【文章內(nèi)容簡介】 求 房產(chǎn)抵押 20 新制度 原制度 抵押房產(chǎn)條件 第二十二條 房產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式可為國有出讓、劃撥或租賃方式。 用于抵押房產(chǎn)的房齡原則上不得超過 15年，且要求產(chǎn)權(quán)清晰，有較好的保值、變現(xiàn)能力；對(duì)于區(qū)域位置良好、房屋結(jié)構(gòu)優(yōu)良、變現(xiàn)能力穩(wěn)定的房產(chǎn)，經(jīng)一級(jí)分行認(rèn)可批復(fù)可放寬到 20年（含）。 借款申請(qǐng)人為用款經(jīng)營實(shí)體實(shí)際控制人的，則抵押房產(chǎn)必須為借款申請(qǐng)人本人（配偶）所有或共有。 第二十八條 抵押房產(chǎn)條件： （三）用于抵押房產(chǎn)的房齡原則上不得超過 15年，且要求產(chǎn)權(quán)清晰，有較好的保值、變現(xiàn)能力。 修訂原因：修訂原因：將 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范與調(diào)整城市零售信貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的通知 》 (郵銀發(fā) 〔 2023〕 967號(hào) )與（郵銀發(fā) 〔 2023〕 218號(hào)）中的相關(guān)規(guī)定擴(kuò)充進(jìn)來。 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 房產(chǎn)抵押 21 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 房產(chǎn)抵押 禁止接受的抵押物相關(guān)規(guī)定一： ? 已存在拆遷風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)； ? 所有人或共有人為“低保戶”的房產(chǎn)； ? 地方政府規(guī)定不能上市交易或辦理抵押登記的房產(chǎn)； ? 所有人或共有人為未成年人或年齡超過 65周歲的房產(chǎn)； ? 未經(jīng)總行書面授權(quán)，以同一處抵押物為多筆貸款提供擔(dān)保的房產(chǎn)； ? 未經(jīng)總行授權(quán)批準(zhǔn)的房屋實(shí)際用途與設(shè)計(jì)用途為工業(yè)廠房、工廠配套辦公用房及配套宿舍的房產(chǎn)； 22 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 房產(chǎn)抵押 禁止接受的抵押物相關(guān)規(guī)定二： ? 未經(jīng)總行授權(quán)批準(zhǔn)的物業(yè)管理方統(tǒng)一經(jīng)營、承諾給付投資收益的房產(chǎn)（例如：酒店式公寓、市場(chǎng)方統(tǒng)一經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)式商鋪）； ? 未經(jīng)一級(jí)分行批準(zhǔn)的具備單獨(dú)經(jīng)營、單獨(dú)變現(xiàn)能力的非臨街商鋪； ? 未經(jīng)總行批復(fù)，我行抵押權(quán)順位為第二順位的房產(chǎn)； ? 其他價(jià)格波動(dòng)較大、受法律、法規(guī)、市場(chǎng)環(huán)境影響轉(zhuǎn)讓交易受到限制的房產(chǎn)。 23 新制度 原制度 抵押率 第二十三條 房產(chǎn)抵押率： 以普通商品住房抵押的，授信金額不得超過房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的 70%。 以符合上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房（含按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的房產(chǎn)）、房改房、商用房、別墅等房產(chǎn)抵押的，授信金額不得超過房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的 60%。 一級(jí)分行可以視當(dāng)?shù)厍闆r，調(diào)低上述抵押率?？傂刑貏e授權(quán)的，以總行在授權(quán)中明確的最高抵押率為準(zhǔn)。 第二十九條 房產(chǎn)抵押率： （一）以個(gè)人商品住房抵押的，原則上最高授信額度不得超過房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的60%。 （二）以經(jīng)濟(jì)適用房、房改房用于抵押的，原則上最高授信額度不得超過房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的 50%。 （三）以商用房或別墅等高檔住房抵押的，原則上最高授信額度不得超過房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的 50%。 （四）總行有特別授權(quán)的，以總行在授權(quán)中明確的最高抵押率為準(zhǔn)。 修訂原因：對(duì)抵押率的提高。 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 房產(chǎn)抵押 24 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押需要滿足的條件： ? 用于抵押的國有建設(shè)用地使用權(quán)須為自然人通過出讓方式取得，且已按土地出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 ? 