【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、虛高總價(jià)客戶(hù)付原總價(jià)的 1成首付，其余通過(guò)貸款實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)即贈(zèng)送明德學(xué)校學(xué)位開(kāi)發(fā)商承擔(dān)首付款發(fā)票稅金World union針對(duì) 1號(hào)棟公寓銷(xiāo)售：創(chuàng)新的帶租約銷(xiāo)售模式目標(biāo)： 200300套與中聯(lián)中科、五強(qiáng)、威盛電子以及購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的大公司意向簽約，以低于市場(chǎng)的價(jià)格租賃給其公司職員 35年，如 400元 /月 間。對(duì)外釋放租賃簽約信息向客戶(hù)傳遞每月帶 8001200的租金銷(xiāo)售， 5年租約期，從年底開(kāi)始計(jì)。租金反算到首付款中。銷(xiāo)售價(jià)格以目前總價(jià) +租約期反租總額計(jì)為總價(jià)。開(kāi)發(fā)商向客戶(hù)開(kāi)具總房款 50%的首付款發(fā)票，但客戶(hù)只付“ 50%總價(jià) 租約期租金總額 ” 的首付款。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)多于房款稅若企業(yè)員工租賃，物業(yè)可用租賃房款補(bǔ)償其物業(yè)費(fèi)收入作為投資屬性的產(chǎn)品價(jià)值未兌現(xiàn)，客戶(hù)不認(rèn)可、不上門(mén)策略：投資回報(bào)看得見(jiàn)，強(qiáng)化投資客置業(yè)信心World union針對(duì) 1號(hào)棟公寓銷(xiāo)售：創(chuàng)新的帶租約銷(xiāo)售模式年投資回報(bào)率 = 投資租金收益總房款= 1200*12272023= %修正投資回報(bào) = 投資租金收益支出款= 1200*12136000+20230= %World union針對(duì) 2棟新貨的去化：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓銷(xiāo)售案例借鑒：湘潭晶都公館以華天商務(wù)酒店返租 12年，投資回報(bào)率 10%為核心賣(mài)點(diǎn)，均價(jià)55006000元 /平米，開(kāi)盤(pán)月銷(xiāo) 300套World union方式建議： 引進(jìn)知名經(jīng)濟(jì)型酒店，進(jìn)行月均返租 2900元，并聯(lián)系園區(qū)中大型企業(yè)洽談 “ 長(zhǎng)包房 ” ，保證酒店入住率，確保 10年回本，提供投資保障（具體操作手法待確定后出細(xì)案） 經(jīng)營(yíng)模式收益核算酒店月均收益 =單間日均首費(fèi) *總套數(shù) *入住率 *30天?株洲經(jīng)濟(jì)型酒店單間日均收費(fèi) 150200元?按項(xiàng)目前 5年整體營(yíng)業(yè)入住率 40%50%計(jì)算?按項(xiàng)目后 5年整體營(yíng)業(yè)入住率 70%80%計(jì)算?按項(xiàng)目投資公寓總套數(shù) 486套計(jì)算酒店月均收益： 150萬(wàn) 公寓月均返租： 130萬(wàn)＞?公寓返租模式為： 交房后，前 10年按每年總價(jià) 10%的金額進(jìn)行返租，每月返還 3000元；后 10年業(yè)主可自行選擇繼續(xù)包租或由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)或自行處理?可引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌：?“ 莫泰 168”,“ 如家快捷 ” ， “ 錦江之星 ” 、 “ 七天 ” 、 “ 城市便捷 ” 、 “ 漢庭連鎖 ” 、美國(guó)的 “ 速 8” 、法國(guó)雅高集團(tuán)的 “ 宜必思 ”引進(jìn)知名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌作顧問(wèn)開(kāi)發(fā)商自行或聯(lián)系其他商戶(hù)成立酒店管理公司由酒店管理公司將投資公寓集體裝修開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)酒店管理公司在營(yíng)業(yè)收益抽取部分資金作為公寓買(mǎi)房返租收益公寓月均返租 =單套月均返租金額 *總套數(shù)?公寓總價(jià)為 37萬(wàn)元 /套?按總價(jià) 8%年投資回報(bào)返租 10年計(jì)算?公寓月均返租 2900元?按項(xiàng)目投資公寓總套數(shù) 486套計(jì)算實(shí)施方案入住率保障措施?與麓谷工業(yè)園中大型企業(yè)洽談 “ 企業(yè)長(zhǎng)包房 ” ，為公司外派中高管人員和業(yè)務(wù)合作單位人員提供招待、暫時(shí)居住場(chǎng)所，保障本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店入住率推售及綜合體價(jià)值體系216。