【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 風(fēng)臨四季 萬科九州 公園大地 羅馬三期 徽王府 君悅龍庭 水藍(lán)灣 鵬達(dá)地塊 中海奧體 萬科清林徑 公園大地 泰富華庭 盈百富 〃 金領(lǐng)域 東方威尼斯 萬科 金域東郡 區(qū)域項(xiàng)目 —— 關(guān)鍵詞：品質(zhì)差、物管差、出租率 /租金雙高 項(xiàng)目名稱 位臵 類型 總戶數(shù) 戶型 二手售價(jià) 租金 客戶構(gòu)成 東方威尼斯 坪山街道 普通住宅 402 3房、 4房 4100 18002300元 /月 工廠高管、個(gè)體戶 泰富華庭 坪山街道 普通住宅 794 2房、 3房 4300 25003000元 /月 工廠高管、私企老板 盈百富 金領(lǐng)域 大工業(yè)區(qū) 酒店式公寓 612 1房、 2房 4500 8001500元 /月 工廠高管、 港澳臺(tái)及外籍人士 萬科 金域東郡 我們認(rèn)為：目前坪山房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)相對(duì)封閉，以“本地消化” 為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)發(fā)展模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市化進(jìn)程的步伐，隨著品牌發(fā)展商進(jìn)入、交通改善及東部新城規(guī)劃等利好，必定吸引更為廣闊的臵業(yè)人群的關(guān)注，同時(shí)也在客戶競(jìng)爭(zhēng)及銷售價(jià)格方面為本項(xiàng)目帶來了挑戰(zhàn)。 萬科 金域東郡 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：市場(chǎng)格局 坪山中心區(qū) 寶龍工業(yè)區(qū) 碧嶺工業(yè)區(qū) 大工業(yè)區(qū) 龍崗中心城 惠州 龍崗中心城片區(qū) 東部組團(tuán)的核心區(qū)域，在鴻榮源、招商等品牌開發(fā)商的帶動(dòng)，公園大地等高 端項(xiàng)目熱銷之勢(shì)，吸引較高市場(chǎng)及客戶關(guān)注，價(jià)格過萬并不斷走高。 惠州片區(qū) 對(duì)比深圳價(jià)格急劇競(jìng)爭(zhēng)力，投資臵業(yè)關(guān)注高，市場(chǎng)供應(yīng)量較大。 大工業(yè)區(qū) 市場(chǎng)相對(duì)沉寂，尚待激活。 萬科 金域東郡 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：體量巨大 龍城國(guó)際 2期 10萬 龍崗中心城 惠 州 供應(yīng)量： 86萬 羅馬三期 12萬 公園大地 2期 10萬 奧林華府 2期 14萬 徽王府 11萬 …… 尚品世家 供應(yīng)量： 57萬 合生 〃 帝景灣 荷蘭水鄉(xiāng) 棕櫚島高爾夫 公爵小鎮(zhèn) …… 金眾藍(lán)鉆風(fēng)景 大工業(yè)區(qū) 萬科 金域東郡 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：時(shí)間軸線（預(yù)測(cè)） 2023年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 龍崗中心城 惠 州 萬科金域東郡 1組團(tuán) 萬科金域東郡 2組團(tuán) 徽王府 滿園 御景峰 城市風(fēng)尚 錦峰森臨 天集雅苑 君悅龍庭 公園大地 羅馬公園 龍城國(guó)際 水藍(lán)灣 依山郡 藍(lán)鉆風(fēng)景 注：惠州房?jī)r(jià)較低不列入對(duì)比，后面將分析關(guān)內(nèi)投資客戶交通流向。 