【文章內(nèi)容簡介】 2 601505 503 502 501305 303 302 301205 203 202 201105 103 102 1012號樓價格表 室號Unit No.室號Unit No.室號Unit No.室號Unit No.　 2703 2702 2701　 2603 2602 26012505 2503 2502 25012305 2303 2302 23012205 2203 2202 22012105 2103 2102 21012023 2023 2023 20231905 1903 1902 19011805 1803 1802 18011705 1703 1702 17011605 1603 1602 16011505 1503 1502 15011305 1303 1302 13011205 1203 1202 12011105 1103 1102 11011005 1003 1002 1001905 903 902 901805 803 802 801705 703 702 701605 603 602 601505 503 502 501305 303 302 301205 203 202 201105 103 102 1013號樓價格表 室號Unit No.室號Unit No.室號Unit No.室號Unit No.2705 2703 2702 27012605 2603 2602 26012505 2503 2502 25012305 2303 2302 23012205 2203 2202 22012105 2103 2102 21012023 2023 2023 20231905 1903 1902 19011805 1803 1802 18011705 1703 1702 17011605 1603 1602 16011505 1503 1502 15011305 1303 1302 13011205 1203 1202 12011105 1103 1102 11011005 1003 1002 1001905 903 902 901805 803 802 801705 703 702 701605 603 602 601505 503 502 501305 303 302 301205 203 202 201105 103 102 101需求戶型 需求樓層 數(shù)量88 28樓 7815樓 1615樓以上 3合計 26需求戶型 需求樓層 數(shù)量105 28樓 9815樓 1415樓以上 2合計 25需求戶型 需求樓層 數(shù)量70 28樓 3815樓 815樓以上 7合計 18需求戶型 需求樓層 數(shù)量128 28樓 5815樓 915樓以上 5合計 19 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 戶型 剩余戶型價格段 客戶心理承受價格段88 1630017100 1500016500105 1680017800 155001700070 1650017300 1650017100128 1700017900 1680017000目前剩余房源最多的 88平米以及 105平米戶型 ,在剩余價格段以及客戶心理承受價格段有差距 ,導(dǎo)致客戶下定猶豫 ,成交周期長等情況出現(xiàn)目前盤古天地全南 88平米 2+1遭遇尷尬的境地 ,原因是同樣面積段 ,在日月光以及保利陽光等項目中可選到邊套 ,且均有贈送面積或是 +1,所以 88平米在高區(qū)去化上存在著較大抗性而看中邊套的客戶由于 105面積的承受力不強 ,也是導(dǎo)致流失　 數(shù)量 比例觀望 16 %政策影響 14 %樓層因素 17 %價格因素 15 %戶型因素 16 %周邊對比 10 %　 88 　 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 小結(jié) :一 :房源問題近期來訪客戶中 ,近 81%的客戶需求的樓層為 15樓以下 ,目前該層次樓層基本售罄 ,導(dǎo)致客戶需求戶型不足 ,是導(dǎo)致成交率低的原因之一二 :戶型問題128平米以及 70平米的客戶意向度較高 ,但該兩類戶型基本售罄 ,后期也無量供應(yīng) ,可能會導(dǎo)致該面積段客戶的流失三 :累加效應(yīng)由于政策 戶型 樓層 競品 價格 優(yōu)惠等多重作用下 ,導(dǎo)致目前成交率低的根本原因 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 易居方建議 :在目前二期第一批房源所剩的房源以及價格中 ,無法調(diào)起客戶的積極性以及沖動感 ,并且在推廣以及客戶跟蹤環(huán)節(jié)中也難以達到預(yù)期的效果 ,并且可能會導(dǎo)致急于購房客戶的流失 .