推售安排216。綜合體價(jià)值體系構(gòu)成PART3World union 銷(xiāo)售貨源商業(yè)1公寓去化推售安排1公寓去化1公寓去化2公寓去化寫(xiě)字樓去化主力店、旗艦店招商落定，酒店落定。 商業(yè)落實(shí)利好：公寓 》 寫(xiě)字樓商業(yè)落實(shí)的 4月份公寓帶動(dòng)去化 200套低門(mén)檻 +學(xué)位贈(zèng)送掃散客去化300套帶租約銷(xiāo)售掃投資客去化 200300套產(chǎn)權(quán)公寓反租去化300400套寫(xiě)字樓主力去化期World union價(jià)格實(shí)現(xiàn)3A座寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)價(jià)格 60003B座寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)價(jià)格 75003底商實(shí)現(xiàn)價(jià)格25000350001棟公寓實(shí)現(xiàn)價(jià)格5500（未反算）2棟公寓實(shí)現(xiàn)價(jià)格5800（未反算）World union綜合體價(jià)值體系搭建 區(qū)域價(jià)值：大河西向西發(fā)展的核心地帶，商業(yè)體價(jià)格洼地2 商務(wù)價(jià)值： 5星級(jí)酒店帶給片區(qū)的商務(wù)價(jià)值3 商業(yè)價(jià)值： 5萬(wàn)平商業(yè)體支撐綜合體的繁華演繹4 休閑價(jià)值 ：百畝高爾夫體育公園的休閑娛樂(lè)功能5 便捷路網(wǎng)：桐梓坡路、岳麓大道、麓松路河西三條主干道交匯處6 品牌 價(jià)值：保利品牌豐富的操作綜合體項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)1銷(xiāo)售執(zhí)行計(jì)劃PART4形象定位活動(dòng)策略展示策略推廣策略拓客策略World union代言大河西繁華未來(lái)決定一座城市的寬度綜合體形象定位：World union占位湖南保利層面闡述湖南保利對(duì)城市的貢獻(xiàn)，引發(fā)業(yè)主、非業(yè)主、業(yè)內(nèi)人士及政府的關(guān)注（通過(guò)保利地產(chǎn)城市運(yùn)營(yíng)年提出）保利所到之 處 皆繁 華2023保利地 產(chǎn) 踐行城市運(yùn) 營(yíng)推廣主題示意World union占位城市綜合體對(duì)區(qū)域發(fā)展的貢獻(xiàn)，特別是對(duì)大河西商業(yè)升級(jí)、繁華的貢獻(xiàn)角度；以及商業(yè)配套落地角度；保利 林 語(yǔ) 中心 一座城市的新中心2023保利地 產(chǎn) 踐行城市運(yùn) 營(yíng)推廣主題示意千呼萬(wàn) 喚 ， 華潤(rùn) 萬(wàn)家入住保利 林 語(yǔ) 中心2023保利地 產(chǎn) 踐行城市運(yùn) 營(yíng)World union 推廣安排訴求點(diǎn)保利三綜合體項(xiàng)目綜合體形象商業(yè)體 投資回報(bào)率 地標(biāo)寫(xiě)字樓形象推廣主題保利踐行城市運(yùn)營(yíng)，所到皆繁華代言繁華未來(lái)大河西繁華目的地?zé)徜N(xiāo) +最具投資回報(bào)產(chǎn)品首席綠色商務(wù)基地 +城市地標(biāo)產(chǎn)品信息 集中商業(yè)體 公寓 寫(xiě)字樓World union亮相渠道建議 1：戶(hù)外：扼守主要商務(wù)要道戶(hù)外新增 3塊，河西商務(wù)區(qū)二環(huán)線楓林路桐梓坡路岳麓大道金星路 銀杉路增加地點(diǎn)：一橋：一個(gè)原因是覆蓋來(lái)往于河?xùn)|、河西的高端商務(wù)客戶(hù)， 另外很重要的原因是一橋戶(hù)外賣(mài)相好，覆蓋面廣，容易樹(shù)立形象。 市府步步高電子顯示屏 ：直接輻射市政府板塊的相關(guān)商務(wù)人群西站附近：覆蓋進(jìn)出熱點(diǎn)區(qū)域梅溪湖的客戶(hù)群體保利所到之處皆繁華時(shí) 間World union亮相渠道建議 2：報(bào)廣：高調(diào)拔升形象軟文 +硬廣 2大形式：整版系列軟文炒作林語(yǔ)中心 60億繁華配套的 “ 價(jià)值兌現(xiàn) ” ；報(bào)紙硬廣，主要宣傳項(xiàng)目整體高端形象及重大信息節(jié)點(diǎn)費(fèi)用預(yù)算合適的情況下，前期大篇幅報(bào)廣宣傳時(shí) 間World union亮相渠道建議 3： 短信：全面滲透 ,傳遞項(xiàng)目重要消息定時(shí)定量，覆蓋長(zhǎng)沙中高端寫(xiě)字樓及高端客戶(hù)群體l階段式發(fā)送模式 —— 保證不同階段的短信發(fā)送實(shí)現(xiàn)不同的營(yíng)銷(xiāo)目的！l短信營(yíng)銷(xiāo) —— 高性?xún)r(jià)比與直效的代表！