【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 1）交通劣勢(shì) 寧六公路是南京市通向蘇中、蘇北地 區(qū)的主要通道，車流量巨大，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，車流量的增大，以后發(fā)生交通擁堵現(xiàn)象難以避免； 2）環(huán)境劣勢(shì) 相對(duì)主城區(qū)及橋北地區(qū)，本項(xiàng)目更靠近南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)，附近有揚(yáng)子石化、南鋼等大型企業(yè)，受污染程度大，空氣質(zhì)量較弱； 3）區(qū)位劣勢(shì) 項(xiàng)目位于高新區(qū)，距離中心市區(qū)距離較遠(yuǎn)，短時(shí)間內(nèi)對(duì)南京市區(qū)客戶群吸引力較弱； 機(jī)會(huì)分析： 1） 發(fā)展機(jī)會(huì) 江北大板塊是南京僅剩為數(shù)不多具有較強(qiáng)發(fā)展后勁的地區(qū)，項(xiàng)目位于正在蓬勃興起的高新區(qū)板塊，隨著江北高架、過江軌道交通的建成，一定時(shí)期內(nèi)還會(huì)有更大的發(fā)展。 2） 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目位于高新區(qū)， 工業(yè)企業(yè)多，居住小區(qū)少，周邊千米范圍之內(nèi)還缺少大型商業(yè)及辦公項(xiàng)目，整個(gè)商業(yè)物業(yè)的檔次比較低且類型單一，項(xiàng)目進(jìn)駐可以彌補(bǔ)一定的市場(chǎng)空缺； 3） 市場(chǎng)需求 本項(xiàng)目周邊企業(yè)多、高校多、居民小區(qū)少，對(duì)配套的商業(yè)設(shè)施、辦公設(shè)施有一定的需求； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 競(jìng)爭(zhēng)分析： 1） 實(shí)在競(jìng)爭(zhēng)威脅 對(duì)于本項(xiàng)目而言，與江北已經(jīng)形成一定規(guī)模的幾個(gè)大盤實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較突出，江北樓盤中目前已有天潤(rùn)城、威尼斯水城等多個(gè)大型已建或在建的地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)更加有利，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成了比較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 2）潛在威脅 項(xiàng)目周邊正在開發(fā)和待開發(fā)的地塊若干，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì) 有配套的商業(yè)項(xiàng)目，從而受到多個(gè)項(xiàng)目的擠壓，周圍項(xiàng)目一哄而上，將必然會(huì)造成資源利用率下降的可能，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。同時(shí)對(duì)于整個(gè)江北板塊而言，短期內(nèi)上馬項(xiàng)目過多而消化能力有限必然會(huì)造成房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，不與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度保持平衡，可能會(huì)出現(xiàn)無人問津的尷尬局面。 通過上述分析，本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和競(jìng)爭(zhēng)同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 三、項(xiàng)目定位 根據(jù)對(duì)上述項(xiàng)目的 SWOT 分析，本項(xiàng)目具有良好的前景，但 鑒于區(qū)位及其他各種原因，我司認(rèn)為在項(xiàng)目定位方面，避開周邊幾個(gè)大盤的擠壓，尋找出真正適合自身發(fā)展的道路，項(xiàng)目的商業(yè)部分可以選擇規(guī)模中檔、特色經(jīng)營(yíng)、主題色彩明顯的發(fā)展之路； 因此本案定位的總原則是： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 科技改變生活 擁抱自由與健康 塑造高新區(qū)人文情懷標(biāo)志住宅 呈現(xiàn)高新區(qū)一流生活化工作空間 項(xiàng)目形象定位 住宅小區(qū)形象定位： 科技注入美好生活 榮耀高尚 精致實(shí)用 ■ 