【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 90110㎡ 2室和 110135㎡ 3室暢銷(xiāo)，大戶型較慢。總價(jià) 2５萬(wàn)以下銷(xiāo)售速度快，個(gè)盤(pán)年最大銷(xiāo)售面積 5萬(wàn)㎡ 核心競(jìng)爭(zhēng)力 地段、配套、價(jià)格、項(xiàng)目環(huán)境、口碑 客戶分析 本地區(qū)泛公務(wù)員和部分國(guó)營(yíng)企業(yè)員工是目前消費(fèi)主力人群， 3成按揭使該類(lèi)人群較容易置業(yè)。石油生活城項(xiàng)目客戶國(guó)內(nèi)多個(gè)油田職工占很大比例。 開(kāi)發(fā)企業(yè) 本地企業(yè)資金實(shí)力較弱，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，大多不超過(guò) 10萬(wàn)㎡，外地企業(yè)操作規(guī)模較大，以山水秦唐和瑞麟君府為例，都在 30萬(wàn)㎡以上。 營(yíng)銷(xiāo)水平 整體銷(xiāo)售水平一般，推廣方式單一，已有策劃代理企業(yè)全程介入，營(yíng)銷(xiāo)水平正在提升。幾個(gè)大項(xiàng)目注重項(xiàng)目形象建設(shè)，以大戶外廣告作為主要媒體。 住宅市場(chǎng)上升速度較慢， 多層是市場(chǎng)主流， 客戶對(duì)高品質(zhì)高價(jià)位的小高層、高層有抗性。 樓盤(pán) 盛世豪庭 桃苑 御景新城 驪景天下 區(qū)位 行者路東石油生活城內(nèi) 銀橋大道北側(cè) 桃源路西側(cè) 基本情況 占地面 80多畝，總建面約18萬(wàn)， 11棟小高層（ 10層）和 7棟高層（ 18層） 占地 208畝，總建 28萬(wàn)，為政府規(guī)劃的未來(lái)中央小區(qū)，為住宅、辦公綜合體。單體樓，總建面 ，共166戶，層高 28，為臨潼地標(biāo)性建筑，全現(xiàn)房銷(xiāo)售 配套 石油城內(nèi)部商業(yè)街，及其他生活配套 自有商鋪 3萬(wàn)平米 集中供暖 ,24小時(shí)地?zé)釡厝?,合資電梯 ,供暖分戶控制計(jì)量， 270176。轉(zhuǎn)角飄窗、中空雙玻 物業(yè)類(lèi)型 小高層、高層 純多層 高層，層高 28 主力戶型 2室 80100㎡； 3室 120－130㎡ 2室 90107㎡ 114㎡ 2室－ 179㎡ 4室比例大致相當(dāng) 均價(jià) 2480元 /㎡ 2100元 /㎡ 2600元 /㎡ 銷(xiāo)售情況 07年 9月開(kāi)盤(pán)，正在認(rèn)購(gòu)登記中 銷(xiāo)售比率約 50％ 05年 12月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢，至今剩余 10多套 客戶群 臨潼高端群體和西安客戶 80％客戶為臨潼城區(qū)國(guó)有、私企職工和周邊大型企業(yè)職工 臨潼客戶占 39%， 西安客戶占 35%，部分陜北客戶 核心競(jìng)爭(zhēng)力 石油城中心，石油城區(qū)內(nèi)最高建筑 政府規(guī)劃小區(qū)，本地開(kāi)發(fā)商的高知名 最高建筑，絕佳位置 形象推廣 主要廣告形式主要為戶外路牌廣告。售樓部設(shè)立位置有很強(qiáng)的攔截性 本地開(kāi)發(fā)企業(yè)，主要依賴(lài)口碑宣傳，推廣力度弱 臨潼地標(biāo)建筑，采用發(fā)單宣傳方式，形象包裝水平較高 高層住宅 市場(chǎng)份額不大，且消化緩慢，多層住宅市場(chǎng)接受度高，占據(jù)市場(chǎng)主流地位。 ?市場(chǎng)主體物業(yè)類(lèi)型為多層 ， 戶型方面 90－ 110 ㎡兩室是市場(chǎng)主流戶型 。 市場(chǎng)接受度高 ， 銷(xiāo)售進(jìn)度較快 ， 均價(jià)在 1850元 /㎡左右 。 ?在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)一般 ， 不注重景觀設(shè)計(jì) ， 建筑外立面多為簡(jiǎn)約風(fēng)格 ， 大部分項(xiàng)目無(wú)特色 。 ?客戶構(gòu)成復(fù)雜 。 包括本地泛公務(wù)員 、 國(guó)有企業(yè)職工 、 外地油田職工和其他外地客戶 （ 西安 、 渭南 、 陜北 ） 。 各個(gè)項(xiàng)目客戶側(cè)重點(diǎn)不同 。 ?目前市場(chǎng)上物業(yè)價(jià)格攀升較快 。 