【文章內容簡介】 0 首層 7000 二層 6000 三層 6000 四層 6000 五層 6000 合計 37000 三、租金遞增建議 第 1— 3年 這是的商場開業(yè)初期，是經營起動階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定的經營難度，需要共同進行市場培育，商場才能逐步做旺，建議第 1— 3 年的商鋪租金不作遞增。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 第 4 年開始 —— 經過 3 年的市場培育和商場營運，隨著經營逐漸走向正軌，商場品牌的確立，和安商港開始進入新的階段。建議商鋪租金從第 4 年開始遞增，第 5 年租金標準建議每年遞增 5%，第 6年開始才根據 北海商業(yè)市場的發(fā)展狀況，對商鋪租金另作評估，確定租金遞增幅度。 四、優(yōu)惠促租措施 減免租金優(yōu)惠 為了促進各類商家的盡快簽約，早日達到本項目的招商目標，在短期內形成熱租的場面，在保證開發(fā)商基本利潤的基礎上，作減免部份租金的優(yōu)惠。 ? 秒秒金計劃 為了吸引商戶盡早達成租賃協議，建議實施越早租賃租金優(yōu)惠越高的“秒秒金計劃”。先將對外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達成承租協議的先后，制定相應的租金優(yōu)惠比例，如： 在 20xx 年 1月之前達成承租協議，給商戶予租金 9 折優(yōu)惠； 在 20xx 年 2月之前達成承租協議，給商 戶予租金 ； 在 20xx 年 3月之前達成承租協議，給商戶予租金 ； 在 20xx 年 4月之前達成承租協議，給商戶予租金 97折優(yōu)惠； 具體優(yōu)惠比例和時段在招商時另作確定。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 ? 首年半租金 先將公開的租金標準往上提高一定的幅度，在招商時為了吸引商戶，建議以“首年五折租金” 的優(yōu)惠方式來引誘重點商家的進駐，表面造成是對各個租戶大讓利，讓租戶在一個短期內不知不覺地形成搶租的心理?！鞍胱饨稹贝胧┰诠_招商前期，規(guī)定一個期限內（視具體情況安排）實行首年半租金優(yōu)惠策略。 注：商鋪租金標準是和安商港的高度機密 ，只能由高層執(zhí)行人員掌握，不可隨便向外泄露。 增加商戶裝修期優(yōu)惠 通常商場都會給予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長，大型超市和百貨商店的裝修期將長達四個月至半年或以上，小商戶也會要求給予裝修期一個月。具體裝修期將視和安的商場裝修程度而定，在招商前根據大小商戶，制定標準的免租裝修期限。 為了促進商戶進駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修標準期的基礎上，根據商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個月的免租期，以刺激商戶的承租。 送廣告宣傳牌使用權 除了外立面的 幾幅大型廣告牌外，商場內也需設置一定量面積在 — 3 平方米的小型廣告牌，既可活躍商場的商業(yè)氣氛，也可增加收入。 戶外大型廣告牌只送給主力商戶（超市、百貨和快餐店），其他商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈送場內小型廣告牌。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 廣告牌的贈送只是一定時期的使用權，通常為一年，制作費用由商戶負責，和安只提供廣告位置。 試業(yè)期減免管理費 很多商戶對商場開業(yè)前期能否做旺都存有疑問，事實上，大部分商場在開業(yè)后的前一、兩年經營均處于發(fā)展期，營業(yè)狀況有待市場培育。為了打消品牌商戶的疑慮，建議在試業(yè)階段（需 根據具體情況確定，可將試業(yè)期設為三個月或半年）實施減少或免交管理費的優(yōu)惠，以降低商戶的經營風險，幫助商戶渡過經營難關。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 第五部分 招商階段劃分與具體執(zhí)行策略 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 一、招商的標準流程： 為了便于更好地順利開展本項目的招商工作，我們根據項目的推進并建立了一個標準的招商執(zhí)行流程，可以讓我們的招商工作可以有步驟地進行。 