【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)分析篇統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在戶型供應(yīng)方面，主要以兩室兩廳、三室一廳和三室兩廳為主，兩室兩廳和三室兩廳占 90%以上，值得注意的部分樓盤增加了大四室和洋房別墅，面積方面從 160200多平米多種層次不等。消費(fèi)群體層次的多樣性和消費(fèi)能力的差別性決定了戶型產(chǎn)品的多樣性，當(dāng)然，從另一方面也反映了目前樂陵房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，開發(fā)商對(duì)于目標(biāo)客群的定位比較模糊，市場(chǎng)細(xì)分不夠，缺乏有特色的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位。目前來看，樂陵住宅市場(chǎng)中的主流戶型面積大約在 90120㎡左右。在售戶型總量配比：百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇樓盤名稱 項(xiàng)目位置 裝修標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格范圍 均價(jià)帝都花園 棗城北大街東，挺進(jìn)西路南側(cè) 簡(jiǎn) 裝修 21002500 2300錦繡家園 棗 城北大街與開元中大道交 匯處 （原 農(nóng) 機(jī)局） 簡(jiǎn) 裝修 19002200 2100金石名邸 開元大道地稅局西 鄰 毛坯 23502700 2500英倫灣 國(guó)強(qiáng)花園 開元中大道 實(shí)驗(yàn) 小學(xué) 對(duì) 面 精裝修 27003000 2850盛泰名都 新湖北 臨 廚 衛(wèi)簡(jiǎn) 裝 25002700 2600龍山新居 新客運(yùn)中心斜 對(duì) 面 簡(jiǎn) 裝修 21002500 2300盛世清華園 阜盛西路西首新一中對(duì)面 簡(jiǎn) 裝修 24002800 2600整體來看，目前樂陵住宅平均價(jià)格在 2400元 /平米左右，多層最低價(jià)格在錦繡家園，均價(jià)為 2100元 /平米左右；多層最高價(jià)格在英倫灣 國(guó)強(qiáng)花園，均價(jià) 2850元 /平米左右，其最高售價(jià)在 3000元 /平米。由于地理位置、產(chǎn)品特性、社區(qū)配套以及市場(chǎng)定位和客戶定位的差異，使兩個(gè)樓盤的價(jià)格均價(jià)差達(dá) 800元 /平米。目前市場(chǎng)最高價(jià)格在英倫灣 國(guó)強(qiáng)花園，均價(jià)達(dá)到 2850元 /平米，比與其同位置的多層物業(yè)高出400元 /平米。通過對(duì)樂陵市住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格以及當(dāng)?shù)鼐用穹績(jī)r(jià)承受能力的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前樂陵房產(chǎn)的價(jià)格處于正常略高的價(jià)格范圍，雖然觀望心理影響了部分購房者的出手時(shí)機(jī)，使整個(gè)市場(chǎng)業(yè)績(jī)一般，但剛性的需求依然存在，住房需求仍有較大的市場(chǎng)空間。在售樓盤銷售價(jià)格分析 百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 社區(qū)配套 項(xiàng)目賣點(diǎn)帝都花園 簡(jiǎn) 裝修 會(huì)所、幼兒園、 紅 外 線 智能 監(jiān) 控 小區(qū)位于郊區(qū)，安靜和諧，交通便利錦繡家園 簡(jiǎn) 裝修 沿街商 業(yè) 超低價(jià)格金石名邸 毛坯 無 地理位置 優(yōu) 越，周 邊環(huán) 境成熟，配套 齊 全英倫灣 國(guó)強(qiáng)花園 精裝修 幼兒園，會(huì)所，商 業(yè) 街，物 業(yè) 緊鄰實(shí)驗(yàn) 小學(xué)，周 邊 配套 齊 全，歐式 風(fēng) 格龍山新居 簡(jiǎn) 裝修 會(huì)所，幼兒園 房管局開 發(fā) ，交通便利，超大 規(guī) 模盛世清華園 簡(jiǎn) 裝修 會(huì)所，音 樂噴 泉廣 場(chǎng) ，水系 靠近新一中，周 邊 配套 齊 全，社區(qū)配套通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新開的樓盤越來越重視社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，因?yàn)榱己玫呐涮自O(shè)施是一個(gè)商品住宅能夠立足市場(chǎng)的必要條件。大部分社區(qū)具備了水、電、天然氣、電話、有線電視、寬帶網(wǎng)外，有些還有了對(duì)講系統(tǒng)等智能化生活配套設(shè)施。