【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 9。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [三 ]顓橋地塊招商依云再造 182。 產(chǎn)品類型選擇 ?物業(yè)類型的組合方案 A方案 A： 聯(lián)排別墅容積率 ，相應(yīng)的建筑指標(biāo)。物業(yè)類型建筑面積(萬(wàn) m2) 建面比例占地面積(萬(wàn) m2)占地面積比例 容積率 建筑密度公寓 % % 聯(lián)排 % % 托老所 % % ——公建 /商業(yè) 4% % ——合計(jì) % 100% ——當(dāng)聯(lián)排別墅容積率為 ，公寓的容積率為 。因?yàn)橄薷叩脑蛑荒芸紤] 8層以下的公寓，公寓的建筑密度按照 7層和 8層兩種方式估計(jì)，可以得出建筑密度 間。聯(lián)排別墅區(qū)域的建筑密度為 。43169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [三 ]顓橋地塊招商依云再造 182。 產(chǎn)品類型選擇 ?物業(yè)類型的組合方案 B方案 B： 聯(lián)排別墅容積率 ，相應(yīng)的建筑指標(biāo)。當(dāng)聯(lián)排別墅容積率為 ，公寓的容積率為 。公寓的建筑密度在 。聯(lián)排別墅區(qū)域的建筑密度為 。物業(yè)類型建面(萬(wàn) m2) 建面比例占地面積(萬(wàn) m2)占地面積比例 容積率 建筑密度公寓 % % 聯(lián)排 % % 托老所 % % ——公建 /商業(yè) 4% % ——合計(jì) % 100% ——44169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [三 ]顓橋地塊招商依云再造 182。 產(chǎn)品類型選擇 ?物業(yè)類型的組合方案 C方案 C： 聯(lián)排別墅容積率 ，相應(yīng)的建筑指標(biāo)。當(dāng)聯(lián)排別墅容積率為 ，公寓的容積率為 。公寓的建筑密度在 。聯(lián)排別墅區(qū)域的建筑密度為 。物業(yè)類型建面(萬(wàn) m2)建面比例占地面積(萬(wàn) m2)占地面積比例 容積率 建筑密度公寓 % % 聯(lián)排 % % 托老所 % % ——公建 /商業(yè) 4% % ——合計(jì) % 100% ——45169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [三 ]顓橋地塊招商依云再造 182。 產(chǎn)品類型選擇 ?物業(yè)類型組合方案u方案 A中公寓部分的容積率和建筑密度過(guò)高，環(huán)境不易做，為后期公寓房型創(chuàng)新預(yù)留空間不大，考慮到我們對(duì)公寓類項(xiàng)目有較高價(jià)格的預(yù)期。不建議采用 A方案。u方案 C中公寓類產(chǎn)品有三種方案中最好的環(huán)境指標(biāo)，但聯(lián)排別墅密度過(guò)高，即便通過(guò)圍合形式解決了容積率高的問(wèn)題，但是無(wú)論從項(xiàng)目的內(nèi)部物業(yè)比例還是從銷售的角度來(lái)說(shuō)，公寓類產(chǎn)品是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。而聯(lián)排別墅的任務(wù)是樹(shù)立項(xiàng)目的高端形象，所以不建議采用 C方案。相比之下， B方案滿足了聯(lián)排別墅和公寓的的環(huán)境要求，同時(shí)也給公寓預(yù)留了發(fā)展空間，是適合我們項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的物業(yè)選型 。物業(yè)類型建面(萬(wàn) m2)建面比例占地面積(萬(wàn) m2)占地面積比例 容積率建筑密度公寓 % % 聯(lián)排 % % 托老所 % % ——公建 /商業(yè) 4% % ——合計(jì) % 100% ——46169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 步驟四：項(xiàng)目客戶定位47169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 土地屬性 變化 影響 結(jié)果交通屬性配套屬性人口屬性軌道立體交通體系形成生活配套、環(huán)境逐步完善人口導(dǎo)入，外來(lái)常駐人口增加板塊輻射擴(kuò)大生活功能增強(qiáng)人口密度增加交通導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型項(xiàng)目客戶定位 182。 客戶定位 ?