【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 家莊佳信公司 售價(jià)變動(dòng)情況 (元 /m2) 項(xiàng) 目 相 關(guān) 情 況 說(shuō) 明 類型 時(shí)間 均價(jià) 規(guī)劃形態(tài) 早期為小面積公寓，后期開(kāi)發(fā)雙拼別墅、獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟 060710 2980 主力戶型 公寓（ 、 、 122）、別墅（ 176～ 500） 獨(dú)棟 051110 2180 內(nèi)部配套 小超市、餐飲、桑拿浴室、液化氣站 雙拼 1980 周邊設(shè)施 綜合商場(chǎng)、郵局、銀行、醫(yī)院、蟠龍湖 雙拼 020316 1800 項(xiàng)目賣點(diǎn) 省會(huì)首度榮獲“中國(guó)水景名盤(pán)”稱號(hào)的山水貴府 獨(dú)棟占地 1畝 雙拼 011223 1690 推廣主題 天朗風(fēng)清 山居歲月 國(guó)家級(jí)旅游度假村中唯一的私家別墅 優(yōu)惠措施 一次付款優(yōu)惠 3%，分期付款三年內(nèi)付清（不能辦銀行按揭） 綜合評(píng)價(jià) 前期小面積公寓價(jià)低銷售較好，總體品質(zhì)一般，別墅至今未售完 石市中高檔樓盤(pán)個(gè)案調(diào)查簡(jiǎn)表 2023SFB305 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 工程現(xiàn)狀 總占地 建筑面積 容積率 綠化率 總戶數(shù) 麓港小鎮(zhèn) 別墅 /公寓 現(xiàn) 房 12023m2 % 200 開(kāi)發(fā) 團(tuán)隊(duì) 開(kāi) 發(fā) 商 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 營(yíng)銷推廣 石市群益房地產(chǎn) 售價(jià)變動(dòng)情況 (元 /m2) 項(xiàng) 目 相 關(guān) 情 況 說(shuō) 明 類型 時(shí)間 均價(jià) 規(guī)劃形態(tài) 別墅 31套、 4棟四層住宅、 1棟五層度假公寓 獨(dú)棟 060304 2960 主力戶型 別墅（ 253～ 309）、 1室 1廳、 2室 2廳、 3室 2廳公寓（ 40～ 150） 雙拼 2650 內(nèi)部配套 垂釣、游泳、健身房、歌舞廳、 1000平米噴泉廣場(chǎng) 公寓 060304 1750 周邊設(shè)施 省經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、工商銀行培訓(xùn)中心 公寓 050709 1600 項(xiàng)目賣點(diǎn) 現(xiàn)房銷售 獨(dú)棟別墅前庭后院占地超 100平米 推廣主題 優(yōu)惠措施 一次性付款可優(yōu)惠 2% 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目占地面積小，樓盤(pán)品質(zhì)一般，銷售不溫不火 麓港小鎮(zhèn)實(shí)景圖片（ 2023年） 石市中高檔樓盤(pán)個(gè)案調(diào)查簡(jiǎn)表 2023SFB306 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 工程現(xiàn)狀 總占地 建筑面積 容積率 綠化率 總戶數(shù) 圣地亞水岸生活館 別墅 /公寓 一期已完工 160畝 35448m2 68% 277 開(kāi)發(fā) 團(tuán)隊(duì) 開(kāi) 發(fā) 商 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 營(yíng)銷推廣 河北中都房地產(chǎn) 售價(jià)變動(dòng)情況 (元 /m2) 項(xiàng) 目 相 關(guān) 情 況 說(shuō) 明 類型 時(shí)間 均價(jià) 規(guī)劃形態(tài) 精裝修花園洋房，聯(lián)排、獨(dú)棟別墅（ 8套） 公寓 060613 1500 主力戶型 3室 2廳精裝公寓（ 120～ 190）、別墅（ 200～ 372） 公寓 051130 1400 建筑特點(diǎn) 北美風(fēng)情，帶有飄窗、露臺(tái)的板式建筑 別墅 2600 周邊環(huán)境 項(xiàng)目賣點(diǎn) 純美式湖岸別墅 推廣主題 水調(diào)奢華、自然棲居 目標(biāo)客戶 綜合評(píng)價(jià) 泊岸 南山 (純景觀景觀公寓 )鳥(niǎo)瞰圖（ 2023年） ㈣、西北和滹沱河版塊項(xiàng)目： 5 個(gè) ■ 和其它版塊樓多勢(shì)眾不同，西北版塊的“別墅 (第二居所 ) ”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)比較晚，且至今未扭轉(zhuǎn)人丁寥落的尷尬。