1077元 /㎡ 。樓面地價大到小依次排列為商業(yè) 1807元 /㎡ 、住兼商為1019㎡ ，其他用地為 100元 /㎡ 。如意區(qū)土地成交：如意區(qū)土地成交： 住兼商、商業(yè)成交占主導(dǎo)與總部基地定位一定程度上契合2023年特征n出讓數(shù)值出讓數(shù)值 ： 回民區(qū) 2023土地招拍掛出讓 9宗，出讓面積為 ㎡，合637畝，建筑面積為㎡；n出讓面積出讓面積 ：出讓面積商服第一，住宅第二，其他第三。回民區(qū)土地出讓：回民區(qū)土地出讓： 商服用地出讓占優(yōu)2023年特征n 成交量成交量 ：成交 5宗，宗地面積為㎡，合 333畝，建筑面積為 ㎡；成交面積：住宅第一，商服第二，住兼商第三。n成交金額及價格成交金額及價格 ：成交金額為 ，成交單價為 2086元 /㎡ ，平均樓面地價為 1518元 /㎡ ；樓面地價大到小依次排列為住宅 1744元 /㎡ 、商服為1212元 /㎡ 、商住兼商用地為 1028元 /㎡ ?；孛駞^(qū)土地成交：回民區(qū)土地成交： 住宅用地成交量價均居首位2023年特征n出讓數(shù)值出讓數(shù)值 ：：玉泉區(qū) 2023土地招拍掛出讓 14宗，出讓面積為㎡，合 1031畝，建筑面積為 ㎡ 。n出讓性質(zhì)出讓性質(zhì) ：出讓面積商服第一，住宅第二，其他住第三。玉泉區(qū)土地出讓：玉泉區(qū)土地出讓： 成交宗地面積超過 100萬㎡；平均樓面價 1462元 /平㎡2023年特征n 成交量成交量 ：：2023年土地成交 11宗，宗地面積為 ㎡，合 719畝，建筑面積為 ㎡；成交面積：住宅第一，商服第二，住兼商第三，商兼住第四。n 成交額及成交價成交額及成交價 ：玉泉區(qū) 2023年成交金額為，成交單價為 3067元 /㎡ ，樓面地價為 1616元 /㎡ ；樓面地價大到小依次排列為住