【文章內容簡介】 續(xù)快速發(fā)展，城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市輻射、帶動全省的力度在不斷增強。 由于貴州具有貴州省單極中心的特殊地位 ,貴陽是貴州的貴陽 ,也將吸引越來越多的地州市和外省購房者加入購房大軍。 地州市和外省購房者購房大軍的崛起，無疑對金陽地區(qū)的商品房市場發(fā)展將起到巨大的促進作用。 1/28/2023 48 思源集團 元龍 國際項目提案 貴陽市城鎮(zhèn)居民住房結構 每百戶調查結果： 房改房 63%，租房 22%，商品房 10%，私房 5%。 根據以上數據表明，貴陽城市居民主要以房改房為主，隨著房改房住戶居住需求向改善居住環(huán)境，升級居住條件的轉變，商品房市場未來有巨大潛力沒有釋放，租賃市場比較活躍，私房比例逐漸縮小。 數據來源（貴陽市城調隊 2023年 2月 22日發(fā)布的數據） 1/28/2023 49 思源集團 元龍 國際項目提案 從 2023年商品房交易分析樓市需求 面積 成交比例 價位 成交比例 100平方米以下 35% 1000— 2023元 /平方米 56% 100— 120平方米 22% 2023— 3000元 /平方米 20% 120— 150平方米 25% 3000元 /平方米以上 14% 150平方米以上 18% 從以上數據可以看出，貴陽低總價的產品比較容易得到市場的認可。 準確的產品定位將有助于本項目的開發(fā)成功。 1/28/2023 50 思源集團 元龍 國際項目提案 2023年樓市兩個明顯的重大變化 2023年批準預售的商品房格局將完全打破： 1. 2023年全年住宅用地出讓較上年同比減少了約 64%；經濟適用住房土地出讓受到嚴格控制，新增住宅建設用地中普通住宅比例提高； 2. 自 2023年 1月 1日起，金陽新區(qū)經營性用地實行招拍掛出讓方式，金陽新區(qū)的增量房將以商品房為主，區(qū)域樓市品質及價格將有明顯變化。 1/28/2023 51 思源集團 元龍 國際項目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽房地產市場發(fā)展研究 產品優(yōu)化建議 開發(fā)主題定位、客群定位 具體規(guī)劃設計優(yōu)化建議 戶型產品建議 營銷推廣方案 目錄 1/28/2023 52 思源集團 元龍 國際項目提案 本項目主題概念的引入 城市化、人文化、生態(tài)化 1/28/2023 53 思源集團 元龍 國際項目提案 主題概念的設計、建造細節(jié) 避免多條動力管道入戶。 推行節(jié)水型器具。 住宅小區(qū)要設立將雜排水、雨水等處理后重復利用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)。 居室內達到自然通風； 衛(wèi)生間具備通風換氣設施； 廚房設有煙氣集中排放系統(tǒng)，達到居室內空氣質量標準。 室外聲環(huán)境系統(tǒng)應滿足日間噪聲小于 50分貝，夜間小于 40分貝。 住宅小區(qū)光環(huán)境一般著重強調滿足日照要求，室內要盡量采用自然光。 室外公共場地采用節(jié)能燈具，提倡有新能源提供的綠色照明。 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分，即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放。 垃圾應實行分類收集。 1/28/2023 54 思源集團 元龍 國際項目提案 本項目目標客戶群定位： 顯性客戶群 隱性客戶群 擴展性客戶 1/28/2023 55 思源集團 元龍 國際項目提案 顯性客戶群： 已經搬遷入住金陽新區(qū)的政府行政事業(yè)機關、行政管理機構、金融機構、企事業(yè)單位中高層管理人員； 準備在金陽新區(qū)、或已經在金陽新區(qū)從事商業(yè)、商務活動的私營企業(yè)主； 即將搬遷進入金陽新區(qū)的機關單位及企業(yè)中高層管理人員； 工作、生活距離金陽新區(qū)距離較近的，準備在金陽新區(qū)周邊區(qū)域購房的新增人群； 顯性客戶群，大多為地緣性優(yōu)勢客群（距離上班近、在金陽有投資、或者擁有私家車）的關系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。 1/28/2023 56 思源集團 元龍 國際項目提案 隱性客戶群： 為子女教育、就業(yè)而準備在貴陽投資置業(yè)的購房人群； 從貴陽其他城區(qū)分流至金陽區(qū)域的購房人群； 在市區(qū)上班，但擁有私家車，對居住環(huán)境有一定講究的高收入人群； 受惠于二手房交易，在市區(qū)有居住升級需求的原住居民； 在筑城投資房地產的投資性客群； 隱性客戶群，包括貴陽市私人企業(yè)主、貴陽市公務員、周邊州縣市富有階層。