【導(dǎo)讀】物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。人找到一個(gè)總管家；同時(shí)也為政府各管理職能部門找到了一個(gè)社會(huì)總代管。意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理。物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備；專門的組織機(jī)?？茖W(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。指的是通過組建物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理過程。核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理企業(yè)并運(yùn)作。所關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同。業(yè)主利益間有時(shí)會(huì)發(fā)生矛盾，因此，要正確處理好這兩者之間的關(guān)系。所有業(yè)主和使用人的行為，使之共同地自覺地維護(hù)公眾利益和公共環(huán)境。約是所有業(yè)主和使用人自律的保證，也是實(shí)行業(yè)主自治的前提。責(zé)任，協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的具體工作。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有選。聘權(quán)和解聘權(quán)是業(yè)主自治的關(guān)鍵。

　　

【正文】 學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 29 頁，共 95 頁 綜合即為整體標(biāo)準(zhǔn)。 不同區(qū)域的衛(wèi)生要求（見附表一） 清潔技術(shù)知識(shí) （ 1） 清潔用品的使用 外墻水 性能：弱酸配方，對(duì)馬賽克、條磚、石米等各種外墻上的污垢（如多年積累下來的水漬銹油穢等）有快速的溶解作用。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 30 頁，共 95 頁 附表一： 不同區(qū)域的衛(wèi)生要求 分類 序號(hào) 項(xiàng) 目 標(biāo) 準(zhǔn) 檢驗(yàn)方法 室外部分 1 公共區(qū)道路 人行道和天臺(tái) 無明顯泥沙、污垢，每 1000㎡內(nèi)煙頭、紙屑、果皮等雜物總數(shù)不超過 4 個(gè)，無 1㎝上的石子，無痰跡、污水（天臺(tái)不得有雜物）。 目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即 處理 2 散水坡、排水溝 無明顯雜物、雜草、青苔，無淤泥，無積水。 目視 3 停車場(chǎng) 地面無明顯塵土、雜物，每 100㎡紙屑、果皮、煙頭總數(shù)不超過 1個(gè)，無油污、積水，墻身無污跡、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。 地面及天花目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即處理，墻面目視、紙巾擦拭 4 綠化帶 無明顯大片樹葉、紙屑、垃圾膠袋等雜物，地上無 3㎝以上的石子 ，每 100㎡煙頭或其它雜物不超過 2個(gè)，無污水流出。 目視，發(fā)現(xiàn)雜物立即 處理 5 垃圾房和垃圾箱 日產(chǎn)日清，及時(shí)，清運(yùn)率 100%，周圍無污垢，無積水，清運(yùn)后及時(shí)沖洗，外觀無污漬，垃圾房 2m外、垃圾箱 無臭味，垃圾箱外部干凈無積塵、污跡。 目視、聞、紙巾擦拭 6 兒童游樂場(chǎng) 地面無垃圾、砂石、紙屑，設(shè)施無積塵、積水、污漬，金屬設(shè)施表面無銹跡、黑 斑。 目視、紙巾擦拭 7 污雨水井、沙井 排水暢通，無外溢，井內(nèi)無紙屑、煙頭，蓋上無污垢，無異味。 目視、聞 8 宣傳欄、雕飾 無污漬，無明顯積塵 ，無亂張貼。 目視、光面紙巾擦拭、麻石雕塑用白布擦拭 9 椅子、護(hù)欄 花基 無污漬、積水、積塵、無掉漆、刮傷，花基無污水。 