【文章內(nèi)容簡介】 市一站式商業(yè)配套體系教育引擎國際幼兒教育重點小學(xué)教育重點中學(xué)教育一體化教育成長體系高尚會館引擎格調(diào)生活會館健康運動會館休閑娛樂會館一點式娛樂休閑體系強化和完善引擎功能61營銷戰(zhàn)略 3 商業(yè)引擎 之 整體布局構(gòu)想沿街商業(yè)－定位為風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，通過商業(yè)定位，形成特色商業(yè)街。內(nèi)街商業(yè)－ 由入口內(nèi)街鋪位組成，主要以社區(qū)基礎(chǔ)型商業(yè)為主，為社區(qū)生活配套。外街整商－ 招商引進(jìn)國際知名的連鎖型商業(yè)樂購賣場，形成區(qū)域集中商業(yè)，也為商業(yè)街積聚人流美食商業(yè)優(yōu)尚生活街優(yōu)尚生活街名流文化商業(yè)街美食休閑商業(yè)街樂購62商業(yè)引擎 之 大型超市區(qū)域板塊內(nèi)商業(yè)聚合新節(jié)點 1. 大學(xué)城板塊內(nèi)樓盤多以社區(qū)型、小商業(yè)配套為主，缺乏大的商業(yè)態(tài)。2. 本案位于大渾南的板塊內(nèi)的端頭地帶，商業(yè)配套的匱乏成為本項目的重大困局。因此，自建商業(yè)配套使有條件成為新的城市商業(yè)聚合節(jié)點，與周邊的項目社區(qū)商業(yè)形成互補；3. 大商業(yè)的導(dǎo)入將有力的抬升本案作為中央核心區(qū)域的地緣價值。南大學(xué)城板塊項目整合型商業(yè)配套新區(qū)商業(yè)63沿街整商樂購賣場在渾南引進(jìn)大型商業(yè)賣場，是對于城市的商業(yè)類型是一種撼動，從而一舉確定區(qū)域中心商業(yè)區(qū)的地位，與商業(yè)街形成人流共享，為商業(yè)達(dá)到高額利潤做出保證。樂購賣場 法國歐尚賣場 華潤蘇果賣場建議引進(jìn)品牌商業(yè)商業(yè)引擎 之 大型超市樂購641）通過項目商業(yè)定位的調(diào)整和整合，形成服務(wù)于整個社區(qū)覆蓋區(qū)域的功能齊備的商業(yè)形態(tài)。2）通過項目初期的全面定位，使得商業(yè)的業(yè)態(tài)配比合理，讓商業(yè)的利潤可以達(dá)到最大化。整合型風(fēng)情商業(yè)的導(dǎo)入“ 集休閑、購物、餐飲、娛樂于一體的 ” 情景商業(yè)商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情商業(yè)65A區(qū) 美食天下休閑街 業(yè)態(tài)建議：　　　沿街經(jīng)營門類：風(fēng)味美食街、名牌服飾專賣、電玩城、網(wǎng)絡(luò)、迪廳等。一層： 可考慮避風(fēng)塘、上島咖啡等中型的品牌休閑餐飲、如公館菜、川國演藝等中高檔品牌餐廳、品牌服飾專賣店，運動品牌服飾專賣店為主。輔助考慮部分日常配套，如銀行網(wǎng)點、便利店、美容、沖印等二層： 如：特色酒吧、網(wǎng)吧、譚魚頭火鍋 咖啡 SHOP等為主題的消費品牌A區(qū)商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情商業(yè)66B區(qū) 名流文化商業(yè)街 業(yè)態(tài)建議：　　　經(jīng)營門類：文化主題商業(yè)、中檔服飾專賣、社區(qū)型餐飲、甜品小站等一層： 可考慮文化品牌休閑餐飲加盟，中檔服飾專賣店，中檔餐飲，文具店、蛋糕店等品牌建議： 大眾書局精品店、先鋒書店休閑吧、家居飾品、克莉絲汀餅屋等二層： 如：電影吧、美容院等消費品牌商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情商業(yè)67Adidas 　　　 NIKE 　　美津濃 　　　 銳步 GIORDANO 　 U2 　　　班尼路 　　 堡獅龍（主題店）仙蹤林茶房 （咖啡 shop ） Simply caf233。 （特色酒吧）樂美頌會所商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情商業(yè)示意圖68時尚風(fēng)格極受當(dāng)代年輕人追捧與青睞，簡潔的景觀處理又不致割斷人流與商業(yè)的聯(lián)系風(fēng)情街的營造，充分體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，既有固定的符號如雕塑、鮮花，同時店面、招牌的設(shè)計也充分情境化，使店鋪和街道形成有機的整體。商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情街營造意象體驗化 /情境化街區(qū)69 在情景街，就餐不會僅僅在室內(nèi)，室外的街道旁同樣擁有良好且別具一格的就餐環(huán)境。 露天就餐方式成為情景商業(yè)街一個重要的標(biāo)志和內(nèi)容。這使得人們多樣化個性化的需求的到進(jìn)一步的滿足。體驗化 /情境化街區(qū)商業(yè)引擎 之 特色風(fēng)情街營造意象70C區(qū) 優(yōu)尚生活街 業(yè)態(tài)建議：　　經(jīng)營門類：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主一層： 盡考慮品牌服務(wù)型商業(yè)加盟，部分業(yè)態(tài)示意集中性小型商業(yè)花店 便利店快餐店（帶外賣）干洗家政服務(wù)中心自助銀行早餐店美發(fā)商業(yè)引擎 之 社區(qū)小配套型商業(yè)優(yōu)尚生活街優(yōu)尚生活街71高尚會館引擎由社區(qū)型普通會所轉(zhuǎn)變?yōu)楦邫n會館 首家導(dǎo)入私人專屬型高尚會館東亞 生活會館72 游泳池?。樱校痢「郀柗颉∽狼蚴摇∩虅?wù)酒店 咖啡吧　　　　打造城市精英人群專享化生活館，與 “ 國際城會 ” 聯(lián)動，采用ＶＩＰ會員制，考慮城市時尚人群的喜好習(xí)慣，配置一些優(yōu)質(zhì)生活元素，使業(yè)主能夠感受尊貴與榮耀。高尚會館引擎73會所設(shè)施圖意西餐館 會議室商務(wù)間 中餐館74社區(qū)配套的國際級雙語幼兒園東亞成才無憂計劃－在渾南推出一站式教育體系，使業(yè)主子女教育體系完善重點小學(xué) 社區(qū)配套重點高學(xué)引進(jìn)國際級雙語幼兒園項目周邊有 市重點小學(xué)項目 社區(qū)配套擬設(shè)育才中學(xué)教育引擎 之 一體化教育成長體系75產(chǎn)品戶型建議76競爭產(chǎn)品分析周邊項目戶型示意分析戶型設(shè)計均中規(guī)中矩 ,無大的明顯問題 ,但戶型無創(chuàng)新 ,項目戶型雷同 .天水 E城 紅 陽 上河城77項目戶型建議調(diào)整建議 由于本案為 50萬方的大盤項目，在市場大部分項目無明顯差異化的情況下，建議形成項目的產(chǎn)品特質(zhì)，使項目戶型在渾南市場獨數(shù)一幟。