某工程項(xiàng)目的前期策劃與決策培訓(xùn)教材(編輯修改稿)
2025-02-14 00:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 對(duì)提高項(xiàng)目品質(zhì)感 ， 價(jià)值感 ， 滿足客戶尊榮感 ， 吸引投資性買家大有好處 。 這一工作現(xiàn)在就應(yīng)該在進(jìn)行 按一般概念 ， 建議戶型面積區(qū)間應(yīng)該在 90200坪米為宜 ，二房二廳和三房二廳 ， 四房二廳 ， 考慮一部分復(fù)式 。 8． 戶型配比建議： 90至 120 15% 總價(jià)約在 50至 60萬(wàn) 120至 160 60% 總價(jià)約在 60至 80萬(wàn) 160至 200 20% 總價(jià)約在 80至 100萬(wàn) 以上或復(fù)式 5% 總價(jià)約在 100至 120萬(wàn) 9． 開發(fā)次序： 先開發(fā)住宅的市場(chǎng)成熟度較高的二房或三房板式樓（ 小高層 ） → 相應(yīng)的社區(qū)配套商業(yè) → 五星級(jí)酒店 →娛樂業(yè)房地產(chǎn) → 主題購(gòu)物 （ 休閑街區(qū) ） → 地塊熱度足夠時(shí)再推出住宅 （ 高層 ） ， 并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)適度嘗試新鮮品種 （ 如小戶型 ） 。 二 、 辦公樓部分 （ 一 ） 市場(chǎng)現(xiàn)狀 與住宅市場(chǎng)不同 ， 南通的寫字樓辦公樓啟動(dòng)緩慢 。 由于 2023年前的市場(chǎng)低迷 ， 本地開發(fā)商很少開發(fā)辦公樓 。 這是因?yàn)椋鹤≌袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小 ， 而寫字樓單位利潤(rùn)并不高于住宅 ， 因此開發(fā)商更樂意興建高回報(bào)率的住宅 。 南通的交通不便 ， 外來(lái)人口較少 ， 雖是沿海較早的十四個(gè)沿海開放城市 ， 但經(jīng)濟(jì)總量不高 ， 外向度也不高 ， 故商務(wù)空間需求并不多 。 近三年有轉(zhuǎn)好的趨勢(shì) 。 很多單位都是自己新建辦公樓 ， 金融資料 ， 行政機(jī)關(guān) ，廠礦企業(yè) ， 并且南通體量大標(biāo)準(zhǔn)高的寫字樓一般的都是政府和銀行所建 ， 如：建行大樓 ， 國(guó)土局大樓 ，稅務(wù)局大樓 ， 電信郵政大樓 。 近幾年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮 ， 商務(wù)市場(chǎng)開始回暖 。 除正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的商務(wù)空間要求之外 ， 也有大量的投資者開始瞄準(zhǔn)了商務(wù)樓這一新的投資品種 。 因此近年來(lái)辦公樓市場(chǎng)有起色 ， 但即便如此 ， 辦公樓市場(chǎng)的開發(fā)目前占到南通市場(chǎng)開發(fā)總量的5%左右 。 對(duì)南通市場(chǎng)辦公樓的特點(diǎn)總結(jié)如下： ： 南通的商務(wù)樓大都集中在南大街和工農(nóng)南路 ， 主要是因?yàn)樵搮^(qū)的交通 比較便利 ， 商務(wù)形象好 ， 合作伙伴集中 ， 商務(wù)設(shè)備齊全 。 2. 格局： 主要是內(nèi)外走廊分邊式 ， 比較擁擠 ， 沒有共享空間 。 3. 物業(yè)管理 ：物業(yè)管理僅僅是提供一般的保安 ， 保潔 ，報(bào)信業(yè)務(wù) ,技術(shù)防備設(shè)施簡(jiǎn)單 。 ： 一般無(wú) ， 新海通等內(nèi)有中央空調(diào) 5. 租金水平： 一般為 2040元每坪 ， 車為一般為租賃 ，200300元 /月 /個(gè) 。 6. 銷售價(jià)格： 一般與住宅價(jià)格相同 。 7. 銷售時(shí)間： 有的整層銷售 ,有的分割銷售 。 2. 中央商務(wù)區(qū)寫字樓建議 a) 在開發(fā)次序上在住宅啟動(dòng)吸引人氣后 ， 市場(chǎng)預(yù)熱后 ，方考慮建寫字樓 ， 并且一次推出不要太多 。 b） 將寫字樓市場(chǎng)再做細(xì)分；比如對(duì)網(wǎng)絡(luò)公司 、 廣告公司 、 貿(mào)易公司對(duì)寫字樓的不同需求進(jìn)行度身定做 ， 在前期設(shè)計(jì)上 ， 考慮與相關(guān)行業(yè)的適用性 。 c) 在設(shè)計(jì)及細(xì)分時(shí)考慮投資性購(gòu)買需求；輔以相應(yīng)的營(yíng)銷手法 。 d) 品質(zhì)上要提高；辦公格局 ， 設(shè)備設(shè)施配臵 、 外立面用材 。 e) 可以考慮進(jìn)行預(yù)訂 、 聯(lián)建式開發(fā) 。 比如可于王子職紙業(yè)等開發(fā)區(qū)大型企業(yè)磋商 。 南通寫字樓普遍存在停車難 ， 中央商務(wù)區(qū)寫字樓應(yīng)合理規(guī)劃交通 、停車 。 主要客戶： 南大街 ， 工農(nóng)路主要以外貿(mào)公司 ， 廣告 ，紡織品公司 ， 律師樓 ， 網(wǎng)絡(luò)公司 ， 通訊公司為主 ，一般規(guī)模又不太大 。 