【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 )，2023年 01期 。 ? 整理：王冰、張圣祿。 ? 制作：梁慧玉 案例七 神龜峽旅游項(xiàng)目選址分析 2023/2/9 66 案例八 深圳高交會(huì)館選址分析 一、案例背景 深圳市會(huì)展中心建設(shè)投資逾 30億元 ， 兩次變更選址造成近 5000萬(wàn)元的損失 。 這一事實(shí)被深圳市審計(jì)局查出并曝光后 ， 已成為深圳市民和其他關(guān)注者議論的焦點(diǎn)事件 。 2023/2/9 67 二、案例分析 (一 ) 第一次選址 1996年下半年，恰逢廣交會(huì)需要新的發(fā)展空間之際，主管廣交會(huì)的原外經(jīng)貿(mào)部非常希望能夠?qū)崿F(xiàn)大轉(zhuǎn)移，而深圳市政府對(duì)此亦很感興趣，于是最后決定建設(shè)會(huì)展中心迎接廣交會(huì)。 1997年 3月，深圳市規(guī)劃局開(kāi)始在市中心區(qū)北端進(jìn)行勘察工作，定點(diǎn)在中心區(qū)北片中軸線上，北靠蓮花山公園，南鄰市民中心，占地面積約 20萬(wàn)平方米。當(dāng)年 8月，廣交會(huì)大轉(zhuǎn)移的計(jì)劃叫停，選址工作也隨之叫停，其間支出費(fèi)用 144萬(wàn)元。 案例八 深圳高交會(huì)館選址分析 2023/2/9 68 二、案例分析 (二 ) 第二次選址 會(huì)展中心建在郊區(qū) —— 設(shè)想在濱海大道旁的填海區(qū)，還計(jì)劃建設(shè)一個(gè)船運(yùn)碼頭，方便水路運(yùn)輸展覽品，經(jīng)濟(jì)成本也低，以最大程度發(fā)揮物流、會(huì)展、旅游和交通等方面的綜合效應(yīng)。這也符合深圳市中心西移的戰(zhàn)略。 但開(kāi)工不久，工程又很快被叫停。個(gè)中原因是深圳市政府的思路又發(fā)生了改變，其間支出設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)等共計(jì) 4831萬(wàn)元。 因?yàn)槭姓?qiáng)化市中心區(qū)的建設(shè)， “ 中心區(qū)作為深圳市 21世紀(jì)的 CBD(中央商務(wù)區(qū) )，是深圳未來(lái)城市的重要標(biāo)志 ” 。 案例八 深圳高交會(huì)館選址分析 2023/2/9 69 二、案例分析 (三 ) 第三次選址 第三次選址 、 設(shè)計(jì) 、 勘察 、 監(jiān)理等費(fèi)用 ， 共計(jì) 元 。 這樣 ， 會(huì)展中心三次選址 ， 兩次變更 ， 項(xiàng)目前期工作產(chǎn)生費(fèi)用共計(jì) ， 其中前兩次費(fèi)用計(jì)入損失 ， 共計(jì) 4975萬(wàn)元 。 歷經(jīng)數(shù)年建設(shè) ， 總投資逾 、 占地面積達(dá) 28萬(wàn)平方米的深圳會(huì)議展覽中心 ， 目前已經(jīng)完成第一階段建設(shè) ， 成為深圳目前單體投資最大的建筑 ， 多項(xiàng)工程創(chuàng)造 “ 世界紀(jì)錄 ” 。 案例八 深圳高交會(huì)館選址分析 2023/2/9 70 三、案例總結(jié)與啟示 深圳會(huì)展中心三次選址 ， 兩次變更 ， 造成損失近 5000萬(wàn)元 。 規(guī)劃失控造成損失并非是個(gè)別的 。 海南 ， 安徽 ， 湖北等均出現(xiàn)這種事情 。 案例八 深圳高交會(huì)館選址分析 2023/2/9 71 ? 資料來(lái)源：深圳會(huì)展中心選址損失 5000萬(wàn)元，官員回應(yīng)問(wèn)責(zé)， 《 中國(guó)青年報(bào) 》 。 ? 整理：蔣昕捷。 ? 制作：梁慧玉 案例八 深圳高交會(huì)館選址分析 2023/2/9 72 第四章 店面選址分析 ? 案例九 保健品專賣店選址分析 ? 案例十 干洗店選址分析 ? 