【正文】 量不多，在提供足夠選擇空間給顧問的基礎(chǔ)上，避免商戶之間惡性競(jìng)爭(zhēng)。我們認(rèn)為必須將招商總體策略確定為： 以品牌商家為核心，不是簡(jiǎn)單地以租戶為對(duì)象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前北海的商場(chǎng)招商基本上是以商家為重心，而非以品牌為重心，不管你經(jīng)營(yíng)的商品檔次高低，只要你有錢交納租金，就可進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，這是商場(chǎng)形象、檔次低下的重要因素之一。 第二原則：統(tǒng)一主題與品牌形象原則 購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同 時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。 購(gòu)物中心畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶的招商條件，核心 主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)大型購(gòu)物中心的磁石效應(yīng)對(duì)各類商家進(jìn)行有機(jī)的安排，以保證商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的均好性。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的 效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四部分 價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在營(yíng)銷組合中， 定 價(jià) 是最具挑戰(zhàn)性 與最危險(xiǎn)的策略。由于它們是以預(yù)測(cè)的租賃總額為參數(shù)，而租賃總額又是價(jià)格的函數(shù)，互動(dòng)的兩種變量很難把握，以此制定的價(jià)格也難以與顧客的要求相適應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。鑒于本項(xiàng)目全部招商的出發(fā)點(diǎn)，搶占市場(chǎng)是本項(xiàng)目上市最重要的手段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 分解每層均價(jià)租金水平： 樓層 面積 （ m2） 租金系數(shù) 先進(jìn)租 金水平 每月平均租金 （元 / m2） 每月總租金 （萬(wàn)元） 負(fù)一層 6000 首層 7000 二層 6000 三層 6000 四層 6000 五層 6000 合計(jì) 37000 （注：以當(dāng)?shù)厣虉?chǎng)首層的市場(chǎng)均價(jià) 100元 / m2最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這種策略也許會(huì)引起市場(chǎng) 的熱烈追捧，因?yàn)檫@樣就會(huì)使本項(xiàng)目的性價(jià)比更高，會(huì)很大程度地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)的占有率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第 4 年開始 —— 經(jīng)過 3 年的市場(chǎng)培育和商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)，隨著經(jīng)營(yíng)逐漸走向正軌，商場(chǎng)品牌的確立，和安商港開始進(jìn)入新的階段。先將對(duì)外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達(dá)成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠比例，如： 在 20xx 年 1月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 9 折優(yōu)惠； 在 20xx 年 2月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商 戶予租金 ； 在 20xx 年 3月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 ； 在 20xx 年 4月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶予租金 97折優(yōu)惠； 具體優(yōu)惠比例和時(shí)段在招商時(shí)另作確定。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 增加商戶裝修期優(yōu)惠 通常商場(chǎng)都會(huì)給予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長(zhǎng)，大型超市和百貨商店的裝修期將長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月至半年或以上，小商戶也會(huì)要求給予裝修期一個(gè)月。 