【文章內(nèi)容簡介】 臥室、浴室、廚房設緊急求救按鈕與設區(qū)保安警衛(wèi)系統(tǒng)連接。 豪宅應具有的重要品質(zhì) 設施設備 豪宅設施配備的管理和使用 ： 所有設施呈系統(tǒng)化的管理和使用：稱為數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)。 光纖骨干網(wǎng)絡管理系統(tǒng)： 社區(qū)全區(qū)以多模光纖骨干網(wǎng)路作為社區(qū)內(nèi)外資訊傳遞的媒介，除各種有線方式與外界接軌，并預留光纖連接至頂樓的未來衛(wèi)星通信設備預留處。 住戶水平網(wǎng)路系統(tǒng)： 除了垂直的光纖網(wǎng)路外，各戶內(nèi)部則以 CAT6或更高的水平網(wǎng)路系統(tǒng)配合各戶主機服務器，形成住戶自己的網(wǎng)路系統(tǒng)。 設備自動監(jiān)測系統(tǒng)： 社區(qū)內(nèi)重要的機電設備皆設有自動監(jiān)測運作的機制，除定期保養(yǎng)以外，遇到設備有微量異常反應時，可立刻自動通知相關廠商維修，同時通知總管處理，做到防范故障于未然。 內(nèi)部封閉管理系統(tǒng)： 社區(qū)內(nèi)相關管理系統(tǒng)為封閉式的網(wǎng)路系統(tǒng)，住戶與外界的資訊聯(lián)系和交換完全不通過此系統(tǒng)，但為客戶生活方便所提供的各種服務，則經(jīng)此系統(tǒng)匯整處理，以確保安全及住戶生活資訊的隱密性。 獨立保安網(wǎng)路系統(tǒng)： 此系統(tǒng)也屬于封閉系統(tǒng)，獨立于管理系統(tǒng)之外，安全保密性高于管理系統(tǒng)，配備交叉式短訊報警功能，以確保系統(tǒng)本身的安全。 網(wǎng)路對外防侵系統(tǒng)： 社區(qū)網(wǎng)站及各系統(tǒng)皆以金融機構所用之防火墻系統(tǒng)保護。 豪宅應具有的重要品質(zhì) 物業(yè)管理 豪宅物業(yè)管理水平的高低直接影響到豪宅主人的生活品質(zhì)，普通的物業(yè)管理并不能讓豪宅的主人享受到舒適和尊貴的服務，因此 北京的和喬麗晶公寓推出了英國管家式的物業(yè)管理服務，非常值得我們學習借鑒 。 豪宅應具有的重要品質(zhì) 綠化景觀的設計和營造 綠化景觀的設計營造水平和質(zhì)量直接影響豪宅的品質(zhì)，可分為人造景觀和結合自然造景兩類。 1. 一般都是由世界級的景觀設計公司進行主題化設計，劃分不同的區(qū)域，以不同的主題展開，營造出不同的景觀風格，既豐富又統(tǒng)一； 2. 結合當?shù)氐臍夂颍茸霏h(huán)境后起建筑，使整個社區(qū)先有一個良好的整體環(huán)境，也有利于促銷。 豪宅營銷 推廣 輿論訴求 銷售中心 ...... .名車行 ..... 推廣與傳播 區(qū)位 規(guī)劃設計 建筑設計 ..配套 .... 廣告訴求 軟性文章 新聞報道、 ?？? 工地包裝 廣告牌 形象訴求 大眾傳播 私企協(xié)會 商會 高爾夫球會 渠道鎖定 銷售現(xiàn)場 展銷會 非 渠道鎖定 小眾目標傳播 為什么 LOUIS VUITTON每一次 Logo顏色或形式的改變，都會重復贏得時尚界的瘋狂追捧？ 品牌 品質(zhì) 品位 欲望 為什么 Rolls Royce每年 300多輛純手工制造的昂貴轎車，會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有一輛 Rolls Royce ？ Not Just For But 欲望是人性的弱點，導致人產(chǎn)生了 非理性的精神需求 。 欲望是 非必需的 ，是超越物質(zhì)需求的 精神滿足。 欲望永遠追求滿足但又無法永遠滿足，所以具有無限性 。 作為自然主體的人具有主觀能動性，他們能動地參與社會活動，高揚理想的價值，追求遠遠超過自身絕對需要的欲望，從而獲得更高的物質(zhì)享受，得到個人優(yōu)越感和個人地位 …… 非理性精神需求 追逐時尚潮流元素 占有稀缺并炫耀 渴望尊貴至尚的地位 時尚感 稀缺感 身份感 城市頂級豪宅的購買亦受欲望所驅(qū)使。 故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動作以指引，頂級豪宅的營銷需要 —— 迎合客戶的欲望需求 。 豪宅成功營銷動作： 時尚感 稀缺感 身份感 營造 房地產(chǎn)市場黃金定律： 地段，地段，還是地段 。 區(qū)域質(zhì)素 的優(yōu)良決定豪宅項目的 營銷方向 。 