老年人活動(dòng)場(chǎng)所、娛樂場(chǎng)所也逐漸走進(jìn)社區(qū)，但目前還沒有真正開展起來，僅僅列入新社區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中。物業(yè)管理一直是廣大業(yè)戶比較關(guān)心的問題，樂陵以往的物業(yè)管理服務(wù)較差，造成很多業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理失去信心，通過市場(chǎng)的反饋，開發(fā)商開始重視物業(yè)管理，真正意義上的物業(yè)管理服務(wù)也提上日程。在售樓盤配套設(shè)施調(diào)查分析 樂陵在售樓盤配套及項(xiàng)目賣點(diǎn)統(tǒng)計(jì)百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇目前住宅市場(chǎng)上，市場(chǎng)供應(yīng)仍以中檔產(chǎn)品為主，高品質(zhì)樓房以及面向低薪階層的供應(yīng)不多，并且產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。大部分開發(fā)商對(duì)自身的產(chǎn)品仍然停留在價(jià)格與戶型的層面上，而對(duì)其他如物業(yè)管理服務(wù)等方面的挖掘力度明顯較低；建筑形式方面，市場(chǎng)供應(yīng)絕大部分為多層，一般為五層或六層加閣樓的形式，反映出樂陵市民的收入水平和居住習(xí)慣還未達(dá)到一定層次，消費(fèi)觀念的改變?nèi)孕枰欢ǖ臅r(shí)間。在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，大部分小區(qū)沒有特別專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，人們對(duì)小區(qū)整體規(guī)劃的觀念還不強(qiáng)，仍然停留在單體設(shè)計(jì)方面；目前在樂陵真正擁有景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的小區(qū)很少，只有盛世清華園和英倫灣 國(guó)強(qiáng)花園。大部分只是表面文章，作為項(xiàng)目宣傳推廣的口號(hào)，沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容作為支撐。物業(yè)管理方面，停留在最基礎(chǔ)的保潔、保安等基礎(chǔ)服務(wù)，明顯落后于其他城市的物業(yè)管理發(fā)展水平，英倫灣 國(guó)強(qiáng)花園是樂陵唯一的智能化小區(qū)，實(shí)行紅外線監(jiān)控， 24小時(shí)封閉管理，專業(yè)的物業(yè)管理成為該小區(qū)的一大賣點(diǎn)。小結(jié) 百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇三 樂陵房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 四 市場(chǎng)供應(yīng)分析 五 市場(chǎng)需求分析 一 樂陵概況 二 樂陵經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析樂陵市場(chǎng)環(huán)境分析百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇A 深度訪談?wù){(diào)查法深度訪談?wù){(diào)查法是一種無結(jié)構(gòu)的、直接的、一對(duì)一的訪問，利用心理投射技術(shù)從 問題表面深入訪談?wù)叩膬?nèi)心，探測(cè)其較深層次的動(dòng)機(jī)、信念、態(tài)度、和感情。深度訪談的主要對(duì)象 :1. 項(xiàng)目周邊潛在目標(biāo)客戶2. 政府機(jī)關(guān)單位，了解樂陵，有代表性的人士；3. 金融界從業(yè)人員B 問卷定量調(diào)查法通過市場(chǎng)需求調(diào)查問卷，對(duì)潛在目標(biāo)客戶群體進(jìn)行調(diào)查訪問。本次問卷調(diào)查對(duì)象選取范圍：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員，銀行從業(yè)人員，教育系統(tǒng)和學(xué)校教師，醫(yī)院及一般企業(yè)職員。共收回有效問卷 164份。（注：有效問卷定義：填寫完整，電話號(hào)碼無誤）。本次調(diào)研我們采取了客戶深度訪談與問卷定量調(diào)查法兩種方式。一：研究方法 百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇四 市場(chǎng)需求分析A某中學(xué)學(xué)校教務(wù)處處長(zhǎng)(1)認(rèn)為樂陵現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)量很大，尤其是西部城區(qū)開發(fā)力度很大。