目視、光面紙巾擦拭、麻石等用白布擦拭 10 噴水池 無紙屑、煙頭、雜物或其它漂浮物，水無變色或異味，無青苔或霉斑，池臺(tái)無積 塵。 目視、聞， 池臺(tái)用紙巾擦拭 11 標(biāo)識(shí)牌、路燈 無積塵、無污漬、無亂張貼 。 目視、紙巾擦拭 12 化糞池 目視，進(jìn)排暢通，無污水外溢。 目視 室內(nèi)部分 1 首層大堂 整潔、無雜物；地面無污漬，無明顯腳印，墻面無積塵、蜘蛛網(wǎng)，桌椅、沙發(fā)、柜無 灰塵；垃圾筒無異味，不得有垃圾外露，平均每個(gè)煙缸中煙頭不超過 2 個(gè)且滯留不超過 10分鐘；其它石材、玻璃、不銹鋼等保潔合格。 目視、紙巾擦拭 2 電梯廳及 走廊地面 無污漬、雜物、紙屑、煙頭；大理石保養(yǎng)合格；地毯無明顯灰塵，無污跡、水??； 封閉式各處無積塵且無異味，開放式各處無明顯積塵且地面無積水。 目視、聞、紙巾擦拭 3 墻面、天花板、窗、扶手、電子門及各類設(shè)備設(shè)施、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌 無亂張貼、蜘蛛網(wǎng)、痰漬、積塵、腳印及其它污漬；大理石、玻璃、瓷片、不銹鋼、噴涂墻面、乳膠漆墻面無污漬，無積塵。 目視、紙巾擦拭 4 雨篷、轉(zhuǎn)換層、消防 樓道 無雜物、垃圾、紙屑；無污垢，排水口、水溝暢通；地面干凈無污跡、灰土。 目視、白布擦拭 5 公用衛(wèi)生間 無痰漬、煙頭、雜物，無嚴(yán)重臭味；洗手臺(tái)、地面無積水、污漬；墻面瓷片、門、 窗、便器無積塵、無污漬；天花、燈具無明顯灰塵，玻璃、鏡面、金屬器具良好。 目視、聞、紙巾擦拭 6 樓道燈具 無明顯積塵，透明度好。 目視 7 水池 無明顯沉淀、紅蟲等，池邊底無明顯結(jié)垢，水質(zhì)符合衛(wèi)生部《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo) 準(zhǔn)》。 目視、聞、水樣送檢 消殺 1 滅鼠 老鼠密度不超過 1%，鼠洞每 2萬 ㎡不超過 1個(gè)；樓道、住戶家無明顯鼠跡。 布粉法 2 滅蚊 蚊幼蟲孳生在 5%以下，倉(cāng)庫(kù)或地下室 10%以下，目視無明顯蚊蟲在飛。 目視 3 滅蠅 每 1萬㎡暴露的孳生地不超過 1處；商鋪、飲食店和辦公室無蠅蛆孳生地。 目視 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 31 頁，共 95 頁 4 滅蟑螂 室內(nèi)不超過 5%，室外污、雨水井不超過 10% 布粉法 特點(diǎn)：與強(qiáng)酸、強(qiáng)堿、毒性清洗劑不同的是安全性高，腐蝕性低，對(duì)玻璃、鋁合金、人體皮膚基本無損害。 用途：適用于各種材料外墻的清洗。 用法：首先在工作工區(qū)內(nèi)由上至下搽上藥水，再依次涂擦，最后用水沖凈，嚴(yán)重污垢用原液兌稀鹽酸 15 倍使用。 注意： ① . 大面積使用前先做小區(qū)試驗(yàn) 。 ② . 不宜在金屬條、玻璃鍍膜墻面使用 。 ③ . 鋁合金窗的清洗時(shí)間不宜過長(zhǎng)，墻體涂擦后務(wù)必要用清水沖凈 。 ④ . 長(zhǎng)時(shí)間工作要穿防護(hù)用品。 保質(zhì)期：常溫一年 特征：有效物 30%，紅色透明液體。 全能水 性能：中性無腐蝕，不傷任何物體，使用對(duì)各種油性及混合污垢有強(qiáng)大的乳化增溶去污能力。 用途：廣泛用于玻璃、云石、金屬、塑料、木材、水泥等硬表面及地毯，是一種多用途的強(qiáng)力清潔劑。 用法：用濃縮液兌清水 1030 倍稀釋使用，涂刷或噴霧均可，洗凈后用毛巾抹干。 保質(zhì)期：一年。 特征：各種 活性物含量 25%，綠色粘稠透明液體，帶水果香氣。 油煙清潔劑 性能：弱堿性，對(duì)各種頑固的重油垢有特強(qiáng)乳化分散溶解作用。 特點(diǎn)：去污力強(qiáng)勁。 用途：廣泛應(yīng)用于廚房及一切重油垢的清潔。 用法：根據(jù)物體的污垢程度兌水使用。 注意：橡膠、塑料制品不宜使用。 保質(zhì)期：常溫密封保存八個(gè)月以上。 特征：有效物 28%，微黃色水狀液體。 紅水 性能：由多種活性物質(zhì)配成，呈弱酸性，抗靜電，不損地磚表面。對(duì)露天廣場(chǎng)停車場(chǎng)地面上的水垢及污穢有很好的乳化溶解作用，洗凈后保潔時(shí)間長(zhǎng)。 