萬科 金域東郡 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：產(chǎn)品、面積、總價(jià) 小三房 110120㎡ 100130 W 大三房 130140㎡ 135160 W 四 房 140180㎡ 170200 W 五 房 190210㎡ 220250 W 主力戶型 龍崗中心城 金眾藍(lán)鉆風(fēng)景 二 房 8090㎡ 8095 W 一 房 4857㎡ 二 房 72㎡ 三 房 90108㎡ 主力戶型 單 房 3538㎡ 2530 W 3543 W 5055 W 6585 W 注：惠州房?jī)r(jià)較低不列入對(duì)比，后面將分析關(guān)內(nèi)投資客戶交通流向。 萬科 金域東郡 市場(chǎng)大環(huán)境 后續(xù)政策將以加強(qiáng)執(zhí)行力度和金融調(diào)控為主， 市場(chǎng)的剛性需求不會(huì)令市場(chǎng)現(xiàn)狀有太大起伏 區(qū)域環(huán)境 東部新城的規(guī)劃、品牌發(fā)展商進(jìn)入、交通改善 將加快坪山本地的城市化發(fā)展步伐 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 坪山房地產(chǎn)市場(chǎng)將受龍崗中心城房地產(chǎn)快速發(fā)展 的影響和周邊區(qū)域項(xiàng)目的威脅 市場(chǎng)環(huán)境小結(jié) 萬科 金域東郡 客 戶 群 體 —— 我看到 注：相關(guān)數(shù)據(jù)直接引用深圳中原 《 萬科坪山調(diào)研報(bào)告 》 結(jié)論 . 萬科 金域東郡 坪山客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：工業(yè)區(qū)、封閉型市場(chǎng) 受地緣關(guān)系及市場(chǎng)供應(yīng)的影響，坪山房地產(chǎn)以自建農(nóng)民房為主，商品房基本以本地消化為主。 周邊工業(yè)區(qū)距坪山較近，受市場(chǎng)供應(yīng)影響，一定程度使客戶分流到龍崗中心城及惠州淡水臵業(yè)。 典型封閉型市場(chǎng) 坪山中心區(qū) 寶龍工業(yè)區(qū) 碧嶺工業(yè)區(qū) 大工業(yè)區(qū) 萬科 金域東郡 坪山客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：需求群體、龐大 深圳大工業(yè)區(qū)、寶龍工業(yè)區(qū)等現(xiàn)有企業(yè)中高管和技術(shù)人員數(shù)量近7500人； 公務(wù)員、教師、醫(yī)生、個(gè)體戶、私企主人數(shù)近 30000人； 市場(chǎng)潛力巨大 萬科 金域東郡 坪山客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶分類 3045萬 70110㎡ 5570萬 80110㎡ 110140萬 125160㎡ 180㎡ 160萬 私營(yíng)企業(yè)主 私營(yíng)企業(yè)主、 公務(wù)員 企業(yè)高管、教師、醫(yī)生 個(gè)體工商戶、公務(wù)員 中層管理及技術(shù)人員、個(gè)體工商戶 不同客戶群體購(gòu)買力區(qū)隔明顯，總價(jià) 5570萬物業(yè)需求嚴(yán)重饑渴 數(shù)據(jù)支撐：中原代理龍崗中心城樓盤的坪山成交客戶統(tǒng)計(jì) 萬科 金域東郡 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 安全 價(jià)格 戶型設(shè)計(jì) 社區(qū)配套 戶型格局 朝向 送面積 環(huán)境 園景 小區(qū)規(guī)模 物業(yè)管理 社區(qū)文化氛圍 品牌 建筑質(zhì)量 智能化 節(jié)能 坪山客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶價(jià)值取向 物業(yè)檔次 原居民 公務(wù)員 私營(yíng)企業(yè)主 個(gè)體工商戶 中高層管理技術(shù)人員 數(shù)據(jù)支撐：深港研究中心坪山客戶調(diào)研 坪山客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶價(jià)值取向分類 共性： 差異性： 社區(qū)文化氛圍、 品牌、環(huán)境、節(jié)能、戶型設(shè)計(jì)。 被忽視的重要選項(xiàng)： 價(jià)格、安全、物業(yè)管理、 建筑質(zhì)量方面各類客戶基本趨于認(rèn)同。 