通過對顯性客戶的挖掘，實現(xiàn)短期內熱銷，形成一定項目品牌及銷售人氣，加上項目本身的高品質建設，給予這隱性類客戶群充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標市場的有效放大。 1/28/2023 57 思源集團 元龍 國際項目提案 擴展性客戶： 主要包括在外從政、經商成功的貴州或貴陽人士返回筑城，及其他中意在貴陽市居家環(huán)境的貴州籍購房客戶； 準備在貴陽設置駐筑辦事機構的各州縣市各級機關、企事業(yè)代表處； 貴州省內各州縣市來筑投資置業(yè)的購房人群。 1/28/2023 58 思源集團 元龍 國際項目提案 項目與目標客戶群的對接； 通過以上分析，在金陽新區(qū)購房的客戶有著明顯的需求特征，本項目應該突出“出行便利、建筑品質、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、性價比強、有身份感”才能有效地與目標客戶群進行對接。 客戶 消費特征 第一圈層 顯性客戶群 求方便 —— 與本項目距離不遠； 追求高品位 —— 項目優(yōu)美的自然環(huán)境； 青睞性價比 —— 項目與市區(qū)內物業(yè)相比的價格優(yōu)勢； 第二圈層 隱性客戶群 求交通便利 —— 公共交通的配套、私家車； 求環(huán)境 —— 自然與人工； 求舒適 —— 社區(qū)已經營造的舒適感覺； 求品位 —— 社區(qū)文化營造 第三圈層 擴展性客戶 追求高品質； 追求高品牌價值； 講究身份體驗 1/28/2023 59 思源集團 元龍 國際項目提案 老城區(qū)發(fā)展與新城區(qū)規(guī)劃 貴陽房地產市場發(fā)展研究 產品優(yōu)化建議 開發(fā)主題定位、客群定位 具體規(guī)劃設計優(yōu)化建議 戶型產品建議 營銷推廣方案 目錄 1/28/2023 60 思源集團 元龍 國際項目提案 總體平面規(guī)劃設計建議 樓座的排布、天際線 建筑形式： 金陽北路沿線以塔樓＋商業(yè)裙樓布置； 風情街以小高層板樓布置； 內部組團以多層圍合形成獨立組團； 沿金陽北路往東至觀山公園，建筑天際線由高往低； 金陽北路沿線建筑應有至高點，建筑天際線向兩邊漸次降低； 1/28/2023 61 思源集團 元龍 國際項目提案 1/28/2023 62 思源集團 元龍 國際項目提案 水系 1/28/2023 63 思源集團 元龍 國際項目提案 項目功能分區(qū)設計建議 本項目按照“城市化、人文化、生態(tài)化”進行建筑安排。 高層塔樓沿金陽北街布置，塔樓底部布置商業(yè)用房，突出項目及區(qū)域的城市化特征； 多層圍繞組團式建筑，通過圍合式安排突出組團內部的人文關懷特征，并利用組團式景觀規(guī)劃提升組團建筑價值； 別墅組團突出生態(tài)化的利用，利用生態(tài)原始風貌突出別墅高端項目的生態(tài)化特征。 1/28/2023 64 思源集團 元龍 國際項目提案 城市區(qū) 人文區(qū) 人文區(qū) 人文區(qū) 生態(tài)區(qū) 生態(tài)區(qū) 各功能區(qū)劃分： 城市區(qū)，以高層建筑＋商業(yè)裙樓（風情商業(yè)街），高層建筑突顯現(xiàn)代建筑氣息，商業(yè)裙樓印襯區(qū)域商服的繁華。 人文區(qū)，以多層、小高層為主，圍合式的建筑組團拉近了社區(qū)居民親近的距離，營造社區(qū)內和諧的人文居住環(huán)境。 自然區(qū)，以聯(lián)排、獨棟別墅為主，強調居住區(qū)域內的人與建筑、生態(tài)環(huán)境的融合，通過樓座建筑高度的過渡保證了高檔別墅生活居住的私密性要求。 1/28/2023 65 思源集團 元龍 國際項目提案 項目交通、道路規(guī)劃設計建議 本項目的交通入口，不僅是本項目地塊的一個構成部分，更是項目的形象、品質所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。 在入口形象的設置上，建議打造出項目獨一無二的、體現(xiàn)小區(qū)形象的標志性形象景觀。 商業(yè)與住宅的入口應分別設置，住宅中高層與多層可共用主入口，但別墅項目的入口應單獨設置。 高層與多層入口設置應適當加寬人行入口或增設人行入口的數量；而別墅項目的入口應考慮加寬或適當增加車行入口數量。 高層與多層入口設置可簡約，以方便實用為主；別墅項目的入口設置應體現(xiàn)大體、大氣 1/28/2023 66 思源集團 元龍 國際項目提案 項目環(huán)境、景觀的設計建議：主題景觀、組團景觀 建議以主題景觀代替普通園林，本項目應設置能夠體現(xiàn)項目特征的具有一定主題的標志性形象建筑，可以雕塑、建筑、符號等加以表現(xiàn)。 