科技真正進(jìn)入到我的生活中去了， ■ 極具升值潛力的地段， ■ 讓人心動(dòng)的房子， ■ 讓人贊嘆的建筑單體， ■ 都市時(shí)尚生活 配置， ■ 時(shí)刻感受城市節(jié)奏的理想居所， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 21 商業(yè)及辦公用房形象定位： 科技、人文、生活 ■ 建成小區(qū)的完美商業(yè)、服務(wù)配套，小區(qū)生活不可或缺的一部分； ■ 建成高新區(qū)科技、人文、生活一體化配套 ■ 勾畫出“浦口高新區(qū)新地標(biāo)”之品牌形象，為其投資者和未來進(jìn)駐的企業(yè)單位創(chuàng)造良好的商機(jī)，增強(qiáng)他們的投資信心。 項(xiàng)目功能定位 以不可替代性為原則，圍繞 南京高新區(qū) 標(biāo)簽社區(qū)設(shè)計(jì)的 “科技廣場(chǎng)” ，將具備以下幾種特殊功能： A． 四大空間： 1) 居住空間 ——小區(qū)內(nèi)具備滿足全齡化健康活動(dòng)的環(huán)境空間 2) 休閑空間 ——小區(qū)具備綜合性、高尚性的 “ 休閑娛樂廣 場(chǎng) ” 3) 購物空間 ——小區(qū)具備方便、快速的商場(chǎng)、超市等購物世界 4) 醫(yī)?？臻g ——小區(qū)具備完善的醫(yī)療、保健場(chǎng)所。 B． 五大服務(wù)： 1) 智能化管理服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 2) 自然人文環(huán)境服務(wù) 3) 增值式管理服務(wù) 4) 星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù) 5) 小品式全透明管理服務(wù) C． 八大要求： 1) 規(guī)劃環(huán)境適合人的層次要求 2) 空間環(huán)境滿足人的居住要求 3) 組團(tuán)環(huán)境有利于人的生活要求 4) 視覺環(huán)境有利于人的心理要求 5) 建筑環(huán)境達(dá)到了人的素質(zhì)要求 6) 人文環(huán)境照顧人的交往要求 7) 智能環(huán)境預(yù)計(jì)人的信息要求 8) 管理環(huán)境符合人的方便要求 以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施： ① 概念定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 應(yīng)對(duì)項(xiàng)目本身情感核心概念 —— 科 技改變生活，擁抱 自由與健康 這種生活方式追求 “ 健康快樂的自由生活 ”， 并把這種理念貫穿生活的日常生活中，把人的生活安排得健康純凈、簡(jiǎn)樸有序。 概念推廣： 科技改變生活 擁抱自由 與健康 ★ 品牌核心 設(shè)定品牌核心概念，執(zhí)行以 “科技改變 生活 ” 為核心，吸引對(duì)象，提升對(duì)本區(qū)域的興趣。建立良好品牌形象，無論是產(chǎn)品促銷或品牌形象廣告都由該核心出發(fā)。 ★ 品牌寫真 這里，即將誕生屬于南京的新的驕傲， 科技改變生活， 一個(gè)國(guó)際級(jí)的人文景觀 新鮮 呈現(xiàn)。這里的居住條件將是南京的唯一，是其它地段所無可替代的。 ② 形象定位 1） 優(yōu)良的建筑品質(zhì)與獨(dú)特的建筑風(fēng)格 —— 以建造高新區(qū)最具人文特色小區(qū)為目標(biāo)，奉獻(xiàn)精品工程； 2） 情感享受 —— 人文情懷生活社區(qū)彰顯尊貴，滿足你情感的需要； 3） 文化社區(qū) —— 與高等學(xué)府為鄰，感受濃郁的文化教育氛圍； ③ 功能定位 1） 發(fā)展?jié)摿Υ?—— 高新區(qū)城建規(guī)模檔次的提升，使之成為未來的中央商業(yè)、生活圈； 2） 生活的便利 —— 自身商業(yè)配套，方便小區(qū)業(yè)主及周邊居民及高新區(qū)工作人員； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 24 ④ 品牌定位 通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為高新區(qū)的品牌項(xiàng)目，提高開發(fā)商的知名度與美譽(yù)度，從而達(dá)到雙贏的目的。 客戶層鎖定 通過本項(xiàng)目自身特色以及高新區(qū)板塊的固有特性我們可以得出，本項(xiàng)目的基本客戶群體鎖定為本地區(qū)的客戶，本地區(qū)客戶基本收入較高，工作地點(diǎn)一般都在本地區(qū)，所以尤其是住宅可以吸引較多本地客戶認(rèn)購；商業(yè)及辦公項(xiàng)目則可以考慮南京市區(qū)的客戶群以及部分投資客戶。 