【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、虛高總價(jià)客戶付原總價(jià)的 1成首付，其余通過貸款實(shí)現(xiàn)購買即贈(zèng)送明德學(xué)校學(xué)位開發(fā)商承擔(dān)首付款發(fā)票稅金World union針對(duì) 1號(hào)棟公寓銷售：創(chuàng)新的帶租約銷售模式目標(biāo)： 200300套與中聯(lián)中科、五強(qiáng)、威盛電子以及購買寫字樓的大公司意向簽約，以低于市場(chǎng)的價(jià)格租賃給其公司職員 35年，如 400元 /月 間。對(duì)外釋放租賃簽約信息向客戶傳遞每月帶 8001200的租金銷售， 5年租約期，從年底開始計(jì)。租金反算到首付款中。銷售價(jià)格以目前總價(jià) +租約期反租總額計(jì)為總價(jià)。開發(fā)商向客戶開具總房款 50%的首付款發(fā)票，但客戶只付“ 50%總價(jià) 租約期租金總額 ” 的首付款。開發(fā)商承擔(dān)多于房款稅若企業(yè)員工租賃，物業(yè)可用租賃房款補(bǔ)償其物業(yè)費(fèi)收入作為投資屬性的產(chǎn)品價(jià)值未兌現(xiàn)，客戶不認(rèn)可、不上門策略：投資回報(bào)看得見，強(qiáng)化投資客置業(yè)信心World union針對(duì) 1號(hào)棟公寓銷售：創(chuàng)新的帶租約銷售模式年投資回報(bào)率 = 投資租金收益總房款= 1200*12272023= %修正投資回報(bào) = 投資租金收益支出款= 1200*12136000+20230= %World union針對(duì) 2棟新貨的去化：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓銷售案例借鑒：湘潭晶都公館以華天商務(wù)酒店返租 12年，投資回報(bào)率 10%為核心賣點(diǎn)，均價(jià)55006000元 /平米，開盤月銷 300套World union方式建議： 引進(jìn)知名經(jīng)濟(jì)型酒店，進(jìn)行月均返租 2900元，并聯(lián)系園區(qū)中大型企業(yè)洽談 “ 長(zhǎng)包房 ” ，保證酒店入住率，確保 10年回本，提供投資保障（具體操作手法待確定后出細(xì)案） 經(jīng)營(yíng)模式收益核算酒店月均收益 =單間日均首費(fèi) *總套數(shù) *入住率 *30天?株洲經(jīng)濟(jì)型酒店單間日均收費(fèi) 150200元?按項(xiàng)目前 5年整體營(yíng)業(yè)入住率 40%50%計(jì)算?按項(xiàng)目后 5年整體營(yíng)業(yè)入住率 70%80%計(jì)算?按項(xiàng)目投資公寓總套數(shù) 486套計(jì)算酒店月均收益： 150萬 公寓月均返租： 130萬＞?公寓返租模式為： 交房后，前 10年按每年總價(jià) 10%的金額進(jìn)行返租，每月返還 3000元；后 10年業(yè)主可自行選擇繼續(xù)包租或由開發(fā)商回購或自行處理?可引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌：?“ 莫泰 168”,“ 如家快捷 ” ， “ 錦江之星 ” 、 “ 七天 ” 、 “ 城市便捷 ” 、 “ 漢庭連鎖 ” 、美國的 “ 速 8” 、法國雅高集團(tuán)的 “ 宜必思 ”引進(jìn)知名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌作顧問開發(fā)商自行或聯(lián)系其他商戶成立酒店管理公司由酒店管理公司將投資公寓集體裝修開業(yè)經(jīng)營(yíng)酒店管理公司在營(yíng)業(yè)收益抽取部分資金作為公寓買房返租收益公寓月均返租 =單套月均返租金額 *總套數(shù)?公寓總價(jià)為 37萬元 /套?按總價(jià) 8%年投資回報(bào)返租 10年計(jì)算?公寓月均返租 2900元?按項(xiàng)目投資公寓總套數(shù) 486套計(jì)算實(shí)施方案入住率保障措施?與麓谷工業(yè)園中大型企業(yè)洽談 “ 企業(yè)長(zhǎng)包房 ” ，為公司外派中高管人員和業(yè)務(wù)合作單位人員提供招待、暫時(shí)居住場(chǎng)所，保障本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店入住率推售及綜合體價(jià)值體系216。