【正文】 控影響繼續(xù)深入 。環(huán)比 跌幅 居前的城市：金華 /泰州、無錫 /佛山、吳江、江陰、?？凇⒛贤?、江陰、包頭、成都 等城市環(huán)比上月跌幅繼續(xù)擴大；另：湛江、重慶、溫州等 48個城市環(huán)比跌幅小于 1%。樓市產(chǎn)品結(jié)構跟風的市場配給制，促使樓市洗牌加?。ê羰幸延薪?40家房企出局） 。年度：住宅供求 本年度，商品房總體仍是供大于求，受政策逐步升級影響，價格在后半年進入低位，政策影響繼續(xù)跟隨供給需求價格本年度：房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 同比增長同比增長 %；新開工面積㎡， 同比增長同比增長 %；施工面積 52億㎡， 同比增長同比增長 %。本年度：全國 住宅成交均價住宅成交均價 5036/㎡㎡ ，較 111月下降近 %左右，同比則上升了近同比則上升了近 %， 12月 百城住宅均價百城住宅均價 8809/㎡㎡ 環(huán)比下降環(huán)比下降 %供給指標仍在高位逐月緩慢小幅下降累計銷售面積穩(wěn)步下降庫存累計逐步增加價格整年環(huán)比下滑相較同期仍高于去年本年度，住宅市場在嚴苛的調(diào)控環(huán)境下，同比去年本年度，住宅市場在嚴苛的調(diào)控環(huán)境下，同比去年 ：供給開發(fā)投資資本、新開工面積指標、施工面積指標仍處高位 → 影響 12年住宅市場成交膠著局面，市場洗牌加劇，調(diào)控進一步延續(xù)；本年全國商品房銷售 10個億，與市場總體供應數(shù)額相去較大 → 一方面加大整體庫存量，或?qū)⒂绊懙绞袌稣w觀望情緒，一方面商業(yè)產(chǎn)品成交價格會受蔓延；全年住宅成交價格在進入 6月份后， 2線城市住宅成交價格進入低位，在 11月開始在低位持續(xù)小幅下降（呼市為例），在 11月末到 12月初，商業(yè)產(chǎn)品受影響成交價格開始走低 → 放大市 場 寒冬期，奠定 來 年價格基 調(diào) 。住宅價格漲幅受限購的逐步影響，隨時間推移跌速上下波動，但整體漲幅已下降為主。漲跌走勢 ： 整年百城住宅價格漲跌幅在 8月形成分流，鑒于調(diào)控從一線城市開始，住宅整體價格并未得到遏制1～ 8月一直在逐步上升階段，在 7月限購開始向全國蔓延時，隨之而來的 10月以及 1 12月價格開始在打折促銷當中開始走低。疊加區(qū)域疊加區(qū)域疊加區(qū)域Part 商品住宅 (重點城市部分 ) 本月，保障房開始在一線城市運作，進一步?jīng)_擊商品住宅庫存一定程度上刺激了成交，商品住宅價格開始微縮趨穩(wěn)12月：市場供求城市 可售情況 完成交易情況套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 環(huán)比套 萬㎡ 套 萬㎡北京 122852 15181 %上海 68396 10758 %天津 ～ ～ 4223 %重慶 ～ ～ 22152 %深圳 29305 3147 %廣州 63614 5391 %供應情況 ：12月主要城市庫存繼續(xù)增加北京環(huán)比持平，廣州增加 117萬㎡，上海增加近 25萬㎡，深圳增加 24萬㎡。需求情況 ：12月，重點城市成交回溫。 保障保障房在房在 12月開始在一線城市運作月開始在一線城市運作帶動整體市場價格萎縮一定程帶動整體市場價格萎縮一定程度上刺激了整體成交度上刺激了整體成交 。 保障房價格開始沖擊保障房價格開始沖擊整體市場整體市場 。 保障房入市沖擊保障房入市沖擊 。重慶： 量升價平 ，成交 22152套 ㎡，環(huán)比上漲 %，價格 5841，環(huán)比基本持平。 環(huán)環(huán)比跌幅最大的城市比跌幅最大的城市 。城市 11年完成交易情況 10年完成交易情況套數(shù) 面積 均價 套數(shù) 面積 均價萬㎡ 同比 元 /㎡ 同比 萬㎡ 元 /㎡ 北京 91210 % ～ ～ 111048 17969上海 129384 % 14223 % 151009 13316天津 85420 % 9345 % 96946 9297廣州 64350 % 11292 % ～ 12323重慶 172251 % ～ ～ 241743 5943深圳 31867 % 18990 % 36654 20236 全年政策嚴密布控層層蔓延，全年重點城市成交大幅下挫價格逐步下降年度：市場供求市場： 11年房地產(chǎn)調(diào)控政策層層加碼， 7月前對一線城市形成全面調(diào)控形勢，開始剝離樓市泡沫，供需雙方在政策施壓中被嚴格控制，上半年量跌價跌，進入下半年開始形成量跌價穩(wěn) 。價格： 在限購首當其沖下，一線城市價格在 5月、 6月隨成交下降進入低谷，在隨后月份價格伴隨打折、促銷不斷小幅震蕩，逐步走穩(wěn) 。