【正文】 營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)、服務(wù)功能設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理設(shè)計(jì)、招商設(shè)計(jì)這些階段后，購(gòu)物中心就可開(kāi)始統(tǒng)一招商了。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目標(biāo)客戶有： ? 快餐店： 肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客 ? 超市： 廣州 家誼超市、島內(nèi)價(jià)、好又多、章業(yè)萬(wàn)貨 ? 百貨： 廣州百貨、天貿(mào)南大百貨、摩登百貨 輔助商戶： 由國(guó)內(nèi)外品牌專賣店與本地部分的零星商戶組成， 三、四線商戶 為主，這部分商家也是本項(xiàng)目很重要的客戶群體，同時(shí)，他們的加入可以豐富商場(chǎng)的購(gòu)物要求與樂(lè)趣，令商場(chǎng)變得更加多元化。 主力商戶： 主要包括大型超市、百貨商店和西式快餐店。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。通過(guò)主力商戶的進(jìn)駐，帶動(dòng)小商戶的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，為后續(xù)的市場(chǎng)持續(xù)走旺帶來(lái)保障作用，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的主力商戶強(qiáng)勢(shì)加入，為本項(xiàng)目以后的招商工作提供一個(gè)信心的保證。 一、和安商港的招商目標(biāo) 和安商港的招商不只是簡(jiǎn)單解決商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，而是挑選優(yōu)質(zhì)商家促進(jìn)商場(chǎng)的持續(xù)旺場(chǎng)。 第二部分 招商目標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 ,招商將會(huì)扮演很重要的角色。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 北海市 和安商港招商推廣策劃報(bào)告 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu) 20xx 年 10 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目 錄 第一部分：前言 第二部分：招商目標(biāo) 第三部分：招商原則 第四部分：價(jià)格策略 第五部分：招商階段劃分與具體執(zhí)行策略 第六部分：推廣策略及費(fèi)用預(yù)算 附：商場(chǎng)常見(jiàn)業(yè)態(tài)種類 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一部分 前 言 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功完成招商目標(biāo)。我們認(rèn)為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的真正成功是商場(chǎng)日后持續(xù)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久旺盛，而統(tǒng)一招商就是為商場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)的暢旺奠定堅(jiān)實(shí)的基石。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通過(guò)前期鋪墊工作，保證和安商港的招商到位，爭(zhēng)取達(dá)到最大的進(jìn)場(chǎng)率，保證商場(chǎng)的順利開(kāi)業(yè)，力爭(zhēng)項(xiàng)目的招商率達(dá)到 85％以上。 二、目標(biāo)商家（品牌組織）計(jì)劃 在和安商港的招商工作和品牌組織計(jì)劃中，應(yīng)充分考慮北海地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)特性、消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣，以個(gè)別一、二線品牌商戶帶動(dòng)三、四線商戶 ，吸引一大批意向經(jīng)營(yíng)商戶，從中選擇優(yōu)質(zhì)客戶，實(shí)現(xiàn)品牌店經(jīng)營(yíng)、無(wú)假貨經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立和安商港的專 業(yè)形象 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。西式快餐店應(yīng)以一線品牌商戶為主，大型超市、百貨商店以二線品牌商戶為主，爭(zhēng)取引進(jìn)一線品牌商戶。 目標(biāo)客戶有： ? 品牌服裝 ：例外、江南布衣、鱷魚服裝、皚如、播、時(shí)尚芭莎、天蘭、奧雪瑪 、皮爾卡丹、以純、黎人坊、藍(lán)豹西服、雷柏高、萍果、 CY、彬彬西服、報(bào)喜鳥(niǎo)、左丹奴、 Samp。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這是開(kāi)業(yè)前最重要的工作，也是能否順利實(shí)現(xiàn)前期設(shè)計(jì)目標(biāo)的關(guān)鍵工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 知名商戶的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的核心 —— 消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商場(chǎng)的形象更加深化。 能吸引人流量的商戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 保證商場(chǎng)的中高檔定位，在實(shí)際的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無(wú)品牌的小商戶進(jìn)場(chǎng)。 經(jīng)營(yíng)同類商品的商家不超過(guò) 20家。 三、招商總體策略 招商總體策略是招商工作的核心指導(dǎo)思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、商戶選擇原則 第一原則：把握業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例原則 通過(guò)對(duì)國(guó)際知名與國(guó)內(nèi)成功的大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)配比進(jìn)行深入的研究分析，針對(duì)北海的市場(chǎng)具體情況，和安商港的零售、餐飲、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)比例必須滿足 7： 1： 2，招商時(shí)要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例（當(dāng)然不是絕對(duì)的）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三原則：同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)原則 同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶過(guò)于重疊，在經(jīng)營(yíng)上將造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也有損商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色。 