區(qū)域?qū)傩宰兓瘜?dǎo)致客戶類型變化產(chǎn)業(yè)屬性 周邊產(chǎn)業(yè)與軌道輸入 產(chǎn)業(yè)人士導(dǎo)入 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型48169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 項(xiàng)目客戶定位 182。 客戶定位 ?未來(lái)客戶基本描述交通導(dǎo)入型首次置業(yè)配套導(dǎo)入型改善現(xiàn)有生活環(huán)境產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)從業(yè)人員首次置業(yè)區(qū)域現(xiàn)有客源未來(lái)導(dǎo)入客源城市西區(qū)莘莊板塊Townhouse產(chǎn)品市中心自用、新上海人公寓產(chǎn)品首次改善49169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 項(xiàng)目客戶定位 182。 客戶定位 ?未來(lái)客戶消費(fèi)偏好描述項(xiàng) 目 公寓 類 聯(lián) 排 別 墅 類置 業(yè) 客 戶群2535歲 ，市中心西區(qū)客 戶 、新上海人或目前已居住、工作在 閔 行的客 戶有 實(shí) 力的 購(gòu)買 年 齡 段， 3245歲 ，目前居住在城市西區(qū)板 塊 或工作在周 邊產(chǎn)業(yè) 園區(qū)的客 戶購(gòu)買 用途 自用 為 主，基本 為 首次置 業(yè) 。 自用 為 主，改善目前的居住 環(huán) 境，基本 為 首次購(gòu)買別 墅 產(chǎn) 品。行 業(yè) 可能 一 類 ：市中心工作的白 領(lǐng) ，新上海人居多；二 類 ：周 邊產(chǎn)業(yè) 園區(qū)的從 業(yè) 人 員 （白 領(lǐng)、高 級(jí)藍(lán)領(lǐng) ）一 類 ：城市西區(qū)工作的中高管理 層 、高校教 師二 類 ： 產(chǎn)業(yè) 園區(qū)中高 層 管理三 類 ：私企 經(jīng)營(yíng)業(yè) 主（西區(qū)的私 營(yíng)業(yè) 主）。購(gòu) 房愿承擔(dān)的 總 價(jià)70萬(wàn) 100萬(wàn) 250350萬(wàn)主力 戶 型需求1房、 2房、 3房 3房、 4房及以上面 積 區(qū) 間 65M2 –85M 2 ； 105M2 125M2左右 160 M2—200 M 2 景 觀 需求 精致園景 精致園景 天然水景附加需求 室內(nèi)： 結(jié) 構(gòu)可 調(diào) 整性大、 露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、凸窗等 細(xì) 部 設(shè)計(jì)室外：運(yùn) 動(dòng)設(shè) 施與生活配套 設(shè) 施室內(nèi)： 結(jié) 構(gòu)可 調(diào) 性 較 大室外：高尚的運(yùn) 動(dòng)設(shè) 施與園林需求：安全且私密性，有充足的 車 位。50169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 步驟四：項(xiàng)目產(chǎn)品策劃51169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃182。產(chǎn)品策略策略一：最大限度彌補(bǔ)公寓與聯(lián)排兩種產(chǎn)品在客層上的差異！策略二：有效解決 【 80、 90 】套型多樣性！52169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃182。產(chǎn)品概念鑒于本案未來(lái)目標(biāo)客戶在需求上對(duì)細(xì)節(jié)偏好，加上本案主力套型將小中求變，本產(chǎn)品概念定位為：招商依云招商依云 精致社區(qū)！精致社區(qū)！定位闡釋：? 產(chǎn)品檔次：區(qū)域標(biāo)桿物業(yè)、中高檔社區(qū)? 產(chǎn)品組合：多功能小高層＋高性能 TownHouse? 產(chǎn)品支撐：風(fēng)情園林 +精致戶型 +精細(xì)配套 +精心物管53169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃182。產(chǎn)品支撐招商依云精致社區(qū)的六大產(chǎn)品支撐點(diǎn)：? [精致規(guī)劃 ]： 大規(guī)劃、小分區(qū)? [精致立面 ]： 大風(fēng)格、小立面? [精致景觀 ]： 大景觀 、小風(fēng)情? [精致居所 ]： 大居所 、小套型? [精致配套 ]： 大配套 、小功能? [精致管理 ]： 大物管、小服務(wù)54169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [1]精致規(guī)劃182。