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正文內(nèi)容

上海新體育廣場推廣策劃方案(編輯修改稿)

2025-02-08 01:33 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 C修正價格 C 權(quán)重 = /m2本項目辦公樓銷售價格預估根據(jù)上述數(shù)據(jù)得出本項目辦公樓銷售價格大約為:RMB11720元 /M2項目商業(yè)部分研究產(chǎn)品定位需解決問題:我們的商業(yè)產(chǎn)品是什么?Sporting—Mall定位詮釋:本項目是一個集合體育產(chǎn)業(yè)的一個一站式集中消費場所,滿足多項體育運動消費;體育服飾及用品的購置;體育休閑及吸收體育相關(guān)資訊,并集合健身和 SPA等綜合性體育項目,購物場所明顯的體育產(chǎn)業(yè)化的一個體育 MALL。商業(yè)部分定位商業(yè)分層業(yè)態(tài)分布建議4層考慮做一家大型的健身場所,如舒適堡、 韋德健身、星之健身俱樂部等,或者是一家大型的 SPA如:思妍麗等,四樓的露天平臺可以定位為戶外健身場,如安放跑步機,修好頂棚即可!5層做一家大型的餐飲(只做一家,設置一個廚房即可),如陶然居等。可以在五樓頂層搭出部分頂棚作為戶外餐飲的場所,增加租賃成功率!這樣定位主要考慮到各業(yè)態(tài)的租金承受能力有區(qū)別。商業(yè) 4層、 5層業(yè)態(tài)建議價格定位需解決問題:這樣的產(chǎn)品,價格如何?項目周邊商業(yè)市場銷售狀況樓盤名稱 地址 戶套面積(平米 ) 租售價格(元 /平米) 測算整體 價格 目前租售情況中嵐大廈裙房中山北路2360號每層 1500,分割面積 200— 250/套; 1F、 2F商鋪, 3F、 4F、 5F辦公1F: 180002F: 1202315000左右1F、 2F銷售率: 100%3F— 5F出租率: 75%鎮(zhèn)坪路 28弄商鋪 鎮(zhèn)坪路 28弄總建面約 5100;共 3層,每層面積 1700; 1F:只租不售2F:130003F:1000013000左右 無人租賃西門町 武寧路近東 新路總建面約 3600;共 4層,每層約900,單套 1020平方米1F:400002F300003F:250004F:2023028000出租率 80%(剩余 20%集中在 34F)頤寧苑商鋪曹楊路近武寧路總建面 5100;共3層,每層面積約 1700;自由分割1F:180002F:150003F:1202315000出租率 80%(剩余 20%集中在 3F) 秋月楓舍 2期 “柏麗大街 ”和新影都商鋪由于其商業(yè)整體規(guī)劃和品質(zhì)都較高,租金水平位于首位; 本案周邊其它商業(yè)物業(yè)的租金水平基本為 46元 / M178。 天;商業(yè)主力分割面積擁有 150200M178。和 1050M178。兩個面積段。市場比較法推算本案商業(yè)部分價格比較內(nèi)容 權(quán)重A西門町 B鎮(zhèn)坪路商鋪 C中嵐大廈裙房擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)區(qū)域位置 10% 交通狀況 20% 環(huán)境景觀 10% 立面設計 10% 層高 10% 內(nèi)部格局 10% 大樓設備 10% 戶型面積 10% 商業(yè)管理 10% 合計 100% / / / 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本案商業(yè)部分的單套參考定價:以項目 A為參考: 28750247。= 元 /m2;以項目 B為參考: 13000247。= 元 /m2;以項目 C為參考 : 15000247。