l短信發(fā)關(guān)鍵點(diǎn) 1：l發(fā)放時(shí)間：每周周四 周日發(fā)放l短信發(fā)放關(guān)鍵點(diǎn) 2：l短信公司的選擇：選擇具有明顯客戶(hù)分類(lèi)的短信公司，可以客戶(hù)來(lái)源、職業(yè)、收入明顯分類(lèi)，真有針對(duì)性的短信覆蓋l短信發(fā)放關(guān)鍵點(diǎn) 3：l內(nèi)容新穎、語(yǔ)言個(gè)性化、疑問(wèn)句、排比句運(yùn)用，語(yǔ)言生活化及情景化時(shí) 間World unionl分眾傳媒選擇建議：覆蓋長(zhǎng)沙所有中高端寫(xiě)字樓（運(yùn)達(dá)喜來(lái)登、五一大道、中天廣場(chǎng)、順天財(cái)富中心等）l分眾傳媒形式：以一樓侯梯視頻廣告為主l報(bào)廣訴求：釋放項(xiàng)目重要續(xù)客、開(kāi)盤(pán)、活動(dòng)信息，炒作 “ 領(lǐng)袖建筑 ”亮相渠道建議 4： 寫(xiě)字樓、酒店樓宇廣告：全面覆蓋，貼近客戶(hù)覆蓋長(zhǎng)沙河西中高端寫(xiě)字樓、酒店的大堂及電梯內(nèi)分眾 LED時(shí) 間World union輔助亮相渠道建議：網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)l 搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、新浪網(wǎng)、 0731房產(chǎn)網(wǎng)等專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站及微博，不受區(qū)域限制，全面覆蓋市場(chǎng)及 “業(yè)內(nèi) ”！l 在網(wǎng)站廣告、新聞炒作、論壇效應(yīng)、網(wǎng)頁(yè)鏈接、 “電子樓書(shū) ”等諸多方式進(jìn)行全面炒作！時(shí) 間World union展示策略： 重點(diǎn)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行包裝圍繞 “ 城市新中心 ” 強(qiáng)化綜合體展示效果形象展示商務(wù)感十足的路旗物料展示 1本生態(tài)環(huán)保技術(shù)說(shuō)明書(shū)看齊保利國(guó)際廣場(chǎng)的項(xiàng)目外圍擋產(chǎn)品展示交樓標(biāo)準(zhǔn)展示用材用料展示意向門(mén)店包裝 /集中商業(yè)開(kāi)放時(shí)間1本 5A品質(zhì)產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)奢華大堂展示W(wǎng)orld union關(guān)鍵展示點(diǎn) 1：圍擋更新看齊國(guó)際廣場(chǎng)外圍擋。桐梓坡路圍擋需要加高至 4米，畫(huà)面以大氣的整體畫(huà)面為主，燈光亮化World union關(guān)鍵展示點(diǎn) 2：商務(wù)感十足的路旗導(dǎo)視并營(yíng)造綜合體的商業(yè)氣息World union關(guān)鍵展示點(diǎn) 3：商業(yè)街包裝 /集中商業(yè)開(kāi)放公示增加項(xiàng)目品質(zhì)感、繁華感，增強(qiáng)業(yè)主、客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)兌現(xiàn)的信心World union關(guān)鍵展示點(diǎn) 4：奢華大堂展示大堂展示提前做出，解決客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品打造信心以及購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品面子感問(wèn)題World union關(guān)鍵展示點(diǎn) 5： 2本綠色樓書(shū)A、 5A產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)， 故事化詳細(xì)介紹項(xiàng)目 5A產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)品說(shuō)明書(shū) “故事化 ”！ 5A精裝寫(xiě)字樓大堂： 平米， 米挑高，五星級(jí)酒店式大堂，提升辦公品質(zhì)、提高企業(yè)檔次 5A品質(zhì) LOWE中空鋼化玻璃：首先詳細(xì)介紹 LOWE中空鋼化玻璃與普通的LOWE玻璃原理、構(gòu)成、成本效果的不同，其次介紹我們使用 LOWE中空鋼化玻璃與多個(gè)一線城市知名高端寫(xiě)字樓使用的一樣 5A標(biāo)準(zhǔn)的品牌電梯和中央空調(diào)本項(xiàng)目使用電梯的詳細(xì)介紹，與普通電梯的安全、速度等的差別，其次類(lèi)比知名建筑使用電梯長(zhǎng)沙唯一生態(tài)寫(xiě)字樓長(zhǎng)沙領(lǐng)先智能化寫(xiě)字樓、、World union關(guān)鍵展示點(diǎn) 5： 2本綠色樓書(shū)B(niǎo)、低碳環(huán)?？萍颊f(shuō)明書(shū)， 從客戶(hù)利益點(diǎn)出發(fā)，運(yùn)用利益性語(yǔ)言介紹項(xiàng)目采用的地毯環(huán)保科技對(duì)于投資客：綠色生態(tài)是寫(xiě)字樓的加分因素，未來(lái)