【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 首層 7000 二層 6000 三層 6000 四層 6000 五層 6000 合計(jì) 37000 三、租金遞增建議 第 1— 3年 這是的商場(chǎng)開業(yè)初期，是經(jīng)營(yíng)起動(dòng)階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定的經(jīng)營(yíng)難度，需要共同進(jìn)行市場(chǎng)培育，商場(chǎng)才能逐步做旺，建議第 1— 3 年的商鋪?zhàn)饨鸩蛔鬟f增。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 4 年開始 —— 經(jīng)過 3 年的市場(chǎng)培育和商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)，隨著經(jīng)營(yíng)逐漸走向正軌，商場(chǎng)品牌的確立，和安商港開始進(jìn)入新的階段。建議商鋪?zhàn)饨饛牡?4 年開始遞增，第 5 年租金標(biāo)準(zhǔn)建議每年遞增 5%，第 6年開始才根據(jù) 北海商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)商鋪?zhàn)饨鹆碜髟u(píng)估，確定租金遞增幅度。 四、優(yōu)惠促租措施 減免租金優(yōu)惠 為了促進(jìn)各類商家的盡快簽約，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場(chǎng)面，在保證開發(fā)商基本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，作減免部份租金的優(yōu)惠。 ? 秒秒金計(jì)劃 為了吸引商戶盡早達(dá)成租賃協(xié)議，建議實(shí)施越早租賃租金優(yōu)惠越高的“秒秒金計(jì)劃”。先將對(duì)外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達(dá)成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠比例，如： 在 20xx 年 1月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 9 折優(yōu)惠； 在 20xx 年 2月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商 戶予租金 ； 在 20xx 年 3月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 ； 在 20xx 年 4月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 97折優(yōu)惠； 具體優(yōu)惠比例和時(shí)段在招商時(shí)另作確定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 首年半租金 先將公開的租金標(biāo)準(zhǔn)往上提高一定的幅度，在招商時(shí)為了吸引商戶，建議以“首年五折租金” 的優(yōu)惠方式來引誘重點(diǎn)商家的進(jìn)駐，表面造成是對(duì)各個(gè)租戶大讓利，讓租戶在一個(gè)短期內(nèi)不知不覺地形成搶租的心理?！鞍胱饨稹贝胧┰诠_招商前期，規(guī)定一個(gè)期限內(nèi)（視具體情況安排）實(shí)行首年半租金優(yōu)惠策略。 注：商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)是和安商港的高度機(jī)密 ，只能由高層執(zhí)行人員掌握，不可隨便向外泄露。 增加商戶裝修期優(yōu)惠 通常商場(chǎng)都會(huì)給予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長(zhǎng)，大型超市和百貨商店的裝修期將長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月至半年或以上，小商戶也會(huì)要求給予裝修期一個(gè)月。具體裝修期將視和安的商場(chǎng)裝修程度而定，在招商前根據(jù)大小商戶，制定標(biāo)準(zhǔn)的免租裝修期限。 為了促進(jìn)商戶進(jìn)駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修標(biāo)準(zhǔn)期的基礎(chǔ)上，根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個(gè)月的免租期，以刺激商戶的承租。 送廣告宣傳牌使用權(quán) 除了外立面的 幾幅大型廣告牌外，商場(chǎng)內(nèi)也需設(shè)置一定量面積在 — 3 平方米的小型廣告牌，既可活躍商場(chǎng)的商業(yè)氣氛，也可增加收入。 