案例十一 飯店選址分析 2023/2/9 73 案例九 保健品專賣店選址分析 一、案例背景 保健品設(shè)立專賣店銷售 ， 已是一種不爭(zhēng)的事實(shí) 。 一瞬間 ， 忽如一夜春風(fēng)來(lái) ， 千家萬(wàn)巷專賣店開(kāi) 。 但在專賣店繁榮的背后 ， 卻有不少專賣店秋風(fēng)掃落葉 ， 靜悄悄地關(guān)門 ， 正如一句詩(shī) “ 輕輕的我走了 ， 不帶走一片云彩 ” 所云 。 原因是什么 ？ 可能是多方面的 ， 有經(jīng)營(yíng)管理的原因 ， 有產(chǎn)品的原因 ， 但根本上還是選址的原因 ， 即選址不當(dāng) 。 開(kāi)設(shè)專賣店 ， 特別是保健品專賣店 ， 選址乃第一要點(diǎn) 。 2023/2/9 74 二、案例分析 (一 ) 保健品專賣店選址影響因素分析 1. 產(chǎn)品類別 影響專賣店選址的一個(gè)首要的因素，也是最為主要的因素就是產(chǎn)品類別。不同類別的產(chǎn)品，針對(duì)的目標(biāo)人群不同，專賣店選址要求也不一樣。一般來(lái)講，在市場(chǎng)上，目前有如下產(chǎn)品通過(guò)專賣店的方式在銷售。 （ 1）中老年人保健用品。 （ 2）美容養(yǎng)顏類產(chǎn)品。 （ 3）學(xué)生用品。 （ 4）其他類。 案例九 保健品專賣店選址分析 2023/2/9 75 二、案例分析 (一 ) 保健品專賣店選址影響因素分析 2. 目標(biāo)人群及其活動(dòng)規(guī)律 影響專賣店選址的第二個(gè)因素就是目標(biāo)人群及目標(biāo)人群的活動(dòng)規(guī)律。產(chǎn)品不同，目標(biāo)消費(fèi)人群不同，特別是這些人群因?yàn)槟挲g、性格、工作、居住等各方面的原因，他們的社會(huì)活動(dòng)規(guī)律是不一樣的。 （ 1）老年人的活動(dòng)規(guī)律。 （ 2） 中青年女性人群。 （ 3）學(xué)生 案例九 保健品專賣店選址分析 2023/2/9 76 二、案例分析 (一 ) 保健品專賣店選址影響因素分析 3. 功能定位和推廣方式 專賣店的功能定位和推廣方式也影響著專賣店的選址。專賣店的功能定位可以簡(jiǎn)單地分為兩種：店面銷售型和人員推廣型。 店面銷售型專賣店主要靠店面創(chuàng)造銷售，因此，這類專賣店的選址必須考慮目標(biāo)人群人流量。只有大量的目標(biāo)人群光顧，專賣店才能創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。 第二種是人員推廣型，這種專賣店的主要銷售來(lái)源于與專賣店配套的銷售人員。 案例九 保健品專賣店選址分析 2023/2/9 77 二、案例分析 (二 ) 保健品專賣店選址原則 1. 存在原則 即專賣店的整套裝修、設(shè)計(jì)所表現(xiàn)的形象、意識(shí)，要方便存在于消費(fèi)者的視覺(jué)范圍內(nèi) 2. 中心原則 即專賣店選址在所屬的區(qū)域應(yīng)該起到一個(gè)以點(diǎn)帶面的作用，形成一個(gè)會(huì)員的管理中心、顧客的服務(wù)中心、產(chǎn)品的配送中心等多個(gè) “ 中心 ” 作用 3. 服務(wù)原則 一定要考慮為顧客提供服務(wù)的方便性，特別是專賣店以提供保健服務(wù)為主要銷售項(xiàng)目的專賣店， 4. 風(fēng)險(xiǎn)原則 綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)程度 案例九 保健品專賣店選址分析 2023/2/9 78 二、案例分析 (三 ) 保健品專賣店選址分析 1. 從專賣店類型看 ， 門店銷售型應(yīng)該選擇人流量較大的位置 ， 而有銷售人員支持的店面主要考慮形象的展示和人員交通的方便性 ，不用把人流量作為主要項(xiàng)目來(lái)考慮 。 2. 根據(jù)產(chǎn)品選擇位置 。 (1) 中老年人保健產(chǎn)品店 ， 可以首先考慮如下位置：老年人活動(dòng)較多的場(chǎng)所或社區(qū) ， 公園 。 (2) 美容養(yǎng)顏類產(chǎn)品 。 