【導讀】物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，會、經濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長。人找到一個總管家；同時也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。意志與要求去實施專業(yè)化管理。物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備；專門的組織機?？茖W和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理。指的是通過組建物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實行企業(yè)化的經營服務管理過程。核心是按照現代企業(yè)制度組建物業(yè)管理企業(yè)并運作。所關房屋的產權結構不同。業(yè)主利益間有時會發(fā)生矛盾，因此，要正確處理好這兩者之間的關系。所有業(yè)主和使用人的行為，使之共同地自覺地維護公眾利益和公共環(huán)境。約是所有業(yè)主和使用人自律的保證，也是實行業(yè)主自治的前提。責任，協調和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的具體工作。業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)具有選。聘權和解聘權是業(yè)主自治的關鍵。

　　

【正文】 學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 29 頁，共 95 頁 綜合即為整體標準。 不同區(qū)域的衛(wèi)生要求（見附表一） 清潔技術知識 （ 1） 清潔用品的使用 外墻水 性能：弱酸配方，對馬賽克、條磚、石米等各種外墻上的污垢（如多年積累下來的水漬銹油穢等）有快速的溶解作用。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 30 頁，共 95 頁 附表一： 不同區(qū)域的衛(wèi)生要求 分類 序號 項 目 標 準 檢驗方法 室外部分 1 公共區(qū)道路 人行道和天臺 無明顯泥沙、污垢，每 1000㎡內煙頭、紙屑、果皮等雜物總數不超過 4 個，無 1㎝上的石子，無痰跡、污水（天臺不得有雜物）。 目視，發(fā)現雜物立即 處理 2 散水坡、排水溝 無明顯雜物、雜草、青苔，無淤泥，無積水。 目視 3 停車場 地面無明顯塵土、雜物，每 100㎡紙屑、果皮、煙頭總數不超過 1個，無油污、積水，墻身無污跡、無積塵，無蜘蛛網。 地面及天花目視，發(fā)現雜物立即處理，墻面目視、紙巾擦拭 4 綠化帶 無明顯大片樹葉、紙屑、垃圾膠袋等雜物，地上無 3㎝以上的石子 ，每 100㎡煙頭或其它雜物不超過 2個，無污水流出。 目視，發(fā)現雜物立即 處理 5 垃圾房和垃圾箱 日產日清，及時，清運率 100%，周圍無污垢，無積水，清運后及時沖洗，外觀無污漬，垃圾房 2m外、垃圾箱 無臭味，垃圾箱外部干凈無積塵、污跡。 目視、聞、紙巾擦拭 6 兒童游樂場 地面無垃圾、砂石、紙屑，設施無積塵、積水、污漬，金屬設施表面無銹跡、黑 斑。 目視、紙巾擦拭 7 污雨水井、沙井 排水暢通，無外溢，井內無紙屑、煙頭，蓋上無污垢，無異味。 目視、聞 8 宣傳欄、雕飾 無污漬，無明顯積塵 ，無亂張貼。 