【文章內容簡介】 三： 項目入市形象與成功是否十分關鍵， 那么，產品方面還有沒有改進的余地， 時尚居家辦公于一體的生活氛圍如何來營造？ 項目定位－項目附加值建議 高端消費者越來越追求居住的 舒適性和便利性。 所以，我們在產品創(chuàng)新的基礎 上，再次打造項目新的附加值。 將智能化融入到產品中，全面提升 整個物業(yè)的價值。 ? 家居上網(wǎng)系統(tǒng)： ? 安防系統(tǒng)： ? 停車場系統(tǒng) ? 三表自動抄表系統(tǒng) ? 刷卡式電梯 ? 暖氣等 增加項目的科技含量－社區(qū)智能化建立 項目定位－項目附加值建議 項目銷售價格建議 ? 價格是一種與產品、市場、銷售、形象、宣傳推廣一起構筑而成的一個互有關聯(lián)的系統(tǒng)策略。 ? 由于項目現(xiàn)時距離開盤尚有一段時間，為此，我們只能以現(xiàn)時市場上同類高層的情況及我們對項目初步的認識，利用 ? 市場可比樓盤量化定價法來衡量我們的價格。 ? 根據(jù)所在板塊在售項目狀況，本項目東區(qū)區(qū)域內具有可比性的項目目前我們暫定為：天安名邸、維多利亞城、溥城花園、輝龍陽光城 4個樓盤進行比較。 項目定位－價格定位 系數(shù) 輝龍陽光城 溥城花園 維多利亞城 均價 2900 2400 2700 位置系數(shù) 99/100 98/100 101/100 規(guī)模系數(shù) 102/100 99/100 101/100 規(guī)劃設計系數(shù) 102/100 100/100 101/100 產品類型系數(shù) 101/100 98/100 99/100 裝修標準系數(shù) 101/100 100/100 100/100 配套系數(shù) 101/100 99/100 101/100 周邊景觀環(huán)境系數(shù) 101/100 98/100 102/100 內部環(huán)境系數(shù) 102/100 100/100 101/100 開發(fā)商及項目品牌系數(shù) 102/100 100/100 101/100 物業(yè)管理系數(shù) 101/100 100/100 101/100 比較價格 2601 比較樓盤對本樓盤的權重 建議價格 (元 /㎡ ) /㎡ 由上表分析比較可得 :項目推售時的市場表現(xiàn)價格為 : /平方米 ≌2600 元 /平方米 目前市場上各樓盤的價格幅度均在 :8% 15%之間 ,利用折扣及付款方式進行大幅度的價格調整 ,為此 , 得出本項目基準價格為 :2351元 /平米～ 2400元 /平方米 低開高走，通過不同的推貨組合，及工程進度和示范區(qū)域的配合 ,實現(xiàn)平穩(wěn)拉升價格； 入市時為市場留出一定的升值空間，吸引投資者入市，同時滿足推廣前期的買家購房心理，并爭取形成社會關系的團體購買局面； 有競爭力的市場價格，使項目的性價比達到合理水平，實現(xiàn)項目價值的社會認同。 營銷推廣－價格策略 銷售部署 第一階段：銷售準備期 (2023年 3月 2023年 6月 ) 第二階段 : 預熱期 (2023年 7月 2023年 9月 18日 ) 第三階段：開盤及強銷期（ 2023年 9月 18日 — 2023年 5月 18日） 第四階段：持續(xù)期（ 2023年 5月 19日 2023年 11月） 第五階段 : 尾盤期 (2023年 12月 2023年 3月底 ) 根據(jù)本案整體營銷推廣思路，我們將銷售推廣過程劃分為以下幾個階段： 根據(jù)項目的工程進度并結合發(fā)放預銷證情況，預計本項目正式對外發(fā)售時間為 2023年 9月份正式對外發(fā)售。 銷售階段的劃分 時間 預熱期 強銷期 持續(xù)期 08年 7月 08年 9月 08年 10月 — 09年 5月 09年 6月 12月 開放現(xiàn)場接參觀，鞏固市場信心；在秋季房展會前提前消化第一批積累客戶，正式公開發(fā)售，利用積累客源制造銷售高潮。 延續(xù)春季房展會公開發(fā)售高潮，保持穩(wěn)定的市場態(tài)勢。 結合預銷證的發(fā)放日期以及此項目的目標客戶群主要集中在中高端客戶，分布范圍廣，必須盡早進行內部滲透。 入市 銷售階段的劃分 營銷推廣－銷售部署 ? 第一階段－－銷售準備期 1（ 2023年 3月 2023年 4月 17） ? 本階段的主要工作內容是為內部認購時及時樹立公司及項目形象，最大化促進目標客戶群觀望作準備的 ,時間為 1個半月 ,主要包括 : ? 現(xiàn)場準備方面 :接待中心的重新定位包裝、賣場外圍道路旗及工地圍墻包裝 ? 銷售資料方面：模型、樓書、銷售折頁、戶型冊、售樓部宣傳展板 ? 銷售其他方面：計價單、銷講資料、現(xiàn)場各類表格印刷、銷控表 ? 人員準備方面：人員招聘、人員培訓等 ? 參加春季房展會。 ? 其他 階段性工作安排及銷售建議 營銷推廣－銷售部署 ? 第 階段的第 2階段－－內部蓄水期 本階段是銷售人員在售樓部，先期預約先前登記客戶到訪，介紹產品內容，對銷售人員先前培訓驗收并檢查改正不足階段，根據(jù)工程進度及預銷證發(fā)放登記日期，預計為三個月。 即： 2023年 4月 16— 2023年 6月 30日 前提：銷售資料到位，接待中心包裝及圍墻廣告完成，人員培訓完畢 工作內容：截留項目周邊有意向購買的客戶，輻射東區(qū)以外，挖掘潛在目標客戶。為今后正式發(fā)售創(chuàng)造人氣和財氣。 主要措施：通過成立”名仕會“來發(fā)展和形成社會關系的團體購買局面；吸收會員，為項目認籌、解籌，蓄積足夠的意向購買客戶。 由此立源和鴻達公司應針對政策制定名仕會的營銷策略。 配合工作： 銷售部門成立團購組，專門利用信息化管理團購客戶和核對身份 廣告推廣策略 ? 推廣的主要方針： ? a、整體包裝、全方位推廣 ? b、“短、平、快”的推廣戰(zhàn)略 ? c、品牌先導、銷售跟進 ? d、塑造項目“陽光 SOHO，首席商居”的形象，以此帶動項目銷售 ? e、利用項目形象的提升帶動客戶對開發(fā)商的信心實現(xiàn)銷售。 ? 具體操作分以下幾個階段進行： ? 導入 → 媒體廣告搭配 sp活動 → 制造話題 → 萬眾期