推售安排216。綜合體價(jià)值體系構(gòu)成PART3World union 銷售貨源商業(yè)1公寓去化推售安排1公寓去化1公寓去化2公寓去化寫字樓去化主力店、旗艦店招商落定，酒店落定。 商業(yè)落實(shí)利好：公寓 》 寫字樓商業(yè)落實(shí)的 4月份公寓帶動(dòng)去化 200套低門檻 +學(xué)位贈(zèng)送掃散客去化300套帶租約銷售掃投資客去化 200300套產(chǎn)權(quán)公寓反租去化300400套寫字樓主力去化期World union價(jià)格實(shí)現(xiàn)3A座寫字樓實(shí)現(xiàn)價(jià)格 60003B座寫字樓實(shí)現(xiàn)價(jià)格 75003底商實(shí)現(xiàn)價(jià)格25000350001棟公寓實(shí)現(xiàn)價(jià)格5500（未反算）2棟公寓實(shí)現(xiàn)價(jià)格5800（未反算）World union綜合體價(jià)值體系搭建 區(qū)域價(jià)值：大河西向西發(fā)展的核心地帶，商業(yè)體價(jià)格洼地2 商務(wù)價(jià)值： 5星級(jí)酒店帶給片區(qū)的商務(wù)價(jià)值3 商業(yè)價(jià)值： 5萬平商業(yè)體支撐綜合體的繁華演繹4 休閑價(jià)值 ：百畝高爾夫體育公園的休閑娛樂功能5 便捷路網(wǎng)：桐梓坡路、岳麓大道、麓松路河西三條主干道交匯處6 品牌 價(jià)值：保利品牌豐富的操作綜合體項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)1銷售執(zhí)行計(jì)劃PART4形象定位活動(dòng)策略展示策略推廣策略拓客策略World union代言大河西繁華未來決定一座城市的寬度綜合體形象定位：World union占位湖南保利層面闡述湖南保利對(duì)城市的貢獻(xiàn)，引發(fā)業(yè)主、非業(yè)主、業(yè)內(nèi)人士及政府的關(guān)注（通過保利地產(chǎn)城市運(yùn)營(yíng)年提出）保利所到之 處 皆繁 華2023保利地 產(chǎn) 踐行城市運(yùn) 營(yíng)推廣主題示意World union占位城市綜合體對(duì)區(qū)域發(fā)展的貢獻(xiàn)，特別是對(duì)大河西商業(yè)升級(jí)、繁華的貢獻(xiàn)角度；以及商業(yè)配套落地角度；保利 林 語 中心 一座城市的新中心2023保利地 產(chǎn) 踐行城市運(yùn) 營(yíng)推廣主題示意千呼萬 喚 ， 華潤(rùn) 萬家入住保利 林 語 中心2023保利地 產(chǎn) 踐行城市運(yùn) 營(yíng)World union 推廣安排訴求點(diǎn)保利三綜合體項(xiàng)目綜合體形象商業(yè)體 投資回報(bào)率 地標(biāo)寫字樓形象推廣主題保利踐行城市運(yùn)營(yíng)，所到皆繁華代言繁華未來大河西繁華目的地?zé)徜N +最具投資回報(bào)產(chǎn)品首席綠色商務(wù)基地 +城市地標(biāo)產(chǎn)品信息 集中商業(yè)體 公寓 寫字樓World union亮相渠道建議 1：戶外：扼守主要商務(wù)要道戶外新增 3塊，河西商務(wù)區(qū)二環(huán)線楓林路桐梓坡路岳麓大道金星路 銀杉路增加地點(diǎn)：一橋：一個(gè)原因是覆蓋來往于河?xùn)|、河西的高端商務(wù)客戶， 另外很重要的原因是一橋戶外賣相好，覆蓋面廣，容易樹立形象。 市府步步高電子顯示屏 ：直接輻射市政府板塊的相關(guān)商務(wù)人群西站附近：覆蓋進(jìn)出熱點(diǎn)區(qū)域梅溪湖的客戶群體保利所到之處皆繁華時(shí) 間World union亮相渠道建議 2：報(bào)廣：高調(diào)拔升形象軟文 +硬廣 2大形式：整版系列軟文炒作林語中心 60億繁華配套的 “ 價(jià)值兌現(xiàn) ” ；報(bào)紙硬廣，主要宣傳項(xiàng)目整體高端形象及重大信息節(jié)點(diǎn)費(fèi)用預(yù)算合適的情況下，前期大篇幅報(bào)廣宣傳時(shí) 間World union亮相渠道建議 3： 短信：全面滲透 ,傳遞項(xiàng)目重要消息定時(shí)定量，覆蓋長(zhǎng)沙中高端寫字樓及高端客戶群體l階段式發(fā)送模式 —— 保證不同階段的短信發(fā)送實(shí)現(xiàn)不同的營(yíng)銷目的！