【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 享受不同購房折扣優(yōu)惠。 ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：中海風(fēng)景區(qū)及周邊配套資源；西班牙建筑風(fēng)情；退臺(tái)、 花園洋房的產(chǎn)品舒適性。 濱州首席西班牙風(fēng)情洋房社區(qū)，為環(huán)中海片區(qū)絕版稀缺的低密度大盤。 渤海城邦 首批推出區(qū)域 海通時(shí)代花園 五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 渤海城邦 望?；▓@ 麒麟閣 新河灣 錦繡城 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 長(zhǎng)期秉持“低價(jià)銷售、快速回款”策略，以價(jià)換量。新六中對(duì)銷售拉動(dòng)作用明顯。 麒麟閣 ?項(xiàng)目規(guī)模：總建面 32萬㎡，約 3800戶 ?產(chǎn)品類型：多層、花園洋房、高層 ?價(jià)格：均價(jià)約 2900元 /㎡ ?戶型及面積： 2房： 93㎡ 98㎡ 3房： 119135㎡（ 110120㎡為主力戶型，占 60%） 4房： 145168㎡ 復(fù)式： 159235㎡ ?目前銷售：約 60% ?營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：目前正在 VIP卡認(rèn)籌中， 2023元一張，選房時(shí)可沖抵 5000 元房款，預(yù)計(jì) 7月 3日選房。 ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：開發(fā)商實(shí)力和品牌、建筑質(zhì)量、規(guī)模社區(qū)、社區(qū)湖景、 新六中。 海通時(shí)代花園 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析 渤海城邦 望?；▓@ 麒麟閣 新河灣 錦繡城 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 新河灣與麒麟閣形成雙盤聯(lián)動(dòng)，項(xiàng)目依托良好的環(huán)境及配套，多層產(chǎn)品價(jià)格創(chuàng)下濱州樓市新高。 新河灣 ?項(xiàng)目規(guī)模：總建面 7萬㎡，共 400戶 ?產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅 ?價(jià)格：多層均價(jià) 3600元 /㎡，高層 3500元 /㎡ ?戶型及面積：多層 103180㎡，高層 107220㎡，別墅 200360㎡ ?目前銷售：總體銷售率達(dá) 90%左右 ?營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：最后 1棟高層 86月 26日開盤。項(xiàng)目處于尾盤期。 ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：完善的教育配套、開發(fā)商品牌、高檔社區(qū)、新立河 萬畝氧吧 海通時(shí)代花園 已售罄 8 最后 1棟 86月 26日開盤 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析 渤海城邦 望海花園 麒麟閣 新河灣 錦繡城 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 項(xiàng)目特殊，雖與本案緊鄰，但無直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 錦繡城 海通時(shí)代花園 ?項(xiàng)目規(guī)模：總建面 15萬㎡ ?項(xiàng)目類型：小高層、高層 ?均價(jià)： 3300元 /㎡ ?戶型及面積： 2房： 96㎡ 3房： 130150㎡ ?營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：裕華集團(tuán)投資開發(fā)，裕華集資款可折抵房款，購 房客戶僅能一次性或分期付款，無法辦理按揭；購 房者可購買前期集資客戶手中的存單，相當(dāng)于 94折 購房。 ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：位置優(yōu)越、新六中、周邊完善的生活配套。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析 渤海城邦 望海花園 麒麟閣 新河灣 錦繡城 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 老城區(qū)典型中高端樓盤代表，戶型定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)明顯，但項(xiàng)目缺乏系統(tǒng)營(yíng)銷，銷售緩慢，售價(jià)偏低。 名仕龍城 海通時(shí)代花園 在售 4棟 ?項(xiàng)目規(guī)模：總建面 8萬平米，一期推出 4棟小高層 ?產(chǎn)品類型：小高層、高層 ?均價(jià)： 33003400元 /㎡ ?戶型及面積： 1房： 64㎡（ 9%） 2房： 107㎡（ 9%） 3 2 1： 117121㎡（ 40%） 3 2 2： 139148㎡（ 42%） ?銷售狀況：一期銷售率約 90% ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：主打城市成熟配套，定位高端人群。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析 渤海城邦 望海花園 麒麟閣 新河灣 錦繡城 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 項(xiàng)目產(chǎn)品及戶型定位偏差，缺乏營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致長(zhǎng)期滯銷。 領(lǐng)域尚城 海通時(shí)代花園 ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建面 20萬㎡ ?產(chǎn)品類型：多層、小高層、高層 ?均價(jià)：高層最低 2700，最高 4100，均價(jià) 3300元 /㎡ ?戶型及面積： 2房 129㎡， 3房 143㎡、 154㎡、 164㎡， 4房 167㎡ ?