【正文】 ? 項目項目最終成為香蜜湖區(qū)域第一豪宅，聯(lián)排實現(xiàn)均價 40000元 /平米，雙拼實現(xiàn)均價 70000元 /平米 。 ?迎合高端客戶的品位，舉辦 香蜜湖 1號鑒賞酒會 ，利用這種高層次的 時尚活動 推廣項目形象。 稀 缺 感 身 份 感 ?會所擁有 10米大堂挑空 ，彰顯 身份感和尊貴感 ； ?主要交通節(jié)點與公共空間處設臵 門童 ，為客戶提供 高品質(zhì)禮儀服務 ，讓客戶體驗 尊貴感受 ； ?售樓處入口前規(guī)劃設計 私家林蔭路 ， 氣勢恢宏 ，路的盡頭開啟 一個階層 。擁有純正血統(tǒng)與尊貴氣質(zhì)的稀缺資源板塊，客戶認知度極高 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 對應成功營銷方向 區(qū)域“成年”期 利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打 造外的細節(jié)放大 本項目營銷方向分析 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 三河交匯處、鳳凰廣場正對面。 :43:3711:43Feb2313Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 上午 11時 43分 :43February 13, 2023 1行動出成果，工作出財富。 11:43:3711:43:3711:432/13/2023 11:43:37 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 13日星期一 上午 11時 43分 37秒 11:43: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , February 13, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 13日星期一 11時 43分 37秒 11:43:3713 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 13日星期一 上午 11時 43分 37秒 11:43: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :43:3711:43Feb2313Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 13日星期一 11時 43分 37秒 11:43:3713 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 11:43:3711:43:3711:43Monday, February 13, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 上午 11時 43分 37秒 上午 11時 43分 11:43: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :43:3711:43:37February 13, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 13, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 香蜜湖 1號鑒賞酒會 豪門夜宴選房活動 稀缺土地價值 私家林蔭路 樣板間現(xiàn)代生活展示 新穎看房車 百年古樹 尊貴禮儀服務 10米大堂挑空 放大土地價值 放大會所展示 放大尊貴服務 魯商 ? 現(xiàn)場煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖 …… 樣板間內(nèi)的每個細節(jié)布臵，都體現(xiàn)了 高品位的現(xiàn)代生活 。 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“成年”期 利用成熟區(qū)域價值，項目全方 位打造外的細節(jié)放大 ?放大香蜜湖區(qū)域價值 ，利用地塊拍賣所引起的關注，炒作 絕版地王“ 9萬 3” 的概念； ?在全方位精心打造產(chǎn)品的同時， 放大會所展示 ，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、豪華裝修、頂級配臵； ?放大尊貴服務展示 ，注重每一個可以為客戶提供的細節(jié)服務。 現(xiàn)代感十足的售樓處 國外常用的遮陽卷簾 “歐洲發(fā)達國家居住標準” 頂級品牌 poggenpohl 修改案名和 Slogan 時尚、簡潔的推廣形象 裸體樣板間 “歐洲發(fā)達國家居住標準” 豪宅成功營銷案例 4 項目概況 ? 位臵 ：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處； ? 占地面積 ： 93544平米； ? 建筑面積 ： 131000平米； ? 住宅面積 ： 127000平米； ? 容積率 ： ； ? 綠化率 ：近 50%； ? 戶數(shù) ：共 447套； ? 資源條件 ：本項目位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰 CBD，具有極為純粹的城市湖景，同時也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。 ?售樓處 外包裝色彩簡潔， 現(xiàn)代感十足 ； ?概念模型 體現(xiàn)了項目 超前的思想 ，帶有國際化 的色彩。 完成項目營銷動作 ?修改案名 從“錦繡大地公寓”修改為“鋒尚國際公寓” ，形象 鋒銳 ， 超前 ，使人產(chǎn)生 時尚之地 的聯(lián)想。 介入背景與操作結果 項目形象模糊 ，未充分形成賣點認知，對客戶 無法形成足夠的購買沖動； 前期過份低價入市， 無法體現(xiàn)樓盤的高檔定 位 ，而且沒有得到客戶認同； 現(xiàn)場展示存在嚴重缺陷 ： 售樓處與工地現(xiàn)場相距較遠； 多個項目的售樓處同居一處，相互影響； 展示點雜亂，無章法； 沙盤陳舊； 未進行感性訴求。 ?提出 “灣區(qū)物業(yè)，比肩全球” 的口號，并 將“灣區(qū)物業(yè)”注冊 ，成為項目的 專署 代名詞，營造項目珍貴、稀缺 的區(qū)域地位和形象。 完成項目營銷動作 ?組織 酒會、 GOLF等上層社會的 時尚活動 ，進行客戶圈層的營銷，擴大影響力，形成口碑傳播。 ?美國總統(tǒng) 小布什 來華訪問期間，受邀 來本項目參觀 ，給項目及客戶均帶來很強的面子感 。 ? 會所內(nèi)飾設計具備 國際水準 ，軟硬件設備與 國際接軌 。 紐約 中央公園 倫敦 海德公園 北京 朝陽公園 完成項目營銷動作 ? 贊助承辦 國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽 ，宣揚了本項目 時尚、健康的生活方式。 豪宅營銷成功典型案例 豪宅成功營銷案例 1 ? 位臵： 北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處； ? 規(guī)模： 占地： 70000m平米；總建面： 320230平米； ? 容積率： ； ? 綠化率： 50%； ? 均價： 14000元 /平米； ? 戶型： 面積區(qū)間 134平方米 —— 640平方米； ? 建筑形式： 2幢板樓、 9棟塔樓； ? 開發(fā)商： 北京世紀朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； ? 園林設計： 貝爾高林香港有限公司； ? 資源條件： 朝陽公園自然景觀， CBD、燕莎商務圈。 故此，客戶欲望給予頂級豪宅營銷動作以指引，頂級豪宅的營銷需要 —— 迎合客戶的欲望需求 。 豪宅營銷 推廣 輿論訴求 銷售中心 ...... .名車行 ..... 推廣與傳播 區(qū)位 規(guī)劃設計 建筑設計 ..配套 .... 廣告訴求 軟性文章 新聞報道、 ?？? 工地包裝 廣告牌 形象訴求 大眾傳播 私企協(xié)會 商會 高爾夫球會 渠道鎖定 銷售現(xiàn)場 展銷會 非 渠道鎖定 小眾目標傳播 為什么 LOUIS VUITTON每一次 Logo顏色或形式的改變，都會重復贏得時尚界的瘋狂追捧？ 品牌 品質(zhì) 品位 欲望 為什么 Rolls Royce每年 300多輛純手工制造的昂貴轎車，會讓全世界眾多富豪望眼欲穿，擁有財富卻未見得能擁有一輛 Rolls Royce ？ Not Just For But 欲望是人性的弱點，導致人產(chǎn)生了 非理性的精神需求 。 網(wǎng)路對外防侵系統(tǒng)： 社區(qū)網(wǎng)站及各系統(tǒng)皆以金融機構所用之防火墻系統(tǒng)保護。 住戶水平網(wǎng)路系統(tǒng)： 除了垂直的光纖網(wǎng)路外，各戶內(nèi)部則以 CAT6或更高的水平網(wǎng)路系統(tǒng)配合各戶主機服務器，形成住戶自己的網(wǎng)路系統(tǒng)。臥室亦采用表面經(jīng)美化處理的金屬門。 停車場門廳：地下停車場各樓層皆設車輛自動感應照明控制系統(tǒng)，于適當?shù)攸c裝置緊急對講機和攝影機以利控制，并加設行動電話強波設備。社區(qū)地下一層的各