某地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)模式專(zhuān)項(xiàng)研究(編輯修改稿)
2025-02-10 22:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 運(yùn)營(yíng)、管理的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)消費(fèi)習(xí)慣、心理的研究，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)于第四代產(chǎn)品的定位，考慮加入 康健類(lèi) 的建筑群，定位更多的休閑娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)。 第四代產(chǎn)品？ 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)品類(lèi)代表 ： 1 代表產(chǎn)品： 長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（圖片 1所示） 開(kāi)發(fā)模式： 建設(shè)一個(gè)大樓，配小面積廣場(chǎng)。 1F精品店， 2F超市（沃爾瑪?shù)龋?3F家居， 4F電影院 產(chǎn)品特點(diǎn)： 一樓主力店，低價(jià)出租給沃爾瑪，通過(guò)沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)影響力吸引商鋪散戶，再高價(jià)出售獲得盈利 代表產(chǎn)品： 天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（圖片 2所示） 開(kāi)發(fā)模式： 由一組建筑群組成，包括五棟獨(dú)立的建筑物，引進(jìn)了包括沃爾瑪、百盛、百安居等，在核心商圈成為地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 產(chǎn)品特點(diǎn)： 大部分店鋪“只租不售”，其中零散商鋪的經(jīng)營(yíng)較為困難 代表產(chǎn)品： 寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（圖片 3所示） 開(kāi)發(fā)模式： 基本模式同第二代產(chǎn)品，功能擴(kuò)展至電器賣(mài)場(chǎng)、電玩城、健身中心、高檔公寓等。 產(chǎn)品特點(diǎn)： 體量大，功能多，物業(yè)管理更加專(zhuān)業(yè)規(guī)范，成為城市功能中心或副中心。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利 3 2 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)前期產(chǎn)品分析 —— 一二代產(chǎn)品存在的優(yōu)勢(shì)與不足 主要優(yōu)勢(shì) 主要不足 1 2 3 選址優(yōu)勢(shì)：核心商圈黃金地段 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在當(dāng)?shù)囟紴檩^大的商業(yè) 商戶優(yōu)勢(shì)：吸引大量消費(fèi)人流 4 政策優(yōu)勢(shì)：有較好的政策優(yōu)惠 1 2 3 建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差 過(guò)分依賴主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，忽視經(jīng)營(yíng) 動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應(yīng)不夠 4 20%的散鋪銷(xiāo)售帶來(lái)諸多問(wèn)題 第一代產(chǎn)品： 第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中， 20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。 第二代產(chǎn)品： 任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都需要二到三年的市場(chǎng)培育期，但小業(yè)主沒(méi)有培育市場(chǎng)的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬(wàn)達(dá)經(jīng)常面臨資金鏈過(guò)緊的壓力。 第二代產(chǎn)品大體量商業(yè)，真正的“只租不售”。后采取整體銷(xiāo)售緩解資金壓力。 在萬(wàn)達(dá)第一代和第二代產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，有 11 個(gè)項(xiàng)目是出售，而這 11 個(gè)項(xiàng)目中，有 7 個(gè)項(xiàng)目出了問(wèn)題，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等地的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)與業(yè)主的糾紛引人注目 在經(jīng)歷了一二代產(chǎn)品的失敗經(jīng)營(yíng)之后，針對(duì)第一二代產(chǎn)品中存在的不足，萬(wàn)達(dá)對(duì)第三代產(chǎn)品提出了如下的戰(zhàn)略改進(jìn)： 一二代產(chǎn)品的主要不足 第三代產(chǎn)品的戰(zhàn)略改進(jìn) 1 2 3 建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購(gòu)物環(huán)境較差 過(guò)分依賴主力店的拉動(dòng)效應(yīng)，忽視經(jīng)營(yíng) 動(dòng)線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應(yīng)不夠 4 20%的散鋪銷(xiāo)售帶來(lái)諸多問(wèn)題 多功能的城市開(kāi)發(fā)：包括有酒店，寫(xiě)字樓，商業(yè)街，住宅，公寓，廣場(chǎng)等，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全 街坊式街區(qū)布局，布置大型社區(qū)文化廣場(chǎng)，大型市民廣場(chǎng)，提高人群組合效應(yīng) 第三代產(chǎn)品的銷(xiāo)售部分，改變?yōu)閷?duì)持有商業(yè)部分整體經(jīng)營(yíng)不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)。