土地使用符合土地出讓合同約定，已經(jīng)按合同約定履行了相關(guān)義務(wù)，不存在土地因閑置被收回的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 對(duì)于土地上已存在建筑物，且該建筑物已取得房產(chǎn)證的國有建設(shè)用地使用權(quán)，不得單獨(dú)作為抵押物，須連同地上建筑物一并抵押；對(duì)土地上存在尚未建造完畢的廠房、辦公樓或雖建造完畢但未取得房產(chǎn)證的，應(yīng)要求抵押人書面承諾建造完成或取得房產(chǎn)證后將其一并抵押給我行。 ? 國有土地使用權(quán)出讓終止日期須晚于抵押權(quán)到期日三年（含）以上。 25 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押 禁止抵押的國有建設(shè)用地使用權(quán)： ? 存在國家收回風(fēng)險(xiǎn)或閑置滿 2年未開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)。 ? 使用權(quán)不明或有爭議的國有建設(shè)用地使用權(quán)。 ? 實(shí)際用途用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的國有建設(shè)用地使用權(quán)。 ? 用于抵押的國有建設(shè)用地使用權(quán)人（或共有人）為未成年人或年齡超過 65周歲。 ? 未經(jīng)總行書面授權(quán)，以同一處抵押物為多筆貸款提供擔(dān)保的。 ? 地方政府規(guī)定轉(zhuǎn)讓受到限制的國有建設(shè)用地使用權(quán)。 26 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押抵押率： ? 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押率不得超過土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值的 60%。 27 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 漁船抵押 抵押漁船應(yīng)滿足的條件： ? 抵押漁船為自然人所有，具有合法生產(chǎn)經(jīng)營手續(xù)，船舶所有權(quán)證書、船舶登記證書、船舶捕撈證書、船舶安全檢驗(yàn)證書等相關(guān)手續(xù)合法有效齊備，船舶不存在出租出借情況，不存在“套牌”行為，享受國家燃油補(bǔ)貼相關(guān)政策。抵押船舶為遠(yuǎn)洋漁船還須具備公海捕撈許可證等相關(guān)手續(xù)。 ? 抵押漁船設(shè)備先進(jìn)，應(yīng)裝備導(dǎo)航、避碰、海事衛(wèi)星電話等設(shè)備，船舶功率原則上應(yīng)不低于 183千瓦（總行特批的除外）或該功率對(duì)應(yīng)的同等噸位，船齡原則上不得超過 10年。 28 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 漁船抵押 抵押漁船應(yīng)滿足的條件： ? 抵押漁船須購買商業(yè)保險(xiǎn)或政策性保險(xiǎn)，且保險(xiǎn)金額高于授信金額，船上作業(yè)人員須購買人身意外保險(xiǎn)，貸款期限超過一年的須預(yù)收貸款期限內(nèi)保險(xiǎn)費(fèi)或安排其他控制手段。 ? 漁船所有人海洋捕撈經(jīng)驗(yàn)豐富，且不存在賭博等不良嗜好，漁船不存在修理費(fèi)、救援費(fèi)等欠費(fèi)糾紛。 29 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 運(yùn)輸船舶抵押 抵押運(yùn)輸船舶應(yīng)滿足的條件： ? 抵押運(yùn)輸船具有合法營運(yùn)手續(xù)，船舶所有權(quán)證書、船舶國籍證書、船舶營運(yùn)證書、船舶檢驗(yàn)證書、船舶最低安全配員證書等相關(guān)手續(xù)合法有效齊備，船舶不存在出租出借情況，不存在“套牌”行為。 ? 抵押運(yùn)輸船建造工藝先進(jìn)，優(yōu)先選擇具有自航動(dòng)力的單機(jī)干貨船、審慎選擇舶船、拖船等。 30 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 運(yùn)輸船舶抵押 抵押運(yùn)輸船舶應(yīng)滿足的條件： ? 抵押運(yùn)輸船須購買商業(yè)保險(xiǎn)，船上作業(yè)人員須購買人身意外保險(xiǎn)，貸款期限超過一年的須預(yù)收貸款期限內(nèi)保險(xiǎn)費(fèi)或安排其他控制手段。 ? 抵押運(yùn)輸船船籍港及附近區(qū)域存在大宗產(chǎn)品市場(chǎng)或集散地，水運(yùn)物流前景穩(wěn)定向好。 31 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 運(yùn)輸船舶抵押 抵押運(yùn)輸船舶應(yīng)滿足的條件： ? 抵押運(yùn)輸船須購買商業(yè)保險(xiǎn)，船上作業(yè)人員須購買人身意外保險(xiǎn)，貸款期限超過一年的須預(yù)收貸款期限內(nèi)保險(xiǎn)費(fèi)或安排其他控制手段。 ? 抵押運(yùn)輸船船籍港及附近區(qū)域存在大宗產(chǎn)品市場(chǎng)或集散地，水運(yùn)物流前景穩(wěn)定向好。 32 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 船舶抵押 運(yùn)輸船和漁船抵押的抵押率規(guī)定： ? 漁船、運(yùn)輸船舶抵押率不得超過船舶評(píng)估價(jià)值的 60%。 33 四、擴(kuò)充貸款擔(dān)保的相關(guān)要求 林權(quán)抵押 抵押林權(quán)應(yīng)滿足的條件： ? 抵押林地地區(qū)集體林權(quán)改革到位，林權(quán)分割