戶外大型廣告牌只送給主力商戶（超市、百貨和快餐店），其他商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈(zèng)送場(chǎng)內(nèi)小型廣告牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣告牌的贈(zèng)送只是一定時(shí)期的使用權(quán)，通常為一年，制作費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，和安只提供廣告位置。 試業(yè)期減免管理費(fèi) 很多商戶對(duì)商場(chǎng)開業(yè)前期能否做旺都存有疑問，事實(shí)上，大部分商場(chǎng)在開業(yè)后的前一、兩年經(jīng)營(yíng)均處于發(fā)展期，營(yíng)業(yè)狀況有待市場(chǎng)培育。為了打消品牌商戶的疑慮，建議在試業(yè)階段（需 根據(jù)具體情況確定，可將試業(yè)期設(shè)為三個(gè)月或半年）實(shí)施減少或免交管理費(fèi)的優(yōu)惠，以降低商戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，幫助商戶渡過經(jīng)營(yíng)難關(guān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第五部分 招商階段劃分與具體執(zhí)行策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、招商的標(biāo)準(zhǔn)流程： 為了便于更好地順利開展本項(xiàng)目的招商工作，我們根據(jù)項(xiàng)目的推進(jìn)并建立了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的招商執(zhí)行流程，可以讓我們的招商工作可以有步驟地進(jìn)行。 二、 招商管理控制 招商人員質(zhì)素管理，針對(duì)招商人員進(jìn)行上崗前崗位培訓(xùn)；招商分類分級(jí)等管理手段都是有效的方式； 招商項(xiàng)目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位的合作商； 確定招商條件 尋找目標(biāo)客戶 客戶洽談 條件談判 招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金確定、年期確定 尋找方式、圈定范圍 客戶接觸、客戶意向 談判手段、談判技巧 合同細(xì)則 簽署時(shí)間、定金數(shù)額 客戶進(jìn)駐 進(jìn)駐時(shí)間、裝修情況、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、試業(yè)及開業(yè)時(shí)間 試業(yè)、開業(yè) 營(yíng)業(yè)成功 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 招商項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)有意向的合作商經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)好的經(jīng)營(yíng)商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來的隱形風(fēng)險(xiǎn)； 招商項(xiàng)目的進(jìn)度控制，項(xiàng)目籌備階段招商工作有別于營(yíng)業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時(shí)間段內(nèi)完成全部招商項(xiàng)目的 80%以上， 商場(chǎng) 才能順利開張營(yíng)業(yè)。 三、招商階段劃分 （一）籌備期 20xx 年 11月前 主要工作： 招商隊(duì)伍組建與培訓(xùn) 商鋪間隔 租金標(biāo)準(zhǔn)的確定 確定目 標(biāo)商戶 分別前往北海、南寧、柳州、桂林、廣州、深圳等地搜集當(dāng)?shù)啬繕?biāo)商戶資料，廣州與深圳的搜集工作由廣州凌峻總部同事負(fù)責(zé)進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)招商中心開放 市場(chǎng)引導(dǎo)系列報(bào)道 招商資料準(zhǔn)備 招商法律文件準(zhǔn)備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）意向登記期 20xx 年 1月 前 本階段中主要的工作為：對(duì)有意向在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的商家進(jìn)行登記，為下優(yōu)質(zhì)商家的篩選奠定基礎(chǔ)。 同時(shí)，在 南寧、柳州、桂林、廣州、深圳等地 全面 開展商家召集（ call客）工作 。前期通過報(bào)紙廣告將和安商港的招商信息發(fā)布，通過專人的服務(wù)小組進(jìn)行跟蹤，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶的引進(jìn)工作。 