除了 納帕溪谷 和 原鄉(xiāng) 外，其它項(xiàng)目只聞其聲，未見(jiàn)實(shí)質(zhì)進(jìn)展。相對(duì)于溫塘、蟠龍湖等有自然資源優(yōu)勢(shì)的區(qū)域而言，西北、滹沱河版塊的崛起應(yīng)歸功于市政規(guī)劃和人工景觀的建造。石家莊最大的植物園與泄洪生態(tài)河流所形成的“水環(huán)城、林繞水”的特殊文脈，環(huán)城水系、南水北調(diào)工程的緊密連接，使得這個(gè)處于城市邊緣地帶的區(qū)域正逐漸成為別墅、聯(lián)排和花園洋房等高檔房地產(chǎn)的聚集地。尤其是三環(huán)路修建后，越來(lái)越便捷的交通路網(wǎng)，將使該版塊項(xiàng)目“第一居所”和“第二居所”之間的界限越來(lái)越模糊。 ■ 2023年 7月 18日，河北國(guó)建開(kāi)發(fā)的省城首個(gè)純 Townhouse項(xiàng)目 納帕溪谷 盛裝開(kāi)盤(pán)，在石家莊西北創(chuàng)立了首家純聯(lián)排別墅社區(qū)，并以“ 打造中產(chǎn)人士的專屬領(lǐng)地 ”概念成功推廣了項(xiàng)目。隨后盛宏集團(tuán)所屬金廣廈房地產(chǎn)在植物園附近啟動(dòng) 原鄉(xiāng)鄉(xiāng)村別墅 真正將植物園版塊引入人們的視線，該項(xiàng)目以其對(duì)“休閑”生活的詮釋及散發(fā)的淡淡懷舊之情，在省會(huì)掀起一股“ 原野鄉(xiāng)村 ”別墅熱，一期僅有的 138套房子在認(rèn)購(gòu)首日即成交過(guò)半。 ■ 需注意，號(hào)稱純 Townhouse的 納帕溪谷 在 3月 8日卻推出了 六層電梯洋房 …… 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 開(kāi)發(fā)商 項(xiàng)目類型 總占地 (畝 ) 總面積 (m2) 總戶數(shù) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 現(xiàn)銷售均價(jià) (元 /m2) B201 納帕溪谷 石清路 199號(hào) 九龍湖畔 國(guó) 建 房地產(chǎn) 聯(lián)排、洋房 423 185900 970 一期入住 二期在建 Ⅰ ： 040718 Ⅱ ： 050430 060308 聯(lián)排： 3300 洋房： 1950 B202 原鄉(xiāng) 鄉(xiāng)村別墅 植物園南側(cè) 盛 宏 集 團(tuán) 聯(lián)排、獨(dú)棟 252 63 100000 29000 460 138 一期入住 二期籌建 20231108 獨(dú)棟： 3400 雙拼： 2700 聯(lián)排： 2480 B203 卓達(dá) 西海岸 植物園東南 卓 達(dá) 集 團(tuán) 復(fù)合大盤(pán) 前期運(yùn)作 土地洽談 20230128 B204 林溪小鎮(zhèn) 植物園附近 復(fù)合大盤(pán) 1000 B241 江南新城 滹沱河北岸 江 南 房地產(chǎn) 城市近郊 復(fù)合大盤(pán) 1660 900000 5000 運(yùn)作三年 進(jìn)展緩慢 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 消費(fèi)者可承受價(jià) 多層： 2100～ 2300 聯(lián)排： 2800～ 3200 西北和滹沱河版塊“別墅”項(xiàng)目情況簡(jiǎn)表 綜合分析： 此區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)模小，一些大盤(pán)正在運(yùn)作，別墅價(jià)格 2800～ 3500元左右 滹沱河改造、南水北調(diào)工程、西部山前區(qū)開(kāi)發(fā)、三環(huán)將帶來(lái)更多的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 