【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 風(fēng)臨四季 萬(wàn)科九州 公園大地 羅馬三期 徽王府 君悅龍庭 水藍(lán)灣 鵬達(dá)地塊 中海奧體 萬(wàn)科清林徑 公園大地 泰富華庭 盈百富 〃 金領(lǐng)域 東方威尼斯 萬(wàn)科 金域東郡 區(qū)域項(xiàng)目 —— 關(guān)鍵詞：品質(zhì)差、物管差、出租率 /租金雙高 項(xiàng)目名稱(chēng) 位臵 類(lèi)型 總戶(hù)數(shù) 戶(hù)型 二手售價(jià) 租金 客戶(hù)構(gòu)成 東方威尼斯 坪山街道 普通住宅 402 3房、 4房 4100 18002300元 /月 工廠高管、個(gè)體戶(hù) 泰富華庭 坪山街道 普通住宅 794 2房、 3房 4300 25003000元 /月 工廠高管、私企老板 盈百富 金領(lǐng)域 大工業(yè)區(qū) 酒店式公寓 612 1房、 2房 4500 8001500元 /月 工廠高管、 港澳臺(tái)及外籍人士 萬(wàn)科 金域東郡 我們認(rèn)為：目前坪山房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)相對(duì)封閉，以“本地消化” 為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)發(fā)展模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市化進(jìn)程的步伐，隨著品牌發(fā)展商進(jìn)入、交通改善及東部新城規(guī)劃等利好，必定吸引更為廣闊的臵業(yè)人群的關(guān)注，同時(shí)也在客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)及銷(xiāo)售價(jià)格方面為本項(xiàng)目帶來(lái)了挑戰(zhàn)。 萬(wàn)科 金域東郡 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：市場(chǎng)格局 坪山中心區(qū) 寶龍工業(yè)區(qū) 碧嶺工業(yè)區(qū) 大工業(yè)區(qū) 龍崗中心城 惠州 龍崗中心城片區(qū) 東部組團(tuán)的核心區(qū)域，在鴻榮源、招商等品牌開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)，公園大地等高 端項(xiàng)目熱銷(xiāo)之勢(shì)，吸引較高市場(chǎng)及客戶(hù)關(guān)注，價(jià)格過(guò)萬(wàn)并不斷走高。 惠州片區(qū) 對(duì)比深圳價(jià)格急劇競(jìng)爭(zhēng)力，投資臵業(yè)關(guān)注高，市場(chǎng)供應(yīng)量較大。 大工業(yè)區(qū) 市場(chǎng)相對(duì)沉寂，尚待激活。 萬(wàn)科 金域東郡 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：體量巨大 龍城國(guó)際 2期 10萬(wàn) 龍崗中心城 惠 州 供應(yīng)量： 86萬(wàn) 羅馬三期 12萬(wàn) 公園大地 2期 10萬(wàn) 奧林華府 2期 14萬(wàn) 徽王府 11萬(wàn) …… 尚品世家 供應(yīng)量： 57萬(wàn) 合生 〃 帝景灣 荷蘭水鄉(xiāng) 棕櫚島高爾夫 公爵小鎮(zhèn) …… 金眾藍(lán)鉆風(fēng)景 大工業(yè)區(qū) 萬(wàn)科 金域東郡 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：時(shí)間軸線（預(yù)測(cè)） 2023年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 龍崗中心城 惠 州 萬(wàn)科金域東郡 1組團(tuán) 萬(wàn)科金域東郡 2組團(tuán) 徽王府 滿(mǎn)園 御景峰 城市風(fēng)尚 錦峰森臨 天集雅苑 君悅龍庭 公園大地 羅馬公園 龍城國(guó)際 水藍(lán)灣 依山郡 藍(lán)鉆風(fēng)景 注：惠州房?jī)r(jià)較低不列入對(duì)比，后面將分析關(guān)內(nèi)投資客戶(hù)交通流向。 