【正文】 營定位、經營品項、服務功能設計、經營規(guī)劃布局設計、建筑規(guī)劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段后，購物中心就可開始統(tǒng)一招商了。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 目標客戶有： ? 快餐店： 肯德基、麥當勞、必勝客 ? 超市： 廣州 家誼超市、島內價、好又多、章業(yè)萬貨 ? 百貨： 廣州百貨、天貿南大百貨、摩登百貨 輔助商戶： 由國內外品牌專賣店與本地部分的零星商戶組成， 三、四線商戶 為主，這部分商家也是本項目很重要的客戶群體，同時，他們的加入可以豐富商場的購物要求與樂趣，令商場變得更加多元化。 主力商戶： 主要包括大型超市、百貨商店和西式快餐店。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。通過主力商戶的進駐，帶動小商戶的進駐經營，為后續(xù)的市場持續(xù)走旺帶來保障作用，實現高質素的主力商戶強勢加入，為本項目以后的招商工作提供一個信心的保證。 一、和安商港的招商目標 和安商港的招商不只是簡單解決商家進場經營的問題，而是挑選優(yōu)質商家促進商場的持續(xù)旺場。 第二部分 招商目標 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。隨著商業(yè)地產的發(fā)展 ,招商將會扮演很重要的角色。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 北海市 和安商港招商推廣策劃報告 廣州凌峻房地產策劃推廣機構 20xx 年 10 月 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 目 錄 第一部分：前言 第二部分：招商目標 第三部分：招商原則 第四部分：價格策略 第五部分：招商階段劃分與具體執(zhí)行策略 第六部分：推廣策略及費用預算 附：商場常見業(yè)態(tài)種類 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第一部分 前 言 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 招商是商業(yè)地產收益的實現形式，一個商業(yè)地產項目運作成功與否就看是否能按計劃成功完成招商目標。我們認為一個商業(yè)項目的真正成功是商場日后持續(xù)經營的長久旺盛，而統(tǒng)一招商就是為商場以后經營的暢旺奠定堅實的基石。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過前期鋪墊工作，保證和安商港的招商到位，爭取達到最大的進場率，保證商場的順利開業(yè)，力爭項目的招商率達到 85％以上。 二、目標商家（品牌組織）計劃 在和安商港的招商工作和品牌組織計劃中，應充分考慮北海地區(qū)消費者的消費特性、消費能力和消費習慣，以個別一、二線品牌商戶帶動三、四線商戶 ，吸引一大批意向經營商戶，從中選擇優(yōu)質客戶，實現品牌店經營、無假貨經營，樹立和安商港的專 業(yè)形象 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。西式快餐店應以一線品牌商戶為主，大型超市、百貨商店以二線品牌商戶為主，爭取引進一線品牌商戶。 目標客戶有： ? 品牌服裝 ：例外、江南布衣、鱷魚服裝、皚如、播、時尚芭莎、天蘭、奧雪瑪 、皮爾卡丹、以純、黎人坊、藍豹西服、雷柏高、萍果、 CY、彬彬西服、報喜鳥、左丹奴、 Samp。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這是開業(yè)前最重要的工作，也是能否順利實現前期設計目標的關鍵工作。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 知名商戶的進駐，一方面對消費的核心 —— 消費者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商場的形象更加深化。 能吸引人流量的商戶。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 保證商場的中高檔定位，在實際的招商過程中，堅持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進場。 經營同類商品的商家不超過 20家。 三、招商總體策略 招商總體策略是招商工作的核心指導思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、商戶選擇原則 第一原則：把握業(yè)態(tài)經營比例原則 通過對國際知名與國內成功的大型購物中心的業(yè)態(tài)經營配比進行深入的研究分析，針對北海的市場具體情況，和安商港的零售、餐飲、娛樂產業(yè)經營比例必須滿足 7： 1： 2，招商時要注意維護和管理好這個經營比例（當然不是絕對的）。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第三原則：同業(yè)差異、異業(yè)互補原則 同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入，如果引進商戶過于重疊，在經營上將造成競爭的激烈，也有損商場的經營特色。 