養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式研究課程(ppt44)(編輯修改稿)
2025-01-30 21:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 杠桿比率 = 代表企業(yè)：龍湖，華潤 = 代表企業(yè)：恒大，萬科 基于杜邦分析法，提高凈資產(chǎn)收益率主要有兩方面思路：一是提高銷售凈利率，這類企業(yè)以龍湖、華潤為代表；而是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這類企業(yè)以恒大、萬科為代表。 泰康之家商業(yè)模式建立 26 分析： 選擇恒大地產(chǎn)作為標(biāo)桿企業(yè)，最主要的原因是近年來的迅速發(fā)展。 2023年 2023年的 5年間，恒大銷售額從 20億飛躍至 527億。對(duì)恒大地產(chǎn)的研究，既可以為公司現(xiàn)階段快速發(fā)展提供思路，又可以為公司未來進(jìn)一步發(fā)展提供指向。 從左圖中可以看到，恒大最顯著的優(yōu)勢在于高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。 2023年，恒大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)55%，超出萬科 26個(gè)百分點(diǎn)， ROE上升至 27%。 因此，針對(duì)公司現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，建議參考恒大的發(fā)展思路，通過高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率帶動(dòng)ROE增長，以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實(shí)證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 以恒大地產(chǎn)發(fā)展為例 泰康之家商業(yè)模式建立 27 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實(shí)證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 Erickson破產(chǎn)思考 Erickson舉債大舉擴(kuò)張 受金融危機(jī)影響，退休人群資產(chǎn)貶值，收入縮水，購買力下降；Erickson出現(xiàn)融資困難，房產(chǎn)貶值 Erickson社區(qū)銷量下滑，入住率下滑 Erickson社區(qū)收入持續(xù)下滑，根據(jù)美國 《 破產(chǎn)法 》 第十一章（ Chapter 11）申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù) Erickson大部分資產(chǎn)被巴爾的摩紅杉資本投資有限責(zé)任公司（ Redwood Capital Investments LLC ）收購，并更名為 Erickson Living 泰康之家商業(yè)模式建立 28 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實(shí)證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 Erickson破產(chǎn)思考 分析： 金融危機(jī)之后，美國有相當(dāng)數(shù)量的 CCRC社區(qū)面臨破產(chǎn)。當(dāng) Erickson的部分社區(qū)面臨低入住率導(dǎo)致經(jīng)營困難之時(shí)，部分已入住的客戶要求公司返還入門費(fèi)，潛在入住的客戶擔(dān)心社區(qū)的經(jīng)營問題，推遲入住時(shí)間，導(dǎo)致 Erickson入門費(fèi)收取更加困難，很多在建社區(qū)停工，為社區(qū)建設(shè)而發(fā)行的債券違約，導(dǎo)致美國最大的 CCRC社區(qū)快速的進(jìn)入破產(chǎn)保護(hù)。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期上行時(shí)，基于市場對(duì)于預(yù)期價(jià)值的增加，高杠桿與低周轉(zhuǎn)率的財(cái)務(wù)規(guī)劃不會(huì)顯現(xiàn)出過高的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期下行及預(yù)期變化時(shí)，高杠桿和低周轉(zhuǎn)率將迅速將局部風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) *另外在 Erickson破產(chǎn)保護(hù)過程中還發(fā)現(xiàn)仍然有運(yùn)行質(zhì)量非常良好的社區(qū)，基本都位于經(jīng)濟(jì)中心城市周邊，雖然 CCRC社區(qū)在正常運(yùn)行時(shí)服務(wù)屬性將決定經(jīng)營狀況，但在“退潮”的階段，地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)仍然有效 泰康之家商業(yè)模式建立 29 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)策略：實(shí)證案例研究 ：為什么資金周轉(zhuǎn)率如此重要 小結(jié) 分析： ? 銷售凈利潤率的提高主要依靠強(qiáng)大的成本管理能力和品質(zhì)管理能力實(shí)現(xiàn)，并依托成熟的企業(yè)和產(chǎn)品品牌，即使是成熟的地產(chǎn)發(fā)展商也需要非常長時(shí)間的積累 ? 或者提高銷售凈利潤率依托母公司的長期戰(zhàn)略孵化和強(qiáng)大的優(yōu)質(zhì)資源攫取能力（以華潤為例） ? 泰康之家作為傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)附屬公司，在標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的交易處臵有較強(qiáng)優(yōu)勢 建議： ? 在近期通過資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化或證券化上發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率建立競爭壁壘 ? 在遠(yuǎn)期通過品質(zhì)控制成本管理和品牌建設(shè)進(jìn)一步提升競爭力 通過會(huì)計(jì)處理或交易操縱相對(duì)容易 更為真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營的狀況 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 核心理念 30 來源： 《 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)宣傳材料“富足而退 〃 優(yōu)雅一生” 》 為中高端老年人群全能的養(yǎng)老服務(wù) ? 時(shí)間與空間 不同的生命階段和不同的地理區(qū)域 ? 服務(wù)類型 護(hù)理、醫(yī)療、財(cái)富管理等 全能養(yǎng)老服務(wù)的載體 泰康之家養(yǎng)老社區(qū) ? 空間上不同業(yè)態(tài)的動(dòng)態(tài)組合 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 選址與產(chǎn)品模式 31 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 產(chǎn)品的規(guī)劃建筑特點(diǎn) 32 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 開發(fā)模式及交易結(jié)構(gòu) 33 分析： ? 與發(fā)展商合作，共同取地并降低資金投入 ? 銷售回款也作為投資回收的重要來源 ? 成立 SPV實(shí)現(xiàn)真實(shí)交易及破產(chǎn)隔離，并為未來的 ABS的實(shí)現(xiàn)提前制度安排 ? 開發(fā)公司及運(yùn)營管理公司為獨(dú)立實(shí)體，分別不同的考核指標(biāo)體系 ? 非核心服務(wù)業(yè)務(wù) /風(fēng)險(xiǎn)較大服務(wù)業(yè)務(wù) /不控制核心資源的服務(wù)業(yè)務(wù)全面外包 ? 建立與領(lǐng)先的醫(yī)療集團(tuán)或護(hù)理集團(tuán)的長期合作關(guān)系或股權(quán)投資 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 銷售模式及價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式 34 分析： ? 根據(jù)不同的產(chǎn)品和產(chǎn)品組合選擇不同的銷售模式組合 ? 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)銷售按照住宅產(chǎn)品定價(jià) ? 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品入門費(fèi)定價(jià)按照銷售價(jià)格折扣定價(jià)，折扣比例參考回收土地及建安成本以及期間內(nèi)的財(cái)務(wù)成本，月費(fèi)可采用成本加成方式確定 ? 會(huì)員制參考市場同類產(chǎn)品定價(jià)或平均入住時(shí)間與市場租價(jià)總額確定 ? 租賃產(chǎn)品采用單位時(shí)間治療護(hù)理消費(fèi)平均價(jià)格與平均入住時(shí)間確定押金總額，實(shí)際租金水平參考市場價(jià)格 泰康之家商業(yè)模式建立 泰康之家養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商業(yè)模式 價(jià)格結(jié)構(gòu) 35 分析： ? 制定三種入門費(fèi)方案供客戶選擇，但不能提供過多的選項(xiàng)以免體系混亂 ? 制定清晰的入門費(fèi)調(diào)整政策供銷售人員使用 ? 月費(fèi)基礎(chǔ)按照戶型大小進(jìn)行計(jì)算體現(xiàn)價(jià)格體
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