【文章內(nèi)容簡介】 ：住宅，旅游，教育，體育，會展，商務(wù)，商業(yè)，休閑娛樂，餐飲，產(chǎn)業(yè)園等等，以及它們的復(fù)合； ? 其實質(zhì)是希望創(chuàng)造出多個主導(dǎo)功能互相促進的協(xié)同效果，從而提升整個片區(qū)的價值，其產(chǎn)品是一種復(fù)合地產(chǎn) 功能驅(qū)動模式 復(fù)合功能驅(qū)動模式 產(chǎn)業(yè)園驅(qū)動模式 核心功能驅(qū)動模式 功能驅(qū)動模式又可分為三種具體模式 關(guān)鍵成功因素 ? 對于項目所處的外部環(huán)境和市場需求有精準的認識，能夠挖掘出能作為驅(qū)動力的主導(dǎo)功能； ? 有獨創(chuàng)能力和概念能力，并能進行震撼性的傳播 21 核心功能驅(qū)動模式 指通過將單一的產(chǎn)品主導(dǎo)功能引入項目，并作為核心功能驅(qū)動項目的發(fā)展 概念 ? 指通過將單一的產(chǎn)品主導(dǎo)功能引入項目，并作為核心功能驅(qū)動項目的發(fā)展 ? 這個核心功能可以是：旅游，教育，體育，會展，商務(wù)，商業(yè)，休閑娛樂，餐飲等等 舉例 ? 華僑城集團：將旅游引入地產(chǎn)，使旅游成為項目的核心功能驅(qū)動項目 “ 生長 ” 。 華僑城集團的項目包括深圳華僑城、北京華僑城、深圳東部華僑城、成都華僑城、上海華僑城，每個項目都由主題公園、住宅和商業(yè)廣場組成。其貫常作法是：先開發(fā)歡樂谷等現(xiàn)代游樂主題公園，通過公園帶動周邊住宅的開發(fā)銷售以及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)銷售，商業(yè)和住宅的繁榮反過來又帶動了主題公園的銷售和不斷開發(fā)、升級，從而以旅游為源動力，形成旅游、住宅、商業(yè)三者間互相促進的良性循環(huán)，項目得以 “ 生長 ” ，區(qū)域品質(zhì)得到提高，獲得高額收益。可以說是一種先進的地產(chǎn)商業(yè)模式； ? 廊坊東方大學城：圍繞教育做地產(chǎn)，驅(qū)動項目 “ 生長 ” 。 整個東方大學城的先導(dǎo)和核心功能是以開放式資源共享為主要特征的高等教育功能。通過這一核心教育功能的驅(qū)動，帶動大學城及周邊區(qū)域旅游、商業(yè)、會議、休閑娛樂等的發(fā)展； ? 天津張貴莊：利用區(qū)位優(yōu)勢發(fā)展汽車博覽會展業(yè)，從而驅(qū)動城市 “ 生長 ” 。 張貴莊地處天津中心城區(qū)與濱海新區(qū)之間，附近陸、海、空交通運輸條件優(yōu)勢明顯，是天津融入環(huán)渤海經(jīng)濟圈的紐帶。天津具有汽車產(chǎn)業(yè)，同時天津港是汽車進口的第一大入口，張貴莊意識到這些優(yōu)勢，確定發(fā)展汽車博覽會展業(yè)，并圍繞會展發(fā)展貿(mào)易、物流，居住、商務(wù)、商業(yè)也隨之發(fā)展起來，最終形成高品質(zhì)、有品牌的新城市 ? 22 復(fù)合功能驅(qū)動模式是指 通過將兩個或兩個以上的產(chǎn)品主導(dǎo)功能引入項目，并作為主要功能驅(qū)動項目發(fā)展 概念 ? 指通過將兩個或兩個以上的產(chǎn)品主導(dǎo)功能引入項目，并作為主要功能驅(qū)動項目發(fā)展 ? 這個驅(qū)動力來自于旅游、教育、體育、會展、商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂、餐飲等組成的 “ 功能組合 ” 舉例 ? 世紀金源集團：通過大型 mall、星級酒店等高檔復(fù)合功能來驅(qū)動區(qū)域的 “ 生長 ” 和品位提高。世紀金源集團的項目包括北京世紀城、昆明世紀城、貴陽世紀城，其貫常作法是：首先開發(fā)一定比例的住宅，同時重點開發(fā)大型 mall、星級酒店等高檔復(fù)合功能，通過它們來驅(qū)動當期住宅的銷售和后續(xù)更大面積的住宅區(qū)開發(fā)與銷售，周邊高層次居住人口的增多反過來又促進了 mall等的進一步發(fā)展，最終使所在區(qū)域迅速做大，土地迅速升值； ? 建外 Soho：通過將現(xiàn)代時尚的購物、休閑娛樂、辦公、居住功能進行緊密復(fù)合，創(chuàng)造出一種新的生活形態(tài)和生活方式，從而驅(qū)動區(qū)域 “ 生長 ” 。 建外 soho由 18棟公寓、 2棟寫字樓、 4棟 SOHO小型辦公房、大量裙房、會所及中心花園組成。其中 SOHO公寓樓 13層為臨街商鋪，約 300個店鋪， 4層以上為 SOHO公寓單元。會所內(nèi)現(xiàn)代體育休閑娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，所有這些高度融合，形成一種全新的生活空間； 23 產(chǎn)業(yè)園驅(qū)動模式是指 通過運營商策劃并主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園作為驅(qū)動力來驅(qū)動整個項目的發(fā)展 概念 ? 