目視、光面紙巾擦拭、麻石雕塑用白布擦拭 9 椅子、護欄 花基 無污漬、積水、積塵、無掉漆、刮傷，花基無污水。 目視、光面紙巾擦拭、麻石等用白布擦拭 10 噴水池 無紙屑、煙頭、雜物或其它漂浮物，水無變色或異味，無青苔或霉斑，池臺無積 塵。 目視、聞， 池臺用紙巾擦拭 11 標識牌、路燈 無積塵、無污漬、無亂張貼 。 目視、紙巾擦拭 12 化糞池 目視，進排暢通，無污水外溢。 目視 室內部分 1 首層大堂 整潔、無雜物；地面無污漬，無明顯腳印，墻面無積塵、蜘蛛網，桌椅、沙發(fā)、柜無 灰塵；垃圾筒無異味，不得有垃圾外露，平均每個煙缸中煙頭不超過 2 個且滯留不超過 10分鐘；其它石材、玻璃、不銹鋼等保潔合格。 目視、紙巾擦拭 2 電梯廳及 走廊地面 無污漬、雜物、紙屑、煙頭；大理石保養(yǎng)合格；地毯無明顯灰塵，無污跡、水?。?封閉式各處無積塵且無異味，開放式各處無明顯積塵且地面無積水。 目視、聞、紙巾擦拭 3 墻面、天花板、窗、扶手、電子門及各類設備設施、標識標牌 無亂張貼、蜘蛛網、痰漬、積塵、腳印及其它污漬；大理石、玻璃、瓷片、不銹鋼、噴涂墻面、乳膠漆墻面無污漬，無積塵。 目視、紙巾擦拭 4 雨篷、轉換層、消防 樓道 無雜物、垃圾、紙屑；無污垢，排水口、水溝暢通；地面干凈無污跡、灰土。 目視、白布擦拭 5 公用衛(wèi)生間 無痰漬、煙頭、雜物，無嚴重臭味；洗手臺、地面無積水、污漬；墻面瓷片、門、 窗、便器無積塵、無污漬；天花、燈具無明顯灰塵，玻璃、鏡面、金屬器具良好。 目視、聞、紙巾擦拭 6 樓道燈具 無明顯積塵，透明度好。 目視 7 水池 無明顯沉淀、紅蟲等，池邊底無明顯結垢，水質符合衛(wèi)生部《生活飲用水衛(wèi)生標 準》。 目視、聞、水樣送檢 消殺 1 滅鼠 老鼠密度不超過 1%，鼠洞每 2萬 ㎡不超過 1個；樓道、住戶家無明顯鼠跡。 布粉法 2 滅蚊 蚊幼蟲孳生在 5%以下，倉庫或地下室 10%以下，目視無明顯蚊蟲在飛。 目視 3 滅蠅 每 1萬㎡暴露的孳生地不超過 1處；商鋪、飲食店和辦公室無蠅蛆孳生地。 目視 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 31 頁，共 95 頁 4 滅蟑螂 室內不超過 5%，室外污、雨水井不超過 10% 布粉法 特點：與強酸、強堿、毒性清洗劑不同的是安全性高，腐蝕性低，對玻璃、鋁合金、人體皮膚基本無損害。 用途：適用于各種材料外墻的清洗。 用法：首先在工作工區(qū)內由上至下搽上藥水，再依次涂擦，最后用水沖凈，嚴重污垢用原液兌稀鹽酸 15 倍使用。 注意： ① . 大面積使用前先做小區(qū)試驗 。 ② . 不宜在金屬條、玻璃鍍膜墻面使用 。 ③ . 鋁合金窗的清洗時間不宜過長，墻體涂擦后務必要用清水沖凈 。 ④ . 長時間工作要穿防護用品。 保質期：常溫一年 特征：有效物 30%，紅色透明液體。 全能水 性能：中性無腐蝕，不傷任何物體，使用對各種油性及混合污垢有強大的乳化增溶去污能力。 用途：廣泛用于玻璃、云石、金屬、塑料、木材、水泥等硬表面及地毯，是一種多用途的強力清潔劑。 用法：用濃縮液兌清水 1030 倍稀釋使用，涂刷或噴霧均可，洗凈后用毛巾抹干。 保質期：一年。 特征：各種 活性物含量 25%，綠色粘稠透明液體，帶水果香氣。 油煙清潔劑 性能：弱堿性，對各種頑固的重油垢有特強乳化分散溶解作用。 特點：去污力強勁。 用途：廣泛應用于廚房及一切重油垢的清潔。 用法：根據物體的污垢程度兌水使用。 注意：橡膠、塑料制品不宜使用。 保質期：常溫密封保存八個月以上。 特征：有效物 28%，微黃色水狀液體。 