Part 住宅部分 呼市市場呼市總體市場概況 歷年發(fā)展研判 ?： 整體供大于求、銷量大幅上揚。 2023年大幅上升。 。n尚達信認為：尚達信認為： 隨著國家宏觀調(diào)控的深入，銷量在 2023年后會大幅下降。呼市總體市場概況2023年發(fā)展方向 ?： 環(huán)線成為樓市熱點西岸國際回民區(qū)玉泉區(qū)慧谷藍庭恒大云鼎金川區(qū)時代天驕寬城 半山半水金華學府中海錦繡城中海紫御東郡東河灣璽園加州華府 東河城萬達廣場海亮廣場陽光諾卡東方文苑呼和佳地城市維也納賽罕區(qū)新城區(qū)金色華府左右城好室成雙鉑金時代儷城如意開發(fā)區(qū)麥迪遜花園東岸國際綠地 賽上公館恩和家園豐瑞公園一號巨華上上城左岸陽光新雅藝墅長隆灣金 橋開發(fā)區(qū)二環(huán)沿線成 吉 思 汗 大 街 沿 線南拓東優(yōu)北控 、東優(yōu)、南拓以及西連是呼和浩特市房地產(chǎn)發(fā)展格局的總結(jié)。呼市總體市場概況 2023年供需情況 ?： 買方市場。在限購影響呼市一年后，市場住宅、辦公、商業(yè)等產(chǎn)品空置率發(fā)生易主，市場潛在泡沫開始轉(zhuǎn)移呼市總體市場概況 2023年成交結(jié)構及價格 ?： 2023年呼市地產(chǎn)市場，成交結(jié)構整體平衡，成交價格區(qū)間趨于合理，調(diào)控效果顯現(xiàn)；短期內(nèi)結(jié)構會向剛需客群偏移，價格 6000元 /㎡ 以下產(chǎn)品供應及成交將比重放大2023年呼市商品房成交結(jié)構情況面積區(qū)間 ＜ 60㎡ 6080㎡ 8090㎡ 90100㎡ 100120㎡ 120144㎡ 144180㎡ 大于 180㎡占比 % % % % % % % %2023年呼市成交商品房不同價位分布情況價格（元 /㎡ ）150020232023250025003000300040004000500050006000600070007000800080009000900010000 大于10000占比 % % % % % % % % % % %n成交結(jié)構表格看： 7個面積區(qū)間占比平均分布， 120㎡ 以下的剛需戶型占到 %； 120㎡ 以上的改善戶型占 %。n成交價格表看：紅色區(qū)域的部分占比大，其中 15002023元 /㎡ 和40005000元㎡占比達 15%以上； 15003000元 /㎡ 占 %； 30006000元 /㎡ ， %； 6000以上占到 %。呼市總體市場概況 2023年呼市新建商品房成交總結(jié) ：開發(fā)建設量大、產(chǎn)能過剩，整體供大于求；限購之后，供需結(jié)構發(fā)生變化252。252。252。252。呼市區(qū)域成交概況 2023年 市內(nèi)各區(qū)商品住宅成交概況： 限購前出現(xiàn)大量網(wǎng)簽導致成交大幅度上揚，隨后的金九銀十成交慘淡， 11月份后成交小幅回暖，賽罕、新城兩區(qū)成交量繼續(xù)領跑11年 2月 12月各區(qū)成交分布情況（單位：㎡）賽罕區(qū) ,54%新城區(qū) , 36%回民區(qū) , 6%玉泉區(qū) , 4%2023年呼市商品房成交情況050100150200成交套數(shù)：百套 14成交面積：萬㎡ 成交金額：億元 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月n呼和浩特市 2023年商品房成交 總 套數(shù) 為 29844套，面 積為 3472181㎡ ，成交金 額 1985744萬元。 值值 得注意的是呼和浩特得注意的是呼和浩特市今年成交量高達到市今年成交量高達到 347萬㎡，而萬㎡，而 2023年成交不到年成交不到 150萬㎡萬㎡ 。n尚達信 認為 ： 4月出臺限 購 令，很多樓 盤 趕在限 購 令出臺前形成大量網(wǎng) 簽 局面，造成成交量 虛虛 漲漲 ， 2023年 4月以后，各月同比去年成交量有所 下降下降 。 