【正文】 2023年 3月 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 整體目標(biāo)企劃推廣策略項(xiàng)目現(xiàn)狀分析市場(chǎng)環(huán)境解析目目 錄錄區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品解析銷售執(zhí)行計(jì)劃 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 3市場(chǎng)環(huán)境解析 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 2023年宏觀調(diào)控政策在沒(méi)有預(yù)警的情況下，國(guó)務(wù)院及上海政府在 2023年 1月底相繼出臺(tái)兩條樓市調(diào)控新政《 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》 “ 新國(guó)八條 ”《 上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法 》市政府辦公廳印發(fā)本市貫徹 《 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》 實(shí)施意見(jiàn)限購(gòu)令 限貸令房產(chǎn)稅營(yíng)業(yè)稅 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 宏觀調(diào)控政策影響分析總結(jié)本輪調(diào)控，政策對(duì)市場(chǎng)的影響主要集中在以下幾個(gè)方面：? 二套房首付比例上升至 60%， 將直接導(dǎo)致購(gòu)房初期投入上升，購(gòu)房者陷入觀望階段，市場(chǎng)銷量將明顯下滑? 二套房全面限購(gòu)，三套房全面停購(gòu)， 將直接導(dǎo)致市場(chǎng)成交量急劇萎縮? 營(yíng)業(yè)稅費(fèi)由差額計(jì)稅調(diào)整為全額計(jì)稅， 將直接影響低端（普通住宅）二手房市場(chǎng)交易量，掛牌量將急劇減少 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | ▓ 目標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 8%左右；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅控制在 4%左右▓ 貨幣政策：實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持合理的社會(huì)融資規(guī)模，廣義貨幣增長(zhǎng)目標(biāo)為 16% 1. 存款準(zhǔn)備金率已創(chuàng)歷史新高，仍存在上調(diào)空間但可能性不大；2. 三月份的 CPI很有可能再創(chuàng)新高，加大了 4月份上調(diào)利率的可能性；3. 貨幣緊縮政策仍將繼續(xù)但趨穩(wěn)， 政策組合選擇將逐步回歸到以公開(kāi)市場(chǎng)操作和信貸管理▓ 強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控定位，建立住宅雙軌制的住房供應(yīng)模式1. 首先是要進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模和供應(yīng)量2. 其次就是用行政手段落實(shí)和完善調(diào)控政策，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭；3. 建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，逼迫地方政府實(shí)行嚴(yán)厲的住宅調(diào)控。6近期宏觀政策 —— 聚焦兩會(huì) —— 堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定物價(jià)總水平成為今年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，貨幣緊縮政策仍將繼續(xù)但趨穩(wěn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜性加大了后期政策的不確定性 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 資金問(wèn)題使得房企面臨嚴(yán)重考驗(yàn) —— 貨幣政策緊縮中216。這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來(lái)第九次上調(diào)。216。 ? 銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民表示，針對(duì)今年房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)銀行壞賬的壓力，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)做過(guò)壓力測(cè)試，測(cè)試顯示，房?jī)r(jià)下跌 20%30%仍在可承受范圍內(nèi)。管理通脹預(yù)期；并對(duì)沖流動(dòng)性；企及購(gòu)房者信貸額度再度減少， 融資成本增加，門(mén)檻上升；216。 ? 對(duì)低端商品房市場(chǎng)的沖擊不可小覷 —— 20232023年間，共計(jì)建設(shè)保障性住房 590萬(wàn)套+3600萬(wàn)套 =4190萬(wàn)套，保障性住房建設(shè)規(guī)模將達(dá)到商品房銷售規(guī)模的 50%，保障房所針對(duì)人群與商品房客戶有較大錯(cuò)位，但其對(duì)于低端商品房的影響仍不可小覷? 資金及土地供應(yīng)仍是保障性住房建設(shè)瓶頸 —— 雖然已經(jīng)不斷在擴(kuò)寬保障房建設(shè)融資渠道，但政策導(dǎo)向與利潤(rùn)導(dǎo)向及土地財(cái)政間的博弈仍令該政策的全面落實(shí)存在疑問(wèn)。作為政績(jī)工程，承接保障房有利于建立良好的政府關(guān)系，為區(qū)域拓展奠定基礎(chǔ)。 34城市出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則 —— 截止上周末，新國(guó)八條要求的 35 個(gè)城市，除重慶可能因前期房地產(chǎn)稅細(xì)則延遲出臺(tái)限購(gòu)令，其他 34 個(gè)城市均出臺(tái)了限購(gòu)細(xì)則，216。截止上周末，僅有銀川、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、昆明出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)216。 縮小限購(gòu)范圍 ——216。 放松限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn) —— 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 上有政策，下有對(duì)策 — 調(diào)控的市場(chǎng)反應(yīng)仍有待觀察上有政策下有對(duì)策限購(gòu)令252。