【文章內(nèi)容簡介】 本內(nèi)容是： （ 1） 與供電單位 界定管理范圍，掌握設(shè)備情況。 （ 2） 建立嚴(yán)格的配送電制度和電器維修制度。 （ 3） 負(fù)責(zé)供電的吞運(yùn)作和維修人員，必須堅(jiān)持上崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按勞動(dòng)局和供電局要求持證上崗。 （ 4） 定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，對用電設(shè)備均應(yīng)按臺編號，建立設(shè)備臺帳。 （ 5） 要配備主管電氣工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料。 （ 6） 建立 24 小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度，建立和保持用戶事故投訴、宣傳，及時(shí)排除故障。 （ 7） 加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具保證完好；管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設(shè) 備安全運(yùn)行。 （ 8） 限電、停電應(yīng)提前出通知告示，以便住戶合理工作、生產(chǎn)、生活，避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。 （ 9） 電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公用電合理分配。 （ 10） 對住戶自己負(fù)責(zé)的線路、一般電器提供方便的有償維修服務(wù)。 （ 11） 對臨時(shí)施工工程及住戶裝修要有臨時(shí)用電管理措施。 （ 12） 要有遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施。 （ 13） 要非常重視節(jié)約用電的管理教育工作。注意公用地帶照明燈、風(fēng)扇、大功率射燈、裝飾燈的啟閉時(shí)間，要有專人管理。 給排水管理 水是人類賴以生存的基本要素，是物業(yè)使用功能的保障條件之一，因此，給排水系統(tǒng)的工作正常與否 ，將直接影響到工作，生活環(huán) 境和物業(yè)功能的發(fā)揮，給排水的管理是物業(yè)管理中最基本的日常管理服務(wù)工作。最基本工作內(nèi)容是： （ 1） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與給排水等管理部門明確管理范圍、管理職責(zé)。 （ 2） 嚴(yán)格給排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查（驗(yàn)收與檢查內(nèi)容機(jī)、另外講）。 （ 3） 建立正常的供水、用水管理制度。定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 16 頁，共 95 頁 （ 4） 防止跑、冒、滴、漏。杜絕日常生活中長流水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時(shí)修理。 （ 5） 采用節(jié)水型水箱配件，節(jié)水龍頭等，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門、水表等要進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修。 （ 6） 保持水箱水池清潔 衛(wèi)生，防止二次污染，定期進(jìn)行水箱消毒工作。嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。 （ 7） 加強(qiáng)水泵房的管理，制定嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程，有專人操作并進(jìn)行定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真做好記錄。 （ 8） 定期對排水管道進(jìn)行疏通、養(yǎng)護(hù)，檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 （ 9） 為防止室內(nèi)排水系統(tǒng)堵塞，必須普及使用常識，教育人們不要把污物、雜物、大課粒物質(zhì)倒入管道。 環(huán)境衛(wèi)生管理 環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常性管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)戶提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境，良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū) 域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進(jìn)身心健康十分有益。同時(shí)對社區(qū)精神文明建設(shè)也有很重要的作用。 （ 1） 明確清潔工作的范圍包括樓宇內(nèi)的公共部位（樓梯、大廳、天臺、電梯廳、公用衛(wèi)生間、公共活動(dòng)場所、樓宇外墻等）、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場地（道路、綠化帶、公共停車場、公共娛樂地方）、生活廢棄物。 （ 2） 明確清潔衛(wèi)生的基本要求，即“五定”（定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量），要求每一位清潔工都要知曉自己負(fù)責(zé)清掃的范圍、時(shí)間、任務(wù)、具體內(nèi)容與質(zhì)量要求。