【文章內(nèi)容簡介】 匯集團(tuán)項(xiàng)目論證管理流程診斷 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購 工程 營銷 客服 序號 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐 1 項(xiàng)目論證 ? 項(xiàng)目聽證流程較粗放：沒有項(xiàng)目聽證流程。各相關(guān)部門和個人參與項(xiàng)目論證時，缺乏聽證評分細(xì)則和詳細(xì)的聽證標(biāo)準(zhǔn)，憑個人經(jīng)驗(yàn)；沒有規(guī)范的項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目價值評價模型，論證時，成本及經(jīng)濟(jì)測算參與不足，領(lǐng)導(dǎo)關(guān)門決策。導(dǎo)致決策風(fēng)險(xiǎn)加大，尤其是今后異地發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)更大。 ? 有規(guī)范并可操作的城市、項(xiàng)目投資價值評價模型 ? 制定有規(guī)范、詳細(xì)的項(xiàng)目聽證各方的評分細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn) ? 有規(guī)范的項(xiàng)目可行性研究流程及報(bào)告模版 ? 財(cái)務(wù)、成本、設(shè)計(jì)等部門也深度參與 2 調(diào)研 沒有公司級的土地和產(chǎn)品市場的調(diào)研流程，導(dǎo)致項(xiàng)目可行性研究不準(zhǔn)確，提高決策風(fēng)險(xiǎn)； ? 對異地土地和產(chǎn)品市場關(guān)注不足 ? 對全國性的戰(zhàn)略性布局沒有清晰定位與分析，加大了今后異地?cái)U(kuò)張的盲目性 ? 規(guī)范的土地及產(chǎn)品市場調(diào)研流程及標(biāo)準(zhǔn) ? 加強(qiáng)針對項(xiàng)目調(diào)研的同時，強(qiáng)化日常的市場調(diào)研工作，積累基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3 人員配置 ? 投資分析人才不足，未來可能成為控制風(fēng)險(xiǎn)和異地?cái)U(kuò)張的瓶頸 ? 配置有強(qiáng)大的土地拓展、投資分析、市場研究人才隊(duì)伍 29 一個健全的項(xiàng)目策劃應(yīng)當(dāng)關(guān)注五方面問題 項(xiàng)目策劃 ?對整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，建筑設(shè)計(jì)思路，銷售價格，經(jīng)濟(jì)效益分析以及未來的營銷思路及競爭方案進(jìn)行全方位的策劃研究。 主要內(nèi)容 解決的問題 作用和意義 估算精度 費(fèi)用比率 ?初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá) 177。 20%；詳細(xì)可行論證投資估算的精度在 177。 10% ?解決的是“怎樣做”的問題 ?約占投資的 %～ % ?對整個項(xiàng)目起決定性作用，對利潤貢獻(xiàn)最大 項(xiàng)目策劃方法論介紹 30 融匯集團(tuán)項(xiàng)目策劃現(xiàn)狀診斷 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購 工程 營銷 客服 序號 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐 1 項(xiàng)目策劃 ? 項(xiàng)目策劃流程粗放 ：基本由姚總帶領(lǐng)營銷部完成，領(lǐng)導(dǎo)決策，成本、工程 、 設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等部門參與不足。由于現(xiàn)階段決策領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富尚可滿足近兩年的發(fā)展 ,但長期來看不能轉(zhuǎn)化為公司能力 ,將為異地?cái)U(kuò)張帶來風(fēng)險(xiǎn) 尚未建立公司級的項(xiàng)目策劃報(bào)告模版 ? 公司進(jìn)行 深度的客戶細(xì)分研究、識別每一類客戶及客戶價值定位 ； ? 市場策劃部門牽頭，其他部門深度參與，領(lǐng)導(dǎo)集體決策 ? 規(guī)范的項(xiàng)目策劃報(bào)告模版。 2 策劃評審 ? 評審規(guī)范粗放：沒有有策劃方案評審流程，也沒有評審細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，主要依賴于參與者的經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)導(dǎo)的智慧。在異地?cái)U(kuò)張、項(xiàng)目逐漸增多的情況下，會有極大的風(fēng)險(xiǎn) ? 在前期策劃階段，包括設(shè)計(jì)、銷售、客服物業(yè)部門專業(yè)人員都要參加 ,從定位階段保證客戶的需求和意見得到關(guān)注。 ? 成本管理在前期全程參與，逐步深化對目標(biāo)成本的管理。 3 定位決策 ? 專業(yè)決策機(jī)制欠缺：決策職能模糊，決策過程沒有規(guī)范要求，會影響決策的效率和質(zhì)量，對項(xiàng)目定位決策責(zé)任比較模糊 ? 建立清晰的專業(yè)決策機(jī)制，行政決策一般建立在專業(yè)決策的基礎(chǔ)上。 31 土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究景觀概念方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 景觀施工圖設(shè)計(jì)銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段 策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段工程管理論證階段論證階段 策劃階段策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計(jì)指引1. 