萬(wàn)科 金域東郡 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：產(chǎn)品、面積、總價(jià) 小三房 110120㎡ 100130 W 大三房 130140㎡ 135160 W 四 房 140180㎡ 170200 W 五 房 190210㎡ 220250 W 主力戶(hù)型 龍崗中心城 金眾藍(lán)鉆風(fēng)景 二 房 8090㎡ 8095 W 一 房 4857㎡ 二 房 72㎡ 三 房 90108㎡ 主力戶(hù)型 單 房 3538㎡ 2530 W 3543 W 5055 W 6585 W 注：惠州房?jī)r(jià)較低不列入對(duì)比，后面將分析關(guān)內(nèi)投資客戶(hù)交通流向。 萬(wàn)科 金域東郡 市場(chǎng)大環(huán)境 后續(xù)政策將以加強(qiáng)執(zhí)行力度和金融調(diào)控為主， 市場(chǎng)的剛性需求不會(huì)令市場(chǎng)現(xiàn)狀有太大起伏 區(qū)域環(huán)境 東部新城的規(guī)劃、品牌發(fā)展商進(jìn)入、交通改善 將加快坪山本地的城市化發(fā)展步伐 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 坪山房地產(chǎn)市場(chǎng)將受龍崗中心城房地產(chǎn)快速發(fā)展 的影響和周邊區(qū)域項(xiàng)目的威脅 市場(chǎng)環(huán)境小結(jié) 萬(wàn)科 金域東郡 客 戶(hù) 群 體 —— 我看到 注：相關(guān)數(shù)據(jù)直接引用深圳中原 《 萬(wàn)科坪山調(diào)研報(bào)告 》 結(jié)論 . 萬(wàn)科 金域東郡 坪山客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：工業(yè)區(qū)、封閉型市場(chǎng) 受地緣關(guān)系及市場(chǎng)供應(yīng)的影響，坪山房地產(chǎn)以自建農(nóng)民房為主，商品房基本以本地消化為主。 周邊工業(yè)區(qū)距坪山較近，受市場(chǎng)供應(yīng)影響，一定程度使客戶(hù)分流到龍崗中心城及惠州淡水臵業(yè)。 典型封閉型市場(chǎng) 坪山中心區(qū) 寶龍工業(yè)區(qū) 碧嶺工業(yè)區(qū) 大工業(yè)區(qū) 萬(wàn)科 金域東郡 坪山客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：需求群體、龐大 深圳大工業(yè)區(qū)、寶龍工業(yè)區(qū)等現(xiàn)有企業(yè)中高管和技術(shù)人員數(shù)量近7500人； 公務(wù)員、教師、醫(yī)生、個(gè)體戶(hù)、私企主人數(shù)近 30000人； 市場(chǎng)潛力巨大 萬(wàn)科 金域東郡 坪山客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶(hù)分類(lèi) 3045萬(wàn) 70110㎡ 5570萬(wàn) 80110㎡ 110140萬(wàn) 125160㎡ 180㎡ 160萬(wàn) 私營(yíng)企業(yè)主 私營(yíng)企業(yè)主、 公務(wù)員 企業(yè)高管、教師、醫(yī)生 個(gè)體工商戶(hù)、公務(wù)員 中層管理及技術(shù)人員、個(gè)體工商戶(hù) 不同客戶(hù)群體購(gòu)買(mǎi)力區(qū)隔明顯，總價(jià) 5570萬(wàn)物業(yè)需求嚴(yán)重饑渴 數(shù)據(jù)支撐：中原代理龍崗中心城樓盤(pán)的坪山成交客戶(hù)統(tǒng)計(jì) 萬(wàn)科 金域東郡 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 安全 價(jià)格 戶(hù)型設(shè)計(jì) 社區(qū)配套 戶(hù)型格局 朝向 送面積 環(huán)境 園景 小區(qū)規(guī)模 物業(yè)管理 社區(qū)文化氛圍 品牌 建筑質(zhì)量 智能化 節(jié)能 坪山客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶(hù)價(jià)值取向 物業(yè)檔次 原居民 公務(wù)員 私營(yíng)企業(yè)主 個(gè)體工商戶(hù) 中高層管理技術(shù)人員 數(shù)據(jù)支撐：深港研究中心坪山客戶(hù)調(diào)研 坪山客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶(hù)價(jià)值取向分類(lèi) 共性： 差異性： 社區(qū)文化氛圍、 品牌、環(huán)境、節(jié)能、戶(hù)型設(shè)計(jì)。 