南通目前辦公樓租賃市場(chǎng)基本滿租 ， 市場(chǎng)較好 ， 寫字樓空閑率在 2%左右 ， 90%以上均由小型公司承租 。 j） 辦公樓租金近年來(lái)比較平穩(wěn) ， 租金并為隨同房?jī)r(jià)上漲 ， 租售比 1： 200， 辦公樓出租投資回報(bào)率是比較低的 。 但高于住宅回報(bào)率 。 k) 南通寫字樓處購(gòu)買自用外 ， 投資性購(gòu)買約占整個(gè)市場(chǎng) 0%以上 。 沒有開發(fā)商保有運(yùn)營(yíng)這一形式 。 l) 預(yù)計(jì)南通寫字樓市場(chǎng)今后五年內(nèi)將能保持一定的景氣度 ， 市場(chǎng)寫字樓新增供應(yīng)量不高 ， 而租賃和購(gòu)買需求將比較旺盛 。 公寓式 （ 酒店 ） 辦公 南通的公寓式辦公是隨著南通房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起而誕生的 。 公寓式辦公是在住宅市場(chǎng)比較火爆后而寫字樓市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)的情況下 ， 原來(lái)一些商辦項(xiàng)目更改規(guī)劃后建設(shè)的 。 目前市場(chǎng)中明確以公寓式辦公立項(xiàng)的有南方大廈 ， 中華廣場(chǎng) 。 南方大廈已交付使用 ， 目前入住率約 75%， 現(xiàn)有入住者中 ， 辦公住宅比為 2： 8， 物業(yè)費(fèi) /平方米 。 南通好地段的一些高層住宅如王府公寓 、 望江樓等存在著住改辦現(xiàn)象 。 即購(gòu)買者大部分系購(gòu)入后對(duì)外出租給小型公司辦公 。 這種住宅改辦公的優(yōu)勢(shì)在于一是物業(yè)管理費(fèi)較低；二是地段比較好；三是租金與純辦公比有優(yōu)勢(shì) 。 對(duì)本地快商業(yè)項(xiàng)目定位的建議： 南通城市商業(yè)研究 南通城市商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) ● 現(xiàn)有城市商圈 、 商業(yè)界主要是由歷史形成的沿街商鋪為載體 ， 缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)則 ， 規(guī)模小 、 特色少 、 競(jìng)爭(zhēng)力弱等問題非常突出； ● 本土大型商業(yè)企業(yè)缺乏 ， 許多商場(chǎng)是千店一面 ， 重復(fù)經(jīng)營(yíng) ， 缺乏專業(yè)特色； ● 隨著主城區(qū)范圍的擴(kuò)大和城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 也出現(xiàn)了購(gòu)物中心 、 休閑購(gòu)物節(jié)等新型商業(yè)項(xiàng)目 ，但總體上是脫離不了住宅地上的傳統(tǒng)套路； ● 城市的新區(qū)成為超級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)區(qū)域 ， 一批國(guó)際品牌的超級(jí)大賣場(chǎng)相繼開業(yè) ， 同類業(yè)態(tài)之間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈； 總體開來(lái) ， 經(jīng)營(yíng)較好的市場(chǎng)大多物業(yè)管理與服務(wù)也較好 ， 特別體現(xiàn)在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上 。 縣鎮(zhèn)招商的商業(yè)項(xiàng)目普遍營(yíng)銷表現(xiàn)水平一般 ， 體現(xiàn)在：其一 ，定位大而全 ， 主題不鮮明 ， 特有性不突出；其二 ， 廣告表現(xiàn)力水平較低 ， 視覺沖擊力不足 ， 系列性不強(qiáng)；其三 ， 宣傳資料大多較粗糙；其四 ， 銷售處裝修及包裝水平不高 。 南通上也在迅速發(fā)展的同時(shí) ， 在南通以老城區(qū)為主的餐飲服務(wù)行業(yè)有了明顯的提高 。 餐飲服務(wù)行業(yè)的檔次與規(guī)模有了超前的發(fā)展 。 商業(yè)定位建議 以布臵在項(xiàng)目地塊上 ， 東西軸的商業(yè)步行街和南北州親水景觀大 道 ， 既靠近體育場(chǎng)館的大型購(gòu)物中心為三大核心區(qū)塊 ， 建成一個(gè)集 購(gòu)物 ， 餐飲 ， 休閑 ， 游樂 ， 商務(wù) ， 文化等萬(wàn)千豐富業(yè)態(tài)于一體的“ 一 站式 ” 超級(jí)購(gòu)物樂園 （ MAIL） 。 在東西軸的商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)上 ， 遵循以人為本的原則 ， 從人的 行為 、 心理 、 視覺出發(fā) 。 具體的建議如下： 按照商業(yè)規(guī)律 ， 商業(yè)街的 “ 有效長(zhǎng)度 ” 大多為 300到 600 米； 商業(yè)街的寬度應(yīng)該在 20至 30米 ，
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