按設(shè)計(jì)在論證、定位策劃、設(shè)計(jì)實(shí)施和施工階段不同的設(shè)計(jì)內(nèi)容、對象和參與部門與深度要求劃分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)變更來進(jìn)行管理。 2. 為加快項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型、景觀設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)工作進(jìn)行前置，使設(shè)計(jì)周期縮短 30%以上。 設(shè)計(jì)管理方法論介紹 1 32 設(shè)計(jì)管理方法論介紹 2 ? 設(shè)計(jì)管理中設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)評審和變更控制是管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 ? 設(shè)計(jì)管理中的問題將為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患。 設(shè)計(jì)任務(wù)書 方案設(shè)計(jì) 評審 施工圖設(shè)計(jì)評審 設(shè)計(jì)變更 ?要求明確的設(shè)計(jì)任務(wù)書是保證設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的基礎(chǔ) ?方案設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了大部分成本，本階段成果的質(zhì)量為后續(xù)的產(chǎn)品質(zhì)量、成本奠定了基礎(chǔ)，因此設(shè)計(jì)評審是關(guān)鍵的質(zhì)量和成本控制步驟 ?施工圖設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)思想向產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過渡的關(guān)鍵步驟，是目標(biāo)成本定稿的最后步驟，其質(zhì)量會決定變更的多少 ； ?設(shè)計(jì)變更評審是項(xiàng)目變更成本的關(guān)鍵控制步驟，它必須對技術(shù)可行性以及成本變化在變更前作出正確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐袛啵? 設(shè)計(jì)管理中的問題將為后續(xù)施工管理和成本管理帶來巨大的隱患 設(shè)計(jì)階段決定了項(xiàng)目 75%的建安成本！ 33 融匯集團(tuán)設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀診斷 1 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購 工程 營銷 客服 序號 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐 1 設(shè)計(jì)輸入 ?設(shè)計(jì)管理流程較粗放： 設(shè)計(jì)管理流程和設(shè)計(jì)評審流程粗放。設(shè)計(jì)任務(wù)書不夠完善和精細(xì)，設(shè)計(jì)成果指引較粗，無清晰的設(shè)計(jì)成果評審要點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)； 人員配置不合理容易導(dǎo)致方案頻繁變動、后續(xù)計(jì)劃不穩(wěn)定、變更率上升、成本失控； 新時代項(xiàng)目商業(yè)定位沒有和市場更好結(jié)合，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更較多；兩項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員配置結(jié)構(gòu)不統(tǒng)一，也沒相互溝通的機(jī)制 ,不能更好進(jìn)行資源整合； 工程部，設(shè)計(jì)部，成本部的橫向協(xié)調(diào)性差，需加強(qiáng)流程建設(shè)，同時也需加強(qiáng)反饋的效果； 兩項(xiàng)目之間無統(tǒng)一的設(shè)計(jì)合同樣本及設(shè)計(jì)任務(wù)書模板； 整體設(shè)計(jì)與安裝及路橋設(shè)計(jì)的結(jié)合不夠好 ,這方面需加強(qiáng)。 ? 有細(xì)化完善的設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)成果指引； ? 有設(shè)計(jì)階段成本控制指引； ? 營銷、成本、設(shè)計(jì)三部門共同確定產(chǎn)品檔次和產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，同時考慮組團(tuán)的產(chǎn)品成本組合和分配。在設(shè)計(jì)之前提出目標(biāo)成本，以指導(dǎo)設(shè)計(jì)。 ? 突破成本必須分析原因。通過設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)優(yōu)化予以解決。 2 設(shè)計(jì)計(jì)劃 ?設(shè)計(jì)階段沒有充分考慮各專業(yè)的偶合性和前置：容易導(dǎo)致計(jì)劃常變，進(jìn)度壓力后移。 ? 將景觀的概念設(shè)計(jì)和裝修方案設(shè)計(jì)前置，在方案設(shè)計(jì)階段開始考慮景觀概念設(shè)計(jì)，專業(yè)之間需要相互參照； ? 設(shè)計(jì)各階段，如方案設(shè)計(jì)與后續(xù)的施工圖設(shè)計(jì)之間，設(shè)有設(shè)計(jì)交底環(huán)節(jié)。 34 融匯集團(tuán)設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀診斷 2 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購 工程 營銷 客服 序號 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐 3 部品研究 ? 