淺析我國住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策(編輯修改稿)
2024-12-22 15:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機(jī)制還未真正形成；物業(yè)收費(fèi)問題也是現(xiàn)今糾紛最多、物業(yè)企業(yè)非法運(yùn)作最常見的問題，物業(yè)企業(yè)未依法行事 、缺少的是相關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)企業(yè)未依法行事 還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體制與運(yùn)行機(jī)制上 ，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)亂漲價亂收費(fèi)，未按《物業(yè)管理條例》規(guī)定定期公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開支等。 服務(wù) 理念 定位不清 物業(yè)企業(yè)是服務(wù)企業(yè)還是管理企業(yè)，物業(yè)企業(yè)寓管理于服務(wù)的理念不明確。 物業(yè)管理既是一個管理過程，更是一種強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)意識的過程。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，包括建筑物、附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場地等；而服務(wù)對象是人，受雇于業(yè)主、服務(wù)于業(yè)主，這就必須堅持業(yè)主主導(dǎo)原則。但目前很多物業(yè) 服務(wù)企業(yè)對其服務(wù)定位不清， 管理方式缺乏人性化，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的意識單薄，導(dǎo)致了工作簡單粗暴，服務(wù)質(zhì)量低下，甚至糾紛不斷。 5 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書；嚴(yán)禁未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的企業(yè)從事物業(yè)管理工作。 但由于歷史遺留原因，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù) 隊伍和素質(zhì)成分與現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理的要求差距很大，文化程度、思想素質(zhì)、品格習(xí)慣及身體素質(zhì)等等很不適應(yīng)形勢發(fā)展的要求。因此，培訓(xùn)符合現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)要求的職工隊伍是一個重要課題，現(xiàn)代物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)普遍存在有“低”（專業(yè)水平低下）、“弱”（服務(wù)意識弱）、“ 拖”（辦事拖而不決）、“差”（服務(wù)意識、質(zhì)量差）、“松”（勞動紀(jì)律松懈）等問題。 物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 競爭力不強(qiáng) 物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢和群體優(yōu)勢，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。 細(xì)看近幾年，不少物業(yè)企業(yè)的退出也是一種市場的行為，未建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)行業(yè)競爭體制，導(dǎo)致一些物業(yè)企業(yè)不能實(shí)現(xiàn)“自主經(jīng)營 、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)競 爭管理模式，在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，因競爭不強(qiáng)虧損現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)必須建立現(xiàn)代企業(yè)制度，特別是加入 WTO 后參與物業(yè)服務(wù) 行業(yè)國際 競爭。要 按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對物業(yè)服務(wù) 企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革 ， 精細(xì)管理，變被動為主動，走物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌化建設(shè)之路。 （二）業(yè)主 方面 存在的問題 未成立業(yè)主委員會 2020 年 11 月長沙晚報記者 從長沙市房產(chǎn)局物管處了解到，目前長沙住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例還不到 20%，也就是說，超過 80%以上的居民小區(qū)沒有成立業(yè)委會。 住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主 委員會，意味著業(yè)主失去了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時失去一個與物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 的溝通平臺，對于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，負(fù)責(zé)向各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 的管理和運(yùn)作，它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。 業(yè)主 的 物業(yè)管理 知識缺乏，維權(quán)意識不強(qiáng) 在物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)大力提倡“服務(wù)當(dāng)先” 、 “業(yè)主至上”、“顧客總是對的”等人性化服務(wù)理念下，而物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)在日常服務(wù)中，委曲求全、妥協(xié)、唯唯諾諾成為司空見慣的事情，長此以往，將不利于工作的開展，“以合同為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，動之以情，曉之以理”，才是每一 位物業(yè)管理者應(yīng)有之舉。然而業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，則更應(yīng)依法維護(hù)自己合法權(quán)益。所以說業(yè)主應(yīng)該學(xué)習(xí)、懂得相關(guān)法律、法規(guī)，遇到問題 6 時一定要有法律觀念，處理問題時要法律、法規(guī)為依據(jù)，只有這樣，簽訂的合同才能生效，制定的規(guī)章制度才能夠?qū)嵤幚韱栴}才會恰當(dāng)。 （三）國家法律 法規(guī)， 政府監(jiān)督體系不健全 缺乏完善的法律法規(guī) 2020 年 5 月 28 日，國務(wù)院第九次常務(wù)委員會儀通過了《物業(yè)管理條例》，這也是目前物業(yè)管理方面最高級別的專
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