市場(chǎng)現(xiàn)有多層 、 小高層 （ 包括高層 ） 銷(xiāo)售價(jià)格集中于 1850元 /㎡ － 2300元 /㎡ 和 2560－ 3100元 /㎡兩個(gè)區(qū)間 。 ?高層 、 小高層物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)放量逐步加大 ， 但銷(xiāo)售進(jìn)度趨緩 。 瑞麟君府引領(lǐng)高端市場(chǎng) ， 但客戶接受度有限 。 ?在售項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣水平較低 ， 不注重品牌構(gòu)架與宣傳 。 但以高端姿態(tài)上市的個(gè)別項(xiàng)目例外 ， 如山水秦唐和瑞麟君府等注重項(xiàng)目形象塑造 。 住宅市場(chǎng)總結(jié) 臨潼房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 ◇ 08年臨潼地產(chǎn)市場(chǎng)放量急劇加大，地產(chǎn)發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道 ◇ 大型單位、周邊轄區(qū)客戶是臨潼市場(chǎng)的重要客戶群 ◇ 市場(chǎng)內(nèi)大盤(pán)逐漸增多，開(kāi)發(fā)水平向高一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)看齊 ◇ 現(xiàn)有多層、小高層、高層的價(jià)格集中于 1850－ 2300元 /㎡和 2560－ 3100元 /㎡區(qū)間 ◇ 建筑形式多層居于主導(dǎo)位置，戶型方面 90－ 110 ㎡兩室以及 120㎡左右的三室占據(jù)市場(chǎng)主流主流。 二、項(xiàng)目產(chǎn)品理解 資源分析 產(chǎn)品分析 二、項(xiàng)目產(chǎn)品理解 資源分析 產(chǎn)品分析 占地： 4280㎡ 容積率： 建筑面積： 52645㎡ 總戶數(shù)： 426套 建筑形態(tài)： 26層點(diǎn)式高層，外墻巧克力色墻磚 電梯： 3梯 9戶、 3梯 12戶、酒店獨(dú)立電梯 戶型配比： 面積在 67131㎡不等 二房： 35% 三房： 65% 賣(mài)點(diǎn)： 地下溫泉、 1500㎡空中花園 暢銷(xiāo)戶型： 90120㎡ 客戶情況： 以本地客戶為主，占 90%。另有陜北、渭南等外地客，投資客占 10%左右的比例。 項(xiàng)目概況 【 SWOT分析及 我們的戰(zhàn)略】 減小劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) ?利用接待酒店 ， 加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)配套宣傳 ， 配合住宅的銷(xiāo)售 ?演繹全新的生活理念 ， 營(yíng)造未來(lái)生活的場(chǎng)景 ， 引領(lǐng)臨潼住宅消費(fèi) ? 預(yù)支遠(yuǎn)景與未來(lái) ， 形象先行 ? 充分整合發(fā)展商資源 ， 創(chuàng)造項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì) ?挑戰(zhàn)市場(chǎng) ， 強(qiáng)調(diào)都市的 、 現(xiàn)代的 、全新的生活方式 ?借勢(shì)推廣 ， 凸現(xiàn)項(xiàng)目形象 ， 提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 。 ? 挖掘周邊市場(chǎng) ， 擴(kuò)大客戶來(lái)源 ?產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競(jìng)爭(zhēng) ?以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶。 優(yōu)勢(shì)（ S） ① 自然環(huán)境良好，交通較為便利， ② 戶型緊湊，布局合理 ③ 目前是臨潼市場(chǎng)中最高的建筑物 ④項(xiàng)目底商是臨潼區(qū)政府唯一指定政府 接待酒店建設(shè)單位 ⑤自有溫泉，收費(fèi)比同類(lèi)產(chǎn)品便宜 機(jī)會(huì)（ O） ① 城市整體向西北方向發(fā)展，未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)的黃金門(mén)戶所在地 ② 山水秦唐的市場(chǎng)的美譽(yù)度，同時(shí)加大本項(xiàng)目的宣傳推廣力度，提升區(qū)域的市場(chǎng)形象和廣譽(yù)度 ③ 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，市場(chǎng)處于快速上升階段，銷(xiāo)售量和價(jià)格同步上升 劣勢(shì)（ W） ① 區(qū)域成本高，造成價(jià)格很難有優(yōu)勢(shì) ② 公共交通不夠齊全，基礎(chǔ)配套有限 ③ 與其他項(xiàng)目相比，蓄水時(shí)期較長(zhǎng)，推廣力度較弱，認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量有限，影響項(xiàng)目市場(chǎng)美譽(yù)度和認(rèn)可度 ④ 項(xiàng)目公攤大、容積率高，區(qū)域抗性大 威脅（ T） ① 市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大 ② 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)蓄勢(shì)待發(fā) ③ 名士公館等多個(gè)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng) ④周邊生活配套不成熟 三、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 形象定位 價(jià)格策略 緊湊型 兩室一廳 利用市場(chǎng)空缺，體現(xiàn)總價(jià)優(yōu)勢(shì) 利用 70平米左右的戶型來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，乘虛而入，充分體現(xiàn)戶型優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的實(shí)用率 舒適型 三室兩廳 90㎡ — 130㎡經(jīng)典主力戶型 布局合理、設(shè)計(jì)新穎，高品質(zhì)的愜意生活得以充分體現(xiàn) 做到功能齊全，設(shè)計(jì)合理，空間尺度舒適，現(xiàn)代生活的標(biāo)桿產(chǎn)品 戶型定性描述 ? 依托地塊未來(lái)優(yōu)勢(shì)，道路設(shè)施的完善，高層形象為戰(zhàn)略導(dǎo)向、做城市新生活方式的倡導(dǎo)者。 價(jià)格上的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，規(guī)劃和產(chǎn)品的市場(chǎng)挑戰(zhàn)者 住宅發(fā)展戰(zhàn)略 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 ?臨潼開(kāi)發(fā)區(qū)首要位置高層建筑，項(xiàng)目具有無(wú)可復(fù)制資源 ?堅(jiān)持區(qū)域產(chǎn)品創(chuàng)新性 ?價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流 ?具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者 ?具備一定獨(dú)特資源及規(guī)模 ?改變目前的產(chǎn)品格局 ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 追隨者 補(bǔ)缺者 ?缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力 ?借勢(shì)突擊市場(chǎng) ?以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價(jià)格戰(zhàn)的制造者 ?規(guī)模小，快速靈活 ?明確目標(biāo)客戶，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值 ?抓住某種需求趨勢(shì)，細(xì) 節(jié)創(chuàng)新打造產(chǎn)品 ?敏銳的機(jī)會(huì)主義者 ? 補(bǔ)缺不僅體現(xiàn)在功能上，更在于業(yè)態(tài)、產(chǎn)品的規(guī)劃，豎立項(xiàng)目的獨(dú)特形象。 地塊未來(lái)住宅和本項(xiàng)目日常生活配套新中心 商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 補(bǔ) 缺 轉(zhuǎn) 移 爭(zhēng) 奪 ?彌補(bǔ)臨潼開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)未來(lái)市場(chǎng)市場(chǎng)