經(jīng)濟(jì)適用房和村里開發(fā)的居民回遷安置樓會(huì)在一定程度上沖擊購房者對(duì)商品房的需求。(2)認(rèn)為目前市場(chǎng)存在很大的潛在需求，但是受國(guó)家宏觀調(diào)控和房地理位置、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、周邊配套的影響。(4)認(rèn)為 80120平米的面積在市場(chǎng)上較受歡迎。 8095平米之間的兩室戶型容易被年輕人選擇作為婚房，會(huì)比較走俏。 140平米以上的的大戶型需求不大，一方面總貨值太高；此外，此類客戶群體多數(shù)已經(jīng)購房，再次或多次置業(yè)會(huì)青睞小戶型。(5)對(duì)該項(xiàng)目所在地段較為認(rèn)可。認(rèn)為位置處于西部居住區(qū)，周邊配套齊全，生活便利。周邊行政街政府行政事業(yè)單位較多，緊鄰服裝、日用百貨等市場(chǎng)，機(jī)關(guān)事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)職工上班都很方便，他們的購買能力也可以。B 私營(yíng)業(yè)主（ 1）認(rèn)為房產(chǎn)的保值能力還是比較強(qiáng)，但是現(xiàn)在身邊很多人都在傳論目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，存在降價(jià)可能。雖然自己現(xiàn)在有購房需求，但對(duì)目前市場(chǎng)情況判斷不準(zhǔn)，還在持幣觀望。（ 2）比較喜歡多層住宅，不看好高層的市場(chǎng)前景。認(rèn)為小高層或者高層價(jià)格高，公攤大，并且后期的物業(yè)管理費(fèi)用太貴，在一定程度上超出本地居民的消費(fèi)水平。（ 3）不喜歡閣樓，認(rèn)為閣樓雖然便宜，實(shí)際使用率不高；在頂層很容易產(chǎn)生夏天過熱冬天過冷的現(xiàn)象；建筑質(zhì)量不好的話還存在漏雨的隱患。 二： 深度訪談 產(chǎn)年前低迷造成的輿論影響，很多購房者也在持幣觀望，并不急于出手。對(duì)房?jī)r(jià)上升并不抱很大希望，甚至認(rèn)為可能會(huì)出現(xiàn)小幅度下滑。百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇C 國(guó)土資源局某處長(zhǎng)（ 1）認(rèn)為目前購房比較看重生活方便、地理位置、環(huán)境、景觀規(guī)劃。 100㎡左右 的住房十分走俏，目前這種戶型面積的產(chǎn)品，市場(chǎng)消化速度比較快。（ 2）追風(fēng)現(xiàn)象明顯，樓盤炒作好，就能賣得出好價(jià)格，前提是產(chǎn)品不能太差。（ 3）非常很看重物業(yè)管理、社區(qū)總體規(guī)劃，對(duì)外立面很看重。舉例說英倫灣 國(guó)強(qiáng)花園外立面很漂亮，十分吸引人。（ 4）現(xiàn)在有錢人更換房子的比較多，部分人通過二手房交易，用舊房作為新房的資金投入，而且部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶有了一定的投資意向（ 5）現(xiàn)在樂陵房地產(chǎn)比較熱，但同時(shí) “城中村 ”建設(shè)工作逐步開展使得住房供應(yīng)量很大，正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)肯定會(huì)受到?jīng)_擊。D 銀行信貸部主任(1)認(rèn)為樂陵房地產(chǎn)價(jià)格較前兩年漲幅很明顯。很多專業(yè)的代理公司進(jìn)駐樂陵，樓盤操作越來越專業(yè)。(2)認(rèn)為現(xiàn)在有錢人更換房子的比較多，部分人通過二手房交易，用舊房作為新房的資金投入，而且部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶有了一定的投資意向。（投資意識(shí)逐漸覺醒）(3)按揭貸款現(xiàn)在已經(jīng)收緊，但利率依然很低；雖然審查條件比以前要求嚴(yán)了很多，但現(xiàn)在買房銀行貸款的付款方式很走俏。 (4)感覺項(xiàng)目位置不錯(cuò)，但社區(qū)規(guī)模不大，怕后期物業(yè)服務(wù)跟不上。百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇A被調(diào)查者背景分析 本次調(diào)查選取的調(diào)查人群 3050歲之間占到 64%，符合項(xiàng)目后期目標(biāo)客戶群體年齡階段；而 32%的被調(diào)查者為 30歲以下，此類人群多為樂陵年輕教師及企業(yè)職工。