石市中高檔樓盤(pán)個(gè)案調(diào)查簡(jiǎn)表 2023SFB201 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 工程現(xiàn)狀 總占地 建筑面積 容積率 綠化率 總戶數(shù) 納帕溪谷 Townhouse 一期入住 423畝 185900 m2 % 970 開(kāi)發(fā) 團(tuán)隊(duì) 開(kāi) 發(fā) 商 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 整合推廣 河北國(guó)建房地產(chǎn) 中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 美國(guó) SDE北京東方園林 北京同路 售價(jià)變動(dòng)情況 (元 /m2) 項(xiàng) 目 相 關(guān) 情 況 說(shuō) 明 類型 時(shí)間 均價(jià) 規(guī)劃形態(tài) 以 2～ 3層獨(dú)門獨(dú)戶的聯(lián)排別墅為主，另有部分六層電梯洋房 別墅 060612 3300 主力戶型 聯(lián)排（ 160～ 210）、雙拼（ 243～ 253）、洋房（ 96～ 320） 別墅 051215 2900 配套情況 小學(xué)、雙語(yǔ)幼兒園、會(huì)所、商業(yè)街 （銀行、超市、美容院、餐廳等） 洋房 060606 1950 其它說(shuō)明 分三期開(kāi)發(fā)，一期 5萬(wàn) m二期 m三期 m2 洋房 060309 1890 項(xiàng)目賣點(diǎn) 省會(huì)唯一大型純 Townhouse聯(lián)排別墅社區(qū) 推廣主題 源自北美的純 Townhouse 葡萄酒般的北美原香生活 目標(biāo)客戶 省會(huì)及周邊縣市的中產(chǎn)人士 綜合評(píng)價(jià) 先期銷售較好，入住后問(wèn)題較多，銷售受阻，改開(kāi)發(fā) 花庭 House 納帕溪谷實(shí)景圖片（ 2023年） 石市中高檔樓盤(pán)個(gè)案調(diào)查簡(jiǎn)表 2023SFB202 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 工程現(xiàn)狀 總占地 建筑面積 容積率 綠化率 總戶數(shù) 原鄉(xiāng) 鄉(xiāng)村別墅 Townhouse 一期入住 252畝 100000m2 46% 460 開(kāi)發(fā) 團(tuán)隊(duì) 開(kāi) 發(fā) 商 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 全程推廣 盛宏廣廈實(shí)業(yè)集團(tuán) 河北建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 石家莊風(fēng)格視覺(jué)企劃室 售價(jià)變動(dòng)情況 (元 /m2) 項(xiàng) 目 相 關(guān) 情 況 說(shuō) 明 類型 時(shí)間 均價(jià) 規(guī)劃形態(tài) Ⅰ 期：二層獨(dú)棟、三層雙拼、三層 4戶、 6戶聯(lián)排別墅共 138套 獨(dú)棟 051130 3400 主力戶型 聯(lián)排（ 18 18 226）、雙拼（ 351）、獨(dú)棟（ 36 396） 雙拼 2700 建筑特點(diǎn) 原汁原味的北美特色、美洲風(fēng)情 聯(lián)排 2480 周邊環(huán)境 緊鄰植物園、省城北部防洪水系、南水北調(diào)工程 聯(lián)排 041120 2300 項(xiàng)目賣點(diǎn) 省會(huì)首個(gè)鄉(xiāng)村別墅社區(qū) 植物園旁的鄉(xiāng)村別墅 推廣主題 鄉(xiāng)村路，帶我回家 目標(biāo)客戶 省會(huì)追求“休閑”生活方式的中產(chǎn)人士 綜合評(píng)價(jià) 據(jù)內(nèi)部消息，到 2023年底，該項(xiàng)目已銷售 80% 原鄉(xiāng) 鄉(xiāng)村別墅項(xiàng)目推廣資料（ 2023年） 關(guān)于石家莊 江南新城項(xiàng)目的思考（一） 1600 畝分六年開(kāi)發(fā)，需要掌握區(qū)域的經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)， 六年的經(jīng)濟(jì)周期處于什么樣的階段及變數(shù) ，我們心里有底嗎？ 