【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 包括招商手冊、招商小冊子、宣傳單張、海報、招商現(xiàn)場包裝物料等的印刷費(fèi)、制作費(fèi)費(fèi)用。 ? 超前的規(guī)劃設(shè)計是商場致勝的籌碼 論述專業(yè)策劃對商場成功的作用，分別對商鋪間隔、功能劃分、業(yè)態(tài)組合、環(huán)境設(shè) 計等問題進(jìn)行專業(yè)的分析，突出專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計對商場發(fā)展的重要性。 DM 直郵可直接鎖定目標(biāo) 群客戶，如上屆陶博會參展單位、網(wǎng)絡(luò)及黃頁上的陶瓷企業(yè)廠家、還有一些建材城經(jīng)營戶與服裝城的投資客。因此，品牌不僅僅是一個廣告形象，它更是公司的一種長遠(yuǎn)和全面 發(fā)展 的經(jīng)營策略。 一、傳播策略 ? 全面撒網(wǎng)，重點(diǎn)捕捉 利用媒介媒體的大力推廣炒作，廣撒魚網(wǎng)，捕捉盡可能多的客戶商家，然后，經(jīng)過篩選，重點(diǎn)選出適合本項目的有效商家，爭取早日達(dá)到本項目的招商目標(biāo)。 （六）品牌主力店的簽約儀式 為了吸引中小商家的進(jìn)駐，與品牌主力店確定進(jìn)駐意向后，根據(jù)招商進(jìn)度的情況，組織舉行開發(fā)商與品牌主力店的簽約儀式，并邀請當(dāng)?shù)氐拿襟w參加，進(jìn)行大力的宣傳、報道，擴(kuò)大本項目的知名度。 活動安排 邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、品牌商家、著名的經(jīng)濟(jì)人士等目標(biāo)客戶群參加，就北海目前的商業(yè) 發(fā)展與未來的發(fā)展趨勢舉辦一個財富論壇，并邀請當(dāng)?shù)孛浇閷Υ耸录M(jìn)行跟蹤報道。 活動意義 北海和安商港針對外地企業(yè)進(jìn)行招商團(tuán)的舉措無疑問是轟動當(dāng)?shù)氐囊淮笮侣勈录?。最大程度的搜集了?shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 為保證經(jīng)營實力和防止投機(jī)，品牌商自營時，必須進(jìn)入行業(yè) 3年以上，同時提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和相關(guān)證明才可以進(jìn)入自營。 邀請當(dāng)?shù)氐钠放粕虘簦òㄊ孪任唇佑|的商家）參與當(dāng)?shù)剡M(jìn)行的和安商港招商說明會，對有意向且符合和安商港業(yè)態(tài)定位的商家積極地引進(jìn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。先將對外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達(dá)成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠比例，如： 在 20xx 年 1月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 9 折優(yōu)惠； 在 20xx 年 2月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商 戶予租金 ； 在 20xx 年 3月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 ； 在 20xx 年 4月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 97折優(yōu)惠； 具體優(yōu)惠比例和時段在招商時另作確定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心 主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 目前北海的商場招商基本上是以商家為重心，而非以品牌為重心，不管你經(jīng)營的商品檔次高低，只要你有錢交納租金，就可進(jìn)場經(jīng)營，這是商場形象、檔次低下的重要因素之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本報告是以《和安 商港產(chǎn)品策劃報告》為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)它的業(yè)態(tài)規(guī)劃，靈活安排各類商家。K、 U G20xx、真維絲、保獅龍、班尼路、自由鳥、李寧等； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通過在北海當(dāng)?shù)厥袌黾翱绲貐^(qū)的巡回招商會，進(jìn)一步 提高北海和安商港的知名度，培育市場的美譽(yù)度，實行全部招商與招租，奠定項目在北海市場的龍頭地位。因而，對于商業(yè)地產(chǎn)商來說，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項 目的運(yùn)作成功。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目要以一些比較優(yōu)惠的策略去引進(jìn)這類型的主力商家，確保項目對中小型商家的招商更有吸引力。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的購物中心，會逐漸從“購物中心”蛻變成“小商品市場”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。 五樓的電影城是整個商場最重要的人流匯聚點(diǎn)之 一，電影城每天將為商場帶來可觀的人流量，如果可行，建議電影城同步開業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。 第六原則：放水養(yǎng)魚原則 購物中心經(jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個購物中心造旺，然后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營商家感到本項目的發(fā)展前景是大有空間的。 盈 虧平衡法（成本定價）的計算方法： 例如：本項目的投資總額為 7000萬元，每年資金成本和經(jīng)營成本分別為投資總額 10%，招商成本 500萬元，預(yù)計回收期為 10年，每年必須回收的成本： 每年成本價 =（ 7000萬元 +500萬元） /10年 x（ 1+10%+10%） =900 萬元 每月成本價 =900萬元 /12=75 萬元 按經(jīng)營面積 37000 平方米計算，則每平方米每月的租價約是 元（不包含管理成本費(fèi)用）。月作基準(zhǔn)。