第四原則：經營方式的選擇原則 購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第五原則：核心主力店互動原則 在大型購物中心的招商方面來講，理論上遵 從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。另外核心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。放水養(yǎng)魚的原則就是商場“先做人氣，再做生意”的戰(zhàn)略。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 盈虧平衡法和目標利潤法分別從保本不虧和獲得預期利潤兩個層面計算企業(yè)所能承受的價格底限。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此種 定 價策略以高市場占有率為最主要目標，營銷利潤反而退為次要目標。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。建議和安商港租金的制定比目前市場租金水平要提高 倍，以良好的租金水平衡量本項目的高質素。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （三）參照市場價格策略 目前的市場價格是本項目定價的準繩，我們必須以目前的市場價格作標準確定本項目的價格。月作基準）： 層次 面積 （ m2） 租金 系數 每月平均租金 （元 / m2） 每年總租金 （萬元） 負一層 6000 首層 7000 二層 6000 三層 6000 四層 6000 五層 6000 合計 37000 三、租金遞增建議 第 1— 3年 這是的商場開業(yè)初期，是經營起動階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定的經營難度，需要共同進行市場培育，商場才能逐步做旺，建議第 1— 3 年的商鋪租金不作遞增。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 秒秒金計劃 為了吸引商戶盡早達成租賃協議，建議實施越早租賃租金優(yōu)惠越高的“秒秒金計劃”。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 注：商鋪租金標準是和安商港的高度機密 ，只能由高層執(zhí)行人員掌握，不可隨便向外泄露。 送廣告宣傳牌使用權 除了外立面的 幾幅大型廣告牌外，商場內也需設置一定量面積在 — 3 平方米的小型廣告牌，既可活躍商場的商業(yè)氣氛，也可增加收入。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。為了打消品牌商戶的疑慮，建議在試業(yè)階段（需 根據具體情況確定，可將試業(yè)期設為三個月或半年）實施減少或免交管理費的優(yōu)惠，以降低商戶的經營風險，幫助商戶渡過經營難關。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 同時，在 南寧、柳州、桂林、廣州、深圳等地 全面 開展商家召集（ call客）工作 。 2）大客戶和知名品牌商戶可享有選址優(yōu)先權。并在當地進行廣告投放、開招商會等活動，發(fā)布和安商港在當地進行招商的信息，或將招商信息直接郵寄給目標品牌商家。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 廣州及深圳地區(qū)的招商主要是針對主力商戶 、大商戶和知名商戶，在凌峻廣州總部設立和安商港招商聯絡處，一方面便于商家聯系，另一方面有助提高在南寧、柳州、桂林等地招商的號召力。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 對其經營能力、經營實力、經營品牌的支持力度進行分析，制定綜合實力等級分制度，在正式招商和經營當中，盡量滿足綜合實力高的本地經營客戶； ? 綜合實力不足 和品牌實力不夠者，進行限制進入或經營年限的限制； ? 對于有能力本地客戶，在滿足其個性化要求的基礎上，如果存在經營類型與和安商港的整體經營業(yè)態(tài)有重大出入，必須勸說其同意調整鋪位位置，進行經營業(yè)態(tài)的調整。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 3）在《商鋪經營 /承租意向書》確定的簽約期限，雙方正式簽署《商鋪租賃合同》，商戶必須交納合同保證金。 ? 商家簽定合同經營的時間長，則保證金多，租金相對比較低。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （一）巡回招商會 組織項目的專項招商小組，分別到南寧、柳州等地開展招商會，在當地派發(fā)招商傳單，并到各大商場或繁華的商業(yè)街收集當地的品牌商家，然后再根據具體情況的需要，派出招商負責人到當地或組織有意向的客戶到北海進行業(yè)務洽談。 活動安排 組織招商小組到預先選定的外地定點城市，舉辦本項目的招商聯絡處，并在當地派發(fā)本項目的宣傳樓書或單張和安排招商人員到當地的一些品牌商家進行拜訪。這樣不但有利于建立開發(fā)商在各類商家中的知名度與 展現開發(fā)商雄厚的實力，而且也有利于建立各類商家的入場信心。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。與此同時，將此新聞事件進行大力宣傳，形成異地的宣傳與當地宣傳互動，為和安商港在廣州、深圳或其 他地方的招商起到積極的推動作用。 （三）北海商業(yè)發(fā)展高峰研討會 通過集中有