江南的概念對(duì) 1600畝來(lái)說(shuō)是大了點(diǎn)。江南的特點(diǎn)：水性、精致、小巧、幽雅。 對(duì)北方來(lái)說(shuō)，用好“水”是個(gè)難題，解決不好此問(wèn)題，以后樓盤(pán)就會(huì)暴露出概念實(shí)施的蒼白，削弱品牌的支撐力。 郊區(qū)樓盤(pán)項(xiàng)目，假如不是“第二住宅”，一般而言，半數(shù)以上的購(gòu)買者來(lái)自相對(duì)較近的地方，究竟它的半徑是多大？需要很好的界定。 支付能力是市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)力 。在項(xiàng)目的范圍內(nèi)，是否能培養(yǎng)出 3～ 5倍以上，即 15000 戶左右的潛在購(gòu)買者？ 聯(lián)體別墅是介于公寓和別墅的邊際產(chǎn)品，它的購(gòu)買者很廣泛，包括兩類迥然不同的家庭：一是購(gòu)買基本住宅的單身年輕人和夫婦，另一類是年老的搬遷者。石家莊的消費(fèi)者對(duì)此類產(chǎn)品的認(rèn)同感有多高？ 經(jīng)驗(yàn)告訴我們，像石家莊這樣的市場(chǎng)以及本項(xiàng)目的大體量，我們的設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)：就是 要占領(lǐng)預(yù)算導(dǎo)向型的消費(fèi)者市場(chǎng) 。關(guān)于這點(diǎn)需要明確無(wú)誤地告知設(shè)計(jì)師。 在設(shè)計(jì)未最終定稿之前，我們當(dāng)務(wù)之急的任務(wù)，是 確定符合市場(chǎng)條件的最佳產(chǎn)品類型是什么？ 以及它的價(jià)格結(jié)構(gòu)。 為使產(chǎn)品從誕生起就具有較強(qiáng)的銷售勢(shì)能， 以不同的價(jià)格結(jié)構(gòu)考慮上、中、下三種價(jià)值水平的設(shè)計(jì)模型是需要的 。這樣可以將市場(chǎng)擴(kuò)展到足夠的廣度，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小的限度。為此，我們?cè)谠O(shè)計(jì)價(jià)格結(jié)構(gòu)時(shí)，要使價(jià)格范圍保持足夠的狹窄，并具有競(jìng)爭(zhēng)力的特點(diǎn)和價(jià)格特征。談這一點(diǎn)，因?yàn)樘嗟钠髽I(yè)在設(shè)計(jì)前較少考慮這一關(guān)鍵因素。 關(guān)于石家莊 江南新城項(xiàng)目的思考（二） 江南新城項(xiàng)目不是一個(gè)單一的聯(lián)體別墅項(xiàng)目，在進(jìn)行市場(chǎng)分析時(shí)，要?jiǎng)?wù)必考慮幾個(gè)最關(guān)鍵的因素： a、開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目?jī)H以自身簡(jiǎn)單考慮的需求是不夠的，因?yàn)檫h(yuǎn)離城市是塊生地，首先需要回答，用什么樣的產(chǎn)品類型和設(shè)施屬性吸引和爭(zhēng)取購(gòu)買者？ b、十三公里的距離，上下班高峰時(shí)間需要花費(fèi)的時(shí)間和消費(fèi)者心理承受力的關(guān)系如何？這個(gè)交通時(shí)間會(huì)影響項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域的大??？不可忽視。 c、教育和基本城市設(shè)施，特別是大賣場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目前期所需的吸引力是重要的。 d、理順市場(chǎng)吸納量和單元定價(jià)之間的關(guān)系。 e、單一的產(chǎn)品無(wú)法支撐 1600 畝的容量。那么，多元的產(chǎn)品組成是什么？不同階段的主力產(chǎn)品和輔助產(chǎn)品之間的戰(zhàn)術(shù)位臵如何？ f、同樣的問(wèn)題，誰(shuí)是項(xiàng)目產(chǎn)品的聚焦群體？如何把他們作為銷售的按鈕 ? 上述的問(wèn)題，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)回答得越清晰，企業(yè)的獲利就越可靠！ ㈤、東南和開(kāi)發(fā)區(qū)版塊項(xiàng)目：