【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要加強(qiáng)貸后管理，定期進(jìn)行貸款檢查。督促開(kāi)發(fā)商和借款人及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。本行每月進(jìn)行一次綜合性個(gè)人住房貸款貸后檢查，掌握全行個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況并研究對(duì)策。檢查的內(nèi)容主要有： （1）按時(shí)歸還貸款本息情況； （2）借款人有無(wú)騙取銀行信用的行為； （3）借款人職業(yè)、收入和依據(jù)等影響還款能力的因素變化情況； （4）保證人保證資格和保證能力變化情況； （5）抵押物保管及其價(jià)值變化情況；（6）項(xiàng)目工程進(jìn)度（限于期房貸款）；（7）有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無(wú)與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補(bǔ)充之處； （8）其他貸款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。 提前還款處理。 借款人可以申請(qǐng)部分或全部提前還款，選擇按月歸還貸款本息的還款方式的,部分提前還款后可以采取下列兩種方式： （1）月還款額不變，縮短還款期限； （2） 還款期限不變，減少月還款額。 貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與判斷。 （1）借款人未按合同約定的日期和金額歸還貸款本息； （2）借款人有違法、違紀(jì)等不良行為，受到法律、行政、經(jīng)濟(jì)制裁或處罰； （3）借款人收入明顯下降（如借款人從業(yè)單位或行業(yè)屬于關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)范圍；借款人處于失業(yè)、半失業(yè)狀態(tài)，失去穩(wěn)定收入來(lái)源或僅依靠最低生活保障或社會(huì)救濟(jì)金生活等）； （4）借款人健康狀況惡化或遭受重大人身傷害，喪失或部分喪失勞動(dòng)能力； （5）借款人死亡、失蹤或宣告死亡及喪失民事行為能力，且無(wú)合法繼承人、受遺贈(zèng)人或法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行合同； （6）借款人有套取銀行信用，挪用貸款行為； （7）借款人或抵押人未經(jīng)本行同意，擅自將設(shè)定抵押權(quán)的房屋拆遷、出租、出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或重復(fù)抵押； （8）借款人拒絕或阻撓本行的貸后檢查或提供虛假材料、信息； （9）借款人居所和聯(lián)系方式經(jīng)常變動(dòng)，本行不能有效判斷借款人情況和貸款實(shí)際使用情況； （10）因抵押物貶值，抵押物價(jià)值趨于或低于貸款金額及抵押物或抵押權(quán)益受到損害，抵押權(quán)難以或不能實(shí)現(xiàn)；（11）期房項(xiàng)目未按正常進(jìn)度完工或在約定的時(shí)間內(nèi)未能辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證明，進(jìn)行有效抵押登記；（12）新法律、法規(guī)實(shí)施使借款合同及相關(guān)合同存在法律的缺陷和問(wèn)題； （13）貸款手續(xù)及信貸檔案不齊全，重要文件或憑證遺失，對(duì)債權(quán)實(shí)現(xiàn)有實(shí)質(zhì)性影響； （14）本行已要求履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任及訴諸法律的借款案由。違約貸款的催收與處理。 貸款催收指信貸員按規(guī)定程序，對(duì)未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款的過(guò)程。 （1）借款人首次未按合同約定時(shí)間歸還貸款本息時(shí)，信貸員應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)客戶進(jìn)行電話提示； （2）借款人連續(xù)2次未按期歸還貸款本息時(shí)，信貸員要向客戶發(fā)出催收通知書(shū)； （3）借款人連續(xù)3次未按期歸還貸款本息時(shí)，信貸員要約見(jiàn)客戶或上門(mén)催收，督促客戶落實(shí)可行的還款計(jì)劃； （4）借款人連續(xù)6次未按期歸還貸款本息時(shí)，本行依法處理抵押物； （5）違約貸款的其他處理方式： A、依法糾正借款人的違約行為； B、對(duì)逾期貸款本息計(jì)收罰息； C、從借款人賬戶中扣收本息； D、依法追索保證人的連帶責(zé)任； E、依法要求保險(xiǎn)人履行保險(xiǎn)責(zé)任；F、依法行使債權(quán)人其他權(quán)利。