【正文】 心這種沖動的后果 豪宅的必備原料 稀缺環(huán)境 地段 豪宅的必備原料 第一，是其區(qū)位是否在環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場認(rèn)知度比較高的區(qū)位； 第二，是指其交通環(huán)境 。 他們性格各異，有的含蓄內(nèi)斂，有的豪放張揚。 他們是時代的產(chǎn)物，那些動輒千萬元以上的最昂貴別墅的買主中主要是這一群體。 豪宅定義 客群的認(rèn)識 客群分類及特征 第一類：中國的第一代富人 他們渴望從身邊投來的艷羨和崇拜的目光中得到心理上的滿足。星河灣做出了一個超出你想象的全裝修產(chǎn)品，讓你感到擁有這樣品質(zhì)的家超出了 5星級賓館的檔次，這時消費者已經(jīng)無法抵擋這樣的精裝修房屋的誘惑了。 ?應(yīng)是購買力上層有所需求時，才在高檔的地方出現(xiàn)的高檔房子。該豪宅標(biāo)價 6300萬美元，目前的主人是好萊塢電影制作人皮特 該豪宅標(biāo)價 6300萬美元，目前的主人是好萊塢電影制作人皮特 這座豪宅標(biāo)價 7500萬美元，現(xiàn)任主人是地產(chǎn)大亨愛德華 圍繞著湖水是一個美國最高級別的高爾夫球場，一個綠草如茵的網(wǎng)球場。 ?建筑： 在作品上反映其當(dāng)時當(dāng)?shù)氐男木?，不一定只是炫耀財富和? 份，在講究個性的同時特別注重跟場地環(huán)境的協(xié)調(diào)。 ?環(huán)境： 特別注意和周圍環(huán)境的和諧相處，強(qiáng)調(diào)尊重自然，既突出個性，又不凌駕在環(huán)境之上。別墅內(nèi)有一棟 萬平方英尺的大房子，還有一個洋溢田園情調(diào)的小木屋，一個盛放著 3000瓶葡萄酒的地窖，多個馬棚，一個英格蘭風(fēng)格的大花園，一條百合花甬道，一個菜園。格登的遺孀謝麗爾 古伯。古伯。 星河灣 類型 位置 環(huán)境 總體規(guī)劃 綠化景觀 售價 物業(yè)管理 特點 精裝修公寓 朝陽區(qū)朝陽北路、四季星河路 地處四、五環(huán)線間，距離 CBD僅 10分鐘車程，北臨 1600畝森林公園，東傍 2023畝的綠化隔離帶 項目用地面積 520畝，總建面約 60萬平米，總體布局北高南低，西低中高，共計 1600套， 8層至 16層錯層設(shè)計 建筑與園林在空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合 16000~25000元 /平方米 聘請國際知名物業(yè)新加坡高力國際，提供量身訂做的家政秘書服務(wù) 全成品開盤：社區(qū)立體化園林、全體系高品質(zhì)室內(nèi)裝修，小學(xué)、幼兒園、四季會、酒店式公寓、體育館同期建成。 星河灣 波托菲諾 位置 項目概況 總體規(guī)劃 綠化景觀 售價 物業(yè)管理 南山華僑城歡樂谷北，高爾夫俱樂部南，臨僑香路和北環(huán)路 波托菲諾 他們是時代的產(chǎn)物，但也仍然保留了舊時的痕跡； 他們經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的過渡。 豪宅定義 客群的認(rèn)識 客群分類及特征 第二類：新經(jīng)濟(jì)時代的富人 他們擁有自己的財富王國并占有巨大財富、享有顯赫的社會地位。 豪宅定義 客群的認(rèn)識 關(guān)于第二類人 購買行為分析 他們不僅僅是為了滿足居住需要，更重要的是心理滿足感 他們購買的目的是為了提高生活的質(zhì)量，體驗一種新的生活方式 需要全新的、高質(zhì)量的戶型和空間設(shè)計 豪宅定義 客群的認(rèn)識 關(guān)于第二類人 購買行為分析 他們是真正意義上的富豪，挑剔的目光是非常犀利的。 第三，周邊有沒有其他可以因借的資源。 豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì) 平面空間布局要點 分區(qū)明確，動靜分離，內(nèi)外分離。 家庭智慧控制系統(tǒng)： 為了適應(yīng)未來社會信息、科技快速發(fā)展，便于家庭設(shè)備和家電的管理，已超前設(shè)計出此控制系統(tǒng)，并為每個家提供控制主機(jī)，彩色觸摸控制屏幕或控制面板，住戶可根據(jù)自家的需求，在將來不斷擴(kuò)充添加各種功能。結(jié)合安保系統(tǒng)，設(shè)定緊急燈光模式，遇到突發(fā)情況自動開啟或閃爍預(yù)先設(shè)定的燈光程序。住戶可在將來根據(jù)自己的需求，擴(kuò)充至全家多點對講，當(dāng)來訪者按門鈴時，住戶可在戶內(nèi)方便的地方，通過可視對講系統(tǒng)和來訪者交談；或者在外出時，設(shè)定電傳對話，通過自動撥號功能與可視對講系統(tǒng)，及時與來訪者對話，快速掌握住家信息 。 遠(yuǎn)端遙控功能： 住戶可通過電傳對講，或通過網(wǎng)絡(luò)，輸入密碼，遙控室內(nèi)電器設(shè)備，保證住戶回到家時一切就緒。 豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì) 設(shè)施設(shè)備 社區(qū)公共系統(tǒng)設(shè)置 社區(qū)氣候感知系統(tǒng)： 在社區(qū)中心位置設(shè)置溫度、濕度、風(fēng)速、雨量、空氣品質(zhì)、日照和紫外線強(qiáng)度等氣候監(jiān)測感知系統(tǒng)，感應(yīng)社區(qū)內(nèi)外的氣候微變化，通過社區(qū)光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的資料傳輸，作為社區(qū)公共設(shè)備的管理依據(jù)，包括：園藝自動灑水、泳池恒溫、室內(nèi)公共空間恒溫恒濕與燈光自動控制。根據(jù)不同區(qū)域、不同功能分別設(shè)置照明時間和照明強(qiáng)度。 外圍喝阻區(qū)： 社區(qū)四周圍墻環(huán)繞，輔以護(hù)城河及樹籬等屏障，沿圍墻遍設(shè)雙軌紅外線感知系統(tǒng)（附設(shè)夜間自動感應(yīng)照明），一樓庭院隱秘處裝設(shè) 360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)與中控室連線嚴(yán)密監(jiān)控，全區(qū)封閉式管理。 地下停車場： 外來車輛經(jīng)駐警辨識后，經(jīng)管制關(guān)卡換卡后進(jìn)入地下一層停車場，場內(nèi)設(shè)置車輛自動感應(yīng)照明控制系統(tǒng)。 門廳管制區(qū)： 住戶門廳：住宅大樓的門廳由于是住戶和訪客的主要通道皆作二進(jìn)式設(shè)計，除 CCTV監(jiān)視系統(tǒng)外，主梯廳的第一進(jìn)門廳由感應(yīng)辨識卡管制，第二進(jìn)門廳需經(jīng)指紋或靜脈辨識以確定身份，進(jìn)入電梯則需經(jīng)自動樓層設(shè)定管制。電梯梯箱內(nèi)均設(shè)監(jiān)視器。 豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì) 設(shè)施設(shè)備 豪宅設(shè)施配備的管理和使用 ： 所有設(shè)施呈系統(tǒng)化的管理和使用：稱為數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)。 內(nèi)部封閉管理系統(tǒng)： 社區(qū)內(nèi)相關(guān)管理系統(tǒng)為封閉式的網(wǎng)路系統(tǒng)，住戶與外界的資訊聯(lián)系和交換完全不通過此系統(tǒng)，但為客戶生活方便所提供的各種服務(wù)，則經(jīng)此系統(tǒng)匯整處理，以確保安全及住戶生活資訊的隱密性。 豪宅應(yīng)具有的重要品質(zhì) 綠化景觀的設(shè)計和營造 綠化景觀的設(shè)計營造水平和質(zhì)量直接影響豪宅的品質(zhì)，可分為人造景觀和結(jié)合自然造景兩類。 欲望永遠(yuǎn)追求滿足但又無法永遠(yuǎn)滿足，所以具有無限性 。 區(qū)域質(zhì)素 的優(yōu)良決定豪宅項目的 營銷方向 。 項目背景 ? 建立中央公園豪宅物業(yè)的價值體系，扭轉(zhuǎn)項目形象，建立客戶對豪宅區(qū)域的認(rèn)知； ? “入住供樓”解決期房困擾，京城首推入住前零按揭方式； ? 本項目運作成為 北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！ ? 策劃代理前實現(xiàn)均價 10000元 /平米，月均銷售 20套，策劃代理后實現(xiàn)均價 14000元 /平米，月均銷售 40套。 ? 舉辦 印度珠寶展 ，展現(xiàn)了財富階層的 時尚主張 。 世界市中心 ?宣傳推廣上，強(qiáng)勢凸顯本項目所在區(qū)域的 稀缺地位 。 項目背景 ? 紅樹灣區(qū)域價值得到大幅提升，成為客戶廣泛認(rèn)可的深圳新興豪宅區(qū)域； ? 項目一期開盤 2個月實現(xiàn) 售額。 ?30*30米通透 玻璃盒子售樓處 ，極具 時尚沖擊力 ，濃縮項目產(chǎn)品的主要賣點，兼具 銷售和藝術(shù)展示 的功能。 ?現(xiàn)場服務(wù)細(xì)致、周到 ，不僅體現(xiàn)項目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗到 尊貴身份感 。 項目背景 ? 北京市場首創(chuàng)高科技住宅，改變塔樓的競爭弱勢，建立全新價值體系，“告別空調(diào)暖氣時代”家喻戶曉； ? 京城首推“裸體樣板間”，高舉高打、控制放量，創(chuàng)造市場奇跡； ? 策劃代理前實現(xiàn)價格 7000元 /平米，策劃代理后實現(xiàn)價格 10500元 /平米。 ?修改 Slogan 新的 Slogan賦予項目 新鮮的概念 ，帶有強(qiáng)烈的 時尚沖擊力 。 稀 缺 感 身 份 感 完成項目營銷動作 ?采用世界 頂級品牌廚具 poggenpohl進(jìn)行裝修，讓客戶感受到項目高端品質(zhì)所帶來的 身份感 。 項目背景 ? 得到客戶高度認(rèn)可，成為深圳豪宅標(biāo)桿項目； ? 項目擁有較高美譽度與良好客戶口碑；