被忽視的重要選項(xiàng)： 價(jià)格、安全、物業(yè)管理、 建筑質(zhì)量方面各類(lèi)客戶(hù)基本趨于認(rèn)同。 與其他類(lèi)型的客戶(hù)相比，中高層管理及技術(shù)人員更關(guān)注建筑質(zhì)量、 社區(qū)生活氛圍。 萬(wàn)科 金域東郡 公務(wù)員對(duì)品牌的認(rèn)知明顯高于其他群體。 原居民、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)臵業(yè)取向方面差別不大。 坪山客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：具象價(jià)值取向 萬(wàn)科 金域東郡 25歲（含 )以下 2630歲 3135歲 3640歲 40歲以上 總體 /子女準(zhǔn)備結(jié)婚 2.（孩子）成年了，想與父母分開(kāi)住 ，等以后房子升值 /要拆 /家 ，自己也不能 合計(jì) 臵業(yè)原因： 自用 改善居住條件 解決自住需要 從眾 投資臵業(yè) 數(shù)據(jù)支撐：深圳中原坪山客戶(hù)調(diào)研專(zhuān)題 萬(wàn)科 金域東郡 階層 富人階層 中產(chǎn)階層 普通階層 成長(zhǎng)型 穩(wěn)定型 客戶(hù) 主要 構(gòu)成 企業(yè)主、高級(jí)公務(wù) 員、企業(yè)高層 中小私營(yíng)業(yè)主、生意人、 外私企中高層、政府中層、資深教師、醫(yī)生等 處于事業(yè)上升期的青年白領(lǐng)、政府公務(wù)員、教師、 醫(yī)生等泛公務(wù)員群體 普通工薪階層、小生意者 客戶(hù) 特征 屬多次臵業(yè)，主要為 體現(xiàn)自我價(jià)值和 尋找歸屬感 年齡 3035歲， 家庭人口在 35人， 有繼續(xù)改善環(huán)境和體現(xiàn)身份的愿望， 一次或多次臵業(yè)均有 年齡 2630歲，家庭人口 23人， 準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久，租房或居住宿舍，目前收入較低，但增長(zhǎng)潛力大， 屬首次臵業(yè) 年齡 2630歲， 家庭人口 35人，收入穩(wěn)定但增長(zhǎng)潛力不大， 家庭負(fù)擔(dān)較大，目前租房或居住宿舍，改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)， 屬首次臵業(yè) 關(guān)注 因素 品牌、物管 社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品 樓盤(pán)的均好性， 著重安全、物管、建筑質(zhì)量 總價(jià)、便利性、配套、安全 建筑質(zhì)量、物管 價(jià)格、面積、便利性、配套 臵業(yè) 特征 自我意識(shí)強(qiáng)烈， 期望明確， 不容易被引導(dǎo)， 對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)十分挑剔 自我意識(shí)較強(qiáng)烈， 有強(qiáng)烈的好惡感， 期望好的產(chǎn)品來(lái)提高生活素質(zhì)，但不夠具象 注重工作和生活效率， 期望不明確，容易被引導(dǎo)， 大多尋求過(guò)渡產(chǎn)品， 對(duì)新事物接受能力強(qiáng) 注重功能性， 追求數(shù)量與質(zhì)量并重的物業(yè)，期望較為明確，不太容易被引導(dǎo)， 對(duì)新事物接受能力一般 需求 特點(diǎn) 3房、 4房、 5房 2房、 3房、 4房 2房、 3房 2房、 3房 坪山客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：臵業(yè)客戶(hù)階層劃分 萬(wàn)科 金域東郡 客戶(hù)類(lèi)型 活動(dòng)（ A） 興趣動(dòng)機(jī)（ I ） 觀點(diǎn)（ O） 中小私營(yíng)企業(yè)主 家庭與社會(huì)生活 改善生活條件 品牌、安靜的生活 政府中層 與原來(lái)生活的聯(lián)系 體現(xiàn)身份，關(guān)注子女成長(zhǎng) 與普通階層形成距離感 企業(yè)中高層管理者 家庭的生活 /潮流 追求豐富生活，關(guān)注子女成長(zhǎng) 與工作的距離不能太遠(yuǎn) 教師、醫(yī)生、金融等人士 家庭生活 改善生活環(huán)境，關(guān)注子女成長(zhǎng) 生活配套齊全，安靜的生 活，交通便利 原居民 社會(huì)生活 改善生活環(huán)境，追求享受 有檔次的生活，與普通階 層形成距離感 來(lái)坪山 5年以上的生意人 家庭生活 朋友間互相往來(lái) 