這類產(chǎn)品主要針對(duì)人群為女性 ， 所以選址必須考慮目標(biāo)人群人流量 ， 可以考慮的選址有以下幾方面：店中店 ， 商業(yè)街 /步行街 (3) 大保健類產(chǎn)品 。 這類產(chǎn)品基本通過(guò)直銷人員銷售 ， 選址可以稍微偏一點(diǎn) ， 但要考慮交通方便情況 。 可以考慮的選址位置有：二類商業(yè)街道 ， 平價(jià)藥店 ， 其他店鋪 。 案例九 保健品專賣店選址分析 2023/2/9 79 三、案例總結(jié)與啟示 隨著人們生活水平的日益提高，保健品成為現(xiàn)在很多人的選擇。保健品設(shè)立專賣店銷售，成為一個(gè)熱門的選擇，但是如果不重視選址或者選址不當(dāng)，往往就會(huì)事與愿違。專賣店客戶的分析十分重要，同時(shí)要找出最佳的目標(biāo)客戶群，分析人們的購(gòu)買行為。同時(shí)，根據(jù)自身店面的目標(biāo)定位，選擇合適的策略進(jìn)行分析。文中還分析了一些其他對(duì)選址有影響的因素，這些往往可以根據(jù)店面的實(shí)際情況作出特殊的分析。 總之，專賣店的選址是個(gè)科學(xué)的系統(tǒng)的工程，要考慮的問(wèn)題太多，不同的情況要具體分析。 案例九 保健品專賣店選址分析 2023/2/9 80 案例九 保健品專賣店選址分析 2023/2/9 81 案例十 干洗店選址分析 一、案例背景 目前我國(guó)洗衣網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量平均每 25萬(wàn)人才有 1臺(tái)干洗機(jī) ， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了消費(fèi)者的需求 。 毋庸置疑 ， 洗衣業(yè)將是一個(gè)升值潛力極大的行當(dāng) ， 而巨大的市場(chǎng)空間更讓投資者垂涎三尺 。 雖然該行業(yè)前景如此可觀 ， 但是在投資該行當(dāng)?shù)耐瑫r(shí) ， 為了獲取更大的利潤(rùn) ， 一定要注意許多關(guān)鍵的問(wèn)題 ， 其中選址工作顯得尤為重要 。 干洗店店址選擇是否合理 ， 直接關(guān)系著經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)甚至成敗 。 好的店址可以使生意興旺起來(lái) ， 選址不當(dāng)也可以使生意蕭條下去 ， 甚至倒閉 。 對(duì)于地點(diǎn)的選擇 ， 只憑直覺(jué)來(lái)判斷 ， 這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的 。 2023/2/9 82 二、案例分析 (一 ) 干洗店商業(yè)定位 1. 市場(chǎng)細(xì)化。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，細(xì)分消費(fèi)客戶群，尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)； 2. 連鎖店定位。避免盲目跟風(fēng)，完全按照市場(chǎng)的客觀需求進(jìn)行決策。 3. 市場(chǎng)功能分區(qū)。進(jìn)行客戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，充分考慮消費(fèi)者習(xí)慣，即他們對(duì)于衣服的品位如何，生活觀念如何。 4. 初步價(jià)格定位。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析，與周邊同行的價(jià)格進(jìn)行比較，在統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)之上左右浮動(dòng) (不能超過(guò) 50％ )。 5. 營(yíng)銷戰(zhàn)略定位。選定營(yíng)銷方式，進(jìn)行廣告策略分析。 6. 外延產(chǎn)品定位。體現(xiàn)連鎖店形象，制定物業(yè)管理。 7. 