與其他類型的客戶相比，中高層管理及技術(shù)人員更關(guān)注建筑質(zhì)量、 社區(qū)生活氛圍。 萬科 金域東郡 公務(wù)員對(duì)品牌的認(rèn)知明顯高于其他群體。 原居民、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶臵業(yè)取向方面差別不大。 坪山客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：具象價(jià)值取向 萬科 金域東郡 25歲（含 )以下 2630歲 3135歲 3640歲 40歲以上 總體 /子女準(zhǔn)備結(jié)婚 2.（孩子）成年了，想與父母分開住 ，等以后房子升值 /要拆 /家 ，自己也不能 合計(jì) 臵業(yè)原因： 自用 改善居住條件 解決自住需要 從眾 投資臵業(yè) 數(shù)據(jù)支撐：深圳中原坪山客戶調(diào)研專題 萬科 金域東郡 階層 富人階層 中產(chǎn)階層 普通階層 成長(zhǎng)型 穩(wěn)定型 客戶 主要 構(gòu)成 企業(yè)主、高級(jí)公務(wù) 員、企業(yè)高層 中小私營(yíng)業(yè)主、生意人、 外私企中高層、政府中層、資深教師、醫(yī)生等 處于事業(yè)上升期的青年白領(lǐng)、政府公務(wù)員、教師、 醫(yī)生等泛公務(wù)員群體 普通工薪階層、小生意者 客戶 特征 屬多次臵業(yè)，主要為 體現(xiàn)自我價(jià)值和 尋找歸屬感 年齡 3035歲， 家庭人口在 35人， 有繼續(xù)改善環(huán)境和體現(xiàn)身份的愿望， 一次或多次臵業(yè)均有 年齡 2630歲，家庭人口 23人， 準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久，租房或居住宿舍，目前收入較低，但增長(zhǎng)潛力大， 屬首次臵業(yè) 年齡 2630歲， 家庭人口 35人，收入穩(wěn)定但增長(zhǎng)潛力不大， 家庭負(fù)擔(dān)較大，目前租房或居住宿舍，改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)， 屬首次臵業(yè) 關(guān)注 因素 品牌、物管 社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品 樓盤的均好性， 著重安全、物管、建筑質(zhì)量 總價(jià)、便利性、配套、安全 建筑質(zhì)量、物管 價(jià)格、面積、便利性、配套 臵業(yè) 特征 自我意識(shí)強(qiáng)烈， 期望明確， 不容易被引導(dǎo)， 對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)十分挑剔 自我意識(shí)較強(qiáng)烈， 有強(qiáng)烈的好惡感， 期望好的產(chǎn)品來提高生活素質(zhì)，但不夠具象 注重工作和生活效率， 期望不明確，容易被引導(dǎo)， 大多尋求過渡產(chǎn)品， 對(duì)新事物接受能力強(qiáng) 注重功能性， 追求數(shù)量與質(zhì)量并重的物業(yè)，期望較為明確，不太容易被引導(dǎo)， 對(duì)新事物接受能力一般 需求 特點(diǎn) 3房、 4房、 5房 2房、 3房、 4房 2房、 3房 2房、 3房 坪山客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：臵業(yè)客戶階層劃分 萬科 金域東郡 客戶類型 活動(dòng)（ A） 興趣動(dòng)機(jī)（ I ） 觀點(diǎn)（ O） 中小私營(yíng)企業(yè)主 家庭與社會(huì)生活 改善生活條件 品牌、安靜的生活 政府中層 與原來生活的聯(lián)系 體現(xiàn)身份，關(guān)注子女成長(zhǎng) 與普通階層形成距離感 企業(yè)中高層管理者 家庭的生活 /潮流 追求豐富生活，關(guān)注子女成長(zhǎng) 與工作的距離不能太遠(yuǎn) 教師、醫(yī)生、金融等人士 家庭生活 改善生活環(huán)境，關(guān)注子女成長(zhǎng) 生活配套齊全，安靜的生 活，交通便利 原居民 社會(huì)生活 