紅水 性能：由多種活性物質配成，呈弱酸性，抗靜電，不損地磚表面。對露天廣場停車場地面上的水垢及污穢有很好的乳化溶解作用，洗凈后保潔時間長。 用途：適用于廣場方磚及水泥地面的清洗。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 32 頁，共 95 頁 用法：將其 涂于地面上片刻后即可進行洗擦，最后用水沖凈。 注意：拋光磚及大理石地面不宜使用。 保質期：一年。 特征：有效物 30%，淺紅色水狀液體。 車場洗地水 性能：針對停車場嚴重油性污穢一種特殊清潔劑，將藥水涂上后立即會產生氣體將污垢松脫溶解成水狀，過水即凈。 用途：專供停車場使用。 用法：人工或洗地機洗擦。 保質期：一年。 特征：有效物 25%，淡紅色水狀液體，無沉淀。 鏡鋼水 性能：水型，中性，對任何金屬不腐蝕，它能很快清除不銹鋼或其它金屬表面上的油污、灰塵、指印。 用法：噴灑于不銹鋼表面，然后用毛巾，順方向擦拭。 注意：舊材料上長銹斑不能使用。 保質期：一年。 特征：有效物 20%，透明液體，冷熱不分層。 素鋼水 性能：用于不銹鋼表面，能在表面形成一層保護膜，防止氧化，用后留下閃亮的光澤。 用法：噴于不銹鋼表面上，然后用毛巾順方向擦拭。 保質期：一年。 特征：有效物 20%，半透明液體。 擦銅水 性能：中性，對金屬無不良反應，可迅速去除金屬表面上的銹及固體污漬，特別適用于不銹鋼金屬材料。 用途：適用于不銹鋼及鍍金等金屬。 用法：將原液涂于金屬表面用毛巾或百潔布擦拭。 保質期：常溫一年。 特征：有效物 28%，黃色不透明 液體。 鋁金屬清潔劑 性能：中性，可迅速去除鋁金屬表面上的軟性污垢及污漬，特別適用于鋁材、鋁板等金屬的開荒清潔及舊鋁材翻新。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 33 頁，共 95 頁 用途：適用于純鋁、鋁板、鋁合金及其它鋁材。 用法：將原液噴于物品表面，待片刻用毛巾或百潔布擦拭，再用濕毛巾過水抹凈，自然風干即可。 保質期：常溫一年， 特征：有效物 30%，藍色透明液體。 石材清潔劑（ 102105） 性能：有堿性及酸性兩種類型，對大理石材質無腐蝕，可去除大理石上油污、水垢、水銹及水泥等污穢。 用法：將藥水涂于石材面污垢處，稍過片刻即可進行洗擦，最后用水沖凈，應用洗地 機刷洗效果更佳。 注意： ① . 由于大理石種類有不同，使用前要先做小區(qū)試驗 。 ② . 分清污漬主要性質再選擇清潔液。 保質期：一年。 特征：堿性含有效物 25%，綠色水狀液體。酸性含有效物 20%，紅色水狀液體。 吸塵水 性能：中性，高能活性物，帶靜電，適用石材表面清潔，是石材表面清潔不可缺少清潔劑。 用法：噴于塵推上，再用于地面推塵，能吸起灰塵及微小顆粒。 保質期：一年。 特征：有效物 20%，透明液體，帶清香。 漂白水 性能：堿性，適用消毒及除臭，能有效去除青苔及清潔一般地面污漬，并用于物體漂白。 用法：兌水 24 倍，先用 清水涂濕，然后再涂上漂白水洗擦，然后用清水沖洗。 保質期：一年。 特征：有效物 30%，微黃透明液體。 （ 2） 清潔機械的使用 清潔機械在使用前必須檢查電源連結線是否完整，如有破皮或接觸不良禁止使用。并且要按照產品說明書的要求定期進行維護。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 34 頁，共 95 頁 ① . 多功能擦地機 性能：每分鐘 170 轉，配不同刷子能清洗地毯及刷洗地面。 ② . 單擦機 性能：每分鐘 170 轉，用于地面清潔時刷洗地面污漬。 