l短信營(yíng)銷 —— 高性價(jià)比與直效的代表！l短信發(fā)關(guān)鍵點(diǎn) 1：l發(fā)放時(shí)間：每周周四 周日發(fā)放l短信發(fā)放關(guān)鍵點(diǎn) 2：l短信公司的選擇：選擇具有明顯客戶分類的短信公司，可以客戶來源、職業(yè)、收入明顯分類，真有針對(duì)性的短信覆蓋l短信發(fā)放關(guān)鍵點(diǎn) 3：l內(nèi)容新穎、語言個(gè)性化、疑問句、排比句運(yùn)用，語言生活化及情景化時(shí) 間World unionl分眾傳媒選擇建議：覆蓋長(zhǎng)沙所有中高端寫字樓（運(yùn)達(dá)喜來登、五一大道、中天廣場(chǎng)、順天財(cái)富中心等）l分眾傳媒形式：以一樓侯梯視頻廣告為主l報(bào)廣訴求：釋放項(xiàng)目重要續(xù)客、開盤、活動(dòng)信息，炒作 “ 領(lǐng)袖建筑 ”亮相渠道建議 4： 寫字樓、酒店樓宇廣告：全面覆蓋，貼近客戶覆蓋長(zhǎng)沙河西中高端寫字樓、酒店的大堂及電梯內(nèi)分眾 LED時(shí) 間World union輔助亮相渠道建議：網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)l 搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、新浪網(wǎng)、 0731房產(chǎn)網(wǎng)等專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站及微博，不受區(qū)域限制，全面覆蓋市場(chǎng)及 “業(yè)內(nèi) ”！l 在網(wǎng)站廣告、新聞炒作、論壇效應(yīng)、網(wǎng)頁鏈接、 “電子樓書 ”等諸多方式進(jìn)行全面炒作！時(shí) 間World union展示策略： 重點(diǎn)對(duì)寫字樓進(jìn)行包裝圍繞 “ 城市新中心 ” 強(qiáng)化綜合體展示效果形象展示商務(wù)感十足的路旗物料展示 1本生態(tài)環(huán)保技術(shù)說明書看齊保利國際廣場(chǎng)的項(xiàng)目外圍擋產(chǎn)品展示交樓標(biāo)準(zhǔn)展示用材用料展示意向門店包裝 /集中商業(yè)開放時(shí)間1本 5A品質(zhì)產(chǎn)品說明書奢華大堂展示W(wǎng)orld union關(guān)鍵展示點(diǎn) 1：圍擋更新看齊國際廣場(chǎng)外圍擋。桐梓坡路圍擋需要加高至 4米，畫面以大氣的整體畫面為主，燈光亮化World union關(guān)鍵展示點(diǎn) 2：商務(wù)感十足的路旗導(dǎo)視并營(yíng)造綜合體的商業(yè)氣息World union關(guān)鍵展示點(diǎn) 3：商業(yè)街包裝 /集中商業(yè)開放公示增加項(xiàng)目品質(zhì)感、繁華感，增強(qiáng)業(yè)主、客戶對(duì)項(xiàng)目商業(yè)兌現(xiàn)的信心World union關(guān)鍵展示點(diǎn) 4：奢華大堂展示大堂展示提前做出，解決客戶對(duì)產(chǎn)品打造信心以及購買產(chǎn)品面子感問題World union關(guān)鍵展示點(diǎn) 5： 2本綠色樓書A、 5A產(chǎn)品說明書， 故事化詳細(xì)介紹項(xiàng)目 5A產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)品說明書 “故事化 ”！ 5A精裝寫字樓大堂： 平米， 米挑高，五星級(jí)酒店式大堂，提升辦公品質(zhì)、提高企業(yè)檔次 5A品質(zhì) LOWE中空鋼化玻璃：首先詳細(xì)介紹 LOWE中空鋼化玻璃與普通的LOWE玻璃原理、構(gòu)成、成本效果的不同，其次介紹我們使用 LOWE中空鋼化玻璃與多個(gè)一線城市知名高端寫字樓使用的一樣 5A標(biāo)準(zhǔn)的品牌電梯和中央空調(diào)本項(xiàng)目使用電梯的詳細(xì)介紹，與普通電梯的安全、速度等的差別，其次類比知名建筑使用電梯長(zhǎng)沙唯一生態(tài)寫字樓長(zhǎng)沙領(lǐng)先智能化寫字樓、、World union關(guān)鍵展示點(diǎn) 5： 2本綠色樓書B、低碳環(huán)?？萍颊f明書， 從客戶利益點(diǎn)出發(fā)，運(yùn)用利益性語言介紹項(xiàng)目采用的地毯環(huán)?？萍紝?duì)于投資客：綠色生態(tài)是寫字樓的加分因素，未來