建議商鋪?zhàn)饨饛牡?4 年開始遞增，第 5 年租金標(biāo)準(zhǔn)建議每年遞增 5%，第 6年開始才根據(jù) 北海商業(yè)市場的發(fā)展?fàn)顩r，對商鋪?zhàn)饨鹆碜髟u估，確定租金遞增幅度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、 招商管理控制 招商人員質(zhì)素管理，針對招商人員進(jìn)行上崗前崗位培訓(xùn)；招商分類分級等管理手段都是有效的方式； 招商項目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合項目的目標(biāo)市場定位的合作商； 確定招商條件 尋找目標(biāo)客戶 客戶洽談 條件談判 招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金確定、年期確定 尋找方式、圈定范圍 客戶接觸、客戶意向 談判手段、談判技巧 合同細(xì)則 簽署時間、定金數(shù)額 客戶進(jìn)駐 進(jìn)駐時間、裝修情況、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、試業(yè)及開業(yè)時間 試業(yè)、開業(yè) 營業(yè)成功 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 南寧、柳州、桂林 招商工作 —— “走出去、引進(jìn)來” 和安商港的在 南寧、柳州、桂林 進(jìn)行招商工作 ，必須采取“走出去、引進(jìn)來”的策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、招商活動的組織 為了有效、快速地促進(jìn)項目的招商進(jìn)度，我們建議根據(jù)項目招商階段的推進(jìn)而具體安排一系列的招商活動，目的是為了引爆和安商港的招商 熱潮促進(jìn)招商工作的開展、提升項目美譽(yù)度、為項目培育目標(biāo)消費(fèi)群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。過政府相關(guān)職能部門、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)權(quán)威專家的演講，樹立項目的權(quán)威、專業(yè)性，奠定經(jīng)營商家的信心。 活動安排 在項目封頂?shù)臅r候，可以舉辦項目的封頂儀式，邀請有意向的商家參加，讓各個商家可以進(jìn)行一次較深入的面對面的溝通與交流。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這是在消費(fèi)者無所不在的監(jiān)督下實施長期的承諾。建議在高速公路出路口、項目周邊、銀灘等地，添加相關(guān)招商內(nèi)容的戶外廣告牌或道旗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 特許經(jīng)營招商會 包括招商會場地租金、特許經(jīng)營協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)交通住宿等費(fèi)用、媒體記者費(fèi)用、招商會場地布置費(fèi)用等，招商會期兩天，費(fèi)用預(yù)計 15 萬元。 附 ： 商場常見業(yè)態(tài)種類 一、購物類業(yè)態(tài) 綜合零售類： 包括：百貨商店、大型超市、小型超市、便利店、各式服裝、設(shè)計師服飾、運(yùn)動服飾、童裝、鞋帽、皮具、箱包、精品、化妝品、精品水果、鐘表、金銀珠寶首飾、煙酒專柜、食品專門店、中西藥房、各類家電、手機(jī)城、電腦城、家私家具、家居用品、家裝用品、布藝店、五金店、日雜用品店、玩具城 文化類： 包括：書店、報刊、音像、字畫廓、文房四寶、文具用品、體育器材、網(wǎng)吧 二、餐飲類業(yè)態(tài) 餐館類： 包括：各類酒樓、各地特色菜系餐館、主題餐廳（如熱帶雨林餐 廳、東南亞餐廳、澳門街餐廳、比薩餐廳、回轉(zhuǎn)壽司等） 快餐及小食店類： 包括：中式快餐店、西式快餐店、美食廣場、粥粉面店、茶餐廳、小食店、燒烤店、食品明檔、湯吧、面包屋、涼茶店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！昂桶采谈弁茝V宣傳基金”將成為項目招商時期的重要賣點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我們必須要通過前期的廣告炒作宣傳，為本項目在當(dāng)?shù)貥淞⒁粋€標(biāo)新立異的鮮明形象。不同的階段要具體安排廣告量的密度與范圍，爭取在短期間內(nèi)引起最大的轟動效應(yīng)，引起市場的關(guān)注。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我們預(yù)先聯(lián)系多家著名商業(yè)連鎖品牌，劃定商鋪位置作為該品牌在北海的特許經(jīng)營店，通過研討會邀請北海有經(jīng)營能力的商家進(jìn)駐經(jīng)營。與此同時，將此新聞事件進(jìn)行大力宣傳，形成異地的宣傳與當(dāng)?shù)匦麄骰?，為和安商港在廣州、深圳或其 他地方的招商起到積極的推動作用。 （一）巡回招商會 組織項目的專項招商小組，分別到南寧、柳州等地開展招商會，在當(dāng)?shù)嘏砂l(fā)招商傳單，并到各大商場或繁華的商業(yè)街收集當(dāng)?shù)氐钠放粕碳?，然后再根?jù)具體情況的需要，派出招商負(fù)責(zé)人到當(dāng)?shù)鼗蚪M織有意向的客戶到北海進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為了打消品牌商戶的疑慮，建議在試業(yè)階段（需 根據(jù)具體情況確定，可將試業(yè)期設(shè)為三個月或半年）實施減少或免交管理費(fèi)的優(yōu)惠，以降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險，幫助商戶渡過經(jīng)營難關(guān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）參照市場價格策略 目前的市場價格是本項目定價的準(zhǔn)繩，我們必須以目前的市場價格作標(biāo)準(zhǔn)確定本項目的價格。此種 定 價策略以高市場占有率為最主要目標(biāo)，營銷利潤反而退為次要目標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、商戶選擇原則 第一原則：把握業(yè)態(tài)經(jīng)營比例原則 通過對國際知名與國內(nèi)成功的大型購物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營配比進(jìn)行深入的研究分析，針對北海的市場具體情況，和安商港的零售、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)經(jīng)營比例必須滿足 7： 1： 2，招商時要注意維護(hù)和管理好這個經(jīng)營比例（當(dāng)然不是絕對的）。 保證商場的中高檔定位，在實際的招商過程中，堅持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進(jìn)場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、目標(biāo)商家（品牌組織）計劃 在和安商港的招商工作和品牌組織計劃中，應(yīng)充分考慮北海地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)特性