呼市區(qū)域成交概況 2023年商住成交價格概況 ： 環(huán)比總體波動激烈， 7月以后漲幅明顯見緩， 9月以后成交價格首次出現(xiàn)負增長，宏觀調(diào)控在調(diào)整需求結(jié)構方面收到明顯成效；同比大幅度上漲，宏觀調(diào)控抑制房價高速增長在 10月之后收到成效果，均價賽罕新城領跑2023年 2023年呼市 112月價格走勢及價格指數(shù)0100020233000400050006000700080004030201001020304050602023年（元 /㎡ ） 4642 3986 4197 4365 4373 4466 4479 4473 4802 5012 5108 52172023年（元 /㎡ ） 4921 5788 5981 4721 5322 6556 6713 6846 6859 5232 3650 4845環(huán)比價格指數(shù) 0 同比價格指數(shù) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年呼市各區(qū)均價（單位：元 /㎡ ）5795 58064191 430501000202330004000500060007000呼市各區(qū)均價 5795 5806 4191 4305 賽罕區(qū) 新城區(qū) 回民區(qū) 玉泉區(qū)n2023年呼市房屋成交價格為 5719元元 /㎡㎡ ，在 13月小幅上漲； 4月大幅下降，降幅達到 21%，原因推斷為 高價高價位改善型產(chǎn)品客層受限購，購房需求被行政調(diào)控抑制位改善型產(chǎn)品客層受限購，購房需求被行政調(diào)控抑制 ； 49月波動上漲，其中 6月份月均漲幅超過 12%， 79月環(huán)比漲幅控制在 3%以內(nèi)，漲幅明顯緩慢，漲勢在 9月達到高峰， 成交價突破成交價突破 6800元元 /㎡㎡ 。線性回歸顯示，成交價格依然維持下行趨勢單一價格高，整體拉高。n2023年呼和浩特市住宅同比成交價在 110月持 續(xù) 上 揚 ， 11月 進 入下行通道。n區(qū)域均價：新城 賽 罕 玉泉 回民。 5月成交量在限 購 后成交量 連續(xù) 大幅 環(huán) 比下跌，跌幅超 過 75%； 7月迎來上半年旺季成交小高潮之后， 8月成交量大幅下滑； 9月迎來 傳統(tǒng) 旺季，出 現(xiàn) 下半年成交小高潮，上半年及下半年成交峰 值 基本持平； 10月成交量 環(huán) 比下跌， 1112月 環(huán) 比上升。n整體成交均價 為 5877元元 /㎡㎡ ，上半年 維 持上 漲勢頭 ，下半年波 動 下行。呼市區(qū)域新建住宅情況 新城區(qū) ： 總體 成交量波動大，月度成交價格在上、下半年高低立分2023年呼市每月新建商品房成交量走勢圖050000100000150000202300250000300000350000400000450000500000200%100%0%100%200%300%400%500%新城區(qū) 47203943682111269 25022 18077 30293 26189 54581 54644漲幅 0% 7% 97% 79% 453% 90% 28% 68% 14% 108% 0%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年新城區(qū)每月新建商品成交價走勢0202340006000800010000%%%%%%%%%%新城區(qū) 5202 5503 4171 5678 6475 8984 6498 5591 漲幅 %% %%%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月n成交量 為 104萬㎡萬㎡ ， 2月達到全年成交峰 值 ， 3月略有下滑； 4月急 劇 下降，降幅高達到 97%； 5月成交量在 4月基 礎 上 繼續(xù) 下滑，并在 7月份旺季出 現(xiàn) 大幅度反 彈 ； 8月市 場進 入下半年旺季的 調(diào) 整期，成交量 環(huán) 比出 現(xiàn)負增 長 ； 9月出 現(xiàn) 下半年成交高峰； 10 月網(wǎng) 簽 數(shù)據(jù) 顯 示 環(huán) 比下跌，而 1 12月成交又一次達到高峰，根據(jù) 實際 操作情況分析： 10月開月開 盤項盤項 目多，成交量目多，成交量 較較 大，但多數(shù)網(wǎng)大，但多數(shù)網(wǎng) 簽簽 推推 遲遲 到到到到 11月，與房管局月，與房管局 實際實際 成交數(shù)據(jù)略成交數(shù)據(jù)略 顯顯 脫脫 節(jié)節(jié) ，從從 這這 個意個意 義義 上上 說說 ，新城區(qū)下半年旺季出，新城區(qū)下半年旺季出 現(xiàn)現(xiàn) 在在 10月份。 對對 比今年上下半年旺季成交數(shù)據(jù)，下半年旺季月比今年上下半年旺季成交數(shù)據(jù)，下半年旺季月 銷銷 量量不超不超 過過 5萬平米，萬平米， 結(jié)結(jié) 合去年合去年 經(jīng)驗經(jīng)驗 ，本年度成交量受到政策影響明，本年度成交量受到政策影響明 顯顯 。具體表 現(xiàn)為 ：以 7月 為 分界 線 ， 23月小幅上 漲 ， 4月急 劇 下跌， 5至 7月份 環(huán) 比大幅上 漲 ，月