假夫妻真結(jié)婚；252。與中介合作，虛構(gòu)勞動(dòng)合同補(bǔ)繳社?；騻€(gè)稅；252。先簽約，一段時(shí)間后備案；252。以他人名義貸款；252。開(kāi)發(fā)商墊付，墊付款在交房前還完；252。調(diào)高住宅申報(bào)價(jià)格，以折扣價(jià)格開(kāi)盤(pán)，以優(yōu)惠遞減方式提價(jià)；252。深圳則規(guī)定補(bǔ)繳社保及稅款同樣在限購(gòu)之列地方政府調(diào)控樓市態(tài)度不夠堅(jiān)決，執(zhí)行層面不夠徹底，老百姓鉆政策漏洞的智慧無(wú)限，究其根本只是加大了交易成本而已 …… 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 樓市行情 —— 上海　 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年（ ）共 4周 2023年（ ）共 4周 2023年（ ）共 3周上海普通住宅周均成交套數(shù) 2968 1360 2702 1383 2141 381 599供應(yīng)： 經(jīng)歷春節(jié)淡季及限購(gòu)政策的雙重影響，市場(chǎng)新增供應(yīng)出現(xiàn)回升， 3月前三周周均供應(yīng) 920套， 與 2月份基本持平， 雖然政策持續(xù)打壓， 但部分樓盤(pán)按捺已久，紛紛申請(qǐng)預(yù)售許可證準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)；成交： 2023年 3月前三周周均成交量 599套，較 2月份相比大幅增長(zhǎng) 57%，與 2023年同期成交水平相接近 ；受政策調(diào)控和購(gòu)房限購(gòu)影響， 3月以來(lái)市場(chǎng)需求依然較少，繼續(xù)保持低成交； 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 全市住宅市場(chǎng)情況近期商品住宅市場(chǎng)低迷，供應(yīng)量持續(xù)低迷，成交面積明顯下滑。 均價(jià)： 進(jìn)入 3月份后 均價(jià)開(kāi)始一路走高 ，最近均價(jià)上升至 22962元 /平方米， 已恢復(fù)到 2023年年初高位 ，前期主要受高價(jià)樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán)影響均價(jià)有所降低，近期 成交結(jié)構(gòu)趨于正常，價(jià)格又重新回到高位 。 上海房展會(huì)： 參展房企 45家，除招商、寶華等房企外，萬(wàn)科保利金地復(fù)地等標(biāo)桿企業(yè)缺席；參展項(xiàng)目60個(gè)，較去年秋季展會(huì) 300個(gè)參展樓盤(pán)縮減 8成，本地寶山嘉定參展樓盤(pán)最多，均價(jià)在 1萬(wàn) 2萬(wàn)參展樓盤(pán)占 4成，僅少數(shù)樓盤(pán)推出優(yōu)惠，參展人數(shù)約 13萬(wàn)人次。而上一期開(kāi)盤(pán)價(jià)為 25000元 /平方米▓ 恒大多個(gè)樓盤(pán)新組團(tuán)推出八五折優(yōu)惠 —— 為應(yīng)對(duì)限購(gòu)令針對(duì)首次置業(yè)者，推出 85折優(yōu)惠。▓ 萬(wàn)達(dá)王健林預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道 —— 近期開(kāi)發(fā)商拿地大幅減少，預(yù)計(jì)今年政府的土地出讓收益將下降 1萬(wàn)億 ，限購(gòu)政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下降通道，而且至少維持兩年以上。房產(chǎn)稅政策后房產(chǎn)稅政策前2023年第一輪調(diào)控 2023年第二輪調(diào)控 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)政策前后市場(chǎng)對(duì)比中信泰富又一城 龍湖酈城 西尚海月份 成交面積 成交套數(shù) 成交均價(jià) 月份 成交面積 成交套數(shù) 成交均價(jià) 月份 成交面積 成交套數(shù) 成交均價(jià) (㎡ ) (套 ) (元 /㎡ ) (㎡ ) (套 ) (元 /㎡ ) (㎡ ) (套 ) (元 /㎡ )2023年 12月 1655 17 14061 2023年 12月 22098 206 15712 2023年 12月 9446 92 153772023年 1月 11244 100 15333 2023年 1月 13771 130 17378 2023年 1月 6223 63 157632023年 2月 1091 9 15956 2023年 2月 1,104 9 18555 2023年 2月 484 4 148882023年 3月 811 8 15626 2023年 3月 1533 12 17144 2023年 3月 138 1 13334嘉寶紫提灣 秋霞坊 保利湖畔陽(yáng)光月份 成交面積 成交套數(shù) 成交均價(jià) 月份 成交面積 成交套數(shù) 成交均價(jià) 月份 成交面積 成交套數(shù) 成交均價(jià) (㎡ ) (套 ) (元 /㎡ ) (㎡ ) (套 ) (元 /㎡ ) (㎡ ) (套 ) (元 /㎡ )2023年 12月 5617 53 14742 2023年 12月 15,099 175 16251 2023年 12月 2239 22 155072023年 1月 4362 42 15516 2023年 1月 5,455 73 17579 2023年 1月 797 8 155692023年 2月 411 4 15454 2023年 2月 1,053 16 18201 2023年 2月 136 1 161962023年 3月 744 7 15174 2023年 3月 1751 25 17343 2023年 3月 262 2 1618017從新政出臺(tái)后，成交量均出現(xiàn)嚴(yán)重下滑，由于新開(kāi)盤(pán)的保利湖畔陽(yáng)光大定房源未形成簽約價(jià)格， 3月成交價(jià)格預(yù)計(jì) 14000元 —14200 元，整體下滑 2023元左右 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 主力競(jìng)爭(zhēng)分析馬陸南翔嘉定新城安亭盤(pán)古天地主要面臨兩類競(jìng)爭(zhēng)第一類：嘉定新城、馬陸內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；例如保利湖畔陽(yáng)光，嘉寶紫提灣等。 盤(pán)古天地 盤(pán)古天地 2023年整體營(yíng)銷計(jì)劃 | EHOUSE CHINA 大上海一區(qū)項(xiàng)目四部 | 競(jìng)品案例分析 中信泰富又一城項(xiàng)目位置在售戶型項(xiàng)目在售 136㎡ 三房，均價(jià) 16000元 /平米，尚有少量 90平米兩房房源，后期房源預(yù)計(jì) 2023年推出 。