同時(shí)，大型城市綜合體對(duì)持有商業(yè)部分的人流、消費(fèi)能力產(chǎn)生促進(jìn)作用。 同時(shí)，萬(wàn)達(dá)也充分認(rèn)識(shí)到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路 。 于是，在第三代產(chǎn)品中將銷(xiāo)售部分改為占項(xiàng)目整體比例 40%60%的住宅、寫(xiě)字樓和社區(qū)商業(yè) 第三代產(chǎn)品的銷(xiāo)售部分，改變?yōu)閷?duì)持有商業(yè)部分整體經(jīng)營(yíng) 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè) 。同時(shí)，大型城市綜合體對(duì)持有商業(yè)部分的人流、消費(fèi)能力產(chǎn)生 促進(jìn)作用 。 第一二代產(chǎn)品面臨的問(wèn)題 第三代產(chǎn)品的戰(zhàn)略改進(jìn) 資金鏈過(guò)緊 店鋪經(jīng)營(yíng)不善引起商家訴訟 可銷(xiāo)售面積部分顯著提升（ 40%60%銷(xiāo)售） 第三代產(chǎn)品的銷(xiāo)售 +持有模式 成功的轉(zhuǎn)型到第三代產(chǎn)品后，短短的幾年時(shí)間萬(wàn)達(dá)總結(jié)出一套關(guān)于產(chǎn)品組合，商業(yè)業(yè)態(tài)組合與配比的實(shí)踐操作規(guī)律 1 2 3 業(yè)態(tài)選擇：功能定位與客群選擇 業(yè)態(tài)配比：業(yè)態(tài)長(zhǎng)期租金回報(bào)能力 業(yè)種確定：提高整體收益 客流的共享 功能互補(bǔ)性 空間資源約束 動(dòng)態(tài)調(diào)整 商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇 商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布 在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇方面，萬(wàn)達(dá)總結(jié)出了兩個(gè) 70%的原則： 萬(wàn)達(dá)的定位要做標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心，要求每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里 70%的商家適合當(dāng)?shù)?70%的消費(fèi)人群 ?持 續(xù)經(jīng)營(yíng) 的能力 ?吸客能力 ?業(yè)態(tài) 基本品 質(zhì) 主力店向?qū)Ｙu(mài)店演變，專(zhuān)賣(mài)店萬(wàn)達(dá)目前有兩個(gè)戰(zhàn)略合辦品牌： 國(guó)美電器和運(yùn)動(dòng)100，以后會(huì)逐漸增多 在娛樂(lè)行業(yè)萬(wàn)達(dá)在培養(yǎng)和形成一批主力店， 萬(wàn)達(dá)影城、神采飛揚(yáng)、大歌星 KTV，這三個(gè)娛樂(lè)主力店為萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目娛樂(lè)業(yè)態(tài)的主力，吸客能力比較強(qiáng)。 健身休閑方面，萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略合作伙伴是 一兆韋德 ，萬(wàn)達(dá)認(rèn)為，如果要吸引人流的話，就必須有標(biāo)準(zhǔn)的游泳池 。 4 千平米以上的餐飲，是萬(wàn)達(dá)目前重點(diǎn)加強(qiáng)的對(duì)象，也成為主力業(yè)態(tài)。目前，萬(wàn)達(dá)的招商策略是每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具有高端影響力的主流餐飲店 。 定位時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)態(tài)特點(diǎn) 現(xiàn)有第三代產(chǎn)品主要商家構(gòu)成 在商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布方面，萬(wàn)達(dá)也總結(jié)出了自己的一套規(guī)律 零售（超市、百貨）業(yè)態(tài) 娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài) 主入口 次入口 ?百貨或超市樓 的擺位，一般情況下建在項(xiàng)目?jī)蓷l主干道的 交叉顯眼 的位置。 ?萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最初火起來(lái)的娛樂(lè)業(yè)態(tài)以及餐飲業(yè)態(tài)一般會(huì)建在 相對(duì)比較偏的地方。 ?而 步行街 作為“ 靈魂的紐帶 ”，把幾個(gè)業(yè)態(tài)串接起來(lái)。 從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看： 萬(wàn)達(dá)典型項(xiàng)目分析：沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) —— 敗筆與轉(zhuǎn)型 項(xiàng)目起初總建筑面積 23 萬(wàn)平方米 2023 年拆遷重建后的總建筑面積 萬(wàn)平方米 ?招商不利，世界名店退出 ?銷(xiāo)售的散鋪因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善引起商家訴訟 轉(zhuǎn)型策略： 增加住宅和寫(xiě)字樓，新建 4 幢 31 層板式建筑，其中三幢為商住精裝修公寓樓，一幢為清水房寫(xiě)字樓。在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上變?yōu)榈谌a(chǎn)品 轉(zhuǎn)型原因 轉(zhuǎn)型前 轉(zhuǎn)型后 萬(wàn)達(dá)典型項(xiàng)目分析：寧波萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) —— 小商鋪如何經(jīng)營(yíng)，值得借
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