【正文】 單位、南京市精神文 明建設(shè)先進(jìn)集體等榮譽稱號。 江北地區(qū)總?cè)丝? 萬人，其中高新區(qū)達(dá)到 20 萬人，人口自然增長率為 2?左右； 高新 區(qū)的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在整個南京江北地區(qū)較高，多數(shù)市民在高新區(qū)及揚子石化、南化、南鋼等大型企業(yè)就職，收入較高，超過南京全市的平均值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其中以往南京房地產(chǎn)項目過熱的江寧與河西地區(qū)銷售發(fā)生一些變化，由于國家抑制房地產(chǎn)價格新政的影響，江寧房地產(chǎn)去年下半年至今年年初銷售下滑明顯。根據(jù)南京市房產(chǎn)部門的統(tǒng)計， 20xx 年全年南京商品房在建面積、新開工面積、新批上市面積的增幅都超過 50%，全市商品房新批上市總量達(dá)到 1000 多萬平米，銷售量 800 多萬平米。 新建商品房交易情況 根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)： 20xx 年全市商品房累計上市 1025 萬平米主城區(qū) 567 萬平米，同比增長 34％；全市預(yù)銷售808 萬平米，主城區(qū) 512 萬㎡，同比增長 ％。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 20xx年由于城市化進(jìn)程的加快，由該動因產(chǎn)生的需求比例穩(wěn)中有升。 由于 投資比例彈性最大，它會受到諸如國內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢，法律法規(guī)，物價水平，金融政策、收入、支出預(yù)期等等因素的影響，投資購房需求是房地產(chǎn)市場需求中非常重要的組成部分，也是最具活力的組成部分 。 20xx年四季度，這部分購房比例達(dá)到 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4 第一部分 市場分析 一、廣域市場分析 1. 20xx 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 20xx 年南京新建商品房和存量房的市場總?cè)萘?超過 1500 萬平米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 鑒于本項目的具體特色，我司將利用營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目前期主要通過商鋪銷售來營銷造勢，并以此帶出住宅；而后期銷售重心投向住宅，并進(jìn)一步影響商鋪的價值最大化體現(xiàn)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，南京購房的需求成因主要包括拆遷購房、改善居住條件購房、結(jié)婚購房、投資購房以及城市化進(jìn)程所帶來的購房需求等五大部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這個數(shù)據(jù)的變化非常值得關(guān)注，一方面他說明了市場在逐漸趨于理性，另一方面，這個數(shù)據(jù)指標(biāo)的上升將加速促進(jìn)市場的競爭，使市場向產(chǎn)品品質(zhì)化和品牌化方向發(fā)展 。 ■ 結(jié)婚購房比例 基本穩(wěn)定 由于計劃在 20xx 年結(jié)婚的人數(shù)較 20xx 年有大幅度的增長， 20xx年一至四季度， 結(jié)婚購房比例高， 由結(jié)婚產(chǎn)生的購房需求的比 例基本穩(wěn)定在 20%上下 。 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 市場容量包括現(xiàn)實的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投 資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中，河西、江寧、 江北商品房上市量分別占全市供應(yīng)量的 22％、 28％、 17％，合計占全市的 67％，而同期銷售量占全市的 52％。 20xx 年南京房地產(chǎn)市場情況 根據(jù)南京市房地產(chǎn)交易市場的數(shù)據(jù)， 20xx 年南京房地產(chǎn)市場上市銷售面積為 827 萬平方米，銷售面積 萬平方，新建商品房均價為 5113 元 /平方米，與去年四季度相比，上漲了 51 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7 二、區(qū)域市場分析 我們擁有怎樣的區(qū)域環(huán)境背景？ 概況 本項目 位于南京高新區(qū)，在上世紀(jì)八九十年代因高新區(qū)的形成及大廠的國家重點項目揚子乙烯工程的建設(shè)得到了顯著發(fā)展。 20xx 年 江北地區(qū) 的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 目標(biāo)為： 工業(yè)產(chǎn)銷總量與 增長速度繼續(xù)在全市居前列， 城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%； 而城市化水平發(fā)展較高的高新區(qū)將成為江北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長的重要支柱。經(jīng)過十多年的發(fā)展，高新區(qū)已發(fā)展成為南京市支柱產(chǎn)業(yè) —— 電子信息和生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的基地，并且成為航空航天和新材料等產(chǎn)業(yè)的聚集地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中國石化揚子石油化工股份有限公司 ， 已于 1998 年 4 月通過向社會公開發(fā)行 億股 A 種股票，在深圳證券交易所掛牌交易的上市公司，總股本 億元。 南鋼集團(tuán)總員工數(shù)量達(dá)到 萬 人，其中 公司主體 萬名職工， 20xx 年 南鋼集團(tuán) 人均收入將達(dá)到 3 萬元以上。 南京熱電廠 ， 國有大二型企業(yè)，是江蘇省首家高溫高壓電廠和骨干發(fā)電廠之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 9 未來規(guī)劃方向 江北地區(qū)尤其是高新區(qū)及鄰近的橋北地區(qū)及大廠地區(qū)， 水陸交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善， 商業(yè)教育衛(wèi)生生活配套齊全， 科技人才密集，區(qū)位優(yōu)勢獨特 ，是目前南京市未來發(fā)展的重點地區(qū)。南京加快城市的發(fā)展，實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，跨江發(fā)展帶動了江北的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和各項基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展。 