（九）清戶撤押借款人償還全部本息后，本行會(huì)計(jì)部門(mén)出具貸款結(jié)清憑證給信貸部門(mén)。信貸部門(mén)通知借款人，持有效身份證件、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由本行保管的法律憑證及文件，借款人簽署收到文件的回執(zhí)。采取抵押擔(dān)保方式的，本行和借款人共同辦理抵押注銷登記手續(xù)。附件2：莆田農(nóng)商銀行個(gè)人住房二手房貸款操作流程二手房，指已取得完全產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房。個(gè)人住房二手房貸款（以下簡(jiǎn)稱“二手房貸款”）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)二手房的貸款。一、貸款操作流程圖 提出申請(qǐng)→調(diào)查、估價(jià)→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險(xiǎn)、擔(dān)保手續(xù)→貸款發(fā)放、支付→資料歸檔→貸后管理出→清戶撤押 二、借款人申請(qǐng) 本行要求借款人填寫(xiě)個(gè)人住房借款申請(qǐng)表，并提供下列資料： （一）身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）； （二）婚姻狀況證明；（三）不低于所購(gòu)房屋價(jià)格30%的首付款付款憑證； （四）商品房買(mǎi)賣合同或協(xié)議； （五）所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)證明； （六）共有權(quán)人同意以所購(gòu)住房作為抵押物的證明； （七）若售房人為自然人，提供售房人（含共有權(quán)人）身份證件；如售房人為法人，須提供有效的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書(shū)等有關(guān)文件； （八）購(gòu)買(mǎi)已出租的房屋，須簽定貸款人、借款人、租戶三方協(xié)議書(shū)； （九）借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明（包括由借款人所在單位人事部門(mén)出具個(gè)人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動(dòng)產(chǎn)證明、有價(jià)證券等）；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責(zé)任確認(rèn)書(shū)，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔(dān)還款責(zé)任； （十）本行要求提供的其他文件或資料。 三、調(diào)查、估價(jià) 本行收到上述資料后，經(jīng)初步審查符合貸款條件的同意受理，及時(shí)安排調(diào)查部門(mén)進(jìn)行貸前調(diào)查；調(diào)查部門(mén)及時(shí)完成貸前調(diào)查。以所購(gòu)住房作為抵押物的，對(duì)抵押物的價(jià)格與借款人進(jìn)行協(xié)商確定并經(jīng)本行審查認(rèn)可或委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，協(xié)商價(jià)與評(píng)估價(jià)兩者就低不就高。 貸前調(diào)查的內(nèi)容包括： （一）核實(shí)借款人提供的資料是否完整、真實(shí)、有效，對(duì)提供的復(fù)印件與原件進(jìn)行核對(duì)，并在復(fù)印件上簽署“與原件核對(duì)相符”字樣，并簽名，填寫(xiě)核對(duì)日期。 （二）借款人是否支付30%以上的首付款，并存入雙方約定的賬戶上； （三）貸款年限加上借款人年齡是否超過(guò)65年，貸款年限加上所購(gòu)二手房已使用年限是否超過(guò)30年； （四）借款人償還貸款本息的能力，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比是否控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比是否控制在55%以下（含55%）。房產(chǎn)支出與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入所有債務(wù)與收入比的計(jì)算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額）/月均收入上述計(jì)算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請(qǐng)人自身的可支配收入，即單一申請(qǐng)為申請(qǐng)人本人可支配收入，共同申請(qǐng)為主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入。