大規(guī)劃、小分區(qū) ?地塊資源分析u項(xiàng)目和主要道路都市路相臨，但不適合做主要出入口；u項(xiàng)目南部有天然河道，隔河相望的是新建住宅小區(qū)，整體形象尚佳，有優(yōu)勢(shì)自然資源；u項(xiàng)目?jī)?nèi)部局部位置拆遷速度較慢，不適合作為第一批開(kāi)發(fā)用地；拆遷難度較大區(qū)域托老所用地主要道路河道建筑類型 公寓 聯(lián)排 托老所 公建商業(yè) 合計(jì)面積 比例 % % % 4% 100%55169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [1]精致規(guī)劃182。大規(guī)劃、小分區(qū) ?總體功能分布u根據(jù)兩種主要物業(yè)之間的用地比例關(guān)系（公寓類占地 %，別墅類占地 %），對(duì)項(xiàng)目用地橫向劃分成分區(qū)明確的區(qū)域；u利用項(xiàng)目南部有自然資源優(yōu)勢(shì)的地方布置別墅類物業(yè)；u利用靠近主要道路區(qū)域，地段商業(yè)價(jià)值大的情況，布置商業(yè)和會(huì)所以及小戶型公寓。拆遷難度較大區(qū)域托老所用地公寓類物業(yè)區(qū)域別墅類物業(yè)區(qū)域公建、商業(yè)、小戶型公寓區(qū)域56169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [1]精致規(guī)劃182。大規(guī)劃、小分區(qū) ?道路系統(tǒng)和中心景觀u因?yàn)楸卷?xiàng)目產(chǎn)品形式是公寓和別墅混合產(chǎn)品，道路系統(tǒng)處理應(yīng)該有明顯差別，公寓區(qū)域內(nèi)，盡量做到人車分流，別墅區(qū)域主要考慮車道的便捷性；u在設(shè)計(jì)道路系統(tǒng)時(shí)還要注意盡量不使主要道路穿越動(dòng)遷難度大的區(qū)域，避免由于動(dòng)遷原因影響其他區(qū)域使用；u中央景觀帶位于別墅和公寓之間，可以作為兩種物業(yè)之間的區(qū)隔。別墅區(qū)域主要道路公寓區(qū)域主要道路中心景觀57169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [1]精致規(guī)劃182。大規(guī)劃、小分區(qū) ?樓體布局建議u因項(xiàng)目地塊邊線不是正南正北朝向，規(guī)劃時(shí)考慮建筑盡量利用最好的朝向；u從別墅區(qū)，到公寓區(qū)分為三層、五到六層、七到八層階梯裝排部，形成從別墅類物業(yè)到公寓類物業(yè)的平緩過(guò)度；u除了橫向的主要景觀軸之外，公寓區(qū)域利用側(cè)向間距形成縱向景觀軸和主要景觀軸形成網(wǎng)絡(luò)景觀系統(tǒng)；u別墅區(qū)景觀在部分節(jié)點(diǎn)位置點(diǎn)綴標(biāo)志型景觀節(jié)點(diǎn)，不做大的景觀手法處理。78層公寓聯(lián)排別墅56層公寓集中景觀縱向景觀軸線 別墅區(qū)小型公共景觀節(jié)點(diǎn) 小戶型公寓 58169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [1]精致規(guī)劃182。大規(guī)劃、小分區(qū) ?樣板區(qū)選擇u樣板區(qū)位置選擇如圖所示，包括商業(yè)、會(huì)所區(qū)域，部分公寓和聯(lián)排區(qū)域，以及和中央景觀連通的主要景觀節(jié)點(diǎn)區(qū)域；u在此設(shè)置示范區(qū)可以同時(shí)兼顧到公寓和別墅兩類物業(yè)；利用商業(yè)示范區(qū)導(dǎo)入人流距離最近；主要景觀節(jié)點(diǎn)公寓類物業(yè)區(qū)域別墅類物業(yè)區(qū)域示范區(qū)位置59169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [1]精致規(guī)劃182。大規(guī)劃、小分區(qū) ?開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議u開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議分為兩期 ,一期先開(kāi)發(fā)公寓 ,然后推出別墅類物業(yè) ,大體走勢(shì)是由北向南 ,自東向西 。u樣板區(qū)的營(yíng)造包括別墅和公寓兩種物業(yè)同時(shí)出現(xiàn) ,便于在公寓推廣的時(shí)候 ,打出 “ 別墅社區(qū)中的高檔公寓 ”, 這樣的概念 。