這些要求一要具體、二要明確，以便檢查。如每日清掃幾次，每日做什么、每周做什么、每月 做什么等。 （ 3） 明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是達(dá)到“六不”、“六凈”，即：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。 （ 4） 垃圾的清除必須及時(shí)，做到當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除，并建立合理得分類系統(tǒng)。 （ 5） 要制定嚴(yán)格的清潔衛(wèi)生管理制度，搞好配套衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)，做好衛(wèi)生宣傳工作。 （ 6） 常見的幾種不衛(wèi)生情況：隨地亂丟垃圾和樓上拋物、亂搭建和占用公共地 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 17 頁，共 95 頁 方、垃圾堆放的死角及未清理的明溝暗渠、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)生的垃圾及煙塵、亂涂亂劃亂張貼。 綠化管理 綠化管理既是一年四季日常性的工作，有具有階段性的特點(diǎn)，如植物樹木的修剪、整形。綠化管理的基本內(nèi)容有：園林綠地的設(shè)計(jì)和營造；已有綠地的日常養(yǎng)護(hù)及居住區(qū)綠化管理。物業(yè)管理所涉及的綠化管理是指物業(yè)管理區(qū)域的水平綠化和垂直綠化，即室內(nèi)綠化和室外綠化。主要包括喬木、灌木、草皮和盆栽花卉。 （ 1） 因地制宜，正確選擇樹、花、草的品種。速生、粗生、抗病蟲害、有觀賞價(jià)值是第一選擇。 （ 2） 對于大面積綠化，應(yīng)選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良樹種，一般以喬木為主。 （ 3） 行道樹宜選用遮陽力強(qiáng)的落葉喬木。布局方面注意層次搭配，高低錯(cuò)落 ，合理布局。 （ 4） 配備專職管理人員或委托專職管理隊(duì)伍，作好養(yǎng)護(hù)工作包括：澆水、鋤草、松土、施肥、整形、修剪、防治病蟲害。 （ 5） 作好住用戶特別是兒童的宣傳教育工作，使人人都來關(guān)心綠化。 （ 6） 制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。 車輛道路管理 車輛道路管理包括道路管理、交通管理、車輛管理與停車場管理。 （ 1） 道路管理 ① . 道路由動(dòng)態(tài)交通設(shè)施（各級道路）、靜態(tài)交通設(shè)施（停車場、廣場）和道路交通附屬設(shè)施（路名牌、道路照明設(shè)施等） 3 部分組成。 ② . 道路管理的內(nèi)容是對已建成道路、設(shè)施的維修幾部分道路的改造與新建。 ③ . 道路設(shè)施管理的主要任務(wù)是制定物業(yè)道路設(shè)施的 管理辦法，負(fù)責(zé)道路的養(yǎng)護(hù)維修和設(shè)施的日常管理，對非法占用道路的行為進(jìn)行處罰。 ④ . 物業(yè)管理應(yīng)掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況，負(fù)責(zé)對道路的日常巡查、養(yǎng)護(hù)。 （ 2） 交通管理 交通管理的主要任務(wù)是正確處理人、車、路的關(guān)系，再可能的情況下作到人車分流，保證居住區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車行車管理， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 18 頁，共 95 頁 ① . 建立機(jī)動(dòng)車通行證制度，禁止過境車輛通行。 ② . 根具區(qū)內(nèi)道路情況，制定道路交通管理規(guī)定。 ③ . 禁止亂停放車輛，尤其在道路兩旁。 ④ . 限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人安全。 ⑤ . 在物業(yè)管轄范圍內(nèi)，發(fā)生交通事故，應(yīng)報(bào)請公安管理部門處理。 （ 3） 車輛管理 ① . 機(jī)動(dòng) 車管理是通過門衛(wèi)管理制度和車輛保管規(guī)定來落實(shí)，對進(jìn)出的機(jī)動(dòng)車必須堅(jiān)持驗(yàn)證放行制度，對外來車輛要登記。對車輛的保管，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽定車輛保管合同，確定停車地點(diǎn)，收取停車費(fèi)，明確雙方責(zé)任。 ② . 摩托車、單車管理應(yīng)設(shè)有專人看守存車處，車主需委托保管車輛時(shí)，先辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，并按指定位置存放。 （ 4） 停車場管理 ① . 場內(nèi)車位劃分要明確（分固定車為和臨時(shí)車位，大車位和小車位）。 ② . 場內(nèi)行駛標(biāo)志要清楚。 ③ . 進(jìn)出車輛管理要嚴(yán)格。 ④ . 車輛防盜和防損壞措施要得力（進(jìn)入登記和車況檢查，值班制度和定期巡查制度，教育車主）。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 19 頁，共 95 頁 第二講： 清潔綠化管理 目 錄 一、 清潔衛(wèi)生管理 ................................ 21 概 念 .................................... 21 清潔衛(wèi)生管理的一般性原則 ................... 