第四原則：經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則 購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五原則：核心主力店互動(dòng)原則 在大型購(gòu)物中心的招商方面來(lái)講，理論上遵 從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。放水養(yǎng)魚的原則就是商場(chǎng)“先做人氣，再做生意”的戰(zhàn)略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 盈虧平衡法和目標(biāo)利潤(rùn)法分別從保本不虧和獲得預(yù)期利潤(rùn)兩個(gè)層面計(jì)算企業(yè)所能承受的價(jià)格底限。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此種 定 價(jià)策略以高市場(chǎng)占有率為最主要目標(biāo)，營(yíng)銷利潤(rùn)反而退為次要目標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。建議和安商港租金的制定比目前市場(chǎng)租金水平要提高 倍，以良好的租金水平衡量本項(xiàng)目的高質(zhì)素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）參照市場(chǎng)價(jià)格策略 目前的市場(chǎng)價(jià)格是本項(xiàng)目定價(jià)的準(zhǔn)繩，我們必須以目前的市場(chǎng)價(jià)格作標(biāo)準(zhǔn)確定本項(xiàng)目的價(jià)格。月作基準(zhǔn)）： 層次 面積 （ m2） 租金 系數(shù) 每月平均租金 （元 / m2） 每年總租金 （萬(wàn)元） 負(fù)一層 6000 首層 7000 二層 6000 三層 6000 四層 6000 五層 6000 合計(jì) 37000 三、租金遞增建議 第 1— 3年 這是的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期，是經(jīng)營(yíng)起動(dòng)階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定的經(jīng)營(yíng)難度，需要共同進(jìn)行市場(chǎng)培育，商場(chǎng)才能逐步做旺，建議第 1— 3 年的商鋪?zhàn)饨鸩蛔鬟f增。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 秒秒金計(jì)劃 為了吸引商戶盡早達(dá)成租賃協(xié)議，建議實(shí)施越早租賃租金優(yōu)惠越高的“秒秒金計(jì)劃”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 注：商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)是和安商港的高度機(jī)密 ，只能由高層執(zhí)行人員掌握，不可隨便向外泄露。 送廣告宣傳牌使用權(quán) 除了外立面的 幾幅大型廣告牌外，商場(chǎng)內(nèi)也需設(shè)置一定量面積在 — 3 平方米的小型廣告牌，既可活躍商場(chǎng)的商業(yè)氣氛，也可增加收入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。為了打消品牌商戶的疑慮，建議在試業(yè)階段（需 根據(jù)具體情況確定，可將試業(yè)期設(shè)為三個(gè)月或半年）實(shí)施減少或免交管理費(fèi)的優(yōu)惠，以降低商戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，幫助商戶渡過(guò)經(jīng)營(yíng)難關(guān)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時(shí)，在 南寧、柳州、桂林、廣州、深圳等地 全面 開(kāi)展商家召集（ call客）工作 。 2）大客戶和知名品牌商戶可享有選址優(yōu)先權(quán)。并在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行廣告投放、開(kāi)招商會(huì)等活動(dòng)，發(fā)布和安商港在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行招商的信息，或?qū)⒄猩绦畔⒅苯余]寄給目標(biāo)品牌商家。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣州及深圳地區(qū)的招商主要是針對(duì)主力商戶 、大商戶和知名商戶，在凌峻廣州總部設(shè)立和安商港招商聯(lián)絡(luò)處，一方面便于商家聯(lián)系，另一方面有助提高在南寧、柳州、桂林等地招商的號(hào)召力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 對(duì)其經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)品牌的支持力度進(jìn)行分析，制定綜合實(shí)力等級(jí)分制度，在正式招商和經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，盡量滿足綜合實(shí)力高的本地經(jīng)營(yíng)客戶； ? 綜合實(shí)力不足 和品牌實(shí)力不夠者，進(jìn)行限制進(jìn)入或經(jīng)營(yíng)年限的限制； ? 對(duì)于有能力本地客戶，在滿足其個(gè)性化要求的基礎(chǔ)上，如果存在經(jīng)營(yíng)類型與和安商港的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有重大出入，必須勸說(shuō)其同意調(diào)整鋪位位置，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3）在《商鋪經(jīng)營(yíng) /承租意向書》確定的簽約期限，雙方正式簽署《商鋪?zhàn)赓U合同》，商戶必須交納合同保證金。 ? 商家簽定合同經(jīng)營(yíng)的時(shí)間長(zhǎng)，則保證金多，租金相對(duì)比較低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （一）巡回招商會(huì) 組織項(xiàng)目的專項(xiàng)招商小組，分別到南寧、柳州等地開(kāi)展招商會(huì)，在當(dāng)?shù)嘏砂l(fā)招商傳單，并到各大商場(chǎng)或繁華的商業(yè)街收集當(dāng)?shù)氐钠放粕碳遥缓笤俑鶕?jù)具體情況的需要，派出招商負(fù)責(zé)人到當(dāng)?shù)鼗蚪M織有意向的客戶到北海進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。 活動(dòng)安排 組織招商小組到預(yù)先選定的外地定點(diǎn)城市，舉辦本項(xiàng)目的招商聯(lián)絡(luò)處，并在當(dāng)?shù)嘏砂l(fā)本項(xiàng)目的宣傳樓書或單張和安排招商人員到當(dāng)?shù)氐囊恍┢放粕碳疫M(jìn)行拜訪。這樣不但有利于建立開(kāi)發(fā)商在各類商家中的知名度與 展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商雄厚的實(shí)力，而且也有利于建立各類商家的入場(chǎng)信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。與此同時(shí)，將此新聞事件進(jìn)行大力宣傳，形成異地的宣傳與當(dāng)?shù)匦麄骰?dòng)，為和安商港在廣州、深圳或其 他地方的招商起到積極的推動(dòng)作用。 （三）北海商業(yè)發(fā)展高峰研討會(huì) 通過(guò)集中有