【正文】 定律： 地段，地段，還是地段 。 時尚感 ? 邀請 美國小姐 在來華訪問期間，到本項目參觀，并參加客戶活動，與本項目 國際化、時尚前沿 的形象相符。 案例營銷總結 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 名師設計會所 印度珠寶展 美國小姐來訪 國際女子網(wǎng)球賽 炒作區(qū)域稀缺價值 五星級超大會所 高貴形象 logo 社區(qū)內(nèi)部地面墊高 小布什來訪 有氣勢的社區(qū)入口 引入“中央公園區(qū)”概念 豪宅成功營銷案例 2 項目概況 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場 總占地面積： 162653M2 總建筑面積： 650000 M2 其中： 住宅建筑面積： 505100M2 會所建筑面積： 6000M2 幼兒園： 6000M2 中央廣場： 3000M2（橫跨市政路） 項目分四期開發(fā)，其中 一期 588套 綠化率： 65% 容積率： 總車位： 3500 梯戶比： 二梯兩戶，二梯三戶 介入背景與操作結果 區(qū)域識別性差： 紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明 顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴重； 區(qū)域價值： 紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的 條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認 知； 區(qū)域成熟度低： 紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域， 尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低； 本項目既定目標 ： 樹立項目高端豪宅形象； 實現(xiàn)項目高溢價； 項目整體的可持續(xù)銷售； 開發(fā)商品牌形象樹立。 稀 缺 感 身 份 感 ?售樓處 10米超高大門 ， 氣派、體面 ，體現(xiàn)項目高端的氣質(zhì)。 時尚感 ?將國外普遍使用的 遮陽卷簾 引入到項目中，讓客戶體驗到 國際上先進的居住標準。 介入背景與操作結果 新政影響 ：房地產(chǎn)新政出臺，限制了以往所 用營銷手段的運用，創(chuàng)新勢在必行； 區(qū)域價值 ：香蜜湖是位于城市中心的傳統(tǒng)豪 宅片區(qū)之一，被客戶和市場所廣泛認可； 市場競爭激烈 ：與本項目同類型的產(chǎn)品，市 場供應量大，競爭激烈； 本項目既定目標 ： 樹立項目高形象及高知名度； 充分提升項目品牌及發(fā)展商品牌； 實現(xiàn)項目在高價位下順利銷售； 2023年實現(xiàn)銷售金額 6個億。 ? 社區(qū)內(nèi)保留珍貴 百年古樹 ，制造 稀缺感 ； ? 炒作項目 土地價值 ，強調(diào)其 獨一無二 的區(qū)位和 稀缺性 。 11:43:3711:43:3711:432/13/2023 11:43:37 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 , February 13, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 上午 11時 43分 37秒 上午 11時 43分 11:43: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 11時 43分 :43February 13, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 11:43:3711:43:3711:43Monday, February 13, 2023 1知人者智，自知者明。 :43:3711:43:37February 13, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 13日星期一 上午 11時 43分 37秒 11:43: 1比不了得就不比，得不到的就不要。鳳凰城項目營銷解析 三河交匯處、鳳凰廣場正對面。 完成項目營銷動作 時尚感 ? 創(chuàng)新推出 “豪門夜宴選房活動” ，高檔的布臵，高雅的氛圍，既給客戶 新鮮的感受 ，又體現(xiàn)項目 高檔次 。 ?