=18750 元 /m2;本案價格 =項目 A修正價格 A 權(quán)重 + …… +項目 C修正價格 C 權(quán)重 =*[(++)]+*[(++)]+ 18750*[(++)]= /m2根據(jù)上述數(shù)據(jù)得出本項目商業(yè)的單套銷售價格大約為 RMB19300元 /M2左右。商業(yè)營銷模式開發(fā)商將整個商場分割成若干個獨立產(chǎn)權(quán)的鋪位出售給投資者,投資者不參與商場的經(jīng)營管理, 即商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離, 同時成立專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。鑒于發(fā)展商及我司將致力于打造成功商業(yè)的目標,普潤地產(chǎn)在于眾多經(jīng)營管理公司洽談時得出的統(tǒng)一意見是, 必須分離投資者 10年的使用權(quán)!因此,我司提出 3年 7%+7年 X%的返租計劃 :在購房時 一次性提供投資客 3年每年為 7%的返租,并在未來 7年根據(jù)市場的租金狀況直接支付給業(yè)主鋪位的出租租金 。經(jīng)過 3年的返租期后,商場經(jīng)營已經(jīng)相對成熟,經(jīng)營客與投資客的利益就可以得到保障,這樣可以增強商鋪買家的信心。 階段內(nèi)商鋪產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)分離,投資者收取返租回報階段內(nèi)商鋪產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)分離,投資者收取返租回報裙房商業(yè)鋪位的銷售方式示意圖15000元 /m2新體育 /普潤合同價19000元 /m2普潤銷售標價10元 /m2+第一年商家租金15000元 /m2普潤銷售合同價交發(fā)展商3990元 /m2(三年 7%)銷售收入提前支付新體育與普潤成立商業(yè)經(jīng)營管理公司 后兩年的租金收入作為商業(yè)經(jīng)營管理公司收益如上:真實的資金注入和務實的經(jīng)營管理平臺的搭建將很大程度的增強投資者的信心! 普潤已接觸的商場經(jīng)營管理公司HK100( SPORT100)上海迪美廣場有限公司 上海華盛貿(mào)易商場上海福民街小商品市場有限公司上海新七浦投資發(fā)展有限公司 上海伊美時尚廣場上海雄鵬置業(yè)有限公司 上海灘小商品皮具箱包批發(fā)市場 8 上海米蘭廣場有限公司上海福佑商廈有限公司 體育產(chǎn)業(yè)營銷策劃方案體育產(chǎn)業(yè)概述 ? 中國的體育產(chǎn)業(yè)尚處初級階段,真正形成 “產(chǎn)業(yè)鏈 ”尚需時日。舉例而言,美國擁有健身會員卡的人數(shù)占總?cè)丝诘?14%,而中國首都北京,這個比例僅僅為 1%。從另一方面,這個比例也說明中國的體育產(chǎn)業(yè)市場潛力非常巨大。? 在發(fā)達地區(qū)如上海、北京這樣的大型都市,體育產(chǎn)業(yè)已開始由萌芽期向發(fā)展期轉(zhuǎn)變。上海在日益國際化的進程中,體育產(chǎn)業(yè)日益發(fā)達,如 2023年開始舉辦的 F1國際賽車運動、 2023年即將連續(xù)數(shù)年舉辦的網(wǎng)球 “大師杯 ”比賽等。這些國際第一流的賽事不斷地落戶上海,將對上海的體育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生難以估量的巨大促進作用。? 作為本項目而言,與眾不同的 “體育 ”概念,將隨著上海體育產(chǎn)業(yè)的日益發(fā)達而愈發(fā)地具有活力。普潤認為,準確地把握住 “體育產(chǎn)業(yè) ”的概念并與本項目結(jié)合起來,將成為整個項目成功的關(guān)鍵。 課題:如何在本項目中,將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有機地結(jié)合? 解決方案推出 “會員卡 ”的概念!概述? 