改善生活環(huán)境 安全、生活配套齊全 30歲左右白領(lǐng) 自有的空間 擁有自己的物業(yè)， 脫離原來(lái)生活空間 安全、好物管、 生活配套齊全，交通便利 成長(zhǎng)中的白領(lǐng) 家庭與社會(huì)生活與潮流 提高生活素質(zhì)，追求品質(zhì)生活 配套齊全，安靜生活， 交通便利 工作 5年以下的公務(wù)員 社會(huì)生活， 朋友間互相往來(lái)，潮流 改善生活環(huán)境， 追求較高的生活素質(zhì) 配套齊全，交通便利，與 普通層有點(diǎn)差距 關(guān)鍵詞提取 家庭、朋友 改善、提高、品質(zhì) 配套、交通 坪山客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶(hù) AIO研究、共性 萬(wàn)科 金域東郡 坪山客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶(hù)階層差異性、風(fēng)水 41%48%11%非常注重風(fēng)水會(huì)考慮但不是關(guān)鍵因素不會(huì)考慮風(fēng)水對(duì)好風(fēng)水的理解： 周邊環(huán)境好、房屋結(jié)構(gòu)好、朝向好、 通風(fēng)采光好、通透、物業(yè)管理好 原居民 個(gè)體工商戶(hù) 私營(yíng)企業(yè)主 公務(wù)員 企業(yè)中高管 中層管理及技術(shù)人員 〉 〉 〉 〉 〉 對(duì)風(fēng)水的認(rèn)知程度： 萬(wàn)科 金域東郡 坪山客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：萬(wàn)科品牌認(rèn)知 品牌知名度0102030405060708090老業(yè)主 新業(yè)主曾經(jīng)是業(yè)主聽(tīng)說(shuō)過(guò)萬(wàn)科地產(chǎn)，有一定認(rèn)識(shí)未聽(tīng)說(shuō)過(guò)萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌測(cè)試中， 因客戶(hù)群體不同存在很大差異 原居民、個(gè)體工商戶(hù)、 私營(yíng)企業(yè)主對(duì)龍崗中心城物業(yè) 提及率最高， 公務(wù)員、企業(yè)中高層管理 及技術(shù)人員提及萬(wàn)科較多。 對(duì)萬(wàn)科品牌有一定了解的客戶(hù)認(rèn)為， 萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目質(zhì)量好，物業(yè)管理及售后服務(wù)均好，文化認(rèn)同度高。 萬(wàn)科 金域東郡 客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶(hù)階層差異性、品牌 對(duì)萬(wàn)科品牌的認(rèn)知程度： 原居民 個(gè)體工商戶(hù) 私營(yíng)企業(yè)主 公務(wù)員 企業(yè)中高管 中層管理及技術(shù)人員 〉 〉 〉 〉 〉 坪山臵業(yè)客戶(hù)對(duì)品牌還缺乏一定程度的認(rèn)知 對(duì)品牌的理解也僅局限于廣告、宣傳等方面 萬(wàn)科 金域東郡 客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：龍崗中心城 中心城 周邊城鎮(zhèn) 關(guān)內(nèi)客戶(hù) 其它 75% 8% 5% 12% % 21% 80% 50% 25% 10% 11% % 20232023年客戶(hù)區(qū)域統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)支撐：深港研究中心中原代理項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 受規(guī)劃 /交通 /配套等因素影響，本項(xiàng)目的體量對(duì)中心城主流客戶(hù)的吸納力較差，但萬(wàn)科品牌及區(qū)域價(jià)差會(huì)吸引部分投資客關(guān)注，其中來(lái)自關(guān)內(nèi)的萬(wàn)客會(huì)員會(huì)有一定比例。 萬(wàn)科 金域東郡 客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶(hù)流向、交通路線 龍崗中心城 坪山及工業(yè)區(qū) 惠州 萬(wàn)科 金域東郡 萬(wàn)客會(huì)客戶(hù)群體 —— 關(guān)鍵詞：信賴(lài)、持續(xù)購(gòu)買(mǎi) 金域藍(lán)灣