【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 受到噪音影響，且部分戶型非正南北朝向，采光受到一定影響。 （三） 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 戶型 面積 套數(shù) 總計(jì)面積 所占比例 1棟 A\B\C\D\E\F A:、B:、 、 、 A\B\C:32套； D\E\F： 16套 共計(jì)： 144 % 2棟 A\B\C A:。 A\B\C:36套；共計(jì) 108套 % 3棟 G\H G:。H: G\H： 30套，共計(jì) 60套 % 4棟 I\J I:。J: I\J： 34套，共計(jì) 68套 % 5棟 K\L K:。L: K\L:36套；共計(jì) 72套 % 6棟 M\N\O\P\Q M:。N:。O:7。P:。Q:7 M\N： 32套； O\Q： 16套； P：48套，共計(jì) 144套 % 7棟 M\N\O\P\Q M:。N:。O:。P:。Q: M\N： 32套； O\Q： 16套； P：64套，共計(jì) 160套 % 8棟 D\E\F D:。E:。F: D\E\F:34套；共計(jì) 102 % 分棟產(chǎn)品配比 （三） 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 常規(guī)兩房設(shè)計(jì)，臥室南北通透，通風(fēng)、采光較好 多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，利用率得到最大提升 起居室、餐廳朝北設(shè)計(jì)，通風(fēng)、采光不足 僅有主臥朝南，相比常規(guī)雙臥朝南、主臥客廳朝南略顯不足。 廚房狹長(zhǎng)型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不出空間看，使用相對(duì)較為局促。 產(chǎn)品分布在 1棟、 2棟，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 常規(guī)兩房設(shè)計(jì)，雙臥、客廳朝南，最大限度保證陽光 戶型設(shè)計(jì)相對(duì)緊湊，戶型規(guī)整，利用率較高 操作陽臺(tái)設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品利用率 點(diǎn)式樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)，采光雖不受影響，但通風(fēng)不足 廚房狹長(zhǎng)型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不出空間感，使用相對(duì)較為局促。 產(chǎn)品分布在 1棟 、 2棟 ，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 常規(guī)兩房設(shè)計(jì)，客廳、主臥，最大限度保證陽光 戶型設(shè)計(jì)相對(duì)緊湊，戶型規(guī)整，利用率較高 操作陽臺(tái)設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品利用率 產(chǎn)品中規(guī)中矩，沒有太多亮點(diǎn)，最大特點(diǎn)在于實(shí)用。 產(chǎn)品分布在 1棟、 、 2棟 ，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 三段式設(shè)計(jì)，主臥朝南、客廳朝西（東），采光較為理想。 進(jìn)深過長(zhǎng)，影響戶型的通風(fēng)效果，此外空間感覺狹小。 餐廳基本沒有空間放置 衛(wèi)生間設(shè)置不夠便利，影響產(chǎn)品內(nèi)部動(dòng)線 廚房狹長(zhǎng)型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不出空間感，使用相對(duì)較為局促。 產(chǎn)品分布在 8棟，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 71平米一房，內(nèi)部尺寸相對(duì)寬敞，舒適度高 主臥、客廳朝南，采光效果好 衛(wèi)生間、廚房基本能達(dá)到“明廚明衛(wèi)”的效果，最大限度彌補(bǔ)通風(fēng)、采光不足 進(jìn)入衛(wèi)生間通道面積浪費(fèi)較大，且空間不宜利用。 