【文章內(nèi)容簡介】 街東側(cè)為服裝一條街，為三層建筑，一層為服裝和美容美發(fā)，二層以上為商戶自用或中介、小科技公司等辦公用房。29本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有 愛特商圈 愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，一定程度上打破了 “ 衡百 “ 的壟斷地位。愛特百貨的出現(xiàn)成為當(dāng)年最主要的新增供應(yīng)。主要商業(yè)物業(yè)為愛特百貨及周邊臨街商業(yè)等。整體定位商圈分析30本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有項目概況項目名稱 愛特購物中心愛特購物中心項目位置 和平西路 238號建筑面積 ㎡商業(yè)形態(tài) 百貨項目周邊狀況 北臨和平西路交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚經(jīng)營狀況 較好 檔次 中檔業(yè)態(tài)分布 男裝、女裝、休閑裝、運動裝、內(nèi)衣、家居用品等 愛特購物中心衡百之后的后期之秀經(jīng)營業(yè)態(tài)層次分明 經(jīng)營管理較好購物環(huán)境較好 人流量密集因為老商業(yè)建筑，商業(yè)設(shè)計較舊，購物環(huán)境較為狹窄。整體特點：愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，一定程度上打破了 “ 衡百 “ 的壟斷地位。租金情況：周邊臨街商鋪租金情況為 /㎡ /天。經(jīng)營模式：商場經(jīng)營為扣點式一般為 23%，根據(jù)商戶的不同略有調(diào)整。目前經(jīng)營狀況良好，沒有空閑鋪位。計劃拓展二期。31本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有? 綜上所述可以看出目前衡水市百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展前景廣闊，市場正朝著細(xì)分、專業(yè)化的方向發(fā)展。衡百在一定時期內(nèi)的龍頭地位不可撼動。 94年成立的愛特購物中心憑借良好的硬件設(shè)施，較高的品牌成為繼衡百之后中端人群的另一消費場所。 02年的擴(kuò)建重裝使愛特僅次于衡百，成為年營業(yè)額 2億元左右的營業(yè)大戶。? 愛特，首先沒有衡百的擁擠與嘈雜，沒有衡百的設(shè)施陳舊。雖說業(yè)態(tài)布局仍舊是混亂，人流動線依舊不清晰，但是通道寬闊，貨品種類齊全，視野開闊。由此看出愛特正在提升自己向中高端商業(yè)邁進(jìn)。預(yù)計愛特購物將是未來區(qū)域中高端商業(yè)的代表，而信發(fā)商廈則是物美價廉的低端百貨的典型?？腿焊魅∷?，根據(jù)各自的需求有目的進(jìn)行消費。商圈分析總結(jié)：32本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有總結(jié) 1： 體量、市場定位、功能定位 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)與商街共存，并有少部分在售商業(yè)，我司從區(qū)域百貨、商業(yè)街等現(xiàn)存業(yè)態(tài)分別從體量、定位、業(yè)態(tài)、價格、經(jīng)營管理等幾方面進(jìn)行分析。百貨業(yè)態(tài)項目名稱 類型 建筑面積（㎡） 市場定位 功能定位百貨大樓 百貨 中端百貨 購物、快餐愛特購物中心 百貨 中端百貨 購物、快餐信發(fā)商廈 百貨 低端百貨 購物體量、市場定位、功能定位分析n 市場供應(yīng)對于消費力前景預(yù)估較為保守，商業(yè)供應(yīng)體量近年來未見突破。 n 中端百貨領(lǐng)導(dǎo)市場主流，高端時尚購物消費被分流。n 各項目功能清晰，消費群體定位明確。33本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有百貨業(yè)態(tài)總結(jié) 2： 客群、經(jīng)營模式、輻射范圍、人流量分析客群、經(jīng)營模式、輻射范圍、人流量分析項目名稱 客群 經(jīng)營模式 輻射范圍 人流量百貨大樓 中高收入人群 統(tǒng)一經(jīng)營 立足衡水市輻射整個衡水地區(qū) 日均人流量5600人左右愛特購物中心 中高收入人群 統(tǒng)一經(jīng)營立足衡水市輻射整個衡水地區(qū)日均人流量3000人左右信發(fā)商廈 中低收入人群 統(tǒng)一經(jīng)營 以市區(qū)人為主 借力衡百輻射整個衡水地區(qū) 日均人流量1500人左右n 收入差異引發(fā)客群差異較大n 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)以統(tǒng)一經(jīng)營為主，保證項目品質(zhì)穩(wěn)定，加強(qiáng)消費群體歸屬感。