【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 浦口科技廣場 調(diào)研及營銷方案綜述 南京臣德置業(yè)顧問有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 20xx 年 3 月 31 日 目錄 前言 第一部分：市場分析 一、 廣域市場分析 二、 區(qū)域市場分析 第二部分：產(chǎn)品定位 一、項目概況 二、 項目 SWOT 分析 三、 項目定位 第三部分：整合推廣策略 一、 推廣思路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2 二、 項目建議 三、商鋪推廣策略 四、住宅推廣策略 五、 項目全程推廣方案 策略的選擇 具體執(zhí)行的策略分析 廣告推廣策略 銷售促進(jìn)活動策略 銷售計劃 整合推廣計劃 物業(yè)管理策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3 前 言 本案包括市場分析、整合推廣方案等部分組成，具體包括項目概況、項目分析、項目定位及導(dǎo)向、推廣思路及項目建議、項目的整合推廣策略等內(nèi)容。 鑒于本項目的具體特色，我司將利用營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。本項目前期主要通過商鋪銷售來營銷造勢，并以此帶出住宅；而后期銷售重心投向住宅，并進(jìn)一步影響商鋪的價值最大化體現(xiàn)。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的整合推廣。 本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司 進(jìn)行深入且具有針對性的溝通和討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 第一部分 市場分析 一、廣域市場分析 1. 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 20xx 年南京新建商品房和存量房的市場總?cè)萘?超過 1500 萬平米。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，南京購房的需求成因主要包括拆遷購房、改善居住條件購房、結(jié)婚購房、投資購房以及城市化進(jìn)程所帶來的購房需求等五大部分。 ■ 拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 ■ 改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，持續(xù) 增長 由于生活水平的提高、居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目的的對商品房的市場需求。改善住宅條件的購房比例持續(xù)上升，從 20xx年初的 18%上升到 20xx年末的 %，增長了 。 20xx年四季度，這部分購房比例達(dá)到 %。這個數(shù)據(jù)的變化非常值得關(guān)注，一方面他說明了市場在逐漸趨于理性，另一方面，這個數(shù)據(jù)指標(biāo)的上升將加速促進(jìn)市場的競爭，使市場向產(chǎn)品品質(zhì)化和品牌化方向發(fā)展 。 ■ 投資購房比例 小幅下降 投資購房看重的是投資收益，在國家宏觀政策的影響下，房產(chǎn)行 業(yè)的短期投機(jī)行為受到抑制，主要是受到收益空間有所萎縮的影響。投資購房比例從 %下降到 %， 20xx 年 6 月起受到國家新政策的影響，投資比例 略有下降。 由于 投資比例彈性最大，它會受到諸如國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢，法律法規(guī)，物價水平，金融政策、收入、支出預(yù)期等等因素的影響，投資購房需求是房地產(chǎn)市場需求中非常重要的組成部分，也是最具活力的組成部分 。 ■ 結(jié)婚購房比例 基本穩(wěn)定 由于計劃在 20xx 年結(jié)婚的人數(shù)較 20xx 年有大幅度的增長， 20xx年一至四季度， 結(jié)婚購房比例高， 由結(jié)婚產(chǎn)生的購房需求的比 例基本穩(wěn)定在 20%上下 。 ■ 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的購房需求 穩(wěn)中有升 城市化進(jìn)程的加快，也為南京樓市的發(fā)展提供了有力的需求。 南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增長，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的持續(xù)增高。 20xx年由于城市化進(jìn)程的加快，由該動因產(chǎn)生的需求比例穩(wěn)中有升。 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 市場容量包括現(xiàn)實的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投 資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 隨著整體房價上漲趨緩，預(yù)期房價下跌的氣氛越來越濃，使得一部分需求會轉(zhuǎn)向租賃市場，從而使短期內(nèi)的商品房整體需求量下降。 新建商品房交易情況 根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)： 20xx 年全市商品房累計上市 1025 萬平米主城區(qū) 567 萬平米，同比增長 34％；全市預(yù)銷售808 萬平米，主城區(qū) 512 萬㎡，同比增長 ％。其中，河西、江寧、 江北商品房上市量分別占全市供應(yīng)量的 22％、 28％、 17％，合計占全市的 67％，而同期銷售量占全市的 52％。從套均面積看，全年上市和銷售分別為每套 119 平米和 117 平米，較 20xx 年套均縮小 10 平米和 8 平米。從總體看，供應(yīng)略大于需求， “ 買方市場 ” 格局正在逐步成型。根據(jù)南京市房產(chǎn)部門的統(tǒng)計， 20xx 年全年南京商品房在建面積、新開工面積、新批上市面積的增幅都超過 50%，全市商品房新批上市總量達(dá)到 1000 多萬平米，銷售量 800 多萬平米。 