養(yǎng)老地產開發(fā)商業(yè)模式研究課程(ppt44)(編輯修改稿)
2025-01-30 21:31 本頁面
【文章內容簡介】 杠桿比率 = 代表企業(yè)：龍湖，華潤 = 代表企業(yè)：恒大，萬科 基于杜邦分析法，提高凈資產收益率主要有兩方面思路：一是提高銷售凈利率，這類企業(yè)以龍湖、華潤為代表；而是提高資產周轉率，這類企業(yè)以恒大、萬科為代表。 泰康之家商業(yè)模式建立 26 分析： 選擇恒大地產作為標桿企業(yè)，最主要的原因是近年來的迅速發(fā)展。 2023年 2023年的 5年間，恒大銷售額從 20億飛躍至 527億。對恒大地產的研究，既可以為公司現階段快速發(fā)展提供思路，又可以為公司未來進一步發(fā)展提供指向。 從左圖中可以看到，恒大最顯著的優(yōu)勢在于高資產周轉率。 2023年，恒大資產周轉率達55%，超出萬科 26個百分點， ROE上升至 27%。 因此，針對公司現階段發(fā)展狀況，建議參考恒大的發(fā)展思路，通過高資產周轉率帶動ROE增長，以實現快速發(fā)展。 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉率如此重要 以恒大地產發(fā)展為例 泰康之家商業(yè)模式建立 27 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉率如此重要 Erickson破產思考 Erickson舉債大舉擴張 受金融危機影響，退休人群資產貶值，收入縮水，購買力下降；Erickson出現融資困難，房產貶值 Erickson社區(qū)銷量下滑，入住率下滑 Erickson社區(qū)收入持續(xù)下滑，根據美國 《 破產法 》 第十一章（ Chapter 11）申請破產保護 Erickson大部分資產被巴爾的摩紅杉資本投資有限責任公司（ Redwood Capital Investments LLC ）收購，并更名為 Erickson Living 泰康之家商業(yè)模式建立 28 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉率如此重要 Erickson破產思考 分析： 金融危機之后，美國有相當數量的 CCRC社區(qū)面臨破產。當 Erickson的部分社區(qū)面臨低入住率導致經營困難之時，部分已入住的客戶要求公司返還入門費，潛在入住的客戶擔心社區(qū)的經營問題，推遲入住時間，導致 Erickson入門費收取更加困難，很多在建社區(qū)停工，為社區(qū)建設而發(fā)行的債券違約，導致美國最大的 CCRC社區(qū)快速的進入破產保護。 當經濟周期上行時，基于市場對于預期價值的增加，高杠桿與低周轉率的財務規(guī)劃不會顯現出過高的風險，當經濟周期下行及預期變化時，高杠桿和低周轉率將迅速將局部風險轉化為系統(tǒng)性風險 *另外在 Erickson破產保護過程中還發(fā)現仍然有運行質量非常良好的社區(qū)，基本都位于經濟中心城市周邊，雖然 CCRC社區(qū)在正常運行時服務屬性將決定經營狀況，但在“退潮”的階段，地產經驗仍然有效 泰康之家商業(yè)模式建立 29 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實證案例研究 ：為什么資金周轉率如此重要 小結 分析： ? 銷售凈利潤率的提高主要依靠強大的成本管理能力和品質管理能力實現，并依托成熟的企業(yè)和產品品牌，即使是成熟的地產發(fā)展商也需要非常長時間的積累 ? 或者提高銷售凈利潤率依托母公司的長期戰(zhàn)略孵化和強大的優(yōu)質資源攫取能力（以華潤為例） ? 泰康之家作為傳統(tǒng)金融機構附屬公司，在標準化資產的交易處臵有較強優(yōu)勢 建議： ? 在近期通過資產標準化或證券化上發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，通過提高資產周轉率建立競爭壁壘 ? 在遠期通過品質控制成本管理和品牌建設進一步提升競爭力 通過會計處理或交易操縱相對容易 更為真實反映企業(yè)經營的狀況 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 核心理念 30 來源： 《 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)宣傳材料“富足而退 〃 優(yōu)雅一生” 》 為中高端老年人群全能的養(yǎng)老服務 ? 時間與空間 不同的生命階段和不同的地理區(qū)域 ? 服務類型 護理、醫(yī)療、財富管理等 全能養(yǎng)老服務的載體 泰康之家養(yǎng)老社區(qū) ? 空間上不同業(yè)態(tài)的動態(tài)組合 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 選址與產品模式 31 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 產品的規(guī)劃建筑特點 32 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 開發(fā)模式及交易結構 33 分析： ? 與發(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入 ? 銷售回款也作為投資回收的重要來源 ? 成立 SPV實現真實交易及破產隔離，并為未來的 ABS的實現提前制度安排 ? 開發(fā)公司及運營管理公司為獨立實體，分別不同的考核指標體系 ? 非核心服務業(yè)務 /風險較大服務業(yè)務 /不控制核心資源的服務業(yè)務全面外包 ? 建立與領先的醫(yī)療集團或護理集團的長期合作關系或股權投資 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 銷售模式及價值實現方式 34 分析： ? 根據不同的產品和產品組合選擇不同的銷售模式組合 ? 產權產品產權銷售按照住宅產品定價 ? 產權產品入門費定價按照銷售價格折扣定價，折扣比例參考回收土地及建安成本以及期間內的財務成本，月費可采用成本加成方式確定 ? 會員制參考市場同類產品定價或平均入住時間與市場租價總額確定 ? 租賃產品采用單位時間治療護理消費平均價格與平均入住時間確定押金總額，實際租金水平參考市場價格 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 價格結構 35 分析： ? 制定三種入門費方案供客戶選擇，但不能提供過多的選項以免體系混亂 ? 制定清晰的入門費調整政策供銷售人員使用 ? 月費基礎按照戶型大小進行計算體現價格體
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