【正文】 定律： 地段，地段，還是地段 。 時(shí)尚感 ? 邀請(qǐng) 美國(guó)小姐 在來(lái)華訪問(wèn)期間，到本項(xiàng)目參觀，并參加客戶(hù)活動(dòng)，與本項(xiàng)目 國(guó)際化、時(shí)尚前沿 的形象相符。 案例營(yíng)銷(xiāo)總結(jié) 營(yíng)銷(xiāo)方向 營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 名師設(shè)計(jì)會(huì)所 印度珠寶展 美國(guó)小姐來(lái)訪 國(guó)際女子網(wǎng)球賽 炒作區(qū)域稀缺價(jià)值 五星級(jí)超大會(huì)所 高貴形象 logo 社區(qū)內(nèi)部地面墊高 小布什來(lái)訪 有氣勢(shì)的社區(qū)入口 引入“中央公園區(qū)”概念 豪宅成功營(yíng)銷(xiāo)案例 2 項(xiàng)目概況 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹(shù)灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場(chǎng) 總占地面積： 162653M2 總建筑面積： 650000 M2 其中： 住宅建筑面積： 505100M2 會(huì)所建筑面積： 6000M2 幼兒園： 6000M2 中央廣場(chǎng)： 3000M2（橫跨市政路） 項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，其中 一期 588套 綠化率： 65% 容積率： 總車(chē)位： 3500 梯戶(hù)比： 二梯兩戶(hù)，二梯三戶(hù) 介入背景與操作結(jié)果 區(qū)域識(shí)別性差： 紅樹(shù)灣片區(qū)與周邊片區(qū)無(wú)明 顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴(yán)重； 區(qū)域價(jià)值： 紅樹(shù)灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的 條件，但是其自身價(jià)值未得到客戶(hù)的充分認(rèn) 知； 區(qū)域成熟度低： 紅樹(shù)灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域， 尚未被開(kāi)發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低； 本項(xiàng)目既定目標(biāo) ： 樹(shù)立項(xiàng)目高端豪宅形象； 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)； 項(xiàng)目整體的可持續(xù)銷(xiāo)售； 開(kāi)發(fā)商品牌形象樹(shù)立。 稀 缺 感 身 份 感 ?售樓處 10米超高大門(mén) ， 氣派、體面 ，體現(xiàn)項(xiàng)目高端的氣質(zhì)。 時(shí)尚感 ?將國(guó)外普遍使用的 遮陽(yáng)卷簾 引入到項(xiàng)目中，讓客戶(hù)體驗(yàn)到 國(guó)際上先進(jìn)的居住標(biāo)準(zhǔn)。 介入背景與操作結(jié)果 新政影響 ：房地產(chǎn)新政出臺(tái)，限制了以往所 用營(yíng)銷(xiāo)手段的運(yùn)用，創(chuàng)新勢(shì)在必行； 區(qū)域價(jià)值 ：香蜜湖是位于城市中心的傳統(tǒng)豪 宅片區(qū)之一，被客戶(hù)和市場(chǎng)所廣泛認(rèn)可； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ：與本項(xiàng)目同類(lèi)型的產(chǎn)品，市 場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 本項(xiàng)目既定目標(biāo) ： 樹(shù)立項(xiàng)目高形象及高知名度； 充分提升項(xiàng)目品牌及發(fā)展商品牌； 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在高價(jià)位下順利銷(xiāo)售； 2023年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額 6個(gè)億。 ? 社區(qū)內(nèi)保留珍貴 百年古樹(shù) ，制造 稀缺感 ； ? 炒作項(xiàng)目 土地價(jià)值 ，強(qiáng)調(diào)其 獨(dú)一無(wú)二 的區(qū)位和 稀缺性 。 11:43:3711:43:3711:432/13/2023 11:43:37 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 , February 13, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 上午 11時(shí) 43分 37秒 上午 11時(shí) 43分 11:43: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 11時(shí) 43分 :43February 13, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11:43:3711:43:3711:43Monday, February 13, 2023 1知人者智，自知者明。 :43:3711:43:37February 13, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 13日星期一 上午 11時(shí) 43分 37秒 11:43: 1比不了得就不比，得不到的就不要。鳳凰城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)解析 三河交匯處、鳳凰廣場(chǎng)正對(duì)面。 完成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作 時(shí)尚感 ? 創(chuàng)新推出 “豪門(mén)夜宴選房活動(dòng)” ，高檔的布臵，高雅的氛圍，既給客戶(hù) 新鮮的感受 ，又體現(xiàn)項(xiàng)目 高檔次 。 ?首次在市場(chǎng)上提出“ 歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家居住標(biāo)準(zhǔn)” ，而且也是當(dāng)期市場(chǎng)上 唯一 一個(gè)以此為標(biāo)準(zhǔn)的高端項(xiàng)目； ?首次也是當(dāng)期市場(chǎng)上 唯一一個(gè)推出 裸體樣板間 的項(xiàng)目，進(jìn)行高舒適低能耗優(yōu)化體系及工作原理展示。 