銷售狀況：多層被工商銀行團(tuán)購，高層剩余房源以 148㎡為 主，銷售率約 40% ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：南派風(fēng)情社區(qū)、新區(qū)品質(zhì)大盤、中海湖景。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析 渤海城邦 望?；▓@ 麒麟閣 新河灣 錦繡城 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 濱州首家打花園洋房概念的樓盤，前期銷售不暢，后期通過實(shí)景展示漸被購房者認(rèn)可。屬差異化產(chǎn)品，但品質(zhì)不高。 海通時(shí)代花園 海通時(shí)代花園 ?項(xiàng)目規(guī)模：總建面 10萬㎡ ?產(chǎn)品類型：多層、花園洋房、小高層 ?均價(jià)：小高層均價(jià) 2600元 /㎡；花園洋房均價(jià) 3100元 /㎡，一層 帶院?jiǎn)蝺r(jià) 4200元。 ?戶型及面積： 60170 ㎡ ?銷售狀況： 5月 29日剛開盤四棟多層，已去化大半，只余 20套 左右，剩余產(chǎn)品目前已提價(jià)。 6月份加推 5棟多層。 ?營(yíng)銷訴求點(diǎn)：洋房社區(qū)、庭院生活、三重智能安防。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析 7090平米的 2房缺乏 100120平米的 3房缺乏 在售項(xiàng)目中， 2房面積集中在 90110㎡， 3房面積集中在 120150㎡ 【結(jié)論】： 7090㎡ 的 2房、 100120㎡的 3房存在市場(chǎng)空缺。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析 主要在售項(xiàng)目戶型展示 戶型區(qū)間 90110㎡ 2房 110130㎡ 3房 130160㎡ 3房 望?；▓@ 麒麟閣 新河灣 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 —— 【結(jié)論】：濱州在售樓盤戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，缺陷戶型多，缺乏創(chuàng)新。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 五 、 濱州住宅市場(chǎng)分析 ? 戶型面積基本在 100㎡以上， 3房多在 140㎡以上，面積普遍偏大。 ? 多為 1梯 2戶、 2梯 2戶，南北通透，居住舒適度高，但存在面積浪費(fèi)。 ? 戶型設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品。 —— 市場(chǎng)在售項(xiàng)目戶型特點(diǎn)點(diǎn)評(píng)： 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 濱州市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告 濱國土資告字 [2023] 7號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 本案 1 2 3 4 5 6 7 土地供應(yīng)主要集中于老城區(qū)，地塊規(guī)模較小，容積率低。 未來市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大，新老城區(qū)結(jié)合部極可能再現(xiàn)地王，帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上揚(yáng)。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 六 、 未來土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì) 望?；▓@ 麒麟閣 錦繡城 名仕龍城 領(lǐng)域尚城 龍騰閣 田園牧歌 2023年，預(yù)計(jì)周邊在售項(xiàng)目總體量達(dá) 100萬 ㎡ 。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 六 、 未來土地及住宅供應(yīng)統(tǒng)計(jì) 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 七 、 項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)研 綜合結(jié)論： 新老城區(qū)結(jié)合部已成為濱州新興熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，憑借“稀缺的土地價(jià)值、完善的生活配套、濱州最佳的教育資源”等核心優(yōu)勢(shì)，將成為濱州未來真正的城市中心。 未來市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈，惟有走“差異化精品”路線，方能游刃有余于市場(chǎng)。 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不成熟，社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況一般，為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目以社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，規(guī)模不宜過大。 第 三 部分 濱州房地產(chǎn) 綜合發(fā)展調(diào)研 小 結(jié) 第四部分 濱州房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研 一、建筑規(guī)劃及建筑風(fēng)格分析 二、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)分析 三、景觀園林設(shè)計(jì)分析 四、典型項(xiàng)目戶型分析 五、典型項(xiàng)目智能化調(diào)查 六、物業(yè)管理調(diào)查分析 第 四 部分 濱州房地產(chǎn) 產(chǎn)品調(diào)研 建筑規(guī)劃與建筑風(fēng)格通常是衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展水平的基本尺度之 一，并與地域氣候特征、居住習(xí)慣及城市的文化