注意：使用過程中盡量不要隨意開關機。 ③ . 拋光機 性能：每分鐘 1500 轉，屬高速。用于石材地面拋光。 用法：拋光時在地面成直線，來回移動。 ④ . 吸水機 性 能：雙馬達，能快速吸干地面積水，也可配合清洗地毯。 ⑤ . 地毯清洗機 用途：屬專業(yè)清潔地毯型，適用于大面積地毯清洗。 ⑥ . 吹風機 用途：屬地毯清洗的配套機械，有三種速度，視不同情況而調速。 ⑦ . 吸塵機 用途：地毯、地面吸塵，適用于地面灰塵無法清掃時。 注意：吸塵機屬地面干吸設施，不能用于吸水。 ⑧ . 冷水高壓機 性能：工作壓力 4 公斤，對地面污漬能有效清除。 注意：工作時槍頭不能對人及機械，以免工作壓力傷人及機械短路。 ⑨ . 冷熱水高壓機 性能：工作壓力 6 公斤，熱水溫度高達 150OC 對地面污漬及油漬能徹底清除。 注意：工作時槍頭不能對 人及機械，以免工作壓力傷人及高溫燙傷。 ⑩ . 石材翻新機 用途：適用于石材地面翻新及保養(yǎng)，屬于加重型機械，配不同墊及打磨碟對石材地面進行翻新或保養(yǎng)。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 35 頁，共 95 頁 園林綠化管理 園林綠化工作安排與實施 （ 1） 概 念 綠化是構成管理區(qū)美化環(huán)境的重要因素，環(huán)境綠化以“三分種、七分養(yǎng)”為原則， 園林綠化管理 工作主要是對物業(yè)范圍內的綠化進行養(yǎng)護，根據植物生長情況進行適當的換植、補植以及其它措施，使其達到和諧、溫馨、自然，且能反映物業(yè)區(qū)域特色的效果。 綠化的主要作用在于：減碳增氧、凈化空氣、調節(jié)氣候、隔音消聲、促進健康和提高效率。 物業(yè)綠化的類型和要求： ① . 游園綠化：布局均勻合理，植物配置得當。 ② . 宅旁庭院綠化：分樹木型、花園型、草坪型和棚架型，注重植物選型，各式搭配。 ③ . 道路綠化：以美化環(huán)境、遮蔭納涼，防風、減噪、降塵為出發(fā)點，同時設計上要注重道路安全及居家方便。 ④ . 建筑內外綠化：室內、陽（窗）臺、墻面、屋頂多層次立體結合。 （ 2） 主要過程及方法 花木栽培管理 ① . 喬、灌木整形、修剪： 目的是通過修剪促進樹木生長，減少傷害，培養(yǎng)樹型，應觀賞功能的需要及自然條件等因素，使其造型美觀，形態(tài)逼真。 ? 綠籬一般生長季節(jié) 410 月每月修剪整形 2 次，非生長季節(jié)每 季修剪 23 次； ? 綠籬保持 高，上面平整、邊角整齊、線條流暢，新梢 10cm 以上即 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！』 中海物業(yè)管理廣州有限公司 第 36 頁，共 95 頁 修剪，修剪自然形態(tài)的要求線條圓滑優(yōu)美； ? 喬木從 5 月開始每月修剪 1 次，主要修陰枝、下垂枝、干枯枝、側緣線以及下緣線，下緣線高 ，開花植物應在花芽萌動前進行； ? 具有明顯主干的高大落葉喬木應保持原有樹形，適當疏枝，對保留的主側枝應在健壯芽上短截，可見去枝條 1/51/3； ? 無明顯主干、枝條茂盛的落葉喬木，對干莖 10cm 以上樹木，可疏枝保持原樹形，對主干莖 5~10cm 的苗木，可選留主干上的幾個側枝，保持原有樹 形進行短截； ? 長綠針葉樹，不易修剪，只剪除病蟲枝、枯死枝、生長衰弱枝、過密的輪生枝和下垂枝； ? 用作行道樹的喬木，定干高度宜大于 3cm，第一分枝點以下枝條應全部剪除，分枝點以上枝條酌情疏剪，并應保持樹冠原型； ? 珍貴