指通過運營商策劃并主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園作為驅(qū)動力來驅(qū)動整個項目的發(fā)展 舉例 ? 加州工業(yè)城：通過產(chǎn)業(yè)園驅(qū)動形成新城市。 加州工業(yè)城由美國加州財團在鄭州投資興建，其核心是以高新技術(shù)、制造業(yè)、咨詢服務(wù)等為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。通過產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，帶動形成一座融生產(chǎn)、高科技研發(fā)、居住、娛樂為一體的現(xiàn)代國際化城 關(guān)鍵成功因素 ? 城市運營商必須深諳國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展趨勢和規(guī)律、經(jīng)濟圈和區(qū)域經(jīng)濟、城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀態(tài)和產(chǎn)業(yè)需求，從而形成地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的超前意識，并以此打動當?shù)卣?，獲得運營權(quán) 24 政策驅(qū)動模式指 由政府進行該項目的總體規(guī)劃并推動其發(fā)展，政策是驅(qū)動項目發(fā)展的核心動力 概念 ? 指由政府進行該項目的總體規(guī)劃并推動其發(fā)展，政策是驅(qū)動項目發(fā)展的核心動力 ? 該類項目通常包括：新城區(qū)中的核心區(qū)開發(fā)項目（如新 CBD），城市副中心建設(shè)項目，衛(wèi)星城開發(fā)項目，地方主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園項目、經(jīng)濟適用房住區(qū)等等 舉例 ? 錢江新城：新 CBD。 在杭州等文化旅游城市，考慮到老城的保護、老城的“減負”和城市的可持續(xù)發(fā)展，其發(fā)展觀念正逐漸從“拆舊城、建新城”過渡到“保老城、建新城”。杭州的規(guī)劃由以西湖為核心發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線分散組團發(fā)展，錢江新城是政府規(guī)劃并主導(dǎo)建設(shè)的杭州未來 CBD； ? 松江新城：衛(wèi)星城。 上海為實現(xiàn)成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心之一和現(xiàn)代化國際大都市的目標，提出“一城九鎮(zhèn)”布局，將產(chǎn)業(yè)重新布局調(diào)整，通過產(chǎn)業(yè)帶動，依托重大經(jīng)濟項目和骨干交通建設(shè)，將人口從市區(qū)疏散到郊區(qū)，實現(xiàn)上海由單核到多核的轉(zhuǎn)變。松江新城由于其地理位置被選為首先開發(fā)的衛(wèi)星城； ? 安亭汽車城：城市重點產(chǎn)業(yè)城。 汽車產(chǎn)業(yè)是上海市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，安亭被上海市政府確定為集制造、研發(fā)、會展、居住等多功能于一體的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地。由政府主導(dǎo)，各類企業(yè)參與建設(shè)開發(fā)； ? 上地信息產(chǎn)業(yè)基地：城市重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 信息產(chǎn)業(yè)是北京的重點產(chǎn)業(yè)之一。進入 20世紀 90年代，中關(guān)村崛起的科技企業(yè)開始從商貿(mào)型向研發(fā)生產(chǎn)型轉(zhuǎn)型，但中關(guān)村缺少發(fā)展空間，不具備規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地的可能。因此，由政府主導(dǎo)成立上地信息產(chǎn)業(yè)基地，并由政府成立公司進行土地運營 25 在大片土地產(chǎn)品形態(tài)不明晰的情況下，我們還可以從產(chǎn)品特性來尋找品牌的識別要素 商務(wù) 商業(yè) 旅游 文化娛樂休閑體育 會展 教育 主要價值訴求 區(qū)位、個性定制、規(guī)模、生態(tài)、科技、