【正文】 豪宅專題研究 2023年 1月 8日 目 錄 豪宅定義 豪宅提供的生活方式 豪宅客群分析 豪宅必備基礎 豪宅應具有的重要品質 豪宅營銷 豪宅定義 中西方的認識 西方的 ?置地： 一定是遠離城市喧囂的被大自然眷顧的原始之地。 ?建筑： 在作品上反映其當時當地的心境，不一定只是炫耀財富和身 份，在講究個性的同時特別注重跟場地環(huán)境的協(xié)調。 ?環(huán)境： 特別注意和周圍環(huán)境的和諧相處，強調尊重自然，既突出個性，又不凌駕在環(huán)境之上。 ?材料： 往往就地取材，或石，或木，或混凝土，親切、自然又不破壞環(huán)境。 豪宅定義 中西方的認識 紐約海龜灣(TURTLE BAY 豪宅定義 中西方的認識 摘取桂冠的是位于紐約長島的“三湖”別墅，以里面的三個大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，勝似海景。圍繞著湖水是一個美國最高級別的高爾夫球場，一個綠草如茵的網球場。別墅內有一棟 萬平方英尺的大房子，還有一個洋溢田園情調的小木屋，一個盛放著 3000瓶葡萄酒的地窖，多個馬棚，一個英格蘭風格的大花園，一條百合花甬道，一個菜園。大房子內，有一個橢圓形的起居室。如此一個集居住、運動和休閑于一體的住宅，完美體現了美國人向往自然、注重健康的生活理念，而且地理位置很好，緊鄰紐約。這座豪宅標價 7500萬美元，現任主人是地產大亨愛德華 格登的遺孀謝麗爾 格登 世界排名第一豪宅 ——紐約長島“三湖”別墅 豪宅定義 中西方的認識 世界排名第二豪宅 ——美國曼德勒農場 這是一個洋溢著鄉(xiāng)村風格的住宅，和美國總統(tǒng)布什的得州農場很相似。其中的大農場占地 650英畝，開滿了野花，散布著一些小池塘，有一棟 ，還有幾座小木屋。該豪宅標價 6300萬美元，目前的主人是好萊塢電影制作人皮特 古伯。 豪宅定義 中西方的認識 世界排名第三豪宅 ——紐約長島 “向往東方” 這是一個洋溢著鄉(xiāng)村風格的住宅，和美國總統(tǒng)布什的得州農場很相似。其中的大農場占地 650英畝，開滿了野花，散布著一些小池塘，有一棟 ，還有幾座小木屋。該豪宅標價 6300萬美元，目前的主人是好萊塢電影制作人皮特 古伯。 豪宅定義 中西方的認識 東方的 ?一般在距離城市不遠的市郊或是城市中有著特殊職能的地段中心，盡管僻靜、盡管安全，但仍然屬于城市區(qū)域。 ?他們一般由地產商成片開發(fā)，圈成小區(qū)，有專人管理和服務，其中或者還有只供會員共享的會所中心等設施。 ?應是購買力上層有所需求時，才在高檔的地方出現的高檔房子。 星河灣 類型 位置 環(huán)境 總體規(guī)劃 綠化景觀 售價 物業(yè)管理 特點 精裝修公寓 朝陽區(qū)朝陽北路、四季星河路 地處四、五環(huán)線間，距離 CBD僅 10分鐘車程，北臨 1600畝森林公園，東傍 2023畝的綠化隔離帶 項目用地面積 520畝，總建面約 60萬平米，總體布局北高南低，西低中高，共計 1600套， 8層至 16層錯層設計 建筑與園林在空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合 16000~25000元 /平方米 聘請國際知名物業(yè)新加坡高力國際，提供量身訂做的家政秘書服務 全成品開盤：社區(qū)立體化園林、全體系高品質室內裝修，小學、幼兒園、四季會、酒店式公寓、體育館同期建成。 星河灣 精雕細琢 精選保安人員 奢侈豪華的裝修 設備陽臺或生活陽臺設計 一步陽臺設計 顏色選擇 細心之處 星河灣 由廣州宏遠房產公司開發(fā)的星河灣的裝修程度已經達到了令人嘆為觀止的地步。注重每一個細節(jié)的設計、每一個部位功能的考慮、每一個高檔建材的選用、每一件室內飾品的布置以及精細的做工時的星河灣的房屋就像一間美輪美奐的藝術精品，不僅讓一般的購房者連同見多識廣的業(yè)內人士都感到無可挑剔。