【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：住宅，旅游，教育，體育，會(huì)展，商務(wù)，商業(yè)，休閑娛樂(lè)，餐飲，產(chǎn)業(yè)園等等，以及它們的復(fù)合； ? 其實(shí)質(zhì)是希望創(chuàng)造出多個(gè)主導(dǎo)功能互相促進(jìn)的協(xié)同效果，從而提升整個(gè)片區(qū)的價(jià)值，其產(chǎn)品是一種復(fù)合地產(chǎn) 功能驅(qū)動(dòng)模式 復(fù)合功能驅(qū)動(dòng)模式 產(chǎn)業(yè)園驅(qū)動(dòng)模式 核心功能驅(qū)動(dòng)模式 功能驅(qū)動(dòng)模式又可分為三種具體模式 關(guān)鍵成功因素 ? 對(duì)于項(xiàng)目所處的外部環(huán)境和市場(chǎng)需求有精準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)，能夠挖掘出能作為驅(qū)動(dòng)力的主導(dǎo)功能； ? 有獨(dú)創(chuàng)能力和概念能力，并能進(jìn)行震撼性的傳播 21 核心功能驅(qū)動(dòng)模式 指通過(guò)將單一的產(chǎn)品主導(dǎo)功能引入項(xiàng)目，并作為核心功能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展 概念 ? 指通過(guò)將單一的產(chǎn)品主導(dǎo)功能引入項(xiàng)目，并作為核心功能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展 ? 這個(gè)核心功能可以是：旅游，教育，體育，會(huì)展，商務(wù)，商業(yè)，休閑娛樂(lè)，餐飲等等 舉例 ? 華僑城集團(tuán)：將旅游引入地產(chǎn)，使旅游成為項(xiàng)目的核心功能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目 “ 生長(zhǎng) ” 。 華僑城集團(tuán)的項(xiàng)目包括深圳華僑城、北京華僑城、深圳東部華僑城、成都華僑城、上海華僑城，每個(gè)項(xiàng)目都由主題公園、住宅和商業(yè)廣場(chǎng)組成。其貫常作法是：先開(kāi)發(fā)歡樂(lè)谷等現(xiàn)代游樂(lè)主題公園，通過(guò)公園帶動(dòng)周邊住宅的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售以及商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，商業(yè)和住宅的繁榮反過(guò)來(lái)又帶動(dòng)了主題公園的銷(xiāo)售和不斷開(kāi)發(fā)、升級(jí)，從而以旅游為源動(dòng)力，形成旅游、住宅、商業(yè)三者間互相促進(jìn)的良性循環(huán)，項(xiàng)目得以 “ 生長(zhǎng) ” ，區(qū)域品質(zhì)得到提高，獲得高額收益?？梢哉f(shuō)是一種先進(jìn)的地產(chǎn)商業(yè)模式； ? 廊坊東方大學(xué)城：圍繞教育做地產(chǎn)，驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目 “ 生長(zhǎng) ” 。 整個(gè)東方大學(xué)城的先導(dǎo)和核心功能是以開(kāi)放式資源共享為主要特征的高等教育功能。通過(guò)這一核心教育功能的驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)大學(xué)城及周邊區(qū)域旅游、商業(yè)、會(huì)議、休閑娛樂(lè)等的發(fā)展； ? 天津張貴莊：利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)展汽車(chē)博覽會(huì)展業(yè)，從而驅(qū)動(dòng)城市 “ 生長(zhǎng) ” 。 張貴莊地處天津中心城區(qū)與濱海新區(qū)之間，附近陸、海、空交通運(yùn)輸條件優(yōu)勢(shì)明顯，是天津融入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的紐帶。天津具有汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)天津港是汽車(chē)進(jìn)口的第一大入口，張貴莊意識(shí)到這些優(yōu)勢(shì)，確定發(fā)展汽車(chē)博覽會(huì)展業(yè)，并圍繞會(huì)展發(fā)展貿(mào)易、物流，居住、商務(wù)、商業(yè)也隨之發(fā)展起來(lái)，最終形成高品質(zhì)、有品牌的新城市 ? 22 復(fù)合功能驅(qū)動(dòng)模式是指 通過(guò)將兩個(gè)或兩個(gè)以上的產(chǎn)品主導(dǎo)功能引入項(xiàng)目，并作為主要功能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展 概念 ? 指通過(guò)將兩個(gè)或兩個(gè)以上的產(chǎn)品主導(dǎo)功能引入項(xiàng)目，并作為主要功能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展 ? 這個(gè)驅(qū)動(dòng)力來(lái)自于旅游、教育、體育、會(huì)展、商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、餐飲等組成的 “ 功能組合 ” 舉例 ? 世紀(jì)金源集團(tuán)：通過(guò)大型 mall、星級(jí)酒店等高檔復(fù)合功能來(lái)驅(qū)動(dòng)區(qū)域的 “ 生長(zhǎng) ” 和品位提高。世紀(jì)金源集團(tuán)的項(xiàng)目包括北京世紀(jì)城、昆明世紀(jì)城、貴陽(yáng)世紀(jì)城，其貫常作法是：首先開(kāi)發(fā)一定比例的住宅，同時(shí)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)大型 mall、星級(jí)酒店等高檔復(fù)合功能，通過(guò)它們來(lái)驅(qū)動(dòng)當(dāng)期住宅的銷(xiāo)售和后續(xù)更大面積的住宅區(qū)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，周邊高層次居住人口的增多反過(guò)來(lái)又促進(jìn)了 mall等的進(jìn)一步發(fā)展，最終使所在區(qū)域迅速做大，土地迅速升值； ? 建外 Soho：通過(guò)將現(xiàn)代時(shí)尚的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、辦公、居住功能進(jìn)行緊密復(fù)合，創(chuàng)造出一種新的生活形態(tài)和生活方式，從而驅(qū)動(dòng)區(qū)域 “ 生長(zhǎng) ” 。 