【正文】 ? 項(xiàng)目項(xiàng)目最終成為香蜜湖區(qū)域第一豪宅，聯(lián)排實(shí)現(xiàn)均價(jià) 40000元 /平米，雙拼實(shí)現(xiàn)均價(jià) 70000元 /平米 。 ?迎合高端客戶的品位，舉辦 香蜜湖 1號(hào)鑒賞酒會(huì) ，利用這種高層次的 時(shí)尚活動(dòng) 推廣項(xiàng)目形象。 稀 缺 感 身 份 感 ?會(huì)所擁有 10米大堂挑空 ，彰顯 身份感和尊貴感 ； ?主要交通節(jié)點(diǎn)與公共空間處設(shè)臵 門童 ，為客戶提供 高品質(zhì)禮儀服務(wù) ，讓客戶體驗(yàn) 尊貴感受 ； ?售樓處入口前規(guī)劃設(shè)計(jì) 私家林蔭路 ， 氣勢(shì)恢宏 ，路的盡頭開啟 一個(gè)階層 。擁有純正血統(tǒng)與尊貴氣質(zhì)的稀缺資源板塊，客戶認(rèn)知度極高 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 對(duì)應(yīng)成功營(yíng)銷方向 區(qū)域“成年”期 利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打 造外的細(xì)節(jié)放大 本項(xiàng)目營(yíng)銷方向分析 營(yíng)銷方向 營(yíng)銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 三河交匯處、鳳凰廣場(chǎng)正對(duì)面。 :43:3711:43Feb2313Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 上午 11時(shí) 43分 :43February 13, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 11:43:3711:43:3711:432/13/2023 11:43:37 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 13日星期一 上午 11時(shí) 43分 37秒 11:43: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , February 13, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 13日星期一 11時(shí) 43分 37秒 11:43:3713 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 13日星期一 上午 11時(shí) 43分 37秒 11:43: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :43:3711:43Feb2313Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 13日星期一 11時(shí) 43分 37秒 11:43:3713 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 11:43:3711:43:3711:43Monday, February 13, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 上午 11時(shí) 43分 37秒 上午 11時(shí) 43分 11:43: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 :43:3711:43:37February 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 , February 13, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 香蜜湖 1號(hào)鑒賞酒會(huì) 豪門夜宴選房活動(dòng) 稀缺土地價(jià)值 私家林蔭路 樣板間現(xiàn)代生活展示 新穎看房車 百年古樹 尊貴禮儀服務(wù) 10米大堂挑空 放大土地價(jià)值 放大會(huì)所展示 放大尊貴服務(wù) 魯商 ? 現(xiàn)場(chǎng)煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖 …… 樣板間內(nèi)的每個(gè)細(xì)節(jié)布臵，都體現(xiàn)了 高品位的現(xiàn)代生活 。 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營(yíng)銷方向 區(qū)域“成年”期 利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方 位打造外的細(xì)節(jié)放大 ?放大香蜜湖區(qū)域價(jià)值 ，利用地塊拍賣所引起的關(guān)注，炒作 絕版地王“ 9萬 3” 的概念； ?在全方位精心打造產(chǎn)品的同時(shí)， 放大會(huì)所展示 ，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、豪華裝修、頂級(jí)配臵； ?放大尊貴服務(wù)展示 ，注重每一個(gè)可以為客戶提供的細(xì)節(jié)服務(wù)。 現(xiàn)代感十足的售樓處 國(guó)外常用的遮陽卷簾 “歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家居住標(biāo)準(zhǔn)” 頂級(jí)品牌 poggenpohl 修改案名和 Slogan 時(shí)尚、簡(jiǎn)潔的推廣形象 裸體樣板間 “歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家居住標(biāo)準(zhǔn)” 豪宅成功營(yíng)銷案例 4 項(xiàng)目概況 ? 位臵 ：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處； ? 