項(xiàng)目“ USP”（獨(dú)特銷售主張）的提煉 ● 突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來提升 USP（區(qū)位優(yōu)勢(shì)、廣闊發(fā)展空間）； ● 高位嫁接，從形象上提升 USP； ① 時(shí)尚性（建筑外觀設(shè)計(jì)突現(xiàn)時(shí)代感） ② 舒適性（小區(qū)遠(yuǎn)離城市喧囂，增添舒適保障） ③ 人文 性（將教育、文化、人文情懷 嫁接于本項(xiàng)目） ④ 便利性（交通的便利，生活的便捷） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 25 第三部分 整合推廣策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 26 一、項(xiàng)目推廣思路 總的思路： 本項(xiàng)目前期主要通過研發(fā)中心的進(jìn)駐來營(yíng)銷造勢(shì)，并以此帶出辦公、住宅；而后期銷售重心投向住宅，并進(jìn)一步影響辦公及沿街商業(yè)用房的價(jià)值最大化體現(xiàn)。 具體的推廣思路： 1） 商鋪、辦公房 對(duì)于沿寧六公路商鋪、辦公用房采用單間銷售，自主特色經(jīng)營(yíng)； 2） 小高層住宅 ① 將科研、教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分利用毗鄰高新區(qū)與幾大高 校的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮人文氛圍的特色）： ② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣（如“ CLD”生活）： ③ 通過研發(fā)中心進(jìn)駐等營(yíng)銷造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷售； 二、項(xiàng)目建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 27 產(chǎn)品建議 建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，科技注入到建筑的方方面面，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。 (1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 抓住現(xiàn)代人崇洋心態(tài)，比較喜好歐式風(fēng)格，小區(qū)建筑設(shè)計(jì)可以考慮歐式風(fēng)格進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 (2) 項(xiàng)目建筑功能建議（科技的作用體現(xiàn)到位） 墻體 —— 注重隔音、隔熱效果 窗戶 —— 注重隔音效果 屋頂 —— 注重節(jié)能效果，統(tǒng)一安排太陽能設(shè)備 樓梯 —— 注重整體質(zhì)感， 智能 —— 可視對(duì)講、智能報(bào)警、防逾越系統(tǒng)等 (3) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化建議 完美戶型設(shè)計(jì)原則： 潔污分區(qū)、干濕分別、動(dòng)靜分離、全明設(shè)計(jì)。 盡可能地使客廳和餐廳南北貫通，形成穿堂風(fēng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 28 使主臥室和大部分戶型的廳及次臥室朝南，北面一側(cè)布置衛(wèi)生間、廚房等。做到明廚、明衛(wèi)。有二衛(wèi)的戶型至少有一衛(wèi)是明的，客廳、餐廳、臥室等盡量開大窗、凸窗，增加采光面積，便于通風(fēng)，形成衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境。 同時(shí)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間（至少一衛(wèi)）全明，日照采光條件好。餐廳、衛(wèi)生間間隔遠(yuǎn)則更好。 所有房型注重留有一定的儲(chǔ)藏空間， 便于以后裝修設(shè)計(jì)。 大房型中普遍細(xì)化和適當(dāng)放大了功能空間，精巧實(shí)用，避免了大而不當(dāng)?shù)睦速M(fèi)。 戶型設(shè)計(jì)思路 建議 ◆ 平面布置講求功能分區(qū) /配比的合理性 將起居廳、餐廳、廚房集合在一起，形成公共活動(dòng)區(qū)；將臥室、衛(wèi)生間集合在一起，形成私用活動(dòng)區(qū)，做到公私分離，動(dòng)靜分離，居寢分離，增設(shè)錯(cuò)層式或躍式住宅，讓私密臥室處于較高標(biāo)高處，使功能分區(qū)更趨合理。 ◆ 廳跨不宜小于 米。 ◆ “三大一小 ”作參考 平面布置大廳小臥模式，已被人們廣泛接受，大廚房、大衛(wèi)生間布置方便了日常生活的需要?？蛷d與入戶門廳設(shè)計(jì)衣 帽間、鞋柜，兼顧進(jìn)出換衣脫鞋的方便。衛(wèi)生間與廁所分開，外間置放洗衣機(jī)、洗臉盆，