用途：適用于廣場(chǎng)方磚及水泥地面的清洗。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 32 頁，共 95 頁 用法：將其 涂于地面上片刻后即可進(jìn)行洗擦，最后用水沖凈。 注意：拋光磚及大理石地面不宜使用。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 30%，淺紅色水狀液體。 車場(chǎng)洗地水 性能：針對(duì)停車場(chǎng)嚴(yán)重油性污穢一種特殊清潔劑，將藥水涂上后立即會(huì)產(chǎn)生氣體將污垢松脫溶解成水狀，過水即凈。 用途：專供停車場(chǎng)使用。 用法：人工或洗地機(jī)洗擦。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 25%，淡紅色水狀液體，無沉淀。 鏡鋼水 性能：水型，中性，對(duì)任何金屬不腐蝕，它能很快清除不銹鋼或其它金屬表面上的油污、灰塵、指印。 用法：噴灑于不銹鋼表面，然后用毛巾，順方向擦拭。 注意：舊材料上長(zhǎng)銹斑不能使用。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 20%，透明液體，冷熱不分層。 素鋼水 性能：用于不銹鋼表面，能在表面形成一層保護(hù)膜，防止氧化，用后留下閃亮的光澤。 用法：噴于不銹鋼表面上，然后用毛巾順方向擦拭。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 20%，半透明液體。 擦銅水 性能：中性，對(duì)金屬無不良反應(yīng)，可迅速去除金屬表面上的銹及固體污漬，特別適用于不銹鋼金屬材料。 用途：適用于不銹鋼及鍍金等金屬。 用法：將原液涂于金屬表面用毛巾或百潔布擦拭。 保質(zhì)期：常溫一年。 特征：有效物 28%，黃色不透明 液體。 鋁金屬清潔劑 性能：中性，可迅速去除鋁金屬表面上的軟性污垢及污漬，特別適用于鋁材、鋁板等金屬的開荒清潔及舊鋁材翻新。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 33 頁，共 95 頁 用途：適用于純鋁、鋁板、鋁合金及其它鋁材。 用法：將原液噴于物品表面，待片刻用毛巾或百潔布擦拭，再用濕毛巾過水抹凈，自然風(fēng)干即可。 保質(zhì)期：常溫一年， 特征：有效物 30%，藍(lán)色透明液體。 石材清潔劑（ 102105） 性能：有堿性及酸性兩種類型，對(duì)大理石材質(zhì)無腐蝕，可去除大理石上油污、水垢、水銹及水泥等污穢。 用法：將藥水涂于石材面污垢處，稍過片刻即可進(jìn)行洗擦，最后用水沖凈，應(yīng)用洗地 機(jī)刷洗效果更佳。 注意： ① . 由于大理石種類有不同，使用前要先做小區(qū)試驗(yàn) 。 ② . 分清污漬主要性質(zhì)再選擇清潔液。 保質(zhì)期：一年。 特征：堿性含有效物 25%，綠色水狀液體。酸性含有效物 20%，紅色水狀液體。 吸塵水 性能：中性，高能活性物，帶靜電，適用石材表面清潔，是石材表面清潔不可缺少清潔劑。 用法：噴于塵推上，再用于地面推塵，能吸起灰塵及微小顆粒。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 20%，透明液體，帶清香。 漂白水 性能：堿性，適用消毒及除臭，能有效去除青苔及清潔一般地面污漬，并用于物體漂白。 用法：兌水 24 倍，先用 清水涂濕，然后再涂上漂白水洗擦，然后用清水沖洗。 保質(zhì)期：一年。 特征：有效物 30%，微黃透明液體。 （ 2） 清潔機(jī)械的使用 清潔機(jī)械在使用前必須檢查電源連結(jié)線是否完整，如有破皮或接觸不良禁止使用。并且要按照產(chǎn)品說明書的要求定期進(jìn)行維護(hù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 34 頁，共 95 頁 ① . 多功能擦地機(jī) 性能：每分鐘 170 轉(zhuǎn)，配不同刷子能清洗地毯及刷洗地面。 ② . 單擦機(jī) 性能：每分鐘 170 轉(zhuǎn)，用于地面清潔時(shí)刷洗地面污漬。 注意：使用過程中盡量不要隨意開關(guān)機(jī)。 ③ . 拋光機(jī) 性能：每分鐘 1500 轉(zhuǎn)，屬高速。用于石材地面拋光。 