首次在市場上提出“ 歐洲發(fā)達國家居住標準” ，而且也是當期市場上 唯一 一個以此為標準的高端項目； ?首次也是當期市場上 唯一一個推出 裸體樣板間 的項目，進行高舒適低能耗優(yōu)化體系及工作原理展示。 現(xiàn)場執(zhí)行力弱 ： 賣點沒有有效的組織，人員缺乏有效培訓； 對項目的理解不夠深刻； 未進行有效銷控。 時尚感 ? 根據(jù)客戶喜好旅游的特點，組織當下 流行的自駕游活動 ，給客戶新鮮體驗。 完成項目營銷動作 ?前所未有 的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所 超 10000平方米 的多功能超五星的豪華會所。 項目概況 區(qū)域形勢： 朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成 熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有 形成有競爭力的高端市場； 市場價格形勢： 片區(qū)內(nèi)樓盤價格： 6000 7000元 /平米，本項目目標價格： 10000元/ 平米； 項目核心概念： “ 城市公園文化 ” ； 推廣側(cè)重點： 強調(diào)公園文化和產(chǎn)品細節(jié)； 營銷問題： 賣點過于單薄，支撐價格走高有困難； 概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和 “ 城市公園文化 ” 的概念在表達上都顯得 生硬，未能與項目本身很好的結合。 欲望是 非必需的 ，是超越物質(zhì)需求的 精神滿足。 設備自動監(jiān)測系統(tǒng)： 社區(qū)內(nèi)重要的機電設備皆設有自動監(jiān)測運作的機制，除定期保養(yǎng)以外，遇到設備有微量異常反應時，可立刻自動通知相關廠商維修，同時通知總管處理，做到防范故障于未然。電梯廳仍以磁卡感應門禁及樓層管制為主，并于地下各門廳設日光自然導入照明設備。來訪人員在加設防彈玻璃的迎賓大廳下車后，在進入俱樂部大門時，經(jīng)隱藏式槍械檢測設備自動安檢，檢查來訪人員是否攜帶危險物品，隨即由檢測設備作社區(qū)住戶與來訪人員之自動辨識，并輔以 360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)掌握確實情況，若要經(jīng)大廳進入回廊和中庭，則需通過指紋或靜脈辨識以作身份確認。 燈光控管系統(tǒng)： 社區(qū)的燈光為求整體美觀、社區(qū)安全、節(jié)省能源、便于管理，全區(qū)采取自動化管理控制。通過網(wǎng)絡，不受時空限制，瀏覽家中或社區(qū)的情況。并調(diào)整燈光明亮程度，或者設定夜間自動照明，達到節(jié)約能源的目的。 豪宅應具有的重要品質(zhì) 社區(qū)規(guī)劃要點 總體布局： 低容積率的設計，總戶數(shù)少，注重環(huán)境和景觀的營造； 建筑高度： 最好為低層或多層的設計； 交通組織： 人車分流，小區(qū)對外只設一個統(tǒng)一的出入口，便于管理； 車庫： 全部為地下停車，停車位保證每戶至少兩個以上； 綠化景觀： 設計風格與建筑、環(huán)境協(xié)調(diào)融合，結合當?shù)貧夂颍詈米龅剿募境＞G。 他們性格各異，有的含蓄內(nèi)斂，有的豪放張揚。 豪宅定義 客群的認識 客群分類及特征 第一類：中國的第一代富人 他們渴望從身邊投來的艷羨和崇拜的目光中得到心理上的滿足。 ?應是購買力上層有所需求時，才在高檔的地方出現(xiàn)的高檔房子。該豪宅標價 6300萬美元，目前的主人是好萊塢電影制作人皮特 圍繞著湖水是一個美國最高級別的高爾夫球場，一個綠草如茵的網(wǎng)球場。 ?環(huán)境： 特別注意和周圍環(huán)境的和諧相處，強調(diào)尊重自然，既突出個性，又不凌駕在環(huán)境之上。格登的遺孀謝麗爾 古伯。 星河灣 波托菲諾 位置 項目概況 總體規(guī)劃 綠化景觀 售價 物業(yè)管理 南山華僑城歡樂谷北，高爾夫俱樂部南，臨僑香路和北環(huán)路 波托菲諾 豪宅定義 客群的認識 客群分類及特征 第二類：新經(jīng)濟時代的富人 他們擁有自己的財富王國并占有巨大財富、享有顯赫的社會地位。 第三，周邊有沒有其他可以因借的資源。 家庭智慧控制系統(tǒng)： 為了適應未來社會信息、科技快速發(fā)展，便于家庭設備和家電的管理，已超前設計出此控制系統(tǒng)，并為每個家提供控制主機，彩色觸摸控制屏幕或控制面板，住戶可根據(jù)自家的需求，在將來不斷擴充添加各種功能。住戶可在將來根據(jù)自己的需求，擴