但對(duì)于單一申請(qǐng)的貸款，如商業(yè)銀行考慮將申請(qǐng)人配偶的收入計(jì)算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實(shí)，同時(shí)對(duì)于已將配偶收入計(jì)算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計(jì)入。（五）借款人所購(gòu)買(mǎi)二手房的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否基本相符； （六）抵押擔(dān)保是否足額有效，共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件； （七）所購(gòu)房屋如有租約在先，須簽定貸款人、借款人、租戶三方協(xié)議書(shū)。貸款調(diào)查崗依據(jù)以上調(diào)查內(nèi)容，形成書(shū)面調(diào)查報(bào)告，并在《個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》中對(duì)是否同意辦理此筆貸款業(yè)務(wù)以及貸款方式、金額、期限、利率、還款方式等方案提出初步意見(jiàn)，連同所有資料一并送交貸款審查崗。 四、審查、審批。 貸款審查部門(mén)收到調(diào)查部門(mén)提交的調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料后，及時(shí)完成貸款審查，審查的主要內(nèi)容有： （一）房屋的產(chǎn)權(quán)是否明晰； （二）房屋交易價(jià)格是否合理；（三）貸款期限、額度、還款方式是否與借款人還款能力相符。 經(jīng)審查同意的，提出貸款額度（嚴(yán)格控制貸款比例達(dá)70%的貸款，一人購(gòu)買(mǎi)多套住宅的要嚴(yán)格控制貸款比例）、方式、期限、利率、還款方式等建議，提交貸款審批崗審批。有權(quán)審批人及時(shí)完成審批。 需提交貸款審查委員會(huì)審議的貸款，由貸審會(huì)根據(jù)調(diào)查崗、審查崗提交的有關(guān)資料進(jìn)行審議，按照貸審會(huì)議事規(guī)則辦理。 五、貸款發(fā)放、支付 （一）、貸款經(jīng)審批同意的，本行與借款人簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，辦理保險(xiǎn)等手續(xù)； （二）、售房人與借款人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，借款人同時(shí)辦理抵押登記，并將已辦妥抵押登記的手續(xù)交由本行收?qǐng)?zhí)； （三）、借款人簽署個(gè)人借款劃款扣款授權(quán)書(shū)； （四）本行填寫(xiě)借據(jù)經(jīng)借款人簽章或按指印認(rèn)定后，根據(jù)個(gè)人借款劃款扣款授權(quán)書(shū)的約定，將貸款劃到雙方約定的賬戶上，同時(shí)通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，售房人出具收款憑證。 六、資料歸檔、貸后管理和清戶撤押參照一手樓貸款相關(guān)程序辦理。72 / 72附件3：個(gè)人商品房貸款業(yè)務(wù)操作流程簡(jiǎn)要示意圖貸款咨詢向客戶提供借款申請(qǐng)表接收客戶申請(qǐng)貸款的材料未通過(guò)告知客戶原因，退回申請(qǐng)材料初審借款申請(qǐng)人主體資格未通過(guò)通過(guò)要求補(bǔ)充材料重新申請(qǐng)通過(guò)通過(guò)是通過(guò)退貸款調(diào)查人處理未通過(guò)退貸款調(diào)查人未通過(guò)未通過(guò)未通過(guò)退貸款經(jīng)辦人貸款發(fā)放、支付會(huì)計(jì)部門(mén)審核出具開(kāi)立貸款賬戶通知書(shū)落實(shí)貸前條件合同文本簽字蓋章復(fù)核合同填寫(xiě)情況填寫(xiě)合同貸款審批人審批，提出審批意見(jiàn)按審批權(quán)限上報(bào)貸款審批人審批貸款審核人審核，提出審核意見(jiàn)貸前調(diào)查人調(diào)查，提出調(diào)查意見(jiàn)初審貸款材料是否完整、規(guī)范附件4：按揭合作項(xiàng)目調(diào)查、審查、審批表開(kāi)發(fā)商基本情況 名稱地址經(jīng)營(yíng)范圍成立時(shí)間注冊(cè)資本法定代表人營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼及年檢時(shí)間貸款證號(hào)碼及年檢時(shí)間生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證號(hào)碼及年檢時(shí)間存款賬號(hào)基本賬戶行主要管理人員情況 