所以 ,我方建議：，利用新房源刺激市場 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 企劃推廣策略 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，市場走向并不明朗項目周邊在售樓盤較多，競爭較為激烈受購買減少影響，投資偏淡，本地消費市場有僧多粥少之嫌項目爆點淡化，蓄水時間較長，存在流失客戶的危險營銷前瞻營銷前瞻本項目作為嘉定新城中心大盤，擁有教育、品牌、景觀等有利條件，無疑是具有先天優(yōu)勢，但與此同時，也該看到：差異化營銷之道是解決方法總策略 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 根據(jù)目標客戶消費習慣進行針對性制導(dǎo)因應(yīng)項目實際進行優(yōu)勢制導(dǎo)結(jié)合競爭對手情況進行差異化制導(dǎo)策略依據(jù)策略依據(jù) 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 總體策略重新梳理賣點 給市場新鮮爆點2期整體品質(zhì)的升級概念景觀樓王的核心推廣概念樣板房的實景營銷概念1 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 總體策略多元媒體轟炸 立體營銷打擊多層次整合精準營銷攻擊手法化被動為主動，拓展客源媒體營銷增加客戶購買信心2 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 總體原則本項目做為區(qū)域大盤，本次推出的景觀樓王，代表了嘉定新城高端住宅的標準，決定了項目在市場的主導(dǎo)性。項目的市場主導(dǎo)性決定了項目采取的營銷策略 引領(lǐng)式營銷 。 u以高端形象切入，奠定項目市場高度u蓄勢造勢，塑造項目品牌u通過點面結(jié)合的立體推廣，重點突破u連續(xù)遞進，逐步提升推廣策略 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 區(qū)域 上海北區(qū)舊城為主， 11號線沿線客群為次年齡 2745之間為主信息獲知 媒體、人際（活動）、戶外職業(yè)特征 公務(wù)員、企劃中層管理、產(chǎn)業(yè)人員客戶分析，是營銷的決策出發(fā)點 …客戶特征：推廣對象 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 如何符合目標客戶的心智趨同？ 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 關(guān)鍵詞一：嘉定新城 T ＆ E國際高尚生活城市50萬平方米生態(tài)公園、瑞金醫(yī)院、華師大二附中實驗基地11號線、百萬商業(yè)、遠香湖、五星級酒店、保利大劇院預(yù)期優(yōu)勢無可比擬站在城市的角度 ,用新聞手段熱炒地段價值 ,托升項目的在地塊中的地位 .鋪墊項目整體的調(diào)性。賣點提煉 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 關(guān)鍵詞二：標桿社區(qū)新城市 我主導(dǎo)無論是現(xiàn)在 ,還是在未來盤古天地都是嘉定新城的標桿社區(qū)一種最能詮釋出 T ＆ E國際生活的品牌項目賣點提煉 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 關(guān)鍵詞三：景觀樓王“ 正中級 ” 景觀禮遇欽點景觀中央，盡享闊綽棟距，景觀樓王，品質(zhì)登頂。賣點提煉 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 嘉定新城城市領(lǐng)導(dǎo)景觀樓王u11號線旁（嘉定新城中軸） —— 居城市中軸，享中心生活u優(yōu)勢學府旁 —— 用更多的時間陪伴孩子成長（名校府第，貼身教育）u生態(tài)公園，城市綠肥的中心生活u新城市、新科技規(guī)劃推廣u占據(jù)城市核心，與公園為鄰u品牌標桿，國際城市生活代言人u正中享受核心景致u73米超寬棟距u延續(xù) 2+ 3+1經(jīng)典設(shè)計u國際團隊品質(zhì)的再度升級u智能化小區(qū)管理系統(tǒng)推廣主題 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 下階段推廣執(zhí)行建議 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項目四部 | 推廣思路開盤前將推廣分為 3個階段 :第一階段 :3月 26日 4月 8日第二階段 :4月 8日 4月 15日第三階段 :4月 15日 4月 22日第一階段 :3月 26日 4月 8日 :”預(yù)告新盤信息 ,VIP卡全城公開 ”第二階段 :4月 8日 4月 15日 :”突出產(chǎn)品賣點優(yōu)勢 ,拉高產(chǎn)品調(diào)性以及 VIP享受的優(yōu)惠 ”第三階段 :4月 15日 4月 22日 :”公布開盤時間 ,倒計時 ,VIP卡優(yōu)惠限時限量等 ” 盤古天地 盤古天地 2023年整體營銷計劃 | EHO