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 豪宅成功營銷方向 陌生區(qū)域，認知度低 區(qū)域“嬰兒”期 區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值 區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可 區(qū)域“少年”期 區(qū)域“成年”期 “告訴別人她會長得很美 ” 重新定義區(qū)域價值，提升形象 “告訴別人她美得與眾不同 ” 基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品 “告訴別人她是完美的 ” 利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大 豪宅成功營銷方向 豪宅成功營銷動作 重新定義區(qū)域價值，提升形象 基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品 利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大 營造 時尚感 營造 稀缺感 營造 身份感 豪宅營銷模型 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 豪宅成功營銷： 在區(qū)域質(zhì)素決定的正確營銷方向上，完成三方面的營銷動作。 豪宅營銷成功典型案例 豪宅成功營銷案例 1 ? 位臵： 北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處； ? 規(guī)模： 占地： 70000m平米；總建面： 320230平米； ? 容積率： ； ? 綠化率： 50%； ? 均價： 14000元 /平米； ? 戶型： 面積區(qū)間 134平方米 —— 640平方米； ? 建筑形式： 2幢板樓、 9棟塔樓； ? 開發(fā)商： 北京世紀朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； ? 園林設計： 貝爾高林香港有限公司； ? 資源條件： 朝陽公園自然景觀， CBD、燕莎商務圈。 項目概況 區(qū)域形勢： 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成 熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有 形成有競爭力的高端市場； 市場價格形勢： 片區(qū)內(nèi)樓盤價格： 6000 7000元 /平米，本項目目標價格： 10000元/ 平米； 項目核心概念： “ 城市公園文化 ” ； 推廣側(cè)重點： 強調(diào)公園文化和產(chǎn)品細節(jié)； 營銷問題： 賣點過于單薄，支撐價格走高有困難； 概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和 “ 城市公園文化 ” 的概念在表達上都顯得 生硬，未能與項目本身很好的結合。 項目背景 ? 建立中央公園豪宅物業(yè)的價值體系，扭轉(zhuǎn)項目形象，建立客戶對豪宅區(qū)域的認知； ? “入住供樓”解決期房困擾，京城首推入住前零按揭方式； ? 本項目運作成為 北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！ ? 策劃代理前實現(xiàn)均價 10000元 /平米，月均銷售 20套，策劃代理后實現(xiàn)均價 14000元 /平米，月均銷售 40套。 操作效果 背景與操作結果 項目營銷方向確定與執(zhí)行 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“嬰兒”期 重新定義區(qū)域價值，提升形象 ? 重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價值 ，對比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入 “中央公園區(qū)” 概念，通過類比快速提升區(qū)域價值； ? 區(qū)域價值的重新定義大幅度 提升了項目整體形象及知名度 ； ? 項目形象確立： 中央公園區(qū)的頂級豪宅 。 紐約 中央公園 倫敦 海德公園 北京 朝陽公園 完成項目營銷動作 ? 贊助承辦 國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽 ，宣揚了本項目 時尚、健康的生活方式。 時尚感 ? 邀請 美國小姐 在來華訪問期間，到本項目參觀，并參加客戶活動，與本項目 國際化、時尚前沿 的形象相符。 ? 舉辦 印度珠寶展 ，展現(xiàn)了財富階層的 時尚主張 。 ? 聘請曾經(jīng)設計國際俱樂部的名師 ，對項目 10000平米的會所進行設計。 ? 會所內(nèi)飾設計具備 國際水準 ，軟硬件設備與 國際接軌 。 完成項目營銷動作 ?前所未有 的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所 超 10000平方米 的多功能超五星的豪華會所。 世界市中心 ?宣傳推廣上，強勢凸顯本項目所在區(qū)域的 稀缺地位