n 品牌號召力影響輻射區(qū)及客流34本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有百貨業(yè)態(tài)總結(jié) 3： 經(jīng)營模式及銷售收入情況分析經(jīng)營模式及銷售收入情況分析項目名稱 經(jīng)營模式 銷售收入（億元 /年）百貨大樓 聯(lián)營扣率 愛特購物中心 聯(lián)營扣率 2信發(fā)商廈 聯(lián)營扣率 1n 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)租金以流水倒扣形式為主n 各商業(yè)收入穩(wěn)定，消費者歸屬明確35本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)特征綜述特征 說明商業(yè)布局 ——城市中心化百貨業(yè)態(tài)基本位于市中心最繁華地段，使購物與出行的易達(dá)性得到充分體現(xiàn)。為商業(yè)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。商業(yè)檔次 ——品牌差異 各百貨商場之間同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，目前通過品牌檔次差異來分化消費群體，也有同質(zhì)產(chǎn)品競爭。經(jīng)營模式 ——傳統(tǒng)模式經(jīng)營狀況穩(wěn)定目前消費人群各有歸屬，各商場在傳統(tǒng)的經(jīng)營模式下保持著穩(wěn)定收入，但新的大型綜合商業(yè)的出現(xiàn)或連鎖商業(yè)的發(fā)展都將使收入情況隨之變局。商場功能 ——功能單一，布局混亂 以零售為主，缺少相關(guān)輔助業(yè)態(tài)。并且平面布局不合理，人流動線不清晰，降低客群購買欲望。購物客群 ——目前以滿足基本需要為前提商場購物人群特征明顯，以在職公務(wù)員及社會地位相對較高者居多，因而 “面子消費 “成為百貨業(yè)主要收入支柱。36本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有商業(yè)市場總結(jié)：整體定位商圈分析商業(yè)環(huán)境急需改善，商業(yè)經(jīng)營管理亟待升級 衡水目前的商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，購物環(huán)境較為狹窄，商業(yè)設(shè)施落后，停車場緊張，布局缺少變化，建筑及設(shè)計檔次低并且千篇一律。百貨商場多而集中商業(yè)業(yè)態(tài)趨于雷同，商業(yè)管理較為松散，布局及商業(yè)動線設(shè)計混亂，商業(yè)經(jīng)營管理水平急需升級。37本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有缺乏集中型餐飲娛樂區(qū)（ 1）、無現(xiàn)代化影院；（ 2）、缺乏電玩游戲體驗場所；（ 3）、餐飲業(yè)態(tài)不集中，處于有點無線、無面的狀況。缺乏城市活力元素（ 1）、建筑立面較為落后，沒有現(xiàn)代商業(yè)視覺享受；（ 2）、建筑結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)，多為單純購物，無景觀特色；（ 3）、產(chǎn)品品類較少，缺乏時尚 DIY色彩。38本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有商業(yè)定位一站式城市游樂購物綜合體復(fù)合主張：一站式購物 +休閑消費體驗商業(yè)特點：多種功能集聚、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)布局特點：聚合景觀廣場 +特色街區(qū)形態(tài)39本報告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有 商業(yè)案名“ 中華道 悅水MALL” 以 “ 水文化 ” 為主題，衡水市打造濱湖休閑度假城市 ,項目文化主題及景觀建設(shè)，圍繞水而做，以 “ 體驗式立體化水街 ”為特色，塑造衡水一座城市的標(biāo)志，面向城市龐大的 “ 中堅 ”群體，突出 “ 一站式