上海奧林匹克花園可謂體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)合的先行者,且不論其 “體育 ”概念與本項目的差異,而研究其曾經(jīng)推出的 “20年有效會員金卡 ”,可得出諸多值得借鑒之處。? 上海奧林匹克花園可謂體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)合的先行者,且不論其 “體育 ”概念與本項目的差異,而研究其曾經(jīng)推出的 “20年有效會員金卡 ”,可得出諸多值得借鑒之處。? 將金卡獨立于房產(chǎn)之外,單單作為上海新體育廣場的入會會員卡的功能,并以回籠資金為目的的操作過程中, “20年有效會員金卡 ”是不成功的。? 而當這張卡與房產(chǎn)行銷結(jié)合了之后,不但卡的發(fā)行量獲得了空前的壯大,而房產(chǎn)的行銷也借勢取得了非常好的業(yè)績,可謂 “一舉兩得 ”。? 反觀本項目,采用 “會員卡 ”的方式,恰恰是一種整合房地產(chǎn)、體育產(chǎn)業(yè)、商場經(jīng)營業(yè)以及客戶獲得價值的優(yōu)秀方案。? 具體而言,與體育場聯(lián)合發(fā)行 10年(或 20年)會籍制的金卡(以下簡稱 “金卡 ”) 金卡核心價值用一張卡,將房地產(chǎn)、體育產(chǎn)業(yè)以及商場經(jīng)營有機地結(jié)合起來!金卡功能 ? 獲得購房優(yōu)先權(quán)及折扣,相當于購房意向金? 贈送一定次數(shù)的免費消費項目? 獲得體育場 10年(或 20年)會員資格,可享受會員價格,并采用 “積分 ”返利方案? 獲 得商 場 及餐 飲 10年(或 20年)會 員資 格,可享受會 員 價格,同 樣采用 “積 分 ”返利方案 體育中心經(jīng)營模式建議 ? 整個體育中心采用 “會員制 ”的經(jīng)營模式 ? 每一單項運動設施,都配制一定數(shù)量的教練? 設置多種會員卡,如金卡、年卡、季度卡、月卡、家庭卡、個人卡等等? 在基本定價的基礎(chǔ)上,不同的會員卡可享有不同的優(yōu)惠程度? 制定統(tǒng)一《章程》,作為管理規(guī)范(見后附《章程》) 運動設施使用價格建議 運動設施 基本價格 金卡會員價格 非繁忙時段 繁忙時段足球場( 7人制) 400元 / 600元 / 7折 網(wǎng)球場 25元 /小時 40元 /小時籃球場(標準場) 200元 / 300元 /游泳館 15元 /小時 25元 /小時攀巖 30元 /次 40元 /次羽毛球 20元 /小時 30元 /小時乒乓球 10元 /小時 15元 /小時棋牌室 10元 /小時 15元 /小時健身房 15元 /次 25元 /次 免費 系列文件 ? 《 動 天地俱 樂 部金卡會 員 入會 細則 》(略)? 《 動 天地俱 樂 部金卡申 請 表 》(略)? 《 上海市 總 工會滬西工人文化 宮 體育中心會 員 章程 》 (略)推推 廣廣 策策 略略整盤形象定位全體育地產(chǎn) 純運動特區(qū)定位釋意:“全體育地產(chǎn) ”其中包含了兩層含義:,包括游泳館、足球場、網(wǎng)球場、羽毛球館、乒乓室等,其內(nèi)容可謂包羅萬象。因此,種類齊全。 200畝體育運動場地中,地產(chǎn)不僅和體育緊密結(jié)合在一起,更扭轉(zhuǎn)了傳統(tǒng)觀念里的 “體育為住宅配套 ”之概念,讓健康的生活和全方位的體育運動真正唱起了主角,從而創(chuàng)造了嶄新的地產(chǎn)運作模式?!凹冞\動特區(qū) ”其間包含兩層含義:1.“純 ”是指本案的運動項目設施先進、運動場地規(guī)范、運動內(nèi)容專業(yè)、能夠提供一種純正的新派運動生活。2.“運動特區(qū) ”是指本案的項目所處地塊的特殊性。因為如此大規(guī)模、且極富特色的綜合性運動居所在本市可謂絕無僅有。因此完全可
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