22 清潔衛(wèi)生管理的過程與方法 ................... 23 清潔衛(wèi)生人員管理 ........................... 23 特殊情況及相關(guān)問題處理 ..................... 26 清潔技術(shù)知識 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （ 1） 清潔用品的使用 .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （ 2） 清潔機(jī)械的使用 ............................................................................ 33 二、園林綠化管理 ................................ 35 園林綠化工作安排與實(shí)施 ..................... 35 （ 1） 概 念 ............................................................................................ 35 （ 2） 主要過程及方法 ............................................................................ 35 綠化保養(yǎng)操作要點(diǎn) ........................... 41 （ 1） 禮儀的培訓(xùn) .................................................................................... 41 （ 2） 草地保養(yǎng)管理要點(diǎn) ........................................................................ 41 （ 3） 灌木保養(yǎng)管理要點(diǎn) ........................................................................ 42 （ 4） 喬木保養(yǎng) ........................................................................................ 42 （ 5） 時(shí)花保養(yǎng) ........................................................................................ 42 （ 6） 室內(nèi)植物保養(yǎng) ................................................................................ 43 （ 7） 修剪技藝 ........................................................................................ 43 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 20 頁，共 95 頁 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 21 頁，共 95 頁 清潔衛(wèi)生管理 概 念 （ 1） 清潔衛(wèi)生 清潔衛(wèi)生是一個(gè)針對環(huán)境的概念， 就是指的環(huán)境（包括生活環(huán)境、工作環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和生產(chǎn)環(huán)境）的整潔、干凈、美觀，給人感觀（包括視覺、嗅覺、觸覺）上帶來愉悅感。所以，我們所說的 清潔衛(wèi)生工作 主要就是針對物業(yè)的清潔保養(yǎng)，是指經(jīng)過專門培訓(xùn)的人員、使用專門的清潔機(jī)器、清潔工具和清潔物料，按照科學(xué)的管理方法和嚴(yán)格的清潔保養(yǎng)程序、技術(shù)規(guī)范，對特定物業(yè)本身的各種裝飾材料進(jìn)行清掃和護(hù)理，以求保持其應(yīng)有的表面光澤或顏色的一項(xiàng)專業(yè)化的工作。 從以上概念，可以看出，物業(yè)清潔保養(yǎng)與環(huán)境清潔衛(wèi)生是既有聯(lián)系又有區(qū)別的概念。環(huán)境清潔衛(wèi)生是通過掃、刷、鏟、洗、水沖等原始方法 將環(huán)境表面的垃圾、廢物、塵埃、污漬等清理掉，使之干凈。一般的人，只要使用一定的工具基本都能完成。同樣，這所能達(dá)到的效果與專業(yè)的物業(yè)清潔保養(yǎng)也是不同的。而它們的共同點(diǎn)就在于同樣是對環(huán)境中所存在的“臟亂差”進(jìn)行清理、整治，同樣是要達(dá)到清潔的目的。 （ 2） 清潔衛(wèi)生管理 清潔衛(wèi)生管理則是對清潔衛(wèi)生工作的策劃、實(shí)施、指導(dǎo)及監(jiān)管，同時(shí)進(jìn)行宣傳教育、監(jiān)督治理，防治環(huán)境污染，以達(dá)到所需的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3） 清潔衛(wèi)生工作是一項(xiàng)勞動(dòng)密集型工作，主要包括以下方面內(nèi)容： ?、 清潔前期介入； ?、 公共區(qū)域日常保潔； ?、 石材保養(yǎng)； ?、 二次供水水池清洗； ?、 化糞池 清疏； ?、 外墻清洗； ?、 滅蟲滅鼠。 （ 4） 清潔衛(wèi)生工作的重要性在于它是物業(yè)管理工作的重要組成部分，其重要性 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』