在戶型均好性的情況下部分多層戶型導(dǎo)入入戶花園概念部分小高層導(dǎo)入空中庭院概念增加贈送面積，給消費者更多實惠戶型建議78戶型建議之小高層79戶型建議之小高層80營銷戰(zhàn)略 4戰(zhàn) 略四：構(gòu)筑多元化 繽紛 型中央生活大盤開發(fā)的規(guī)模性 /成長性市場需求的多元化分階段的節(jié)點引爆復(fù)合大盤營造多元城市生活的必需81分期 概念主張 組團(tuán)名稱 節(jié)點引爆焦點 產(chǎn)品形態(tài)一期 街區(qū)生活 法蘭克福風(fēng)情 特色風(fēng)情街區(qū) /大商業(yè) 小高層二期 純水岸生活 萊茵半島 中央水景 /國際城會館 /低密度 電梯洋房三期 生態(tài)純居 海德城堡 組團(tuán)景觀、特色小品 小高層四期 書香純居 不萊梅花都 教育基金 /全程一體化教育 小高層營銷戰(zhàn)略 4多元城市生活不萊梅花都海德城堡法蘭克福風(fēng)情萊茵半島82Part Two 2戰(zhàn)略與策略 戰(zhàn)略前思考 營銷戰(zhàn)略 營銷定位 營銷策略83營銷新定位形象新整合要點一：尋找差異化，賦予全新的定位主張，并和東亞國際城的案名進(jìn)行結(jié)合，構(gòu)筑名宅感覺；要點二：客觀的說，項目案名東亞國際城同質(zhì)化嚴(yán)重，我們在不改變案名的情況下，進(jìn)行概念的注入并加工演繹，突顯更加大氣厚重的名宅風(fēng)范，并和項目的現(xiàn)代國際化建筑風(fēng)格進(jìn)行有效的和諧統(tǒng)一。84東亞 國際城位于渾南區(qū)建筑大學(xué)東側(cè)，渾南大道與文溯街交叉處。總建筑面積約為 50萬平方米。項目地處渾南大學(xué)城中心地帶，是聯(lián)通沈陽、撫順城市交通的中心位置。項目大環(huán)境配套臨近女人街、萬豪酒店、家樂福 ……項目概況本案85ＳＷＯＴ 分析優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）公司 多年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，信心保證； 地產(chǎn)住宅開發(fā)行業(yè)專業(yè)度比一流行業(yè)尚有距離；板塊 地處渾南大學(xué)城版塊，未來居住熱點區(qū)域，前景看好 新城市發(fā)展板塊，認(rèn)知度高，認(rèn)同度比奧體板塊、渾河堡板塊相對偏低地塊 地處建筑大學(xué)東側(cè)，地塊較整，聚集多數(shù)優(yōu)勢資源 整體無高尚居住氛圍 ， 配套尚不完善，離主城區(qū)成熟配套稍遠(yuǎn)產(chǎn)品 中高端小高層產(chǎn)品，國際化社區(qū)品質(zhì) 密度高、體量大、同質(zhì)化嚴(yán)重景觀 景觀資源、生態(tài)資源、親水型復(fù)合式大社區(qū) 綠化率低機會（ O） 威脅（ T）板塊 未來城市熱點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿π酆? 交通引擎為人流導(dǎo)入帶來了可能； 未來發(fā)展前景尚不明朗；地塊 區(qū)域內(nèi)項目很多，版塊的影響力很大，有一定的規(guī)模優(yōu)勢 競爭的威脅不言而喻86分析小結(jié)產(chǎn)品的特色不明顯，無突出的競爭優(yōu)勢；周邊品牌競爭項目多，供應(yīng)量大，跳出競爭的難度很大；雖然是大盤項目，但是目前市場觀望情緒嚴(yán)重，容易形成低價傾銷的局面，后期價值提升難度很大；區(qū)域范圍內(nèi)居住氛圍不高，如何招來客群密度高、綠化低、體量大，產(chǎn)品不易消化區(qū)域配套成熟需要很長的時間。前期品牌形象塑造不是太成功，給予市場一種經(jīng)濟(jì)房印象；必須給予全新的品牌定位新的形象塑造樹立國際化品質(zhì)社區(qū)的大盤形象87定位思考 之 審視競爭競爭個案 盤量萬方 差異化核心訴求坤泰新界 100 寬景園林 實力打造舒適第一居所河畔新城 120 你我的 國際生活天水 E成 未來都市中心 生態(tài)水景 商住紅陽上河城 24 渾河絕色 醉上游金地國際花園 22 一座城市的生活高度萬科 新里程 現(xiàn)在開始 N生活我們拿什么去進(jìn)行 PK？