星河灣做出了一個超出你想象的全裝修產品，讓你感到擁有這樣品質的家超出了 5星級賓館的檔次，這時消費者已經無法抵擋這樣的精裝修房屋的誘惑了。 星河灣 波托菲諾 位置 項目概況 總體規(guī)劃 綠化景觀 售價 物業(yè)管理 南山華僑城歡樂谷北，高爾夫俱樂部南，臨僑香路和北環(huán)路 波托菲諾 天鵝堡二期是旅游主題地產華僑城波托菲諾項目的一個組成部分 項目位于 4 萬平方米天鵝湖畔，占地面積 11 萬平方米，總建筑面積 21 萬平方米，包含有高層、小高層和多層等多種建筑形態(tài) 園林的設計以 “ 濕地 ” 主題，手法貼近自然，不事過多雕琢，從而巧妙地與周圍的自然山水融合在一起 19000~38000元 /平方米 深圳華僑城物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費 4元 /月 .平方米 波托菲諾 豪宅定義 中西方的認識 “豪宅就是凡人居住于云端的終極產業(yè)，是一個社會的少數富裕人群通過市場方式過度占有社會稀缺資源的一種居住狀態(tài)，是為滿足社會富裕群體對稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅 ” 豪宅提供的生活方式 中西方的認識 ?豪宅是提供給成功人士居住和使用的，所追求的必然是一種與眾不同的生活方式，偏好追求并擁有稀缺的資源。 ?為什么會有那么多的富人會對美國比華麗山莊、香港淺水灣和半山情有獨鐘，并對能夠在此擁有一套住宅而樂此不疲呢？ ?因為這些地方有不可再生、不能復制的海景和山景等自然資源，符合他們的身份和癖好 ——即極少數人擁有極為珍惜的物質資源，就如同他們渴望擁有鉆石、擁有大師設計的常人不敢問津的高檔名牌時裝以及生產數量極為有限的名車等物品一樣。 豪宅定義 客群的認識 客群分類及特征 第一類：中國的第一代富人 他們渴望從身邊投來的艷羨和崇拜的目光中得到心理上的滿足。 他們是時代的產物，但也仍然保留了舊時的痕跡； 他們經歷了從計劃經濟到市場經濟的過渡。 他們的生存充滿著太多的機遇。 他們的財富也總有著灰色地帶； 他們的命運和財富一樣的充滿著傳奇和神秘。 他們是時代的產物，那些動輒千萬元以上的最昂貴別墅的買主中主要是這一群體。 豪宅定義 客群的認識 客群分類及特征 第二類：新經濟時代的富人 他們擁有自己的財富王國并占有巨大財富、享有顯赫的社會地位。 他們具備全球化的視野和國際化的觀念、對文化認同與敬慕。 他們鐘情于純自然背景和頂級建筑，追求“珍品化”生活。 他們性格各異，有的含蓄內斂，有的豪放張揚。 豪宅定義 客群的認識 關于第二類人 購買行為分析 他們不僅僅是為了滿足居住需要，更重要的是心理滿足感 他們購買的目的是為了提高生活的質量，體驗一種新的生活方式 需要全新的、高質量的戶型和空間設計 豪宅定義 客群的認識 關于第二類人 購買行為分析 他們是真正意義上的富豪，挑剔的目光是非常犀利的。 他們已是第 N次購買房產，價格并不是一個敏感的因素。 他們更為感性，購買動機更單純，只是 —— 喜歡或不喜歡 。 對于亮點和個性的追求更勝于均好性，如果有某一點或某幾點能深切地觸動他們心理那根敏感的神經的話，他們就會毫不猶豫地去擁有它，因為他們完全不用擔心這種沖動的后果 豪宅的必備原料 稀缺環(huán)境 地段 豪宅的必備原料 第一，是其區(qū)位是否在環(huán)境優(yōu)良的、有升值潛力的、或市場認知度比較高的區(qū)位； 第二，是指其交通環(huán)境 。 第三，周邊有沒有其他可以因借的資源。 豪宅的必備原料 豪宅的珍貴性主要體現在土地的稀缺價值 海景資源 、 湖景資源 、 河景資源 、 山景資源 、 森林資源 宅因地而豪，專屬且不可復制的領地成就了 “ 尊貴 ”