二、 招商管理控制 招商人員質素管理，針對招商人員進行上崗前崗位培訓；招商分類分級等管理手段都是有效的方式； 招商項目的質量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合項目的目標市場定位的合作商； 確定招商條件 尋找目標客戶 客戶洽談 條件談判 招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金確定、年期確定 尋找方式、圈定范圍 客戶接觸、客戶意向 談判手段、談判技巧 合同細則 簽署時間、定金數額 客戶進駐 進駐時間、裝修情況、交鋪標準、試業(yè)及開業(yè)時間 試業(yè)、開業(yè) 營業(yè)成功 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 招商項目的風險控制，對有意向的合作商經營穩(wěn)定性要進行一定的調查分析，優(yōu)先選擇經營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽好的經營商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來的隱形風險； 招商項目的進度控制，項目籌備階段招商工作有別于營業(yè)后的調整性招商，要求在有限的時間段內完成全部招商項目的 80%以上， 商場 才能順利開張營業(yè)。 三、招商階段劃分 （一）籌備期 20xx 年 11月前 主要工作： 招商隊伍組建與培訓 商鋪間隔 租金標準的確定 確定目 標商戶 分別前往北海、南寧、柳州、桂林、廣州、深圳等地搜集當地目標商戶資料，廣州與深圳的搜集工作由廣州凌峻總部同事負責進行 現場招商中心開放 市場引導系列報道 招商資料準備 招商法律文件準備 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 （二）意向登記期 20xx 年 1月 前 本階段中主要的工作為：對有意向在項目經營的商家進行登記，為下優(yōu)質商家的篩選奠定基礎。 同時，在 南寧、柳州、桂林、廣州、深圳等地 全面 開展商家召集（ call客）工作 。前期通過報紙廣告將和安商港的招商信息發(fā)布，通過專人的服務小組進行跟蹤，促進優(yōu)質客戶的引進工作。 和安商港招商分為兩步進行：第一步是大客戶招商和外地招商，確定主要品牌商家和主力店，第二步是一般客戶的招商引進。 大客戶洽談確定與外地招商 1）外地招商對象要求不在于大，而在于精，必須是在廣西地區(qū)有很好的知名度和美譽度，屬于國內知名品牌或者國際知名品牌。 2）大客戶和知名品牌商戶可享有選址優(yōu)先權。大客戶和知名品牌的經營必須考慮符合業(yè)態(tài)經營的原則，所選取的鋪位和經營種類必須符合已經初步預定的功能布局和經營范疇。 南寧、柳州、桂林 招商工作 —— “走出去、引進來” 和安商港的在 南寧、柳州、桂林 進行招商工作 ，必須采取“走出去、引進來”的策略。對于當地的品牌商家進行篩選，必須符合和安商港的經營業(yè)態(tài)。并在當地進行廣告投放、開招商會等活動，發(fā)布和安商港在當地進行招商的信息，或將招商信息直接郵寄給目標品牌商家。 邀請當地的品牌商戶（包括事先未接觸的商家）參與當地進行的和安商港招商說明會，對有意向且符合和安商港業(yè)態(tài)定位的商家積極地引進。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 1）成立三個專門的服務工作組，每組三、四人，分別進行前往南寧、柳州、桂林等地開展巡回招商工作，同時宣傳和安商港。外展招商工作組由凌峻的同事帶領。 廣州及深圳地區(qū)的招商主要是針對主力商戶 、大商戶和知名商戶，在凌峻廣州總部設立和安商港招商聯絡處，一方面便于商家聯系，另一方面有助提高在南寧、柳州、桂林等地招商的號召力。（在招商手冊中的聯系方法，建議除北海、廣州外，更將強盛在香港的寫字樓作為海外聯系點，以擴大和安商港在國內外的號召力） 2）外地招商需要投放一定量的廣告支持（見第六部分和安商港招商推廣策略），并配備招商用具如展板、招商手冊等。 工作程序： 工作組同事收集南寧、柳州、桂林的品牌商家名單， 必須落實到具體地址、電話、聯系人、經營項目種類 當地發(fā)布招商廣告 工作組同事將和安商港招 商的資料通過快件形式郵寄給商家 工作組同事進行電話回訪，征詢商家意見，收集整理意見資料 發(fā)送和安商港舉行招商說明會請柬， 基本確定參加招商說明會的商家名單 在南寧、柳州、桂林分別召開和安商港招商說明會， 爭取引入實力商家進駐和安商港。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 本地商戶的洽談與甄別 ? 進行數量統計，明確其經營種類、營業(yè)面積、所經營品牌，并制定詳細的商場區(qū)域分布圖，加以標識。 ? 對其經營能力、經營實力、經營品牌的支持力度進行分析，制定綜合實力等級分制度，在正式招商和經營當中，盡量滿足綜合實力高的本地經營客戶； ? 綜合實力不足 和品牌實力不夠者，進行限制進入或經營年限的限制； ? 對于有能力本地客戶，在滿足其個性化要求的基礎上，如果存在經營類型與和安商港的整體經營業(yè)態(tài)有重大出入，必須勸說其同意調整鋪位位置，進行經營業(yè)態(tài)的調整。 ? 為保證經營實力和防止投機，品牌商自營時，必須進入行業(yè) 3年