88定位思考 之 審視區(qū)位和順名都城毫無疑問，本案恰恰是整個渾南板塊的最東端當(dāng)之無愧的生地 生地如何做熟地 本案89定位思考 之 自我審視渾 南大學(xué)城板 塊 50萬㎡國 際 社區(qū) 缺少一定的價值支撐泛區(qū)位定義泛大而廣之沒有差異化空我們需要的是更加旗幟鮮明的主張90定位方法思考占位搶占板塊的高位搶占市場的高位借勢借城市發(fā)展之勢借城市板塊成長之勢91營銷新定位渾南大學(xué)城板塊 50萬㎡國際社區(qū) 以最具核心的中央位置 /搶占地位的制高點形成板塊地位 — 建筑標(biāo)桿 — 品質(zhì)身份象征從而達(dá)到［身居渾南 生活高地］的標(biāo)簽象征鮮明的區(qū)位定義 鮮明的身份標(biāo)簽92賣點整合十大價值定義新名宅產(chǎn)品價值 高品質(zhì)的復(fù)合型國際化大社區(qū)；城市價值 新城市，新規(guī)劃，新發(fā)展，遠(yuǎn)見卓越未來；地段價值 城市核心地段，未來生活新的方向；一站式商業(yè)配套價值 生活高枕無憂；自建大規(guī)模商業(yè)配套一體化教育配套價值 起步總是不凡自建幼兒園、社區(qū)小學(xué)、中學(xué)，借勢大學(xué)城，形成一站式教育體系93賣點整合十大價值定義新名宅智能化配套價值 超前享受現(xiàn)代科技生活樓宇可視對講系統(tǒng)有線電視系統(tǒng) /寬帶網(wǎng)絡(luò) /每室均設(shè)電話線接口（甚至衛(wèi)生間）全面節(jié)能環(huán)保（中空玻璃窗） /天然氣入戶 /特設(shè)緊急呼救中心三重景觀體系 360度風(fēng)景體驗城市景觀 零距離水上公園；中央景觀 超大面積水景主題生活；院落景觀 不同的組團(tuán)，不同的文化風(fēng)情；產(chǎn)品價值 戶戶方正通透、南北通風(fēng)、空間布局合理規(guī)劃價值 坡地、親水、人與自然徹底相融；現(xiàn)代新徽派風(fēng)格，典雅、含蓄的名宅之美；東亞 生活會館 身份象征，尊榮生活的保證94概念營銷多元營銷體驗式營銷營銷策略先賣中央 再賣國際城先賣身份 再賣國際城先賣生活 再賣國際城事件營銷活動營銷網(wǎng)絡(luò)營銷定向營銷文本營銷論壇 /榮譽 /聯(lián)盟協(xié)作鑒賞會 /感恩會 /喜禮惠國際城會 — 客戶網(wǎng)絡(luò)平臺 /客戶蓄水定向攔截 /定向搜尋 /定向巡展精品樓書 /國際城快報營銷中心 /樣板房 /國際交流文化體驗95品牌重建之路概念營銷核心目的：建立地位 /樹立身份 /形成專屬的生活主張先賣中央 再賣國際城先賣身份 再賣國際城先賣生活 再賣國際城以核心差異樹立中央地位變產(chǎn)品消費為生活消費形成一種身份標(biāo)桿和生活標(biāo)桿 96行動三步曲第一步：將地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為地位優(yōu)勢確立東亞 國際城的 “品質(zhì)標(biāo)桿 ”的地位第二步：將規(guī)模優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為板塊優(yōu)勢建立 東亞 國際城 “中央生活版圖 ”概念第三步：將國際化復(fù)合大社區(qū)注入 Taha（享受度假生活）的生活概念，形成一種身份的驕傲象征和舒居的生活向往概念營銷97多元營銷 之 事件營銷品質(zhì)成就生活制造利用事件放大事件價值事件提升品質(zhì)手段一