和安商港招商分為兩步進(jìn)行：第一步是大客戶招商和外地招商，確定主要品牌商家和主力店，第二步是一般客戶的招商引進(jìn)。 大客戶洽談確定與外地招商 1）外地招商對(duì)象要求不在于大，而在于精，必須是在廣西地區(qū)有很好的知名度和美譽(yù)度，屬于國(guó)內(nèi)知名品牌或者國(guó)際知名品牌。 2）大客戶和知名品牌商戶可享有選址優(yōu)先權(quán)。大客戶和知名品牌的經(jīng)營(yíng)必須考慮符合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的原則，所選取的鋪位和經(jīng)營(yíng)種類必須符合已經(jīng)初步預(yù)定的功能布局和經(jīng)營(yíng)范疇。 南寧、柳州、桂林 招商工作 —— “走出去、引進(jìn)來” 和安商港的在 南寧、柳州、桂林 進(jìn)行招商工作 ，必須采取“走出去、引進(jìn)來”的策略。對(duì)于當(dāng)?shù)氐钠放粕碳疫M(jìn)行篩選，必須符合和安商港的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。并在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行廣告投放、開招商會(huì)等活動(dòng)，發(fā)布和安商港在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行招商的信息，或?qū)⒄猩绦畔⒅苯余]寄給目標(biāo)品牌商家。 邀請(qǐng)當(dāng)?shù)氐钠放粕虘簦òㄊ孪任唇佑|的商家）參與當(dāng)?shù)剡M(jìn)行的和安商港招商說明會(huì)，對(duì)有意向且符合和安商港業(yè)態(tài)定位的商家積極地引進(jìn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1）成立三個(gè)專門的服務(wù)工作組，每組三、四人，分別進(jìn)行前往南寧、柳州、桂林等地開展巡回招商工作，同時(shí)宣傳和安商港。外展招商工作組由凌峻的同事帶領(lǐng)。 廣州及深圳地區(qū)的招商主要是針對(duì)主力商戶 、大商戶和知名商戶，在凌峻廣州總部設(shè)立和安商港招商聯(lián)絡(luò)處，一方面便于商家聯(lián)系，另一方面有助提高在南寧、柳州、桂林等地招商的號(hào)召力。（在招商手冊(cè)中的聯(lián)系方法，建議除北海、廣州外，更將強(qiáng)盛在香港的寫字樓作為海外聯(lián)系點(diǎn)，以擴(kuò)大和安商港在國(guó)內(nèi)外的號(hào)召力） 2）外地招商需要投放一定量的廣告支持（見第六部分和安商港招商推廣策略），并配備招商用具如展板、招商手冊(cè)等。 工作程序： 工作組同事收集南寧、柳州、桂林的品牌商家名單， 必須落實(shí)到具體地址、電話、聯(lián)系人、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類 當(dāng)?shù)匕l(fā)布招商廣告 工作組同事將和安商港招 商的資料通過快件形式郵寄給商家 工作組同事進(jìn)行電話回訪，征詢商家意見，收集整理意見資料 發(fā)送和安商港舉行招商說明會(huì)請(qǐng)柬， 基本確定參加招商說明會(huì)的商家名單 在南寧、柳州、桂林分別召開和安商港招商說明會(huì)， 爭(zhēng)取引入實(shí)力商家進(jìn)駐和安商港。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本地商戶的洽談與甄別 ? 進(jìn)行數(shù)量統(tǒng)計(jì)，明確其經(jīng)營(yíng)種類、營(yíng)業(yè)面積、所經(jīng)營(yíng)品牌，并制定詳細(xì)的商場(chǎng)區(qū)域分布圖，加以標(biāo)識(shí)。 ? 對(duì)其經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)品牌的支持力度進(jìn)行分析，制定綜合實(shí)力等級(jí)分制度，在正式招商和經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，盡量滿足綜合實(shí)力高的本地經(jīng)營(yíng)客戶； ? 綜合實(shí)力不足 和品牌實(shí)力不夠者，進(jìn)行限制進(jìn)入或經(jīng)營(yíng)年限的限制； ? 對(duì)于有能力本地客戶，在滿足其個(gè)性化要求的基礎(chǔ)上，如果存在經(jīng)營(yíng)類型與和安商港的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有重大出入，必須勸說其同意調(diào)整鋪位位置，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的調(diào)整。 ? 為保證經(jīng)營(yíng)實(shí)力和防止投機(jī)，品牌商自營(yíng)時(shí)，必須進(jìn)入行業(yè) 3年