某地產(chǎn)集團商業(yè)模式專項研究(編輯修改稿)
2025-02-10 22:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 運營、管理的經(jīng)驗，以及對消費習慣、心理的研究，萬達集團對于第四代產(chǎn)品的定位，考慮加入 康健類 的建筑群，定位更多的休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)。 第四代產(chǎn)品？ 萬達的商業(yè)地產(chǎn)品類代表 ： 1 代表產(chǎn)品： 長春萬達廣場（圖片 1所示） 開發(fā)模式： 建設(shè)一個大樓，配小面積廣場。 1F精品店， 2F超市（沃爾瑪?shù)龋?3F家居， 4F電影院 產(chǎn)品特點： 一樓主力店，低價出租給沃爾瑪，通過沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)影響力吸引商鋪散戶，再高價出售獲得盈利 代表產(chǎn)品： 天津萬達廣場（圖片 2所示） 開發(fā)模式： 由一組建筑群組成，包括五棟獨立的建筑物，引進了包括沃爾瑪、百盛、百安居等，在核心商圈成為地標性商業(yè)地產(chǎn)項目 產(chǎn)品特點： 大部分店鋪“只租不售”，其中零散商鋪的經(jīng)營較為困難 代表產(chǎn)品： 寧波萬達廣場（圖片 3所示） 開發(fā)模式： 基本模式同第二代產(chǎn)品，功能擴展至電器賣場、電玩城、健身中心、高檔公寓等。 產(chǎn)品特點： 體量大，功能多，物業(yè)管理更加專業(yè)規(guī)范，成為城市功能中心或副中心。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利 3 2 萬達集團前期產(chǎn)品分析 —— 一二代產(chǎn)品存在的優(yōu)勢與不足 主要優(yōu)勢 主要不足 1 2 3 選址優(yōu)勢：核心商圈黃金地段 規(guī)模優(yōu)勢：在當?shù)囟紴檩^大的商業(yè) 商戶優(yōu)勢：吸引大量消費人流 4 政策優(yōu)勢：有較好的政策優(yōu)惠 1 2 3 建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購物環(huán)境較差 過分依賴主力店的拉動效應，忽視經(jīng)營 動線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應不夠 4 20%的散鋪銷售帶來諸多問題 第一代產(chǎn)品： 第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中， 20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。 第二代產(chǎn)品： 任何一個商業(yè)項目，都需要二到三年的市場培育期，但小業(yè)主沒有培育市場的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬達經(jīng)常面臨資金鏈過緊的壓力。 第二代產(chǎn)品大體量商業(yè)，真正的“只租不售”。后采取整體銷售緩解資金壓力。 在萬達第一代和第二代產(chǎn)品的運營過程中，有 11 個項目是出售，而這 11 個項目中，有 7 個項目出了問題，長春、沈陽、長沙、濟南等地的萬達購物廣場與業(yè)主的糾紛引人注目 在經(jīng)歷了一二代產(chǎn)品的失敗經(jīng)營之后，針對第一二代產(chǎn)品中存在的不足，萬達對第三代產(chǎn)品提出了如下的戰(zhàn)略改進： 一二代產(chǎn)品的主要不足 第三代產(chǎn)品的戰(zhàn)略改進 1 2 3 建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購物環(huán)境較差 過分依賴主力店的拉動效應，忽視經(jīng)營 動線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應不夠 4 20%的散鋪銷售帶來諸多問題 多功能的城市開發(fā)：包括有酒店，寫字樓，商業(yè)街，住宅，公寓，廣場等，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全 街坊式街區(qū)布局，布置大型社區(qū)文化廣場，大型市民廣場，提高人群組合效應 第三代產(chǎn)品的銷售部分，改變?yōu)閷Τ钟猩虡I(yè)部分整體經(jīng)營不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)。