戶外大型廣告牌只送給主力商戶（超市、百貨和快餐店），其他商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈(zèng)送場(chǎng)內(nèi)小型廣告牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五部分 招商階段劃分與具體執(zhí)行策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、招商的標(biāo)準(zhǔn)流程： 為了便于更好地順利開展本項(xiàng)目的招商工作，我們根據(jù)項(xiàng)目的推進(jìn)并建立了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的招商執(zhí)行流程，可以讓我們的招商工作可以有步驟地進(jìn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。前期通過報(bào)紙廣告將和安商港的招商信息發(fā)布，通過專人的服務(wù)小組進(jìn)行跟蹤，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶的引進(jìn)工作。大客戶和知名品牌的經(jīng)營(yíng)必須考慮符合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的原則，所選取的鋪位和經(jīng)營(yíng)種類必須符合已經(jīng)初步預(yù)定的功能布局和經(jīng)營(yíng)范疇。 邀請(qǐng)當(dāng)?shù)氐钠放粕虘簦òㄊ孪任唇佑|的商家）參與當(dāng)?shù)剡M(jìn)行的和安商港招商說明會(huì)，對(duì)有意向且符合和安商港業(yè)態(tài)定位的商家積極地引進(jìn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（在招商手冊(cè)中的聯(lián)系方法，建議除北海、廣州外，更將強(qiáng)盛在香港的寫字樓作為海外聯(lián)系點(diǎn)，以擴(kuò)大和安商港在國(guó)內(nèi)外的號(hào)召力） 2）外地招商需要投放一定量的廣告支持（見第六部分和安商港招商推廣策略），并配備招商用具如展板、招商手冊(cè)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 為保證經(jīng)營(yíng)實(shí)力和防止投機(jī)，品牌商自營(yíng)時(shí)，必須進(jìn)入行業(yè) 3年以上，同時(shí)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和相關(guān)證明才可以進(jìn)入自營(yíng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4）除主力商戶外的所有商戶，在簽定承租協(xié)議或經(jīng)營(yíng)合同的同時(shí)，必須與物業(yè)管理公司簽訂《委托管理合同》和《和安商港商戶公約》。 ? 商家簽定合同經(jīng)營(yíng)的時(shí)間短，則保證金少，租金相對(duì)比較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 活動(dòng)意義 1）為了擴(kuò)大本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐闹扰c影響力，讓外地更多的商家可以更深入的了解北海與本項(xiàng)目。盡可能可以基本確定當(dāng)?shù)厣碳业囊庀颉? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 活動(dòng)意義 北海和安商港針對(duì)外地企業(yè)進(jìn)行招商團(tuán)的舉措無(wú)疑問是轟動(dòng)當(dāng)?shù)氐囊淮笮侣勈录? 活動(dòng)安排 招商團(tuán)建議安排二、三個(gè)場(chǎng)次（視具體情況而定），廣西區(qū)內(nèi)招商團(tuán)、廣州與深圳招商團(tuán)等各一次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 活動(dòng)意義 1）為和安商港品牌建設(shè)造勢(shì)，樹立良好形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響力。 活動(dòng)安排 邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、品牌商家、著名的經(jīng)濟(jì)人士等目標(biāo)客戶群參加，就北海目前的商業(yè) 發(fā)展與未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)舉辦一個(gè)財(cái)富論壇，并邀請(qǐng)當(dāng)?shù)孛浇閷?duì)此事件進(jìn)行跟蹤報(bào)道。達(dá)到為品牌商業(yè)機(jī)構(gòu)與本地實(shí)力商家掀線搭橋的目的，爭(zhēng)取吸引更多知 名品牌進(jìn)駐。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2）可以促進(jìn)各類商家的入駐欲望。 （六）品牌主力店的簽約儀式 為了吸引中小商家的進(jìn)駐，與品牌主力店確定進(jìn)駐意向后，根據(jù)招商進(jìn)度的情況，組織舉行開發(fā)商與品牌主力店的簽約儀式，并邀請(qǐng)當(dāng)?shù)氐拿襟w參加，進(jìn)行大力的宣傳、報(bào)道，擴(kuò)大本項(xiàng)目的知名度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第六部分 推廣策略及費(fèi)用預(yù)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、傳播策略 ? 全面撒網(wǎng)，重點(diǎn)捕捉 利用媒介媒體的大力推廣炒作，廣撒魚網(wǎng)，捕捉盡可能多的客戶商家，然后，經(jīng)過篩選，重點(diǎn)選出適合本項(xiàng)目的有效商家，爭(zhēng)取早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)。 