占地面積 ： 93544平米； ? 建筑面積 ： 131000平米； ? 住宅面積 ： 127000平米； ? 容積率 ： ； ? 綠化率 ：近 50%； ? 戶數(shù) ：共 447套； ? 資源條件 ：本項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰 CBD，具有極為純粹的城市湖景，同時(shí)也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。 ?售樓處 外包裝色彩簡(jiǎn)潔， 現(xiàn)代感十足 ； ?概念模型 體現(xiàn)了項(xiàng)目 超前的思想 ，帶有國(guó)際化 的色彩。 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 ?修改案名 從“錦繡大地公寓”修改為“鋒尚國(guó)際公寓” ，形象 鋒銳 ， 超前 ，使人產(chǎn)生 時(shí)尚之地 的聯(lián)想。 介入背景與操作結(jié)果 項(xiàng)目形象模糊 ，未充分形成賣點(diǎn)認(rèn)知，對(duì)客戶 無法形成足夠的購買沖動(dòng)； 前期過份低價(jià)入市， 無法體現(xiàn)樓盤的高檔定 位 ，而且沒有得到客戶認(rèn)同； 現(xiàn)場(chǎng)展示存在嚴(yán)重缺陷 ： 售樓處與工地現(xiàn)場(chǎng)相距較遠(yuǎn)； 多個(gè)項(xiàng)目的售樓處同居一處，相互影響； 展示點(diǎn)雜亂，無章法； 沙盤陳舊； 未進(jìn)行感性訴求。 ?提出 “灣區(qū)物業(yè)，比肩全球” 的口號(hào)，并 將“灣區(qū)物業(yè)”注冊(cè) ，成為項(xiàng)目的 專署 代名詞，營(yíng)造項(xiàng)目珍貴、稀缺 的區(qū)域地位和形象。 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 ?組織 酒會(huì)、 GOLF等上層社會(huì)的 時(shí)尚活動(dòng) ，進(jìn)行客戶圈層的營(yíng)銷，擴(kuò)大影響力，形成口碑傳播。 ?美國(guó)總統(tǒng) 小布什 來華訪問期間，受邀 來本項(xiàng)目參觀 ，給項(xiàng)目及客戶均帶來很強(qiáng)的面子感 。 ? 會(huì)所內(nèi)飾設(shè)計(jì)具備 國(guó)際水準(zhǔn) ，軟硬件設(shè)備與 國(guó)際接軌 。 紐約 中央公園 倫敦 海德公園 北京 朝陽公園 完成項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 ? 贊助承辦 國(guó)際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽 ，宣揚(yáng)了本項(xiàng)目 時(shí)尚、健康的生活方式。 豪宅營(yíng)銷成功典型案例 豪宅成功營(yíng)銷案例 1 ? 位臵： 北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處； ? 規(guī)模： 占地： 70000m平米；總建面： 320230平米； ? 容積率： ； ? 綠化率： 50%； ? 均價(jià)： 14000元 /平米； ? 戶型： 面積區(qū)間 134平方米 —— 640平方米； ? 建筑形式： 2幢板樓、 9棟塔樓； ? 開發(fā)商： 北京世紀(jì)朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； ? 園林設(shè)計(jì)： 貝爾高林香港有限公司； ? 資源條件： 朝陽公園自然景觀， CBD、燕莎商務(wù)圈。 故此，客戶欲望給予頂級(jí)豪宅營(yíng)銷動(dòng)作以指引，頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷需要 —— 迎合客戶的欲望需求 。 豪宅營(yíng)銷 推廣 輿論訴求 銷售中心 ...... .名車行 ..... 推廣與傳播 區(qū)位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) ..配套 .... 廣告訴求 軟性文章 新聞報(bào)道、 ?？? 工地包裝 廣告牌 形象訴求 大眾傳播 私企協(xié)會(huì) 商會(huì) 高爾夫球會(huì) 渠道鎖定 銷售現(xiàn)場(chǎng) 展銷會(huì) 非 渠道鎖定 小眾目標(biāo)傳播 為什么 LOUIS VUITTON每一次 Logo顏色或形式的改變，都會(huì)重復(fù)贏得時(shí)尚界的瘋狂追捧？ 品牌 品質(zhì) 品位 欲望 為什么 Rolls Royce每年 300多輛純手工制造的昂貴轎車，會(huì)讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財(cái)富卻未見得能擁有一輛 Rolls Royce ？ Not Just For But 欲望是人性的弱點(diǎn)，導(dǎo)致人產(chǎn)生了 非理性的精神需求 。 網(wǎng)路對(duì)外防侵系統(tǒng)： 社區(qū)網(wǎng)站及各系統(tǒng)皆以金融機(jī)構(gòu)所用之防火墻系統(tǒng)保護(hù)。 住戶水平網(wǎng)路系統(tǒng)： 除了垂直的光纖網(wǎng)路外，各戶內(nèi)部則以 CAT6或更高的水平網(wǎng)路系統(tǒng)配合各戶主機(jī)服務(wù)器，形成住戶自己的網(wǎng)路系統(tǒng)。臥室亦采用表面經(jīng)美化處理的金屬門。 停車場(chǎng)門廳：地下停車場(chǎng)各樓層皆設(shè)車輛自動(dòng)感應(yīng)照明控制系統(tǒng)，于適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)裝置緊急對(duì)講機(jī)和攝影機(jī)以利控制，并加設(shè)行動(dòng)電話強(qiáng)波設(shè)備。社區(qū)地下一層的各