現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行力弱 ： 賣(mài)點(diǎn)沒(méi)有有效的組織，人員缺乏有效培訓(xùn)； 對(duì)項(xiàng)目的理解不夠深刻； 未進(jìn)行有效銷(xiāo)控。 時(shí)尚感 ? 根據(jù)客戶(hù)喜好旅游的特點(diǎn)，組織當(dāng)下 流行的自駕游活動(dòng) ，給客戶(hù)新鮮體驗(yàn)。 完成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作 ?前所未有 的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所 超 10000平方米 的多功能超五星的豪華會(huì)所。 項(xiàng)目概況 區(qū)域形勢(shì)： 朝陽(yáng)公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成 熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒(méi)有 形成有競(jìng)爭(zhēng)力的高端市場(chǎng)； 市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)： 片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格： 6000 7000元 /平米，本項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格： 10000元/ 平米； 項(xiàng)目核心概念： “ 城市公園文化 ” ； 推廣側(cè)重點(diǎn)： 強(qiáng)調(diào)公園文化和產(chǎn)品細(xì)節(jié)； 營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題： 賣(mài)點(diǎn)過(guò)于單薄，支撐價(jià)格走高有困難； 概念的挖掘膚淺，無(wú)論是名字的來(lái)源和 “ 城市公園文化 ” 的概念在表達(dá)上都顯得 生硬，未能與項(xiàng)目本身很好的結(jié)合。 欲望是 非必需的 ，是超越物質(zhì)需求的 精神滿足。 設(shè)備自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)： 社區(qū)內(nèi)重要的機(jī)電設(shè)備皆設(shè)有自動(dòng)監(jiān)測(cè)運(yùn)作的機(jī)制，除定期保養(yǎng)以外，遇到設(shè)備有微量異常反應(yīng)時(shí)，可立刻自動(dòng)通知相關(guān)廠商維修，同時(shí)通知總管處理，做到防范故障于未然。電梯廳仍以磁卡感應(yīng)門(mén)禁及樓層管制為主，并于地下各門(mén)廳設(shè)日光自然導(dǎo)入照明設(shè)備。來(lái)訪人員在加設(shè)防彈玻璃的迎賓大廳下車(chē)后，在進(jìn)入俱樂(lè)部大門(mén)時(shí)，經(jīng)隱藏式槍械檢測(cè)設(shè)備自動(dòng)安檢，檢查來(lái)訪人員是否攜帶危險(xiǎn)物品，隨即由檢測(cè)設(shè)備作社區(qū)住戶(hù)與來(lái)訪人員之自動(dòng)辨識(shí)，并輔以 360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)掌握確實(shí)情況，若要經(jīng)大廳進(jìn)入回廊和中庭，則需通過(guò)指紋或靜脈辨識(shí)以作身份確認(rèn)。 燈光控管系統(tǒng)： 社區(qū)的燈光為求整體美觀、社區(qū)安全、節(jié)省能源、便于管理，全區(qū)采取自動(dòng)化管理控制。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，不受時(shí)空限制，瀏覽家中或社區(qū)的情況。并調(diào)整燈光明亮程度，或者設(shè)定夜間自動(dòng)照明，達(dá)到節(jié)約能源的目的。 豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì) 社區(qū)規(guī)劃要點(diǎn) 總體布局： 低容積率的設(shè)計(jì)，總戶(hù)數(shù)少，注重環(huán)境和景觀的營(yíng)造； 建筑高度： 最好為低層或多層的設(shè)計(jì)； 交通組織： 人車(chē)分流，小區(qū)對(duì)外只設(shè)一個(gè)統(tǒng)一的出入口，便于管理； 車(chē)庫(kù)： 全部為地下停車(chē)，停車(chē)位保證每戶(hù)至少兩個(gè)以上； 綠化景觀： 設(shè)計(jì)風(fēng)格與建筑、環(huán)境協(xié)調(diào)融合，結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂颍詈米龅剿募境＞G。 他們性格各異，有的含蓄內(nèi)斂，有的豪放張揚(yáng)。 豪宅定義 客群的認(rèn)識(shí) 客群分類(lèi)及特征 第一類(lèi)：中國(guó)的第一代富人 他們渴望從身邊投來(lái)的艷羨和崇拜的目光中得到心理上的滿足。 ?應(yīng)是購(gòu)買(mǎi)力上層有所需求時(shí)，才在高檔的地方出現(xiàn)的高檔房子。該豪宅標(biāo)價(jià) 6300萬(wàn)美元，目前的主人是好萊塢電影制作人皮特 圍繞著湖水是一個(gè)美國(guó)最高級(jí)別的高爾夫球場(chǎng)，一個(gè)綠草如茵的網(wǎng)球場(chǎng)。 ?環(huán)境： 特別注意和周?chē)h(huán)境的和諧相處，強(qiáng)調(diào)尊重自然，既突出個(gè)性，又不凌駕在環(huán)境之上。格登的遺孀謝麗爾 古伯。 星河灣 波托菲諾 位置 項(xiàng)目概況 總體規(guī)劃 綠化景觀 售價(jià) 物業(yè)管理 南山華僑城歡樂(lè)谷北，高爾夫俱樂(lè)部南，臨僑香路和北環(huán)路 波托菲諾 豪宅定義 客群的認(rèn)識(shí) 客群分類(lèi)及特征 第二類(lèi)：新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的富人 他們擁有自己的財(cái)富王國(guó)并占有巨大財(cái)富、享有顯赫的社會(huì)地位。 第三，周邊有沒(méi)有其他可以因借的資源。 家庭智慧控制系統(tǒng)： 為了適應(yīng)未來(lái)社會(huì)信息、科技快速發(fā)展，便于家庭設(shè)備和家電的管理，已超前設(shè)計(jì)出此控制系統(tǒng)，并為每個(gè)家提供控制主機(jī)，彩色觸摸控制屏幕或控制面板，住戶(hù)可根據(jù)自家的需求，在將來(lái)不斷擴(kuò)充添加各種功能。住戶(hù)可在將來(lái)根據(jù)自己的需求，擴(kuò)