u先推公寓主要考慮以創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，迅速樹(shù)立形象，快速去化。一期開(kāi)發(fā)公寓類物業(yè)示范區(qū)位置二期開(kāi)發(fā)別墅類物業(yè)60169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [2]精致立面182。大風(fēng)格、小立面 ?精致典雅的新古典主義風(fēng)格u精致典雅的新古典主義風(fēng)格，能夠普遍的引起上海客戶的認(rèn)同感；u通過(guò)相對(duì)厚實(shí)的墻面和開(kāi)窗相呼應(yīng)，突出項(xiàng)目穩(wěn)重大方的性格。材質(zhì)方面花園洋房類物業(yè)考慮石材、木材原生態(tài)材質(zhì)的運(yùn)用，小高層公寓局部考慮石材；考慮色彩之間的對(duì)比搭配；uTownhouse的風(fēng)格和小高層的風(fēng)格易于統(tǒng)一。61169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [2]精致景觀182。大景觀、小風(fēng)情 ?巴厘島風(fēng)情園林園林營(yíng)建不僅僅是為社區(qū)服務(wù)的內(nèi)部環(huán)境，還是我們打造精致社區(qū)的重要環(huán)節(jié)，需要有鮮明的性格特征：我們建議園林風(fēng)格： 巴厘島風(fēng)情園林巴厘島風(fēng)情園林選擇巴厘島風(fēng)情園林作為項(xiàng)目的園林風(fēng)格，主要原因有：? 符合項(xiàng)目打造精致景觀的要求；? 根據(jù)目標(biāo)客戶年輕層和收入來(lái)看，東南亞旅游是力所能及的度假選擇，而巴厘島風(fēng)情園林符合目標(biāo)客戶對(duì)異域國(guó)度的度假向往；? 項(xiàng)目周邊暫無(wú)同類風(fēng)情園林社區(qū)；? 深圳有成功項(xiàng)目，景觀營(yíng)造上減少了創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)。 62169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [2]精致景觀182。大景觀、小風(fēng)情 ?巴厘島風(fēng)情園林u巴厘島風(fēng)情園林對(duì)于水景的營(yíng)造和項(xiàng)目對(duì)自然河道的利用切合度很高；u通過(guò)精致水景營(yíng)造整個(gè)社區(qū)園林的核心；u通過(guò)雕塑、疊水、噴泉等景觀細(xì)節(jié)突出項(xiàng)目景致景觀的特性；u大量低成本花卉和低矮籬笆墻突出巴厘島風(fēng)情，走降低成本，保證特色的景觀營(yíng)造路線。63169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。大居所、小套型 ?公寓戶型分析u根據(jù)項(xiàng)目 【 80、 90 】套型的限制要求，按照常規(guī)的套型設(shè)計(jì)思路，公寓產(chǎn)品必然面臨產(chǎn)品形態(tài)單一的問(wèn)題；u解決套型設(shè)計(jì)問(wèn)題，有四個(gè)思考方向，其一是功能套型，即對(duì)套型設(shè)計(jì)精細(xì)化，做緊湊型戶型；其二， 組合套型，也就是兩套合一套的做法；其三，是兩代居；其四，是增加建筑的使用面積。套型設(shè)計(jì)解決思路功能套型組合套型兩代居增加使用面積特點(diǎn)對(duì)使用功能細(xì)化復(fù)式、平面兩種方式，有銷售操做風(fēng)險(xiǎn)對(duì)三房有硬性需求的客戶吸引力較大有政策風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)對(duì)四種套型解決思路的分析可以知道，組合套型和增加使用面積的方式都有一定風(fēng)險(xiǎn)，建議作為創(chuàng)新輔助手段，不作為主力手段使用，而兩代居具有組合套型的特性，同時(shí)可以解決兩代、三代同住客戶的需求，可以作為房型設(shè)計(jì)方向之一。64169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。大居所、小套型 ?樓體類型建議u公寓類房型中，兩代居和功能套拼接，布局形式一梯三戶。如果兩代居和兩代居拼接，平面布局建議一梯四戶 ；u精裝小戶型根據(jù)布局需要集中設(shè)計(jì)交通形式；u聯(lián)體別墅的平面布局如果考慮圍合布局則考慮一個(gè)組團(tuán)戶數(shù)在 1215戶之間，單體建筑六聯(lián)以內(nèi)。產(chǎn)品類型 房型細(xì)分 樓層高度 平