20xx 年南京房地產(chǎn)市場情況 根據(jù)南京市房地產(chǎn)交易市場的數(shù)據(jù)， 20xx 年南京房地產(chǎn)市場上市銷售面積為 827 萬平方米，銷售面積 萬平方，新建商品房均價為 5113 元 /平方米，與去年四季度相比，上漲了 51 元 /平方米。根據(jù)區(qū)塊分析，城北片區(qū)漲幅高于其他地區(qū)，江寧、江北地區(qū)有所下降。城北片區(qū)漲幅高達(dá) ％，新建住宅的漲幅明顯低于新建商住、寫字樓、別墅、高檔公寓的漲幅。其中以往南京房地產(chǎn)項目過熱的江寧與河西地區(qū)銷售發(fā)生一些變化，由于國家抑制房地產(chǎn)價格新政的影響，江寧房地產(chǎn)去年下半年至今年年初銷售下滑明顯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7 二、區(qū)域市場分析 我們擁有怎樣的區(qū)域環(huán)境背景？ 概況 本項目 位于南京高新區(qū)，在上世紀(jì)八九十年代因高新區(qū)的形成及大廠的國家重點項目揚子乙烯工程的建設(shè)得到了顯著發(fā)展。區(qū)域內(nèi)的國家大型企業(yè)布局均沿長江岸線展開。近年來隨著國家級南京高新區(qū)、南京化學(xué)工業(yè)園和沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，沿江地區(qū)已成為南京市工業(yè)的重要基地。 江北地區(qū)總?cè)丝? 萬人，其中高新區(qū)達(dá)到 20 萬人，人口自然增長率為 2?左右； 高新 區(qū)的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在整個南京江北地區(qū)較高，多數(shù)市民在高新區(qū)及揚子石化、南化、南鋼等大型企業(yè)就職，收入較高，超過南京全市的平均值。 20xx 年 江北地區(qū) 的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 目標(biāo)為： 工業(yè)產(chǎn)銷總量與 增長速度繼續(xù)在全市居前列， 城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%； 而城市化水平發(fā)展較高的高新區(qū)將成為江北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長的重要支柱。 江北主要企業(yè)名錄 國家級南京高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)由江蘇省政府、南京市政府共同創(chuàng)建于 1988 年 9 月， 1991 年 3 月被國務(wù)院批準(zhǔn)為全國首批也是江蘇省首家國家級高新區(qū)。規(guī)劃面積 平方公里 ,已開發(fā) 10 平方公里，擁有企業(yè)近 20xx 家，經(jīng)濟(jì)總量在國家級高新區(qū)中位居前列，是江蘇省南京市最具活力的經(jīng)濟(jì)增長點。近年來先后榮獲全國火炬計劃先進(jìn)管理獎、建設(shè)新南京有功單位、南京市精神文 明建設(shè)先進(jìn)集體等榮譽稱號。經(jīng)過十多年的發(fā)展，高新區(qū)已發(fā)展成為南京市支柱產(chǎn)業(yè) —— 電子信息和生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的基地，并且成為航空航天和新材料等產(chǎn)業(yè)的聚集地。南京軟件園、南京醫(yī)藥與生物工程科技園和半導(dǎo)體科技工業(yè)園，代表了南京 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8 高新區(qū)最新的發(fā)展特色。全區(qū)擁有高新技術(shù)企業(yè) 190 家，占南京市全市高新技術(shù)企業(yè)總數(shù)的 40%，是全市高新技術(shù)企業(yè)最密集的地區(qū)。且 90%以上的產(chǎn)品和技術(shù)具有自主知識產(chǎn)權(quán)，列入國家 “863” 計劃、火炬計劃的高科技項目近 30 項 ,并已初步發(fā)展成為集研發(fā)創(chuàng)新、孵化創(chuàng)業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)群體為一體的， “ 產(chǎn)學(xué)研 ” 緊密結(jié)合的江蘇省技術(shù)創(chuàng)新基地。 中國石化揚子石油化工股份有限公司 ， 已于 1998 年 4 月通過向社會公開發(fā)行 億股 A 種股票，在深圳證券交易所掛牌交易的上市公司，總股本 億元。本公司在冊員工 9341 人，其中青年職工數(shù)量占 60%。大中專學(xué)歷以上員工 5835 人。 南京鋼鐵集團(tuán) ， 20xx 年在上海證券交易所成功發(fā)行上市 ， 目前國有股占總股本的 49%， 先后被評為 “ 全國質(zhì)量效益型企業(yè) ” 和 “ 全國用戶滿意企業(yè) ” 。 南鋼集團(tuán)總員工數(shù)量達(dá)到 萬 人，其中 公司主體 萬名職工， 20xx 年 南鋼集團(tuán) 人均收入將達(dá)到 3 萬元以上。 南化集團(tuán)有限公司 ， 南京 特大型化工企業(yè)，是我國最早的化工基地之一。南化集團(tuán)有限公司現(xiàn) 包含 23 個二級單位，職工 總數(shù) 4 萬人 左右 ， 其中位于大廠地區(qū)的 中國石化南化集團(tuán)建設(shè)公司 ，各類專業(yè)人員配置齊全， 現(xiàn)有員工 3496 名 。 揚子巴斯夫責(zé)任有限公司 ， 中國化工領(lǐng)域最大的外國投資 項目 ，員工人數(shù)超過 2,600 人，并且有望在今后幾年內(nèi) 還將 增加一倍 以上 。 南京熱電廠 ， 國有大二型企業(yè)，是江蘇省首家高溫高壓電廠和骨干發(fā)電廠之一。年發(fā)電能力為 2630 億千瓦時，現(xiàn)有職工 20xx 余人。 華能南京電廠 ， 是由華能國際電力開發(fā)公司和南京市人民政 府共同投資興建的大型企業(yè)，上市發(fā)行 A 股。其中主業(yè)職工 368 人，其他人員 194 人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9