改善生活環(huán)境，追求享受 有檔次的生活，與普通階 層形成距離感 來坪山 5年以上的生意人 家庭生活 朋友間互相往來 改善生活環(huán)境 安全、生活配套齊全 30歲左右白領(lǐng) 自有的空間 擁有自己的物業(yè)， 脫離原來生活空間 安全、好物管、 生活配套齊全，交通便利 成長(zhǎng)中的白領(lǐng) 家庭與社會(huì)生活與潮流 提高生活素質(zhì)，追求品質(zhì)生活 配套齊全，安靜生活， 交通便利 工作 5年以下的公務(wù)員 社會(huì)生活， 朋友間互相往來，潮流 改善生活環(huán)境， 追求較高的生活素質(zhì) 配套齊全，交通便利，與 普通層有點(diǎn)差距 關(guān)鍵詞提取 家庭、朋友 改善、提高、品質(zhì) 配套、交通 坪山客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶 AIO研究、共性 萬科 金域東郡 坪山客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶階層差異性、風(fēng)水 41%48%11%非常注重風(fēng)水會(huì)考慮但不是關(guān)鍵因素不會(huì)考慮風(fēng)水對(duì)好風(fēng)水的理解： 周邊環(huán)境好、房屋結(jié)構(gòu)好、朝向好、 通風(fēng)采光好、通透、物業(yè)管理好 原居民 個(gè)體工商戶 私營(yíng)企業(yè)主 公務(wù)員 企業(yè)中高管 中層管理及技術(shù)人員 〉 〉 〉 〉 〉 對(duì)風(fēng)水的認(rèn)知程度： 萬科 金域東郡 坪山客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：萬科品牌認(rèn)知 品牌知名度0102030405060708090老業(yè)主 新業(yè)主曾經(jīng)是業(yè)主聽說過萬科地產(chǎn)，有一定認(rèn)識(shí)未聽說過萬科地產(chǎn)開發(fā)商品牌測(cè)試中， 因客戶群體不同存在很大差異 原居民、個(gè)體工商戶、 私營(yíng)企業(yè)主對(duì)龍崗中心城物業(yè) 提及率最高， 公務(wù)員、企業(yè)中高層管理 及技術(shù)人員提及萬科較多。 對(duì)萬科品牌有一定了解的客戶認(rèn)為， 萬科開發(fā)的項(xiàng)目質(zhì)量好，物業(yè)管理及售后服務(wù)均好，文化認(rèn)同度高。 萬科 金域東郡 客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶階層差異性、品牌 對(duì)萬科品牌的認(rèn)知程度： 原居民 個(gè)體工商戶 私營(yíng)企業(yè)主 公務(wù)員 企業(yè)中高管 中層管理及技術(shù)人員 〉 〉 〉 〉 〉 坪山臵業(yè)客戶對(duì)品牌還缺乏一定程度的認(rèn)知 對(duì)品牌的理解也僅局限于廣告、宣傳等方面 萬科 金域東郡 客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：龍崗中心城 中心城 周邊城鎮(zhèn) 關(guān)內(nèi)客戶 其它 75% 8% 5% 12% % 21% 80% 50% 25% 10% 11% % 20232023年客戶區(qū)域統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)支撐：深港研究中心中原代理項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 受規(guī)劃 /交通 /配套等因素影響，本項(xiàng)目的體量對(duì)中心城主流客戶的吸納力較差，但萬科品牌及區(qū)域價(jià)差會(huì)吸引部分投資客關(guān)注，其中來自關(guān)內(nèi)的萬客會(huì)員會(huì)有一定比例。 萬科 金域東郡 客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：客戶流向、交通路線 龍崗中心城 坪山及工業(yè)區(qū) 惠州 萬科 金域東郡 萬客會(huì)客戶群體 —— 關(guān)鍵詞：信賴、持續(xù)購(gòu)買 金域藍(lán)灣