用法：拋光時(shí)在地面成直線，來回移動(dòng)。 ④ . 吸水機(jī) 性 能：雙馬達(dá)，能快速吸干地面積水，也可配合清洗地毯。 ⑤ . 地毯清洗機(jī) 用途：屬專業(yè)清潔地毯型，適用于大面積地毯清洗。 ⑥ . 吹風(fēng)機(jī) 用途：屬地毯清洗的配套機(jī)械，有三種速度，視不同情況而調(diào)速。 ⑦ . 吸塵機(jī) 用途：地毯、地面吸塵，適用于地面灰塵無法清掃時(shí)。 注意：吸塵機(jī)屬地面干吸設(shè)施，不能用于吸水。 ⑧ . 冷水高壓機(jī) 性能：工作壓力 4 公斤，對(duì)地面污漬能有效清除。 注意：工作時(shí)槍頭不能對(duì)人及機(jī)械，以免工作壓力傷人及機(jī)械短路。 ⑨ . 冷熱水高壓機(jī) 性能：工作壓力 6 公斤，熱水溫度高達(dá) 150OC 對(duì)地面污漬及油漬能徹底清除。 注意：工作時(shí)槍頭不能對(duì) 人及機(jī)械，以免工作壓力傷人及高溫燙傷。 ⑩ . 石材翻新機(jī) 用途：適用于石材地面翻新及保養(yǎng)，屬于加重型機(jī)械，配不同墊及打磨碟對(duì)石材地面進(jìn)行翻新或保養(yǎng)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 35 頁，共 95 頁 園林綠化管理 園林綠化工作安排與實(shí)施 （ 1） 概 念 綠化是構(gòu)成管理區(qū)美化環(huán)境的重要因素，環(huán)境綠化以“三分種、七分養(yǎng)”為原則， 園林綠化管理 工作主要是對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，根據(jù)植物生長(zhǎng)情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)膿Q植、補(bǔ)植以及其它措施，使其達(dá)到和諧、溫馨、自然，且能反映物業(yè)區(qū)域特色的效果。 綠化的主要作用在于：減碳增氧、凈化空氣、調(diào)節(jié)氣候、隔音消聲、促進(jìn)健康和提高效率。 物業(yè)綠化的類型和要求： ① . 游園綠化：布局均勻合理，植物配置得當(dāng)。 ② . 宅旁庭院綠化：分樹木型、花園型、草坪型和棚架型，注重植物選型，各式搭配。 ③ . 道路綠化：以美化環(huán)境、遮蔭納涼，防風(fēng)、減噪、降塵為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)設(shè)計(jì)上要注重道路安全及居家方便。 ④ . 建筑內(nèi)外綠化：室內(nèi)、陽（窗）臺(tái)、墻面、屋頂多層次立體結(jié)合。 （ 2） 主要過程及方法 花木栽培管理 ① . 喬、灌木整形、修剪： 目的是通過修剪促進(jìn)樹木生長(zhǎng)，減少傷害，培養(yǎng)樹型，應(yīng)觀賞功能的需要及自然條件等因素，使其造型美觀，形態(tài)逼真。 ? 綠籬一般生長(zhǎng)季節(jié) 410 月每月修剪整形 2 次，非生長(zhǎng)季節(jié)每 季修剪 23 次； ? 綠籬保持 高，上面平整、邊角整齊、線條流暢，新梢 10cm 以上即 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 36 頁，共 95 頁 修剪，修剪自然形態(tài)的要求線條圓滑優(yōu)美； ? 喬木從 5 月開始每月修剪 1 次，主要修陰枝、下垂枝、干枯枝、側(cè)緣線以及下緣線，下緣線高 ，開花植物應(yīng)在花芽萌動(dòng)前進(jìn)行； ? 具有明顯主干的高大落葉喬木應(yīng)保持原有樹形，適當(dāng)疏枝，對(duì)保留的主側(cè)枝應(yīng)在健壯芽上短截，可見去枝條 1/51/3； ? 無明顯主干、枝條茂盛的落葉喬木，對(duì)干莖 10cm 以上樹木，可疏枝保持原樹形，對(duì)主干莖 5~10cm 的苗木，可選留主干上的幾個(gè)側(cè)枝，保持原有樹 形進(jìn)行短截； ? 長(zhǎng)綠針葉樹，不易修剪，只剪除病蟲枝、枯死枝、生長(zhǎng)衰弱枝、過密的輪生枝和下垂枝； ? 用作行道樹的喬木，定干高度宜大于 3cm，第一分枝點(diǎn)以下枝條應(yīng)全部剪除，分枝點(diǎn)以上枝條酌情疏剪，并應(yīng)保持樹冠原型； ? 珍貴