自目前為止，幾大交通“瓶頸”問題的解決，給江北的發(fā)展帶來的新的機遇，橋北收費站的外遷、三橋的開通、過江隧道的興建、四橋的招標(biāo)、過江軌道交通的規(guī)劃，一個接一個的消息，吸引著大量的江南居民跨江北上購房，從而使江北各家樓盤的銷售量激增。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）、高新區(qū)在售樓盤簡要情況一覽 浦東花園 高層 住房 2800 元 /平方米起 寧六路商鋪 6400— 7100 元 /平方米，東大路商鋪 6500 元 /平方米 蘇寧天潤城 多層、小高層 即將推出第五期，住房均價 2500 元 /平方米 金泉泰來苑 多層 住房均價 2800 元 /平方米 威尼斯水城 多層、小高層 住房 2500 元 /平方米 江岸水城 多層 住房 2300 元 /平方米 實際上以上的諸多樓盤具體位置并非在真正意義上的高新區(qū)，而是相對更靠近南京高新開發(fā)區(qū)，位于寧六公路東側(cè)的天潤城、威尼斯水城、江岸水城等都屬于上規(guī)模的大盤，規(guī)模大但銷售單價卻相對都較低，低價是幾大樓盤最大的賣點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新建樓盤升值前景較好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。江北樓市的發(fā)展與江南主城區(qū)樓市的持續(xù)升溫密不可分， 20xx 年，江北樓盤總體供應(yīng)數(shù)量和質(zhì)量規(guī)模上都有了跨越性的大發(fā)展，樓盤銷售均價普遍有了較大的升幅，均價達(dá)到 2500 元 /平方米以上。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著南京房地產(chǎn)業(yè)的逐步由中心城區(qū)向周邊城郊擴散發(fā)展，江北板塊的未來應(yīng)該有一個美好的前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。綠化率高，使得居住的舒適性好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時對于整個江北板塊而言，短期內(nèi)上馬項目過多而消化能力有限必然會造成房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，不與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度保持平衡，可能會出現(xiàn)無人問津的尷尬局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B． 五大服務(wù)： 1) 智能化管理服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 22 2) 自然人文環(huán)境服務(wù) 3) 增值式管理服務(wù) 4) 星級酒店標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù) 5) 小品式全透明管理服務(wù) C． 八大要求： 1) 規(guī)劃環(huán)境適合人的層次要求 2) 空間環(huán)境滿足人的居住要求 3) 組團(tuán)環(huán)境有利于人的生活要求 4) 視覺環(huán)境有利于人的心理要求 5) 建筑環(huán)境達(dá)到了人的素質(zhì)要求 6) 人文環(huán)境照顧人的交往要求 7) 智能環(huán)境預(yù)計人的信息要求 8) 管理環(huán)境符合人的方便要求 以下是具體的市場定位實施： ① 概念定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 23 應(yīng)對項目本身情感核心概念 —— 科 技改變生活，擁抱 自由與健康 這種生活方式追求 “ 健康快樂的自由生活 ”， 并把這種理念貫穿生活的日常生活中，把人的生活安排得健康純凈、簡樸有序。這里的居住條件將是南京的唯一，是其它地段所無可替代的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 具體的推廣思路： 1） 商鋪、辦公房 對于沿寧六公路商鋪、辦公用房采用單間銷售，自主特色經(jīng)營； 2） 小高層住宅 ① 將科研、教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分利用毗鄰高新區(qū)與幾大高 校的優(yōu)勢，發(fā)揮人文氛圍的特色）： ② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣（如“ CLD”生活）： ③ 通過研發(fā)中心進(jìn)駐等營銷造勢，帶動住宅的銷售； 二、項目建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 27 產(chǎn)品建議 建議本案采用智能化設(shè)計，科技注入到建筑的方方面面，以滿足現(xiàn)代人對生活的要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 28 使主臥室和大部分戶型的廳及次臥室朝南，北面一側(cè)布置衛(wèi)生間、廚房等。餐廳、衛(wèi)生間間隔遠(yuǎn)則更好。 ◆ 廳跨不宜小于 米。 “三大一小 ”是近年戶型設(shè)計中的流行趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從表面上看，后者的走廊無法利用，似乎浪費了面積。所以，這種廳與臥室相對區(qū)隔的戶型，能夠滿足住戶各方面的需求，已成為越來越多購房者選擇戶型的主流方向。 “黑洞 ” 即 陽光照射不到的地方 ， 面積不應(yīng)超過廳面積的 20%。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 居室各房間 要重視孩子房間和儲藏室的功能。 同時由于小區(qū)的綠化面積較多，因此可以通過增加細(xì)節(jié)小品來提升整個小區(qū)的檔次。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。大案名下的小案名，住宅案名容易使人產(chǎn)生認(rèn)同感與歸屬感。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最 大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、商鋪及辦公推廣策略 商鋪及辦公房功能策劃： 1）對于寧六公路沿線的辦公用房及部分商業(yè)用房由于其特殊區(qū)域位置所影響，功能比較明確，科研重地決定其自身的高尚性，建議以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 34 “科技會所”的概念來定位 ；主要基于該區(qū)位周邊高新企業(yè)與高校密集，擁有這么一個量大的辦事處及商業(yè)消費群體。 （ 3） “特價單位”策略：以部分位置差且面積較大的單位以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個