二、品牌推廣 一個(gè)公司的品牌是企業(yè)個(gè)性化的標(biāo)志 ，也是企業(yè)產(chǎn)品搶占市場(chǎng)的一大殺手锏 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 做品牌是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程 ， 要建立并長(zhǎng)期維護(hù)一個(gè)品牌的形象和價(jià)值就必須約束企業(yè)及其員工的行為、控制產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、持久地維護(hù)和創(chuàng)造品牌提供的價(jià)值承諾。因此，品牌不僅僅是一個(gè)廣告形象，它更是公司的一種長(zhǎng)遠(yuǎn)和全面 發(fā)展 的經(jīng)營(yíng)策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、媒體計(jì)劃 （一）主力媒體選擇 有效運(yùn)用媒體，應(yīng)地制宜是我們?cè)谶M(jìn)行宣傳渠道界定的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，媒介的良好運(yùn)用，通常都能讓我們達(dá)到事半功倍之效果。 廣西區(qū)：北海日?qǐng)?bào)、北海晚報(bào)、南國(guó)早報(bào)、柳州日?qǐng)?bào)、桂林日?qǐng)?bào) 廣東?。簭V州日?qǐng)?bào)、深圳特區(qū)報(bào)、南方都市報(bào) 全國(guó)性：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、中國(guó)服裝報(bào)、南方航空雜志 戶外廣告 戶外廣告媒體是一種效果最持續(xù)且費(fèi)用合理的媒體。 DM 直郵可直接鎖定目標(biāo) 群客戶，如上屆陶博會(huì)參展單位、網(wǎng)絡(luò)及黃頁(yè)上的陶瓷企業(yè)廠家、還有一些建材城經(jīng)營(yíng)戶與服裝城的投資客。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）市場(chǎng)引導(dǎo)系列報(bào)道 市場(chǎng)引導(dǎo)系列報(bào)道 以北海市目前的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r作為基點(diǎn)，通過對(duì)北海市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢(shì)、產(chǎn)品的特性、消費(fèi)模式、經(jīng)營(yíng)管理模式等對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行整體的引導(dǎo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)是商場(chǎng)致勝的籌碼 論述專業(yè)策劃對(duì)商場(chǎng)成功的作用，分別對(duì)商鋪間隔、功能劃分、業(yè)態(tài)組合、環(huán)境設(shè) 計(jì)等問題進(jìn)行專業(yè)的分析，突出專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)商場(chǎng)發(fā)展的重要性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、招商費(fèi)用預(yù)算 招商費(fèi)用主要包括推廣宣傳費(fèi)用和招商活動(dòng)費(fèi)用兩大部份。 招商推廣費(fèi)用包括不同工作階段的媒體廣告發(fā)布費(fèi)用、招商資料制作費(fèi)用，預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用 125 萬(wàn)元： ? 媒體廣告費(fèi)用 報(bào)紙、雜志、戶外、電視廣告、電臺(tái)廣播、其他媒體招商廣告費(fèi)用預(yù)算 100 萬(wàn)元，其中： 廣西區(qū)：約 50 萬(wàn)元；廣東省：約 25萬(wàn)元；全國(guó)性：約 25 萬(wàn)元 ? 宣傳資料制作費(fèi)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 包括招商手冊(cè)、招商小冊(cè)子、宣傳單張、海報(bào)、招商現(xiàn)場(chǎng)包裝物料等的印刷費(fèi)、制作費(fèi)費(fèi)用。 （二）招商活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算 ? 招商團(tuán)費(fèi)用預(yù)算 包括招商團(tuán)成員的往返交通費(fèi)、在北海的交通費(fèi)、酒店住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)用等，我們可將招商團(tuán)交由旅行社負(fù)責(zé)安排各項(xiàng)事宜。 ? 北海商業(yè)發(fā)展高峰研討會(huì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 包括研討會(huì)場(chǎng)地租金、四個(gè)專家演講費(fèi)用、媒體記者費(fèi)用、專家交通住宿費(fèi)用等，研討會(huì)期一天，研討會(huì)費(fèi)用預(yù)計(jì) 5萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資