董事長(zhǎng)姓名年齡身份證號(hào)學(xué)歷職務(wù)年限有無(wú)不良記錄總經(jīng)理姓名年齡身份證號(hào)學(xué)歷職務(wù)年限有無(wú)不良記錄財(cái)務(wù)主管姓名年齡身份證號(hào)學(xué)歷職務(wù)年限有無(wú)不良記錄開(kāi)發(fā)商近三年的財(cái)務(wù)狀況項(xiàng)目 年份 年 年 年總資產(chǎn)其中應(yīng)收賬款 存貨總負(fù)債 其中流動(dòng)負(fù)債 長(zhǎng)期負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)外擔(dān)保金額銷售收入凈利潤(rùn)現(xiàn)金凈流量經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量投資性現(xiàn)金凈流量籌資性現(xiàn)金凈流量上年末信用情況：項(xiàng)目情況是否符合產(chǎn)業(yè)政策是否有項(xiàng)目可行性報(bào)告是否國(guó)有土地使用證是否取得立項(xiàng)批復(fù)是否有建設(shè)用地規(guī)劃許可證是否有建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否取得環(huán)保批復(fù)是否有建設(shè)工程施工許可證是否需要評(píng)估總投資資本金申請(qǐng)按揭額度綜合效益分析調(diào)查結(jié)論 簽章： 年 月 日基本要素審查客戶及擔(dān)保資料是否齊全是（ ） 否（ ）信貸業(yè)務(wù)內(nèi)部運(yùn)作資料是否齊全是（ ） 否（ ）主體資格審查客戶主體資格是否合法是（ ） 否（ ）貸款項(xiàng)目是否具備貸款條件是（ ） 否（ ）信貸政策審查項(xiàng)目是否合法是（ ） 否（ ）項(xiàng)目是否符合產(chǎn)業(yè)政策是（ ） 否（ ）用途、期限、方式、利率是否符合信貸政策是（ ） 否（ ）審查意見(jiàn) 簽章： 年 月 日審批意見(jiàn)簽章： 年 月 日附件5：個(gè)人購(gòu)房貸款項(xiàng)目合作協(xié)議編號(hào)甲方： 乙方： 經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方同意對(duì)購(gòu)買(mǎi)乙方開(kāi)發(fā)的 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱合作項(xiàng)目）的自然人提供購(gòu)房貸款。為明確雙方權(quán)利義務(wù)，訂立本協(xié)議：甲方權(quán)利義務(wù)第一條 甲方向合作項(xiàng)目的購(gòu)房人提供個(gè)人購(gòu)房貸款。本協(xié)議中的購(gòu)房人是指與乙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同，并與甲方簽訂《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》（以下簡(jiǎn)稱借款合同）的借款人。第二條 甲方為合作項(xiàng)目的單個(gè)購(gòu)房人提供的貸款中，住房貸款最高額不超過(guò)購(gòu)買(mǎi)價(jià)或評(píng)估價(jià)（兩者取低者，下同）的 ％，商業(yè)用房貸款最高額不超過(guò)購(gòu)買(mǎi)價(jià)或評(píng)估價(jià)的 ％。住房貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò) 年,商業(yè)用房貸款年限最長(zhǎng)不超過(guò) 年。第三條 每筆購(gòu)房貸款的金額、期限、利率、擔(dān)保方式、違約責(zé)任以及其他相關(guān)事項(xiàng)，按借款合同的約定辦理。對(duì)于不符合甲方規(guī)定條件的借款申請(qǐng)人，甲方有權(quán)拒絕發(fā)放貸款。第四條 甲方應(yīng)按照借款合同的約定發(fā)放貸款，并按照購(gòu)房人的授權(quán)，將貸款全額劃轉(zhuǎn)到乙方在甲方設(shè)立的售房款專戶。第五條 因乙方故意或過(guò)失行為給甲方造成損失的，甲方有權(quán)終止本協(xié)議，并要求乙方賠償損失。第六條 乙方與購(gòu)房人之間因房屋買(mǎi)賣合同履行發(fā)生的糾紛，與甲方無(wú)關(guān)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。乙方權(quán)利義務(wù)第七條 乙方保證合作項(xiàng)目為合法項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)和銷售的各項(xiàng)手續(xù)完備、合法、有效；保證售房款專戶內(nèi)的資金用于本合作項(xiàng)目的建設(shè)，不挪作他用，保質(zhì)、按時(shí)地完成合作項(xiàng)目的建設(shè)，使購(gòu)房人能夠按時(shí)入住。第八條 乙方須在甲方設(shè)立合作項(xiàng)目售房款專戶，保證甲方發(fā)放的