從文化程度數(shù)據(jù)分析，大專以下占 36%，此類人群多數(shù)為企業(yè)職工；大專及本科學(xué)歷占 64%，此類人群主要是金融業(yè)從業(yè)人員、學(xué)校教師和政府公務(wù)員。從家庭年收入分析， 3萬以下收入家庭占 59%，這也代表了樂陵現(xiàn)在一般家庭的年收入水平； 35萬占 34%，此類人群主要是私營(yíng)業(yè)主和企事業(yè)單位中層領(lǐng)導(dǎo)。三：?jiǎn)柧碚{(diào)查分析 百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇數(shù)據(jù)顯示： 平房及自建樓房占到樂陵整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 23%，商品房占到 38%，福利分房占 23%?，F(xiàn)在，福利分房制度已經(jīng)取消，樂陵政府也大力支持城建開發(fā)，商品房市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。 數(shù)據(jù)顯示： 90120㎡的住房面積是現(xiàn)有住房的主力面積，占 48%，這個(gè)區(qū)段之所以受到喜愛，是因?yàn)闃妨甏蟛糠帜贻p人和父母一塊住，三室一廳和三室兩廳是理想的戶型選擇，符合樂陵人民的居住習(xí)慣；其次是 7090㎡的住房面積，占27%。這一部分群體主要是年輕的三口之家，受經(jīng)濟(jì)條件的束縛，緊湊的兩室是理想的選擇。B被現(xiàn)有住房條件調(diào)查分析百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇數(shù)據(jù)顯示： 51%的購房者選擇多層住宅，這與人們的傳統(tǒng)觀念和消費(fèi)水平有關(guān)。樂陵是一個(gè)縣級(jí)市，對(duì)小高層普接受程度一般，占 21%，主要認(rèn)為小高層的價(jià)格和后期生活費(fèi)用偏高。對(duì)小高層的接收程度調(diào)查顯示：受傳統(tǒng)觀念和居住習(xí)慣的影響，多數(shù)調(diào)查者對(duì)小高層接受程度較低；有 34%的被調(diào)查者認(rèn)可小高層，喜愛程度最高的是年輕人，他們對(duì)新鮮事物的接受程度要快一些；也有 18%的購房者認(rèn)為無所謂。此結(jié)果顯示，我們產(chǎn)品的后期銷售會(huì)形成一定阻力，這需要在銷售過程中對(duì)加強(qiáng)客戶進(jìn)行心理引導(dǎo)和價(jià)值宣講，對(duì)銷售能力要求較高。四：置業(yè)需求分析 （ 1）戶型設(shè)計(jì)要求百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇數(shù)據(jù)顯示： 91110㎡的住房面積最受樂陵人民歡迎，占到了 43%的比例，其對(duì)應(yīng)的戶型主要是兩室兩廳和三室一廳。 110130㎡的住房面積也受到了人們的喜愛，占到了 32%的比例，其對(duì)應(yīng)的戶型是三室兩廳。總體來看， 90130㎡是目前樂陵市場(chǎng)最為認(rèn)可的戶型面積，較大的住房面積之所以受到喜愛，與人們的置業(yè)動(dòng)機(jī)、和現(xiàn)有住房的戶型設(shè)計(jì)不合理，住房面積小，物業(yè)管理差，周邊配套跟不上有直接關(guān)系。四：置業(yè)需求分析 （ 2）面積設(shè)計(jì)要求百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇數(shù)據(jù)顯示： 90100平米需求占 53%，樂陵居民既對(duì)兩室居住的舒適度有一定要求，同時(shí)又考慮購買成本，講究購房的經(jīng)濟(jì)性；同時(shí)， 8090平米的緊湊型兩室也存在一定的需求空間，占 26%。在房間布局方面，在意臥室的南向采光， 64%的居民希望雙臥南向，樂陵房地產(chǎn)業(yè)起步時(shí)間較晚，這與本地居民傳統(tǒng)的居住習(xí)慣相吻合；隨著本地房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和居民生活質(zhì)量的提高，人們對(duì)客廳等活動(dòng)區(qū)域要求會(huì)有所提高，希望客廳與其中一臥南向的占 29%。四：置業(yè)需求分析 （ 3）兩居室設(shè)計(jì)要求百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇數(shù)據(jù)顯示： 三室的面積需求主要為： 100110平米的三室一廳和 110120平米的三室兩廳。前者在滿足了居住需求的同時(shí)，設(shè)計(jì)緊湊實(shí)惠，而后者則經(jīng)濟(jì)舒適，這兩種需求所占比例分別為 32%和 45%。布局方面的要求與兩室的布局要求差別不大，主要在意三個(gè)臥室的南向采光，同時(shí)對(duì)客廳的南向布局也存在一定要求。三居室設(shè)計(jì)要求四：置業(yè)需求分析 （ 4）百 盛 達(dá) NO1市場(chǎng)分析篇廳房布局