作為一房面積相對(duì)較大，總價(jià)較高，未來銷售相對(duì)緩慢 產(chǎn)品分布在 8棟，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 常規(guī)兩房設(shè)計(jì)，臥室南北通透，通風(fēng)、采光較好 多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，利用率得到最大提升 起居室、餐廳朝北設(shè)計(jì)，通風(fēng)、采光不足 僅有主臥朝南，相比常規(guī)雙臥朝南、主臥客廳朝南略顯不足。 廚房狹長(zhǎng)型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不出空間看，使用相對(duì)較為局促。 產(chǎn)品分布在 8棟，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 緊湊三房設(shè)計(jì)，臥室南北通透，通風(fēng)、采光較好 多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，利用率得到最大提升 朝南次臥室面積過小，僅能作為書房或兒童房使用，利用率不高 衛(wèi)生間設(shè)置一個(gè)，一定程度上無法客戶需求。 餐廳與洗衣陽臺(tái)連接，功能布局有所欠缺 陽臺(tái)雖然多，但普遍面積較小，實(shí)際利用效果不佳 戶型分布在 3棟，南面臨路，北面正對(duì)小區(qū)景觀，位置中等 戶型分析 常規(guī)兩房設(shè)計(jì)，臥室南北通透，通風(fēng)、采光較好 多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，利用率得到最大提升 起居室、餐廳朝北設(shè)計(jì)，通風(fēng)、采光不足 僅有主臥朝南，相比常規(guī)雙臥朝南、主臥客廳朝南略顯不足。 廚房狹長(zhǎng)型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不出空間看，使用相對(duì)較為局促。 產(chǎn)品中規(guī)中矩，沒有太多亮點(diǎn)，最大特點(diǎn)在于實(shí)用。 產(chǎn)品分布在 3棟， 南面臨路，北面正對(duì)小區(qū)景觀，位置中等 戶型分析 舒適三房設(shè)計(jì)，兩臥朝南且面積較大，實(shí)用性強(qiáng) 臥室、客廳均配備大面積陽臺(tái)及飄窗，舒適度高， 餐廳面積略有，且位于兩個(gè)衛(wèi)生間的交叉點(diǎn)，功能布局略顯不足 廚房狹長(zhǎng)型設(shè)計(jì)，使用相對(duì)較為局促。 產(chǎn)品分布在 4棟， 小區(qū)中央位置，是小區(qū)最優(yōu)位置。 戶型分析 緊湊三房設(shè)計(jì)，臥室南北通透，通風(fēng)、采光較好 多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，利用率得到最大提升 朝南次臥室面積過小，僅能作為書房或兒童房使用，利用率不高 衛(wèi)生間設(shè)置一個(gè)，一定程度上無法客戶需求。 餐廳與洗衣陽臺(tái)連接，功能布局有所欠缺 主臥陽臺(tái)較小，實(shí)際利用效果不佳，同時(shí)也無法體現(xiàn)主臥作為產(chǎn)品重要組成部分的特殊性。 產(chǎn)品分布在 4棟，小區(qū)中央位置，是小區(qū)最優(yōu)位置。 戶型分析 緊湊三房設(shè)計(jì)，客廳、臥室朝南，通風(fēng)、采光較好 多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，利用率得到最大提升，同時(shí)舒適度較好 書房朝西（東），采光相對(duì)充裕，但陽光不足。 三房中僅有一房朝南，舒適度相對(duì)欠缺 客廳相對(duì)封閉，進(jìn)出動(dòng)線不佳，更適合作為臥室使用 客廳陽臺(tái)較小，觀景效果不佳 產(chǎn)品分布在 5棟，小區(qū)中央位置，是小區(qū)最優(yōu)位置。 戶型分析 三房設(shè)計(jì)，客廳、雙臥朝南，通風(fēng)、采光較好 多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，利用率得到最大提升，同時(shí)舒適度較好 朝南次臥室開間窄、進(jìn)深過，實(shí)際使用效果不佳，且采光效果也不佳 客廳相對(duì)封閉，進(jìn)出動(dòng)線不佳，更適合作為臥室使用 客廳陽臺(tái)較小，觀景效果不佳 產(chǎn)品分布在 5棟，小區(qū)中央位置，是小區(qū)最優(yōu)位置。 