同時，大型城市綜合體對持有商業(yè)部分的人流、消費能力產(chǎn)生促進作用。 同時，萬達也充分認識到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路 。 于是，在第三代產(chǎn)品中將銷售部分改為占項目整體比例 40%60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè) 第三代產(chǎn)品的銷售部分，改變?yōu)閷Τ钟猩虡I(yè)部分整體經(jīng)營 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) 。同時，大型城市綜合體對持有商業(yè)部分的人流、消費能力產(chǎn)生 促進作用 。 第一二代產(chǎn)品面臨的問題 第三代產(chǎn)品的戰(zhàn)略改進 資金鏈過緊 店鋪經(jīng)營不善引起商家訴訟 可銷售面積部分顯著提升（ 40%60%銷售） 第三代產(chǎn)品的銷售 +持有模式 成功的轉(zhuǎn)型到第三代產(chǎn)品后，短短的幾年時間萬達總結(jié)出一套關(guān)于產(chǎn)品組合，商業(yè)業(yè)態(tài)組合與配比的實踐操作規(guī)律 1 2 3 業(yè)態(tài)選擇：功能定位與客群選擇 業(yè)態(tài)配比：業(yè)態(tài)長期租金回報能力 業(yè)種確定：提高整體收益 客流的共享 功能互補性 空間資源約束 動態(tài)調(diào)整 商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇 商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布 在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇方面，萬達總結(jié)出了兩個 70%的原則： 萬達的定位要做標準的購物中心，要求每個萬達廣場里 70%的商家適合當?shù)?70%的消費人群 ?持 續(xù)經(jīng)營 的能力 ?吸客能力 ?業(yè)態(tài) 基本品 質(zhì) 主力店向?qū)Ｙu店演變，專賣店萬達目前有兩個戰(zhàn)略合辦品牌： 國美電器和運動100，以后會逐漸增多 在娛樂行業(yè)萬達在培養(yǎng)和形成一批主力店， 萬達影城、神采飛揚、大歌星 KTV，這三個娛樂主力店為萬達商業(yè)項目娛樂業(yè)態(tài)的主力，吸客能力比較強。 健身休閑方面，萬達的戰(zhàn)略合作伙伴是 一兆韋德 ，萬達認為，如果要吸引人流的話，就必須有標準的游泳池 。 4 千平米以上的餐飲，是萬達目前重點加強的對象，也成為主力業(yè)態(tài)。目前，萬達的招商策略是每個萬達廣場具有高端影響力的主流餐飲店 。 定位時重點關(guān)注的業(yè)態(tài)特點 現(xiàn)有第三代產(chǎn)品主要商家構(gòu)成 在商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布方面，萬達也總結(jié)出了自己的一套規(guī)律 零售（超市、百貨）業(yè)態(tài) 娛樂、餐飲業(yè)態(tài) 主入口 次入口 ?百貨或超市樓 的擺位，一般情況下建在項目兩條主干道的 交叉顯眼 的位置。 ?萬達廣場最初火起來的娛樂業(yè)態(tài)以及餐飲業(yè)態(tài)一般會建在 相對比較偏的地方。 ?而 步行街 作為“ 靈魂的紐帶 ”，把幾個業(yè)態(tài)串接起來。 從萬達廣場實踐經(jīng)驗看： 萬達典型項目分析：沈陽萬達商業(yè)廣場 —— 敗筆與轉(zhuǎn)型 項目起初總建筑面積 23 萬平方米 2023 年拆遷重建后的總建筑面積 萬平方米 ?招商不利，世界名店退出 ?銷售的散鋪因為經(jīng)營不善引起商家訴訟 轉(zhuǎn)型策略： 增加住宅和寫字樓，新建 4 幢 31 層板式建筑，其中三幢為商住精裝修公寓樓，一幢為清水房寫字樓。在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上變?yōu)榈谌a(chǎn)品 轉(zhuǎn)型原因 轉(zhuǎn)型前 轉(zhuǎn)型后 萬達典型項目分析：寧波萬達商業(yè)廣場 —— 小商鋪如何經(jīng)營，值得借
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