建外 soho由 18棟公寓、 2棟寫(xiě)字樓、 4棟 SOHO小型辦公房、大量裙房、會(huì)所及中心花園組成。其中 SOHO公寓樓 13層為臨街商鋪，約 300個(gè)店鋪， 4層以上為 SOHO公寓單元。會(huì)所內(nèi)現(xiàn)代體育休閑娛樂(lè)設(shè)施一應(yīng)俱全，所有這些高度融合，形成一種全新的生活空間； 23 產(chǎn)業(yè)園驅(qū)動(dòng)模式是指 通過(guò)運(yùn)營(yíng)商策劃并主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園作為驅(qū)動(dòng)力來(lái)驅(qū)動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展 概念 ? 指通過(guò)運(yùn)營(yíng)商策劃并主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園作為驅(qū)動(dòng)力來(lái)驅(qū)動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展 舉例 ? 加州工業(yè)城：通過(guò)產(chǎn)業(yè)園驅(qū)動(dòng)形成新城市。 加州工業(yè)城由美國(guó)加州財(cái)團(tuán)在鄭州投資興建，其核心是以高新技術(shù)、制造業(yè)、咨詢(xún)服務(wù)等為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。通過(guò)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，帶動(dòng)形成一座融生產(chǎn)、高科技研發(fā)、居住、娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代國(guó)際化城 關(guān)鍵成功因素 ? 城市運(yùn)營(yíng)商必須深諳國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律、經(jīng)濟(jì)圈和區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和產(chǎn)業(yè)需求，從而形成地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的超前意識(shí)，并以此打動(dòng)當(dāng)?shù)卣?，獲得運(yùn)營(yíng)權(quán) 24 政策驅(qū)動(dòng)模式指 由政府進(jìn)行該項(xiàng)目的總體規(guī)劃并推動(dòng)其發(fā)展，政策是驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展的核心動(dòng)力 概念 ? 指由政府進(jìn)行該項(xiàng)目的總體規(guī)劃并推動(dòng)其發(fā)展，政策是驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展的核心動(dòng)力 ? 該類(lèi)項(xiàng)目通常包括：新城區(qū)中的核心區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（如新 CBD），城市副中心建設(shè)項(xiàng)目，衛(wèi)星城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，地方主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房住區(qū)等等 舉例 ? 錢(qián)江新城：新 CBD。 在杭州等文化旅游城市，考慮到老城的保護(hù)、老城的“減負(fù)”和城市的可持續(xù)發(fā)展，其發(fā)展觀念正逐漸從“拆舊城、建新城”過(guò)渡到“保老城、建新城”。杭州的規(guī)劃由以西湖為核心發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X(qián)塘江為軸線分散組團(tuán)發(fā)展，錢(qián)江新城是政府規(guī)劃并主導(dǎo)建設(shè)的杭州未來(lái) CBD； ? 松江新城：衛(wèi)星城。 上海為實(shí)現(xiàn)成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一和現(xiàn)代化國(guó)際大都市的目標(biāo)，提出“一城九鎮(zhèn)”布局，將產(chǎn)業(yè)重新布局調(diào)整，通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，依托重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和骨干交通建設(shè)，將人口從市區(qū)疏散到郊區(qū)，實(shí)現(xiàn)上海由單核到多核的轉(zhuǎn)變。松江新城由于其地理位置被選為首先開(kāi)發(fā)的衛(wèi)星城； ? 安亭汽車(chē)城：城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)城。 汽車(chē)產(chǎn)業(yè)是上海市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，安亭被上海市政府確定為集制造、研發(fā)、會(huì)展、居住等多功能于一體的綜合性汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地。由政府主導(dǎo)，各類(lèi)企業(yè)參與建設(shè)開(kāi)發(fā)； ? 上地信息產(chǎn)業(yè)基地：城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 信息產(chǎn)業(yè)是北京的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一。進(jìn)入 20世紀(jì) 90年代，中關(guān)村崛起的科技企業(yè)開(kāi)始從商貿(mào)型向研發(fā)生產(chǎn)型轉(zhuǎn)型，但中關(guān)村缺少發(fā)展空間，不具備規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地的可能。因此，由政府主導(dǎo)成立上地信息產(chǎn)業(yè)基地，并由政府成立公司進(jìn)行土地運(yùn)營(yíng) 25 在大片土地產(chǎn)品形態(tài)不明晰的情況下，我們還可以從產(chǎn)品特性來(lái)尋找品牌的識(shí)別要素 商務(wù) 商業(yè) 旅游 文化娛樂(lè)休閑體育 會(huì)展 教育 主要價(jià)值訴求 區(qū)位、個(gè)性定制、規(guī)模、生態(tài)、科技、