戶型分析 緊湊三房設(shè)計(jì)，內(nèi)部尺寸相對(duì)寬敞，舒適度高 主臥面積較大，舒適度較高；朝南次臥開間窄、進(jìn)深長(zhǎng)采光效果不佳且利用率不高 起居室與餐廳相連，面積較大，舒適度高。 洗衣陽臺(tái)與廚房相連，功能分區(qū)略顯不足 僅設(shè)置一個(gè)衛(wèi)生間，一定程度上無法滿足客戶需求 產(chǎn)品分布在 7棟，小區(qū)東北面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 常規(guī)兩房設(shè)計(jì)，雙臥、客廳朝南，最大限度保證陽光 戶型設(shè)計(jì)相對(duì)緊湊，戶型規(guī)整，利用率較高 操作陽臺(tái)設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品利用率 點(diǎn)式樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)，采光雖不受影響，但通風(fēng)不足 廚房狹長(zhǎng)型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不出空間感，使用相對(duì)較為局促。 產(chǎn)品分布在 6棟 、 7棟 ，小區(qū)東南面，兩面臨路，噪音、灰塵無法避免 戶型分析 O戶型兩房設(shè)計(jì)，朝南臥室不規(guī)整，朝北臥室面積過小，戶型利用率不高，是未來去化的難點(diǎn)。 P戶型一房一廳，常規(guī)設(shè)計(jì)，無太多亮點(diǎn)，但面積小、總價(jià)低，適合投資 Q戶型三段式兩房設(shè)計(jì)，臥室偏小，利用率不高 O、 P、 Q戶型分布于 7棟，非正南北朝向，已經(jīng)以投資客戶居多，但 O、 Q戶型面積較大，總價(jià)控制不足，是未來去化的難點(diǎn) ? 定位特點(diǎn) —— 重現(xiàn)歐式風(fēng)情的中國(guó)社區(qū) ? 曲線點(diǎn)，面結(jié)合，空間感豐富 ? 美式休閑園林，注重各類人群活動(dòng)空間； ? 低建筑覆蓋率賦予社區(qū)更多戶外空間，鄰里交互性強(qiáng)，社區(qū)生活氛圍濃厚； ? 林蔭大道打造典雅，大氣，充分營(yíng)造了高檔社區(qū)的印象； ? 淺水、噴泉、疊水利用水的靈動(dòng)性賦予小區(qū)以靈性； 景觀園林特點(diǎn) 產(chǎn)品附加值 高科技住宅 （地源 熱、 新風(fēng) 系統(tǒng)、家庭熱水，外遮陽） 精裝修 （從結(jié)構(gòu)、布置、色彩、燈光等四方面充分考慮居住舒適度） 智能化 （十大系統(tǒng)保證居住安全性與舒適度） 項(xiàng)目產(chǎn)品從科技概念、精裝修、智能化等三方面入手，打造具備高端居住品質(zhì)的住宅產(chǎn)品 產(chǎn)品特點(diǎn)提升價(jià)值 三、營(yíng)銷推廣思路 賣點(diǎn)梳理 核心理念提煉 形象定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 55 ?科技節(jié)能住宅，整合多種建筑高新技術(shù)； ?國(guó)家級(jí)綠色建筑與低能耗建筑“雙百”示范工程； ?科技節(jié)能住宅升級(jí)。 科技價(jià)值 ?奧體板塊； ?雙地鐵物業(yè)。 區(qū)域價(jià)值 ?18%低建筑覆蓋率； ?美式休閑主義園林，鄰里交互性強(qiáng)。 規(guī)劃價(jià)值 ?低碳文化 文化價(jià)值 賣點(diǎn)梳理 核心理念提煉 形象定位 項(xiàng)目核心理念提煉 項(xiàng)目核心理念 理念來源 市場(chǎng)依據(jù) 宇和品牌樹立 定位要求 獨(dú)特性 領(lǐng)先性 社會(huì)與文化認(rèn)同 大氣 , 可延展性 項(xiàng)目核心理念描述 建筑示范中國(guó) 低碳，引領(lǐng)世界前行 一、理念來源之 市場(chǎng)依據(jù) ： 市場(chǎng)依據(jù) 區(qū)域價(jià)值 奧體核心區(qū)域可開發(fā)出讓土地有限 奧體土地價(jià)值被屢屢拉高 奧體成熟度提高，青奧會(huì)利好 