從整體上規(guī)劃建立生態(tài)系統(tǒng)，利用本項目天然的自然條件（如山坡、水系）。 建議本項目的從設計順序上先設計環(huán)境后設計建筑，做到建筑、景觀、環(huán)境三者和諧統(tǒng)一。 各組團景觀規(guī)劃，應考慮各種建筑形式的視線范圍。 各組團景觀的設置，應能夠最大限度地讓不同建筑高度的樓層均能夠享受得到。 1/28/2023 67 思源集團 元龍 國際項目提案 項目環(huán)境、景觀的設計建議：水體集中、硬質景觀 本項目規(guī)劃中，建議將分散的水體進行集中，以形成大面積的景觀水體，這將成為本項目的特色所在，同時也將是項目的品質塑造點所在。在規(guī)劃設計中，需要對包括各類親水設施、水上活動等做重點處理（貴陽的山體景觀對于項目來說，已經不能成為景觀上的賣點）。 在園林景觀的構成要素中，硬質景觀占有相當大的比重，包括地面鋪裝、照明、建筑小品、休閑設施、標識等。硬質景觀作為戶外空間設施，以應用功能和藝術效果給人們帶來舒適的環(huán)境和美的享受。為了在施工過程中最大限度地體現(xiàn)圖紙的設計思想，并滿足其使用功能，對硬質景觀圖進行深化設計是一個不容忽視的重要環(huán)節(jié)。 1/28/2023 68 思源集團 元龍 國際項目提案 項目景觀規(guī)劃優(yōu)化建議： 集中化：集中化景觀規(guī)劃不明顯，應設置集中化景觀規(guī)劃，以鮮明的主題描述項目特征，集中化、標志化、主題鮮明的集中化景觀，便于后期推廣和樹立項目品質形象； 組團化：組團化景觀規(guī)劃，應便于各樓座對良好景觀的要求，組團化景觀規(guī)劃設計側重于各組團社區(qū)居民的后期使用和維護。 1/28/2023 69 思源集團 元龍 國際項目提案 水景對高層住宅來說，價值沒有得到體現(xiàn)。 別墅產品在多層、高層的視野范圍內，私密性無保障。 各樓座均沒有達到最佳的視線景觀范圍，能夠提升項目價值的景觀規(guī)劃被弱化。 1/28/2023 70 思源集團 元龍 國際項目提案 項目建筑風格定位及形象處理：建筑立面 本項目的建筑風格應該有所明確，應該與市民廣場、會展中心、市級行政中心的建筑融合為一體。 本項目的建筑風格應該成為繼市級行政中心之外的第二道建筑風景。 具體可以考慮在建筑外立面、建筑屋頂、建筑小品、挑檐、商業(yè)裙樓等進行處理。 1/28/2023 71 思源集團 元龍 國際項目提案 項目建筑風格定位及形象處理：建筑立面處理 方案可以選擇居住氣息濃厚的海外建筑風格，或者立體感、線條感鮮明的現(xiàn)代風格。一些具體的細節(jié)包括： 外立面應裝飾簡潔明快的裝飾色塊，窗的開面應適當增大，用大且低的窗臺設計拉近人與自然的距離；陽臺建議以全玻璃陽臺代替?zhèn)鹘y(tǒng)的水泥陽臺、鐵藝陽臺，使本項目的陽臺設計能夠充滿當代的時代氣息。 在一些建筑外觀上，陽臺、飄窗盡量不要突出建筑物； 空調機位應預留百葉或者其他可以將外掛機進行隱蔽性的建筑處理，預留機位的空間應該足夠大（有些項目機位預留位置太小，導致不能使用）； 城市主干道（金陽北路沿線）建筑立面的陽臺、窗臺處理建議采用全封閉式，并將晾衣服、儲物等生活用陽臺的朝向小區(qū)內引導。 1/28/2023 72 思源集團 元龍 國際項目提案 項目建筑風格定位及形象處理：商業(yè)部分建筑處理 局部挑空，加大柱距 (最好為 )，以滿足業(yè)態(tài)變化及調整需要； 對業(yè)態(tài)通過建筑硬件條件進行引導，如餐飲區(qū)就需要在規(guī)劃設計時預留隔油池，大出口地排等； 對商業(yè)部分的配電應考慮稍大一些； 考慮在部分商鋪設置上下水處理。 1/28/2023 73 思源集團 元龍 國際項目提案 建筑結構的規(guī)劃設計建議 商業(yè)裙樓部分以框架結構為主 (便于未來商業(yè)業(yè)態(tài)的調整 ) 塔樓（高點住宅）、多層、小高層以剪力墻為主 別墅以鋼混為主（或局部鋼混）。 1/28/2023 74 思源集團 元龍 國際項目提案 項目建筑外立面主色系裝飾建議 建筑外立面，建議盡量采用穩(wěn)重、大氣的深色作為建筑外方面的主色系。 亮色系、淺色系與本項目特征（即規(guī)模較大、品質較高的社區(qū)品位不太協(xié)調）可能不太相符，而且貴陽特殊的自然氣候環(huán)境，淺色系將容易污染建筑外立面。 1/28/2023 75 思源集團 元龍 國際項目提案 項目各類物業(yè)內部裝修建議 公共空間指首層大堂、電梯間、各層公共走道、樓梯間的裝修裝飾。 建議公共部分的內部裝修，首層大堂、各層公共走道、候梯間地面結合貴陽氣候條件，建議選用耐泥水污染的石材進行鋪裝（或地面整體水磨石處