連鎖店規(guī)模定位。分析需求能力，符合企業(yè)實(shí)力，目標(biāo)以合理為原則，切勿盲目擴(kuò)大。 案例十 干洗店選址分析 2023/2/9 83 二、案例分析 (二 ) 干洗店選址分析 。 。 。 。 案例十 干洗店選址分析 2023/2/9 84 二、案例分析 (三 ) 干洗店選址原則 1. 小區(qū)居民區(qū)入口處或主要交通道路。干洗店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，因此應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線并把握客流規(guī)律。 2. 店鋪面積一般在 30~100m2以內(nèi)。剛開(kāi)店時(shí)，不妨考慮在大型社區(qū)租個(gè)三五十平方米的鋪面。 3. 干洗店應(yīng)保證開(kāi)設(shè)在建筑物的底層，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保證在 3m以上。 4. 有足夠的配電功率、完善的水電和消防設(shè)施等 (額定電壓220V)。 5. 干洗行業(yè)一個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)在于衣物的損壞，這要求洗衣與收活兒的人具有很強(qiáng)的責(zé)任心。 案例十 干洗店選址分析 2023/2/9 85 二、案例分析 (四 ) 常規(guī)地址分析 1. 選擇大型居住小區(qū)附近 要了解該小區(qū)的居民類型、生活水平、消費(fèi)水平、消費(fèi)能力。洗衣店的價(jià)位是否與該小區(qū)的人均消費(fèi)能力匹配 ？洗衣店的位置是否順路很重要？ 2. 選擇工廠、機(jī)關(guān)、商號(hào)集中地段 這些消費(fèi)者多會(huì)選擇店鋪形象好、價(jià)格中上、服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良的洗衣店。 3. 選擇車站附近地段 因此在這些地段宜于開(kāi)設(shè)中低檔洗衣店。車站周圍固定人員多為外地打工人員，此處的洗衣店必須以價(jià)格取勝。 4. 選擇大型服飾商場(chǎng)附近 案例十 干洗店選址分析 2023/2/9 86 二、案例分析 (五 ) 街區(qū)選擇分析 1. 拐角位置。位于兩條街道的交叉處，可以產(chǎn)生 “ 拐角效應(yīng) ” ，這往往是很理想的干洗店地址。它的優(yōu)點(diǎn)是可以增加櫥窗陳列的面積，兩條街道的往來(lái)人流匯集于此，有較多行人光顧。在此開(kāi)一個(gè)干洗店會(huì)吸引更多的顧客前來(lái)消費(fèi)。 2. 三叉路口。在這類位置開(kāi)的干洗店，從各個(gè)角度看都十分顯眼。但是，處在這一位置的干洗店應(yīng)盡量發(fā)揮其長(zhǎng)處，在干洗店正面入口處的裝潢、店名招牌、廣告招牌、展示櫥窗等要精心設(shè)計(jì)，把過(guò)往的客人都吸引過(guò)來(lái)。 3. 交通方便的地點(diǎn)。干洗店是為千家萬(wàn)戶服務(wù)的，為了方便四面八方的顧客，選擇交通便利的地址是至關(guān)重要的。另外還要注意附近是否有停車場(chǎng)地。 案例十 干洗店選址分析 2023/2/9 87 三、案例總結(jié)與啟示 店址選擇是否合理 ， 決定著經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn) 。 在選擇店址時(shí) ， 必須了解店面周圍的人口密度和年齡結(jié)構(gòu)等 。 選址應(yīng)該充分考慮便利性原則 ， 即以一個(gè)或多個(gè)住宅小區(qū)為重心 ， 根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定輻射范圍 。 重心確定后 ， 便要根據(jù)既定的選址原則 ， 在社區(qū)范圍內(nèi)尋找合適的鋪面 ， 還要考察該社區(qū)內(nèi)的干洗店數(shù)量 ， 然后再根據(jù)現(xiàn)有情況確