雙地鐵，兩部單元電梯直達(dá)社區(qū)地下室，與地鐵站臺(tái)無縫對(duì)接 產(chǎn)品發(fā)展潮流 低碳概念 科技節(jié)能建筑 項(xiàng)目核心理念提煉 58 項(xiàng)目核心理念提煉 二、理念來源之宇和品牌樹立： 低碳建筑 需求引爆 樹立項(xiàng)目品牌，創(chuàng)造產(chǎn)品線品牌 樹立開發(fā)商品牌 項(xiàng)目核心理念 理念來源 市場(chǎng)依據(jù) 宇和品牌樹立 定位要求 獨(dú)特性 領(lǐng)先性 社會(huì)價(jià)值認(rèn)同 大氣 , 可延展性 項(xiàng)目核心理念描述 建筑示范中國(guó) 低碳，引領(lǐng)世界前行 項(xiàng)目核心理念提煉 一、項(xiàng)目核心理念的要求之 獨(dú)特性 以產(chǎn)品獨(dú)特性推動(dòng)項(xiàng)目 （低碳概念，雙地鐵概念，科技節(jié)能建筑帶來的將居住舒適度引領(lǐng)需求。） 以產(chǎn)品獨(dú)特性獨(dú)占一部分市場(chǎng)份額 （南京首批科技節(jié)能住宅在本項(xiàng)目推廣階段已進(jìn)入銷售尾聲，本項(xiàng)目的科技建筑在一定階段可以獨(dú)占此類產(chǎn)品的市場(chǎng)份額。 ） 以產(chǎn)品獨(dú)特性獲取項(xiàng)目在市場(chǎng)面可能發(fā)生變動(dòng)的情況下的主動(dòng)權(quán) （產(chǎn)品的獨(dú)特性降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)） 項(xiàng)目核心理念提煉 二、項(xiàng)目核心理念的要求之 領(lǐng)先性 領(lǐng)先性主要是指 產(chǎn)品領(lǐng)先 和 居住理念的領(lǐng)先 產(chǎn)品進(jìn)化論 1： （在領(lǐng)先的科技產(chǎn)品上如何再超越） 產(chǎn)品進(jìn)化論 2： （領(lǐng)先的企業(yè)是創(chuàng)造標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)） 產(chǎn)品進(jìn)化論 3： （要引領(lǐng)市場(chǎng)必須知道未來市場(chǎng)的產(chǎn)品如何發(fā)展） 居住理念進(jìn)化論 1： （居所 的舒適性，科技性，居所與外部空間的融合度） 居住理念進(jìn)化論 2： （充分考慮人的交互空間） 項(xiàng)目核心理念提煉 三、項(xiàng)目核心理念的要求之 社會(huì)價(jià)值認(rèn)同 建筑文化的反思： 建筑進(jìn)入節(jié)能時(shí)代，高能耗的建筑不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展； 優(yōu)秀的住宅要深入考量地域氣候，人的本源細(xì)節(jié)需求； 一流的開發(fā)商不僅是要房子好賣，還應(yīng)該創(chuàng)造經(jīng)久不衰的居住文化。 63 項(xiàng)目核心理念提煉 四、項(xiàng)目核心理念的要求之 大氣，可延展性 我們做的不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目的理念，而是一個(gè)可以為其它項(xiàng)目表率，被廣泛認(rèn)同的理念； 高端項(xiàng)目無勢(shì)不起； 本固枝榮，具有延展性的理念是項(xiàng)目推廣的活力所在。 64 項(xiàng)目核心理念提煉 項(xiàng)目核心理念 理念來源 市場(chǎng)依據(jù) 宇和品牌樹立 定位要求 獨(dú)特性 領(lǐng)先性 社會(huì)價(jià)值認(rèn)同 大氣 , 可延展性 項(xiàng)目核心理念描述 建筑示范中國(guó) 低碳，引領(lǐng)世界前行 項(xiàng)目核心理念提煉 建筑示范中國(guó) 低碳 引領(lǐng)世界前行 低碳 引領(lǐng)時(shí)代前行 一、項(xiàng)目核心理念表述： 項(xiàng)目核心理念提煉 二、理念涵義解析 低碳意指較低的溫室氣體（二氧化碳為主）排放，倡導(dǎo)的是一種節(jié)能，減少碳素燃料使用，保護(hù)環(huán)境，保證經(jīng)濟(jì)和社會(huì)循環(huán)發(fā)展，保證自然和人類的平衡發(fā)展。從 1997年 149個(gè)國(guó)家和地區(qū)簽訂 《 京都議定書 》 ，低碳的發(fā)展模式已