對部品缺乏基礎(chǔ)研究和日常研究，導(dǎo)致部品封樣效率低 ? 施工圖出來后，才開始部品的選型定板，導(dǎo)致后續(xù)的施工、采購計(jì)劃不穩(wěn)，成本攀升 ? 強(qiáng)化對部品的基礎(chǔ)研究，建立信息庫 ? 施工圖出來時，部品全部封樣 4 設(shè)計(jì) 評審 ? 缺乏規(guī)范評審指引和決策程序： ? 對設(shè)計(jì)評審的過程沒有要點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn)的要求，對結(jié)果尚未建立企業(yè)內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)，有憑經(jīng)驗(yàn)操作的現(xiàn)象。 ? 設(shè)計(jì)評審時，其他部門參與的效率不高 ? 工程部的前期參與效果不理想，造成后期施工的設(shè)計(jì)人員工作量較大． ? 施工圖審查不到位： ? 無施工圖審查要點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn) ? 導(dǎo)致設(shè)計(jì)品質(zhì)不穩(wěn)，失控成本，計(jì)劃不穩(wěn) ? 有明確的 設(shè)計(jì)評審要求 和 作業(yè)指引 ； ? 設(shè)計(jì)評審由設(shè)計(jì)、工程、銷售、成本、客服等相關(guān)部門組成評審小組進(jìn)行不同角度的評審。 35 融匯集團(tuán)設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀診斷 3 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購 工程 營銷 客服 序號 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐 5 供應(yīng)商管理 ? 設(shè)計(jì)供應(yīng)商資料庫不完善 ? 對設(shè)計(jì)合作伙伴沒有規(guī)范的選擇標(biāo)準(zhǔn)、中、后評估 ? 與設(shè)計(jì)伙伴溝通機(jī)制需完善 ? 導(dǎo)致設(shè)計(jì)的進(jìn)度、品質(zhì)、成本不可控 ? 精細(xì)化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商選擇、評價、溝通程序 6 設(shè)計(jì)變更 ? 設(shè)計(jì)變更管理粗放： ? 因設(shè)計(jì)原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)變更頻繁 ? 事前，變更沒有按原因分類，并且成本部門控制不力 ? 事后，有分析但沒有改進(jìn)計(jì)劃 ? 有時，變更不知會營銷部門 ? 導(dǎo)致動態(tài)成本不可控 ? 設(shè)計(jì)變更按變更原因如產(chǎn)品優(yōu)化、技術(shù)糾錯、定位修正等進(jìn)行分類和統(tǒng)計(jì)，變更有可行性分析與評審； ? 前期策劃與設(shè)計(jì)階段有比較充分的時間。 36 ? 作為資源整合型的房地產(chǎn)業(yè)，工程與采購占成本的大部分，所以采購招標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。 ? 按采購對象的重要性、金額、項(xiàng)目通用性等，可分為戰(zhàn)略采購、招標(biāo)采購、邀標(biāo)采購、議標(biāo)采購和直接采購。 ? 采購的建議、評審、成本監(jiān)督、決策、驗(yàn)收、使用等職責(zé)分離，形成互相制約和監(jiān)督關(guān)系，避免采購職能集中單一部門的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 建立供方與材料設(shè)備信息庫，定期對供方進(jìn)行評價并更新。 采購策略 采購實(shí)施 采購監(jiān)控 ?采購方式選擇 ? 戰(zhàn)略采購 ? 招標(biāo)采購 ? 工程采取工程量招標(biāo)方式 ? 實(shí)行總價和單價結(jié)合的方式招標(biāo) ? 直接采購 ?總包與分包方式選擇 ? 資金流考慮 ? 利潤目標(biāo)考慮 ? 內(nèi)部人員能力考慮 需要建立清晰的采購策略與采購流程，形成有效的采購監(jiān)控機(jī)制 ?采購信息與供方信息庫建立 ?供方管理 ?采購作業(yè) ? 采購計(jì)劃模式 ? 招標(biāo) /直接采購作業(yè)模式 ? 采購合同交底與驗(yàn)收 ?價格監(jiān)控 ? 價格信息庫機(jī)制與限價體系 ? 價格談判與采購執(zhí)行分開機(jī)制 ? 包死價乙供材料的質(zhì)量監(jiān)控 ? 非包死價材料的價格控制 ?合同履行監(jiān)控 37 論證 策劃 設(shè)計(jì) 采購 工程 營銷 客服 序號 現(xiàn)狀與問題 標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐 1 職能設(shè)置 ?從組織設(shè)計(jì)上看，價格談判與采購執(zhí)行已分開，這是風(fēng)險(xiǎn)管控的基本原則 ,但現(xiàn)階段沒有劃清與其它部門的權(quán)責(zé)與界線。 ? 采購制度不清晰，各專業(yè)部門與成本部門的職責(zé)界定不清晰，成本部門對采購的參與及監(jiān)控不足 ? 采購部剛成立，相應(yīng)制度與流程需待完善 ? 設(shè)立工程管理部或采購部負(fù)責(zé)材料研究、標(biāo)準(zhǔn)制訂，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)材料驗(yàn)收工作，即提高采購的專業(yè)度又控制采購風(fēng)險(xiǎn)。 ? 有統(tǒng)一的招標(biāo)中心，負(fù)責(zé)所有招標(biāo)的組織工作。 2 采購方式 ? 費(fèi)率招標(biāo) ? 建安成本可控性差 ? 通常將對項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)影響較大的采購項(xiàng)目列入戰(zhàn)略采購內(nèi)容，如電梯、涂料、石材等，由總部確定供應(yīng)商和供貨價格，各分公司執(zhí)行； ? 按工程量清單招